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210622工商 如何讓銀行看得起你？買房新手必看6大重點
工商書房→https://ctee.com.tw/bookstore/selection/477016.html

買房除了自身的喜好及挑房哲學，買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要！尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房，讓我來分享與銀行交手的過程中，究竟有哪些眉角是要特別注意呢？

堅守預算上限

雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線不能退讓。以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶需求」找房，預算其次，畢竟出錢的不是我，何況買家通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。

如今換成我是買家，反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經高估自己的賺錢能力，買了高額儲蓄險，帶來長達6年的自虐式生活，但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後繼續找房，畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道，唯有保守評估才能守住安穩的心。

談到房貸，主要分4大項目：還款年限／年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期／寬緩期。以我從業10年的心得，影響這4個項目的因素，屋況其次，購買人本身才是重中之重！

如何讓銀行看得起你？

還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99％」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成，而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒，又渴望賺取客戶的利息，兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。

我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高，導致銀行不願意放款太多時，如果購買人的財力證明夠雄厚，通常貸款仍不是問題。然而，每個人的工作性質不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。

以我為例：我待的公司規模並不大，又是零底薪的業務型態，像我們這種人在買房時，銀行給的條件通常不太好，所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元，長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢；還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單，且不解約亦不申請保單質借；以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠，也沒使用過最低應繳金額，維持零負債及良好的信用評比。

我發現，現代銀行普遍已與時俱進，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權，讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。

像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點，對於收入不穩定的職業，如果希望爭取好的貸款優惠，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養！

還款年限

目前市面上主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案，而還款年期的長短，攸關屋齡與購買人的年紀。

以人來說（通則非一定）：銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65−25＝40，也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房還款年限最長就是20年了。

以房來說（通則非一定）：銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）的耐用年限為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越長。

以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但由於我具備「首購」身分，所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。

要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力，但不代表真的要繳滿30年，只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。

貸款成數

一開始，我找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，縱然我是VIP客戶，最高也只能貸6成，後來換國泰世華，沒想到它們最高能貸85成，這樣一來一回就差了25％，也就是將近250萬元的自備款！

不過每家銀行的政策都不同，且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠，並不代表明年也是喔！

房貸利率

每家銀行略不同，甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。

方案1：貸款7成，利率1.48％，無寬限期。

方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，但要加收1筆48600元的房貸型壽險。

起初，兆豐為了引誘我找它們申貸，只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是套房，加上我本身是零底薪的業務等因素，因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了，後來問朋友才知道，這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸讀者，不管如何，買房一定至少要找2家銀行，貨比三家不吃虧。

寬限期

還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但這樣代表你並沒有完全搞懂。

以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還，也就是2＋20＝總共22年。正解是，頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還；換句話說，原本可用20年攤還的本金，卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢，先樂後苦的概念。

我要強調，這並無所謂對或錯，只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例：他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，只要寬限期一到，就轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣無限循環，他可以永遠不繳本金，每月只付1萬元的利息，就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢，還可以去享樂或投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算，差別只在能否湊出自備款而已。

最後我選哪種方案？

兆豐的方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，房貸型壽險48600元。

國泰世華：貸款85成，利率1.31％，無寬限期。

以上是銀行核貸下來的2個方案，最後我選擇了國泰世華，而我的想法是這樣的。

如果選兆豐，代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可花用，同事也附和說：「3年很長，3年內會發生什麼事不知道，只繳利息，及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉，獲利了結，豈不爽快！」聽起來似乎很有道理。

只是，寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」；二來這是我人生的第1間房子，算是「起家厝」，我本來就打算長期持有；三是我把買房當存錢，所以沒有不繳本金的打算；四是小套房可以貸款85成，且不需購買房貸型壽險，某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。

還有1個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他，反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上，而閒錢越多則越想作怪，這是人性。既然這樣，不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！

省出一棟房：24招易上手的存錢絕技(本文摘自陳泰源著《省出一棟房：24招易上手的存錢絕技》，台灣遊讀會股份有限公司提供)

