【有長線投資價值的領展】
領展房地產投資信託基金
LINK REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代號:0823
股息率:3.9%
每股股息:$2.90
市值:$1500億
業務類別:地產業
集團主席:聶雅倫
主要股東:貝萊德(8.98%)
5年業績
年度:2017/2018/2019/2020/2021
收益(億):92.5/100/100/107/107
盈利(億):177/478/203/-171/11.9
每股盈利:7.93/21.7/9.56/-8.17/0.57
每股派息:2.28/2.50/2.71/2.87/2.90
(截至31/3為一個財政年度)
--企業簡介--
領展房地產投資信託基金,擁有一個包括位於香港、北京、上海及廣州之零售商舖、停車場及辦公室物業的多元化物業組合。
物業組合的零售設施主要為日常所需的需求,而停車場設施則主要為使用零售設施的租戶、顧客及鄰近居民提供服務。
以市值計,領展是亞洲地區最大型房地產投資信託基金,亦是全球以零售為主的最大房地產投資信託基金之一。
--房地產投資信託基金(REIT)--
【圖1】--領展物業組合
領展為一隻房地產投資信託基金,而根據信託契約,領展需確保每個財政年度、向基金單位持有人派付之分派總額不少於可分派收入總額之90%,另亦可加管理人酌情決定為可供分派之任何其他額外款項。
在上述財務數據中,見到盈利數字反而比收入數字大,由於收入主要為租金收入,盈利則包括投資物業公平值變動,即物業賬面上的升值都會反映,由於物業估值近年上升了不少,故反映在盈利數字中。盈利每年有較大升幅,就是由於香港近年的物業價值上升。
資產淨值只是評估領展價值的參考因素,估值上升雖令盈利數字上升,但不會為領展帶來實質收入,沒有真正的現金流,而在可分派給股東的部分亦不計算。
雖然估價有參考作用,但對實質盈利並非有直接幫助,故盈利數字未必能反映領展的賺錢能力。股本回報率亦是相同原理,故同樣難以反映真實面。
--去政府化。釋放價值--
【圖2】--物業分派資料
【圖3】--物業收入資料
領展在過往10年,租金保持上升,每年均有不錯的增幅,雖然不是暴升,但這種平穩上升的情況,證明是價值的逐漸釋放。
這反映領展在不斷市場化的前提下,賺錢能力不斷提升,能以市場價格去調整租金,而估值亦能與市場看齊,因為領展在上市前的賺錢能力很低,但上市後能提升賺錢能力,這正是價值的逐漸釋放,亦令領展成為優質股的特點之一。
不過要注意,領展已上市逾10 年,雖然釋放價值的過程仍未完結,但釋放較多價值的時期已經過去,即是高增長年代已過去,往後雖然仍有增長力,但將進入較為中度增長的年代。
--翻身商場提升價值--
自2005 年上市以來,領展已為數十個項目進行翻新,而接下來的5年,領展亦計劃花30億為約30個項目進行翻新,令資產價值及租金得以保持上升。
領展除了將原有的物業進行翻身,近年亦更進取地發展,近年完成的旺角彌敦道700號,就是其中一個例子。
領展以收購的模式取得物業,由於位置十分優質,於是領展將物業然後進行翻身,低層的部分,改建為商場「T.O.P」,善用了位置的優勢,大幅提升租金,從而令物業的價值上升。
【圖4】--「T.O.P」商場
在領展上市初期,可能因加租而令出租率受影響,但近年已轉成市場主導,加上領展管理亦已有一定經驗,故出租率不斷提升,由2009 年的87% 升至近年的96%。可見領展無論在資產價值、租金收入,又或是賺錢能力,多年來都不斷進步。
【圖5】--5年租金及租用率
由於領展擁有不少優質地點的商場,而這些商場只需翻新就能將價值大幅提升,雖然不少已完成,但餘下的商場仍有這個優勢。
同時由於領展有一定規模,成本較易控制,在融資或其他方面都有一定優勢;領展的債務組合實際利息成本由2010 年3 月31 日的4.30% 降至近年的2%、3%,成本絕對不高。
--發展前景--
發展方面,領展仍有空間。於2012 年,領展擴大其投資範圍至涵蓋香港所有可持續提供收入之非住宅用途物業類別,包括但不限於單幢式資產及綜合用途(以零售為主)之發展項目,但不包括酒店及服務式住宅。
2013 年,領展與中國內地其中最大的房地產發展商萬科簽訂戰略合作意向書,共同發掘中國零售物業的投資機會。現時中國的物業部分,按估值計約佔領展超過1成,而領展本身已有資產本身已很龐大,發展其他項目相比整個領展來說,影響暫時未算明顯。
另外,由於領展對自由行等的依賴比其他商場少,始終較為貼近民生,因此租金收入相對其他市場物業會較平穩,就算整體物業市場租金下跌,對領展的影響亦只會有限,故往後的租金收入及派息都能平穩發展。
