「居住正義」推動架構
前陣子有一「峰言峰語」近千人的臉書社團，有人很認真的發啓「居住正義」的推動工作，寫了很完整的推動計劃，引發許多人志願響應，目前透過Telegram 整合各方意見。我受邀撰寫了一份「居住正義」推動架構如下。特提供參考，歡迎大家提供意見。
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「居住正義」推動架構
張金鶚（清華大學科際管理學院榮譽講座教授）
2020/3/15
1、「居住正義」的理想只是口號，實踐才是王道
太過理想政策，衝擊太大，影響太大，不易落實；逐步漸進政策，才能減緩衝擊，社會各界才能接受，政策才能落實。
但這平衡點拿捏需要社會教育與共識！而且這是要有理論/理想與實務/政治經驗判斷。這個觀念是居住正義能否落實成敗關鍵前題，否則我們內部在居住正義的改革無法形成共識，未來將無法持續運作。
這個想法可參考我在台北市政府與財政部長的落實持有成本「囤房稅」經驗，從學者主張的第二屋以上要累進課税，到市府第三屋以上，到與財政部及立法院的第四屋以上經歷過程。（詳見「居住正義」第二章第3節）
我經過學術界再到政府行政界的最大心得有15字如下供參考（詳見「居住正義」第一章）：
「理想要堅持，作法要務實，專業要尊重」
我長期堅持居住正義的理想，房屋應以自住為主，投資為輔。然而為達理想，漸進務實作法，爭取長官、民代、學界、社會各界的支持，認清利益團體壓力，化解阻力。最後還是要多方重視專業者，包括法制、財政、經濟及社會不動產專業的意見，而較不會重視非專業者意見。如此避免意見無法形成共識，關鍵力量無法推動。
附帶一提，從囤房稅可以看到一專業關𨫡是，我強調對建商擁有四戶以上同樣必需累進課税，如此建商新推個案將因持有成本增加而必須面對降價促銷還是堅持房價不降，建商行為將引發中古屋市場，形成風潮。非常可惜這項政策被柯市長一上任就取消了，後來議會進一步加碼，延長建商持有房地產低稅率期限，導致後來房價看跌不跌。
2、「居住正義」的界定
從最基本的住宅，乃至都市發展，再擴大到生態環境，最後到國土使用的合理。我界定居住正義有四個面向：
（1）居住安心（健全租買巿場、沒有欺騙行為、相信市場機制與政府治理）
（2）居住公平（居住負擔能力與擁有房產多寡的垂直與水平公平）
（3）居住保障（自住者負擔能力的合理、保障弱勢及自住權益、住宅補貼公平與效率）
（4）居住尊嚴（保障基本居住水準、提升居住品質與居住品味）
3、居住正義目標
住者「適」其屋（傳統目標是住者「有」其屋）。
其內涵居住者和其居住房屋必須相互適應。這裡「適」包括：「居住空間」的合適、「居住區位」的適宜、「居住環境」的適切與「居住價格」的適中。強調「居住品質」、「居住價格」與「負擔能力」的合理。
4、台灣房市背景：大市場+小政府
他國經驗未必能能夠適應台灣，有些可參考，有些背景條件不同，不能參考。
台灣目前大多數房屋（百分之九十以上）由民間市場所提供，房產私有財產，而政府只有少數的供給能量，尤其公有土地相對不足，無法影響市場。這些和許多歐美甚至亞洲國家有相當差異。當然相關法制及社會文化也有相當不同，「他山之石，未必可以攻錯」！
台灣目前產權結構約有超過百分之八十屬於自有（約有60%只擁有一屋，20%擁有二屋以上，這裡面約有10%擁有三屋以上，這裡面又約有2～3%擁有四屋以上）。另外有不到百分之二十屬於租賃，政府公宅不到百分之一。
5、居住不正義現象
（1）「購屋市場」不合理。房市「三高」問題嚴重矛盾：高房價/高房價所得比、高空屋率、高自有率。
除此之外，不動產業者缺乏職業道德，用誇大不實甚至欺騙手段銷售房屋，讓購屋者不論在價格與品質都不安心！