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/07/210622-6.html

房貸系列的主題影片又來囉！
過去都是愛莉老師的經驗分享，今天直接請銀行的行員來幫大家說明！
而且還問了不少關鍵問題：
Q:帳單分期(有利息)/電商平台分期0利率，會影響房貸申請嗎？
Q:預借現金對於申請貸款，有什麼樣的影響？
Q:信用小白：乾脆不要辦卡，不會預借現金，不可能遲繳，對銀行來說是…?
Q:信用貸款會影響到房貸的條件
Q:收入證明，容易忽略的情況，而影響貸款？
Q:沒有報稅收入證明/領現金收入，申請房貸時，需要注意什麼？
Q:收入起伏很大，銀行如何認定？
Q:股票、基金，銀行如何認定？
快來找解答吧！
影片傳送門：https://youtu.be/dtmoO4uLMeM

【龔成問答信箱】（Q18901-Q18920）

Q18901：

成哥你好 我最近被老細解僱 解僱的原因唔係我做錯事 是因為我覺得有件事唔合理就同老細話真心話 可能老細覺得我頂到佢而將我解僱 覺得好唔公平

平時我好勤勞做野 我依家可以怎 好迷茫係哩個疫情下 突然冇左工作

本來念著可以邊返工 邊創業 創業是我的目標 依家咁 我都無知怎好 依家突然停左落黎資金也不夠多到可以放膽去創業

龔成老師：

老闆都是一個人，每個人都有死穴，正確的說話並不一定是適合的說話。

可能公司原本都想減少人手，有時當有機會，就會行這一步，你唔好將「自己是否有問題」太過上心。最重要是想想之後的路。

有時上天好得意，表面上給我地一個難關，但棍其實想我地突破。我過往都有經歷人生高低，低谷時當然唔開心，但而家睇翻，我人生有幾次突破，都是來自低谷的。

一件事已經發生，你無得改變，反而應想想點利用。

你一向都想創業，這刻就是機會，是你一生中最難得的機會，可以比你盡全力去創業。唔好將「做生意就要資金」視為等號。你現時每天24小時要做的野，就是想無本/少本的創業方法。

當想到方法後，就要大膽去做。加油！

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Q18902：

您好！龔sir，好多謝你！

我都是80後，我在2016年買了你的《80後2百萬富翁》，讓我對投資股票致富有一種從新認識。之後一直關注你FB 的無私問答，學習很多你的理財概念，多謝你！

直到2018年9月 終於有機會報讀你的【投資倍升股課程】，我好開心，我放晒手頭上的所有股票，當中有的輸很多，但因為你教的知識，只投資優質企業，我開始從新部署投資，而家我真的成為2 百萬富翁了。

不過，好可惜，我沒有按照原來計畫進行，否則資產會更多，我當時沽出所有股票，從新部署的資金是$1.08M，原計畫是這樣分配的：

1.1448 $5 投入$10萬
2.1177 $5 投入$10萬
3.1211 $35 投入$70 萬

可是在2019年初 1177 納入藍籌後，跌到$5 以下我不敢入，在升到$9.8 入了5萬股。而1211 我又心急在$46.4入了1 萬股，但其後跌到$35 樓下，我又不敢加注入貨。現在檢討自己當時的計劃點解唔去執行，是目標不明確而且亦都沒有耐性。

今年10 月我再報讀你的【倍升股進階班】，眼見1211 升了很多，在升到$150 之前，我沒有太理會的，因為用你教的估值方法，我大概計算1211 在$60 幾是平宜、在$148 是合理、在$236 是貴的。可是她實在升得太急，去到$180-$200，我實在膽心。不過聽你在課堂上分享後，我又不理會中短期的升跌了，就等待她成長。

進階班過後，我現在計劃未來10年的倍升股，暫時安排60萬資金在科技、雲端、新能源和美容行業，在留意美國和中國的企業：計算機：600588 用友網絡，氫燃料電池：Bloom Energy（BE.US)、688339 億華通，美容：Yatsen 逸仙電商（YSG.US)，以後想再請教你。