領展過往年代的管理策略,是持有物業,翻身物業,到了近年,開始變得較為進取,會進行物業買賣,亦會買入物業翻身,雖然領展在翻身物業有一定的經驗,但近年的策略,難勉令風險度略有提升。雖然可提高長遠的增長力,但又同時增加了風險,投資者要明白這點。
--疫情因素--
領展的核心業務是收租,疫情對業務都會有少少影響,但從領展的財務數據分析,影響並不算大。
加上疫情只是中短期情況,並不是長期性,因此,只是疫情慢慢過去,領展就會回到更理想的業務水平,投資者只是忽視中短期情況,集中分析長期價值,就可以。
--投資策略--
綜合而言,領展是理想的優質股,有一定規模,坐擁不少優質商場,而餘下仍有一些有條件提升的商場,故仍有一些潛力。加上此股派息穩定,因此無論是收息又或是增值方面,領展都擁有條件,長線甚至永遠持有都可。
由於此股優質,因此市場估值往往不平,而息率有時會處3.5% 以下,雖然預期股息會逐漸上升,但較有耐性的投資者,宜等息率達4% 才投資,而最起碼的要求也要有3.5% 以上息率。
現時的股息率水平,可理解為合理區約中間位置,對於追求平穩增長及收息的投資者,已可以分注投資,長線持有。如果本身有貨的投資者,只要長線持有就得。
(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)
同時也有100部Youtube影片,追蹤數超過93萬的網紅Eric周興哲,也在其Youtube影片中提到,📌 日本語/한글/อักษรไทย/Bahasa Indonesia/Bahasa Melayu/Pilipino/Tiếng Việt/မြန်မာအက္ခရာ subtitles are available. 🎧 Stream/Download here : https://eric.lnk....
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秦嵐回憶:以前被捧高踩低很扎心!現在一想起來就不行😢
#秦嵐 #延禧攻略 #職場 姊妹淘
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2021/9/24(傍晚)
一直以來都不會聽自己的錄音歌曲
因為聽了就會聽出很多可以進步的細節
常常會在一種覺得可惜的狀態下接受
只能期待下次的自己再跑快一點、聽見更多自己的問題後馬上調整
畢竟在錄音室裡面沒有這麼多時間可以讓我們嘗試
以前常常聽到歌手進錄音室錄好幾次都不滿意一直重複錄的狀況不是很理解
後來仔細想想
就跟排戲一樣
熟悉了之後就要開始要求細節
什麼地方可以再放一點再收一點
那一句的情緒應該要再灑脫或遺憾一些
這裡要一口氣接過去才能感覺到渴望
要斷開來才會覺得捨不得
諸如此類的
昨天半夜從內湖收工回家的路上才認真點開來聽《無欲無求》
從一直在挑自己的毛病到欣然接受花了一些時間
還是很喜歡這首歌整體的氛圍
因為自己很熟這個戲
所以覺得錄音室版本永遠會少了現場演出的一些「戲感」(也少了一些台詞)
這是一直都知道的事情
站在錄音室裡面加戲劇動作唱
跟站在舞台上真的邊演邊唱就是兩件事情
從聲音裡面是完全聽的出來的
可以做到接近
卻不可能一模一樣
當然錄音室裡面可以做到的細節更多
各有各的優缺點
這個今兒沒有要討論和延伸
在重複聽了N遍之後的此刻
決定寫下這個內容
表示老溫賣瓜的老溫很喜歡這首非常難得的老男人二重唱
這個年紀和題材確實是比較少會出現的歌曲
謝謝優秀的詞曲創作人天豪哥和星佑讓我有這樣的機會可以留下這個錄音
也謝謝我的老朋友聶雲哥的陪伴
人生
要找孟婆來一杯純的不加冰塊
才能無欲無求啊~~
#照片不是原聲帶的封面
#是劇照合成練習檔案的結果
#音樂劇飲食男女原聲帶
#老朱老溫二重唱
聶 遠 在 Eric周興哲 Youtube 的精選貼文
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我們走得越深,
離開的路就越長
電影《你的婚禮》插曲、QQ 音樂雙榜冠軍
周興哲《離開你以後》劇畫版 MV
繼《如果雨之後》、《怎麼了》
寫給每一個愛過、哭過、失去過,
但依然忍住沒有回頭的你
・Song Lyrics・
詞:郭棟楠
曲:Eric周興哲
你還記不記得 我們的故事
約定過的以後 變成了什麼
這些年 也會有想你的時刻
想從前多麼愛著 今天就多麼不捨
離開你以後忍住沒有回頭
離開你以後慶幸曾經擁有
後來的那個人 一定愛你很深
不像我用稚嫩帶來傷痕
離開你以後我比想像難受
離開你以後祝你快樂自由
愛了你那麼久 可惜沒到最後