（2）「租屋黑市」嚴重。租屋市場地下化、房東逃漏稅、租屋品質惡劣不安全、租屋歧視弱勢者。
（3）房屋「商品化」嚴重。社會大眾多將房屋成為投資為主的商品，失去原有應成為居住消費使用的生活必需品。
（4）世代居住不正義的現象嚴重。1970年代之後出生的年輕人，因為出了社會工作已經過了1990年第三波房市大漲階段（1987～89），當時1987年台北新推個案房價為10萬左右/坪，到1989年房價上漲到40多萬/坪，有四倍之多，這是台灣房價的關鍵轉捩點（即便2003～2014這波11年不合理的房市界氣，台北新推個案房價也從40萬漲到目前約80萬不到，約二倍）！這個是造成現在年輕人不論如何努力都很難達到擁屋夢想的世代居住不正義。
6、社會價值觀的扭曲
（1）有土斯有財（一般民眾傳統認知）
（2）住者有其屋（政府傳統政策）
（3）住房階級（無屋者是魯蛇、多屋者是人生勝利組，透過房屋建立社會價值觀，囤房炒房正當不違法但囤油囤糧卻違法）
7、居住問題根源：市場失靈+政府失靈
市場失靈：供需不透明（資訊問題，實價登錄2.0）、欺騙行為（缺乏業者的職業道德規範以及消費者保障）、獎優懲劣機制不足。
政府失靈：政府查核及糾正市場機制不積極（法制不健全）、官商勾結、民意代表（立法者）本身利益衝突。
7、解決「居住正義」關鍵問題的優先順序
（1）健全房屋市場（回應「居住安心」）
透過實價登錄2.0讓市場機制充分發揮，資訊透明、獎優懲劣，政府積極查核，業者必須尊守職業道德，不能欺騙，讓消費者有保障；同時透過租屋大戶職業房東的稅務及居住安全稽查，積極解決「租屋黑市」房東不報稅與租屋品質沒保障問題。
（2）住宅去商品化（回應「居住公平」）
透過稅賦及金融的改革，區隔自住與非自住的持有與交易成本，讓自住者的稅賦和金融獲得保障。反之，對非自住者的稅賦和金融都要付出較高成本，降低其投資炒作誘因。
（3）公平效率的租屋補貼（回應「居住保障」）
包括租金補貼、包租代管及社會住宅等多元的租屋協助，讓無力購屋者能夠獲得基本的居住保障。其中政府住宅資源補貼透過公平與效率的準則的重新檢討分配。根據理論與許多實証研究，良好規範的租金補貼最具公平與效率，其次是包租代管，最後才是興建社會住宅。因此檢討住宅補貼的目標是要幫助多少「弱勢家庭」而非興建或有多少「社會住宅」。
（4）居住品質健檢與多元價值觀的都市更新（回應「居住尊嚴」）
建立長期家庭及住宅生命週期的調查研究，建立「家宅履歷制度」，重視「老屋健檢」制度及居住文化的傳承與保護。都市更新除拆除重建外，也要注重房屋的整建與維護。強調多元的居住價值與多元的都市更新模式，讓居民有多元的選擇！
8、實踐「居住正義」的策略
找到關鍵解決方案，不宜太多太雜，去蕪存菁，凝聚社會共識，全力以赴集體攻打關鍵要害，先突破幾個關鍵「要點」，然後再形成「連線」突破，最後才是「全面」開啓，讓社會大眾對我們努力推動產生「信心」與「信任」，最終達成居住正義的理想！
P.S.最後一提「居住正義」（天下雜誌出版）一書有許多政策推動的實例經驗可供參考。另外，在我FB粉絲專頁內，特別是媒體專訪及投書，也可提供觀念及學術專業論文的參考。
希望以上意見對「居住正義」的推動有些幫助！
https://www.books.com.tw/products/0010726193
老屋健檢心得 在 Re: [問題] 完整老屋健檢&都更，你願意嗎- 看板BigSanchung 的推薦與評價
※ 引述《nba6479 ()》之銘言：
: 先跟所有救難人員說聲謝謝，你們真的很偉大，注意自己安全
: 花蓮的朋友，即便多數都不認識，但我們的心會跟你們在一起，加油!!!!!!!