不好意思，講的太長，真心的多謝你！
好期待你本《80後千萬富翁》，我都要做千萬富翁！

龔成老師：

其實你擁有一定的選股、分析企業質素、計算企業價值的能力，這方面問題不大。你留意的10年版塊，都是有潛力的。

不過，你在心理質素上，過往仍有部分與散戶一樣，這一定要進步，你要多閱讀巴菲特的書，他的心理質素好強，完定全全將「股價」放在一邊唔理。

你要學會唔睇股價，睇「企業」。如果你要睇大錢一定要在心理質素上提高。你其實已明白方向，但執行上就是出問題。

我會建議你用課堂提供的「企業評估表」，填好投資策略後，要跟著做，例如當股價跌時，唔好驚，要睇當時寫低的方法去入貨。

入貨後，如果股價大升，要跟著當時寫低的方法去持有。

再次恭喜你成為2百萬富翁，期待盡快在千萬富翁俱樂部與你見面！加油！

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Q18903：

老師為什麼近期1873跌得咁利害，想知道個原因，找尋這方面不是太精，我以加應該繼續持有還是放好？

龔成老師：

維亞生物（1873）雖然業務有發展，但佢本身有一定風險。所以，只要市場預期變化，或出現一些好與壞的消息，都會令佢股價上落較大。加上佢上市後升左好多，回翻D都正常。