我也曾以為你是一輩子
曾經幻想世界 只有我們不被打擾
單純總是美好 長大才知道
能永遠 天真的這一句誓言
到最後真的如願 是永遠失去從前
離開你以後忍住沒有回頭
離開你以後慶幸曾經擁有
後來的那個人 一定愛你很深
一定比我更值得你認真
離開你以後我比想像難受
離開你以後祝你快樂自由
愛了你那麼久 可惜沒到最後
多想一生一世都是我們
離開你以後忍住沒有回頭
離開你以後慶幸曾經擁有
後來的那個人 一定愛你很深
一定比我更值得你認真
離開你以後我比想像難受
離開你以後祝你快樂自由
愛了你那麼久 可惜沒到最後
多想一生一世都是我們
・Song Credit・
詞 Lyricist:郭棟楠 Guo Dongnan
曲 Composer:Eric周興哲 Eric Chou
製作人 Producer:周興哲 Eric Chou/于京延 Agwen Yu
製作執行 Production Assistant:古皓宇 Google Gu @ 眼鏡俠 Glasses-Men
編曲 Music Arranger:于京延 Agwen Yu
貝斯 Bass:黃群翰 Chun-Han Huang
鼓 Drums:楊凱淋 Kyle Yang @ 眼鏡俠 Glasses-Men
鼓錄音工程師 Drums Recording Engineer:楊凱淋 Kyle Yang @ 眼鏡俠 Glasses-Men
鼓錄音室 Drums Recording Studio:楊記錄音室 Yang Studio
和聲編寫 Backing Vocals Arranger:周興哲 Eric Chou
和聲 Backing Vocals:周興哲 Eric Chou
配唱錄音工程師 Vocal Recording Engineer:周興哲 Eric Chou
配唱錄音室 Vocal Recording Studio:Echou Productions
弦樂與木管監製 Strings & Woodwinds Producer:于京延 Agwen Yu
弦樂與木管編寫 Strings & Woodwinds Arranger:于京延 Agwen Yu
弦樂 Strings:曜爆甘音樂工作室 Just Busy Music Studio
第一小提琴 First Violin:蔡曜宇 Shuon Tsai/朱奕寧 Yi-Ning Ju
第二小提琴 Second Violin:黃雨柔 Nala Huang/黃瑾諍 ChinCheng Huang
中提琴 Viola:甘威鵬 Weapon Gan/潘自琦 Tzu-Chi Pan
大提琴 Cello:劉涵 Hang Liu @ 隱分子/葉欲新 Shin Yeh
單簧管 Clarinet:羅達鈞 Ta-Chun Lo
雙簧管 Oboe:聶羽萱 Yu-Hsuan Nieh
弦樂與木管錄音工程師 Strings & Woodwinds Recording Engineer:于京延 Agwen Yu
助理工程師 Assistant Engineer:張閔翔 Min-Hsiang Chang/朱品豪 Pin-Hao Ju
技術支援 Technical Support:徐振程 Jason Hsu
弦樂與木管錄音室 Strings & Woodwinds Recording Studio:玉成戲院錄音室 YuChen Cinema Studio
混音工程師 Mixing Engineer:楊大緯 Dave Yang
助理工程師 Assistant Engineer:謝皓宇 Andy Hsieh
混音錄音室 Mixing Studio:楊大緯錄音工作室 Dave Yang Recording Studio
母帶後期處理製作人 Mastering Producer:于京延 Agwen Yu
母帶後期處理工程師 Mastering Engineer:楊大緯 Dave Yang
助理工程師 Assistant Engineer:謝皓宇 Andy Hsieh
母帶後期處理錄音室 Mastering Studio:楊大緯錄音工作室 Dave Yang Recording Studio
OP:天津光合世紀文化有限公司 Tianjin Sunlight Century Culture Co., Ltd
OP:星空飛騰國際娛樂股份有限公司 M. Star Entertainment Ltd
SP:Universal Ms Publ Ltd Taiwan
ISRC:TWAP12100003
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