: 台灣人記性是有名的差，只要時間一拉長，新聞不再報導
: 多數人如同船過水無痕，待下次天災又來時，在開始說，為什麼如何如何……
: 雙北老屋多，尤其是五樓的公寓乃至於以下的房子，很多屋齡都超過30年
: 我三重人，我先關心我的家鄉好了
: 分享個小故事
: 前年的小年夜地震，過完年我主動去找里長，希望里長幫忙召集里民，一起老屋健檢
: 我住的地方是三重商工附近五樓的公寓，這種公寓式建築，很少有管委會，因為我尋求
里
: 長
: 里長說，沒人會理我，因為老屋健檢，假設要完整健檢，花的錢不會是小錢，即便大家
一
: 起
: 再來，如果健檢結果不好，假設需要都更才能有辦法處理，又有多少人願意都更
: 後來我稍稍詢問我家附近鄰居，樓上樓下都問了一下，得到答案幾乎都是
: 1.一坪換一坪我才要
: 2.要多出錢的話，要看多少錢
: 3.我現在是一樓房，我家門口可以停我私家車，要都更可以呀，要給我車位，不然就是
坪
: 數我要多分
: 4.另一種，我頂樓住戶，我現在還有頂樓也是我的，要都更我當然願意，但我要算兩戶
才
: 公平，或是我要多分坪數
: 於是我說，這些前提我能理解，但你們看到維冠大樓說倒就倒
: 你們不會想說，積極一點為了自己以及下一代嗎
: 他們回的答案也都差不多，我就這一間房子
: 當然地震來很可能就倒，但我沒錢啊，所以當然要為自己爭取最大利益
: 且如果無法喬好，我也只能繼續住，台灣那麼多老房子都沒事，所以不見得我們也會出
事
: 因此結論就是沒結論!!!!!!
: 大家繼續過著自己的日常
: 我不知道我這樣狀況，版友有多少人一樣或類似
: 我想問，假設都更你們會先預設很多前提嗎，以及完整老屋健檢要你也一起付錢你願意
嗎
: ，
: 我只有一個人，我跟我家人也只能代表一戶
: 我只能跟自己說，多努力一點，多賺點錢，有機會的話，去買好一點結構的房子
: ，假設在這段時間真的有地震，那就只能說，我努力過了!!!!!!
: -----
: Sent from JPTT on my Samsung SM-N900.
很無聊的我把原po過去一些文章拉出來看了一下
可以感覺到，原po不只是為了自己，更多是希望能讓自己的家鄉
變得更好
即便只有自己那微薄力量，但至少自己曾經努力過
謝謝原po!!!!!
就這件事，我直接講結論
每個人都有自己立場，這天經地義，所以推文下面的人說
有人只有一間房子
有人沒錢
老房子有時不見得比新房子差
新房子公設如何如何……
太多了，大家有興趣可以回去看
這些我完全都認同，因為如我上述，有自己立場天經地義
我們最終還是會都更der，且大家都不用那麼辛苦，天然都更法
當台北大地震時，房子倒光了，你我如果不幸走了，那就不需要擔心都更問題，假如運氣
好，老天眷顧，讓你我留下來，到時都更就正式啟動了，你我不需要擔心什麼公設什麼一
坪還一坪，到時還可以領震災補助
而現在新聞講的一切，當時間拉長，沒人會在乎什麼你是否位在斷層帶，是否土壤液化，
什麼老屋健檢，這些時間拉長後就不重要了，新聞不再提起，因為沒賣點，人們也不會關
心，因為會說，我日常生活忙的不得了，哪有時間關心這些……
等那天不管是台灣哪裡，地震又來了，當又有房子倒了，有人掛了，才會又被提起，然後
一直輪迴輪迴輪迴……
很多人喜歡懷舊，那正好台灣非常適合，因為台灣很多城市過了10年20年30年，都會繼續
一模模一樣樣
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.210.154
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/BigSanchung/M.1518138555.A.E44.html
※ 編輯: ninis2340 (1.200.210.154), 02/09/2018 09:16:26
※ 編輯: ninis2340 (1.200.210.154), 02/09/2018 09:23:56
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