佢主要就臨床前藥物開發提供基於結構的藥物發現服務，例如基因到蛋白質（Ｇ２Ｐ）及基因到結構（Ｇ２Ｓ）。

睇翻佢主要客戶，主要包括位於美國、中國、歐洲等地的製藥及生物科技公司。

生意都有不差的增長，但毛利變化大，企業賺錢能力仍有不確定性，以估值計，現價唔算平。

業務是有發展的，但仍有好多不確定性，因此，如果你持貨太多，宜減少少。如不算多，就持有先。

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Q18904：

你好大師，想問問波音的行情 現持有270股

龔成老師：

波音公司（NYSE: BA）是美國知名開發、生產和銷售飛機和相關產品公司。近期疫期，令航空相關類股份大跌。

航空業本質有風險，不過，這股有獨特性，因此，質素算是中上。基本因素無問題的，本質強，有技術，但現時一定對佢有影響，而影響有多大，就要睇肺炎持續的情況。

你先睇下現時持股比例佔財富組合是否過多，如果佔比不過多，可以持有。

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Q18905：

Hi 老師，而家中國鐵塔係咪算合理甚至平了
同埋雷蛇既升幅係因為業續好左嗎，定係另有原因？

龔成老師：

中國鐵塔（0788）增長比之前略減，加上股本回報率不高，是這股較弱的地方。若分析佢市盈率，會見到現時仍然處較高水平，反映佢雖然股價回落左唔少，但仍然未到平。

這股算是合理價。

這股長遠仍算有發展力，可長線。不過，潛力度比過往略減。

但如這刻買入，分注入可以的。

雷蛇（1337），業務有好轉情況，虧損有所收窄，加上之前多次進行回購，都利好左股價。

但要留意，雖然可以有潛力，但本質好波動，盈利不足，所有的市值，都只是基於「將來預期」去產生，這個預期可以變得好快，因為大家都只是「估」。

同時，電競行業的真正營運模式，賺錢能力如何，充滿了未知數，一個遊戲可以好受歡迎，亦可以好快無人玩。

另外，佢近年都有發展一些新興業務，潛力度有的，但仍左有不確定性。

因此，這股有前景，但有風險，無人知真正的價值。而佢另一些業務較是較新興，同樣有危有機類，所以，佢有可能有潛力，但風險方面就要注意。

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Q18906：

老師，福壽園我5.7 平均價入左貨之前
一直都想增持 但佢長期 7.5 up

今年做過估值 $6.25 - $7
但佢好硬正

中生製藥都有幾手
除此之外 ～ 仲有咩水桶一既股 可以入呀

龔成老師：

福壽園（1448）我都有類似情況，之前入左後上升，想加注都無機會入。

有時無計，我地都要平衡風險與回報，唔好太過高追，現價略略貴，如果無貨就可小注，如果本身有貨，就等回翻D先。或最多小小注加注。

至於中生（1177）都可長線的。

不少潛力股都上左好多，現價唔平，唔好太心急。

舜宇光學（2382）都有D潛力的，現價合理區中上部，算是無咁貴的一隻。

另外，你可考慮安碩恒生科技（3067），因為是一個組合，風險度減低左。但現O價在合理區頂，建議月供，唔好大手入。

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Q18907：

老師，其實係呢度好想多謝你：你財務自由既經歷真係令我相信自己有一日都會做到，令我開始研究巴菲特同蒙格既投資概念

對投資認識愈深，愈知道打工無意義，因為真正致富之路不是靠「加」的。

但我現階段又無辦法唔打工，日日返工都要面對人事關係同受氣；投資致富又急唔來。想請教如何可以調節自己心態，最後達成財務自由？

龔成老師：

好！你最重要是保持進步，我由18歲開始，狂睇投資書，相信自己可以擁有財富，最後一步步完成目標。

我自己都經歷了一段時間，一邊打工，一邊並行發展其他項目，例如花時間研究股票、做生意等。其實你慢慢會見到自己的財富上升，信心會因此而建立，最重要是「堅持」！

我相信只要你保持進步，都可以做到的！

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Q18908：

經常留意龔老師你評論股票合理價值同現價 有時都會相差頗多 例如比亞迪你有提過合理價在4x 咁請問係唔係因為隻股票已被炒起

有可能回到合理價 應該到合理價先部署呢？ 但好似回到合理價等可能性又不大

龔成老師：

合理價是一價區，你預過往比亞迪（1211），$40-$80為合理，$40以下平。當企業價值向上，估值都會上升，例如業務與盈利等，實質向上，就會令企業價值增長，合理區的範圍就會提高。

至於股價大升，我地就要小心分析，是價值提高？還是炒起？因為兩個答案都有可能的。

至於比亞迪，我相信就算價值提高，都唔建議太$100以上去追。我地只有耐心等佢下跌，如果真的好想入，就最多等回翻D去進行月供。

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Q18909：

你好呀，成哥。３年前報讀左你既課程，亦持有左比亞迪３年。

中間上上落落，都未放貨。過去３年，雖然未曾成功到之前定立既２年２００萬既目標，不過都算係慢慢地向１００萬進發。

而希望可以係２０２１年完結前成功到達人生第１個１００萬，得到最低既入場票。可以向彩務自由進發。
亦都定立左未來１０年財務自由既目標。

投資路上係孤獨既，雖然不停向身邊既人分享理財既概念，但係發現原來真係冇咩人會同自己一樣會跳出貧窮既框架。令到懷疑自己。

係反思既同時，亦希望可以行快２步，達到了財務自由。雖然係冇SHORT CUT。

岩岩由做左６年既公司，跳到去新環境，算係跳出左Comfort zone，唔知自己既決定係岩係錯。舊公司發展唔錯，但自己明顯做到滑啞了。新公司亦未知係咩情況，所以有ｄ迷茫了。

另外亦想發展副業，開一間ONLINE Shop，雖然唔算係被動收入，不過都叫做可以增加收入，增加買股票既成本，當然如果可以取代正職係最好啦！好讓自己可以投放更多時間係自己身上。就係前期需要投入一ｄ資金。你認為呢？

雖然財務自由既路上有好多困難，但至少有你既成功例子。

再次多謝你既教導，以及花時間睇我既抒發同故事！

龔成老師：

你能夠一直持有比亞迪（1211），實在太好！這是你應得的回報，香港人無耐性，無「種樹」的概念。我地投資，又或建立事業，都要有「種樹」的概念。

財務自由並不容易，但可以一步步做到，我都只是由月入$1萬開始。

至於ONLINE Shop，你可以投入適量資金，但不用太多，市場好多時都是試出來的，你投入資金，如果擊中市場，反映其實會好明顯的，你到時先加大投入。這方面可以好有發展的，加油！

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Q18910：

龔sir , 話說睇完你Ｄ書之後，明白左長線投資既概念，但原來實際執行上又發現左問題想分享並向你請教。

首先，我係4月買入人生第一隻股票2800，＄23.45。之後係5月國安法消息個日買入2手823 ，＄60。我對自己呢兩次行動都覺得合理。不過到左8月底，我受朋友影響以52.5高位買入6060...係10月頭又以3.9買入1415。我覺得自己係8,10月所做既決定係吾理智，但點解都買左係因為覺得吾抵...

因為我記得4,5月既時候700只係＄360，9988係＄170，1211係＄38，285係＄14,15，3690係＄70，1810係＄10仲有好多好多優質股都屬便宜，但自己冇把握到...反而自己持有既升幅只有幾%...我想問你自己有冇錯過呢Ｄ機會而後悔？

係近日，我重新睇多次巴菲特同你既書，重新確立長期持有既方針，我自己亦開始分析手持既公司。2800,823都冇問題，但6060同1415我分析完有問題想問。

先講6060，佢係互聯網保險，股東包括螞蟻，平安同騰信，毛利之前三年都係虧損，2020半年先開始賺錢，不過ROE 係負數，其實吾應該買入，而合理價大約係得＄15？我竟然以52.5買入...

至於1415，佢係Apple 相機供應商，毛利最近5年都穩定，現金流持續上升，負債率下降，不過ROE 比較低，吾過10%，而且市值只有35億，但我計過佢個合理價係＄5，＄4係便宜？所以我覺得3.9入係冇問題？呢個公司係被低估？

辛苦龔sir 了！

龔成老師：

我自1999年開始買股票，頭幾年，經常都有你的經歷，贏少少就賣出優質股，但之後卻大升，之後持有無質素的股，又死都唔止蝕。

其實，學習要過程的，你已經不斷進步，但好多野要你經歷過先得。

我現時，平均一年只買1、2隻股票，就是想自己「分析得較準」才出手，買入後，長線持有。

你要學懂睇得準這概念，唔好太心急投資，買入及賣出都是。

眾安（6060），業務都有發展力的，但業務仍有不確定性。佢最近開始由虧轉盈，反映之前的投資開始有收成，暫時睇是正面的，但之後的發展仍有未知，這一定會令股價波動。市場考慮到佢的增長力，所以比佢較高估值，你要分析，佢「將來」的情況，因此，你買入價雖然貴，但之後就要睇佢將來發展。

至於高偉電子（1415）本質算是不過不失，其實幾年前熱炒，令這股升至過熱水平，之後市場發現行業的增長並不是高增長，只是平穩增長，所以股價都有調整。

因此，有時都會出現市場估值過高的情況，都要留意這點。

這股盈利都幾波動，增長力是有的。但整體質素算是中等，潛力度有少少的。不過，現價已過了合理區頂，要注意風險。

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Q18911：

龔 sir, 你好，我是你的讀者，我有齊你的書。

想問下，我月供 823, 66, 12 一段時間，是數年，如果3隻中，想只選擇長供 1 或2隻，應如何選擇? 謝謝你 !

想聽下你對 3690, 9618 美團和京東的看法。 已升了很多，考慮月供。謝謝你

另外，多謝你推介 1211, 我月供了幾年，之前已經賣出一部分，繼續月供

龔成老師︰

你這個組合，有一個較大架問題，就係集中左係地產股（港鐵0066都算半隻）。

單一行業唔應該超過組合3成，否則一出問題，你整個組合就會受到過大打擊。

港鐵（0066）可保留，另外2隻最好2選1。之後，再加入其他類別股票，去平衡翻個組合會較好。

美團點評（3690）都有質素，佢業務巨大，同時增長快，不過，佢仍是有危有機的股票。

業務較新興，過往一直處於燒銀紙階段。至2019年，才開始有少量盈利，我比較怕這類企業。這類企業波動性太高，不宜月供，直接投資也只可小注。

京東（9618）業務有質素，發展仍是正面，不過現價就唔算平。

佢係一間電子商業銷售平台，佢定位為「以供應鏈為基礎的技術與服務企業」，現時是中國第二大電商，有一定的品牌。

過往的財務數據，收入每年都是20%左右增長，2019年收入為5700億人民幣，已經有實質的盈利，用佢2019年盈利為120億作初步推算，現價唔平。當然，這股有一定的增長力，之後的市盈率會減。

如果你要月供，都可以。但此股波動性較高，不宜佔比重過多。

比亞迪（1211）已經貴，你可以停一停個月供，或減月供金額。

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Q18912：

龔sir你好，本人今年25歲，工作年資2年，公司做搞活動的，疫情前經常出差，工作多，風光時候人工連出差津貼加埋加班錢每月最高可以30K，即使淡季都有27K一個月。

疫情下工作量大減，所幸自己有個良心老板，仍然支付基本人工，現時收工都有25K。

以前收入多，懶得計算自己支出，糧尾有錢剩都不會理會，疫情下收入少了，自己連續幾個月都「月月清」。

今年4月終於開始紀錄支出，發現自己入不敷支，支出大有兩個原因：

1. 家庭開支佔了收入超過一半
- 本人與父母同住，除家用外，水電媒差餉都要我負責，政府補貼用盡後，雜費貴了很多
- 同家人交代後，現時減了家用，家庭開支現佔收入3成

2. 無謂個人帳單太多
- 我本身有太多訂閱，現取消了絕大部分
- 現時個人必需帳單只用幾百元左右，但去年出意外受傷，現時仍要覆診，扣除保險後每月仍要付約$1500，但康復進度良好，覆診次數持續減少，相信年底醫療費用可減至每月$400

本人7月可以買美股，每月投放$10000，幾個月來賺超過15%，股票屬長期投資。

但問題來了，因為本人理想30歲時創業，所以現在要存錢作本金創業。現時可動用現金約13萬，但之前參加了一間英國FinTech公司眾籌投資，實際可用資金約10萬。

按現時的資金分配，假設未來5年收入和基本支出不變，每月要存到$1000都有困難，所以我心中有幾個方案增加現金流，想聽聽你意見：

1. 減少每月投資
- 每月$10000可能過多，理性上我應該減少投資
- 你認為我應該減多少？

2. 副業
- 我打算重操大學時的故業，接freelance工作，但收入不會穩定
- 我有興趣開網店，但又擔心業績不佳最終得不償失

我理想目標每月存至少$5000（其後存款目標逐步增加），同時又不大幅減少投資
龔sir，你對我的情況有咩建議？

最後，你對期權有咩睇法？你會唔會建議我試下去倍大獲利機會？

龔成老師︰

首先，投資部份資金，其實不宜減少。反而你應該盡力令自已可以儲更多錢，去做投資增值。

我自已本身對美股無特別去研究，你要睇翻你投資架美股，是否有質素和增長力，才決定是否維持下去。

至於副業方面，無論freelance、網店，我覺得你都可以去試。

有些網上生意未必一定要成本好高，你可以從自已專長或者興趣著手。開頭業績未必會理想，但當你開始掌握架時候，就可能會有理想架收入。

由於你現時主力供美股，我建議你將10萬和每月將部份金額投資港股，去分散風險。

月供方面，你可以選擇投資在平穏增長股︰盈富（2800）、金沙（1928）、恆基（0012）、平安（2318）、中銀（2388）、港鐵（0066）、煤氣（0003）、港交所（0388）、長建（1038）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）或潛力股︰比亞迪（1211），中生（1177）、福壽園（1448）、安碩恒生科技（3067）、阿里（9988）、騰訊（0700）。

現時大市只是合理區較底位置，你現有10萬資金可以先投入一半，用"分注"形式，慢慢買貨。餘下一半就等大市出現一定程度的下跌，才大力度掃貨。

而"期權"這類工具，我就唔建議你去用。因為投資從來都係睇質素，唔係去估走勢。

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Q18913：

老師你好
請問經過D次疫情或其他因素
影響基本面後

如以下股票只能選兩隻長期月供
請問可以選那兩隻呢?
2388,66,1038,012
感謝老師解答

龔成老師：

上述的4隻股，基本面無太大改變，長遠仍有質素的。港鐵（0066）、恆基（0012）完全不用擔心，只是中短期弱，長遠無問題。

至於長建（1038），因為歐洲因素，回勇要較長時期，始終歐洲經濟弱，但長建不是無質素的。

中銀香港（2388）有質素，不過銀行業的賺錢能力，已比過往年代減少左。

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Q18914：

現價的士牌 龔sir點睇

龔成老師：

合理價。

的士牌是投資工具的一種，投資者可利用借貨，付首期購入的士牌，然後收取每月穩定的租金收入，原理與買樓收租一樣。

按揭成數高、管理不難、買賣成本低、限制少，所以都是一個不差的投資工具。

不過，近年出現的叫車程式，對佢有一定的影響。相信長遠，的士牌的增長有限，只是一個平穩及收息的工具，前景只是中等。

如果你資金較多，作為財富配置的其中一部分，可以。但如果本身資金唔算多，就等跌多D先考慮。

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Q18915：

老師，如果按一般正常水平嘅生活要求，增值財富到咩水平先足夠進入現金流嘅狀態？

如近年想部署現金流模式應該如果投資？
thanks

龔成老師：

每個人的情況不同，首先，當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

例如你財富已滾存到$400萬，投資一些6%的收息工具，一年收息$24萬，每月平均收息$20000，如果你每月$20000是足夠的話，這數就是你目標財富數目。

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Q18916：

龔成老師你好，我剛嘗試學投資，朋友推介我follow你學習！我啱啱出社會，對投資概念唔多，自己有上網搵YouTube教學了解咗下一啲股票股市用詞，但都係唔清楚一開始應該點實際行動。

自己家境貧窮關係唔好，讀書又一大筆學債，現時月入萬令，讀書時期part time完全存唔到錢，都用哂係生活所需。

好想可以俾自己一個好啲嘅生活。請問你有冇建議我應該第一步點做><？

龔成老師：

你要做三樣野，第一，增加知識，你要學理財及投資的知識，記住，投資並不是坊間的炒炒賣賣，你要從書本或課堂上認真學習。《股票勝經》適合初階者的。

第二，了解銀行及證券行，去開一個證券戶口，並準備做月供股票。

其實兩者都可以，銀行就較方便，但手續費就較貴，證券行收費就較平，香港的監管不差的，風險不大。你可以先了解下不同的收費。

第三，將每月的部分資金，去做月供股票，供盈富（2800）。對初階投資者來說，月供股票是一個很好的累積財富方法，因為可避免你一次過在高位買入的風險。

我希望你能夠每月供到$2000，慢慢累積財富。

原理如同儲錢，不過就不是儲現金，而是儲股票。計劃要長期進行。

另外，盈富是一個組合，適合絕大部分人投資，風險不高，長期儲貨可助你財富平穩增值，記住要長線持有。

當你在做上述三件事的同時，開始學下股票，了解下那些股票適合你自己。上述只同你簡單供盈富，當你過幾個月，有知識及少少經驗後，就可以利用你手上的資金，其中一部分，去投資股票。

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Q18917：

龔成老師你好，請問你點睇黃金，京信通信2342.HK，而家值唔值得買，有無機會升，謝謝你。

龔成老師：

黃金，我自己都有投資。方法好簡單，你不是睇升跌，而是「財富組合的配置」，現金永遠貶值，黃金總有一定的價值，因此可以在組合中，佔比一部分，長線持有。

但由於無現金流，因此又唔值得持有太多。1%-3%已夠。

京信通信（2342）主要從事研究、開發、製造及銷售無線電訊網絡優化系統設備、提供相關工程服務，以及提供電信服務及相關增值服務。

現時5G的發展，都會對佢有利，但這股規模唔算好大，因此又未算最強之列。但由於規模細，當企業發展時，潛力較可較大。

質素都算有的，但就不算好強，整體上都有投資的價值。不過睇翻佢最近的業績，又唔算好勁。

此股唔值得太大比重，投資時要注意注碼。

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Q18918：

龔sir, 你好！我追看了你的專頁好一段時間，穫益良多，謝謝你！

1）眼見很多潛力股股價已上升不少，我想問一下當有大IPO 如螞蟻上巿時，很多大戶/基金/散戶會從現有股票抽走現金去抽IPO，令現有巿場上的股票價格下跌，是否應該藉這時候吸納一些潛力股？

2）另外想問下你對 1772 贛鋒鋰業的看法。

謝謝！

龔成老師：

1）有可能，因為佢地會做配置，就算上市後，這些咁大型的股，基金都一定要持有部分貨，可能就要賣其他股去買入，平衡翻整個組合。

但其他股會唔會因此而下跌，未知，如果下跌，可以買翻D。不過，你都要計合理價值。

2）贛鋒鋰業（1772）是潛力股，但估值較難，分析時的確資料較少。由於上市年份少，我地較難有長期數據分析。

佢為鋰化合物、金屬鋰及鋰電池等鋰資源生產商，業務涵蓋上游鋰資源提取、鋰化合物深加工、金屬鋰生產、鋰電池生產及鋰二次利用及回收。集團提供涵蓋五個主要類別逾40種鋰化合物及金屬鋰產品。

其實佢的產品應用都廣泛，包括電池相關產品、化學品、藥品及新材料等，而客戶主要包括電池材料公司、電池製造商、化學品製造商、製藥公司及電子器件製造商。產品主要於中國、韓國、日本及新加坡等十多個國家出售。

我相信佢長遠有潛力，有長線投資價值，問題只是平貴度的問題。現價略貴，小小注好了，之後等佢回落先正或入，始終行業有一定的變化。

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Q18919：

老師，我6060，47入，9923，50.7入，9988，227.8入，1833，99.7入，354，5.8入，應該點部署好，以上可以長線持有嗎？謝謝龔老師

龔成老師：

你要留意翻，你組合集中在潛力股類別，這會有較大的風險。

雖然上述股票，不少都有質素，但你最好平衡翻個組合，加翻D平穩增長股類別。眾安（6060），移卡（9923）風險度相對高少少。其他則可長線。

現時大市整體算是合理區，因此，你都要持有一定的現金，等機會投資。

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Q18920：

你好呀,龔老師,想問一問3隻股票:

1337(2.08)買入
1415(5.91)買入
6998(31.75)買入

呢3隻你覺得值唔值得長線持有???

龔成老師：

雷蛇（1337）雖然可以有潛力，但本質好波動，盈利不足，所有的市值，都只是基於「將來預期」去產生，這個預期可以變得好快，因為大家都只是「估」。

同時，電競行業的真正營運模式，賺錢能力如何，充滿了未知數，一個遊戲可以好受歡迎，亦可以好快無人玩。

另外，佢近年都有發展一些新興業務，潛力度有的，但仍左有不確定性。

因此，這股有前景，但有風險，無人知真正的價值。而佢另一些業務較是較新興，同樣有危有機類，所以，佢有可能有潛力，但風險方面就要注意。

高偉電子（1415）本質算是不過不失，其實幾年前熱炒，令這股升至過熱水平，之後市場發現行業的增長並不是高增長，只是平穩增長，所以股價都有調整。

因此，有時都會出現市場估值過高的情況，都要留意這點。

這股盈利都幾波動，增長力是有的。但整體質素算是中等，潛力度有少少的。不過，現價已過了合理區頂，要注意風險。

嘉和生物藥（6998）都有潛力的，不過風險就有少少高。

佢係中國一間生物製藥公司，專注於腫瘤及自身免疫藥物的研發及商業化。

睇翻佢資料，佢正在開發的藥物產品管線包括4款晚期腫瘤的主要候選藥物，因此整體企業不是無潛力的，見佢生意增長快，不過燒銀紙中，有危有機類。

如果成功，股價可以上好多，但失敗，都可以跌好多，這股你預上落大，睇下你博唔博，如果小注投資，當博下，不是不可，但要明白風險較高。

睇翻佢資料，佢專注係腫瘤，以及自身免疫藥物的研發及商業化。

目前佢有十多項臨床試驗正進行，預計在未來12至18個月內，將分別向國家藥品監督管理局提交兩項新藥上市申請(NDA)，以及向國家藥監局及美國食品藥品監督管理局提交四項臨床研究用新藥申請(IND)。

業務發展力是有的，但業務風險存在，因此，這股唔建議大注投資。

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Hello 大家好，我是邱愛莉
今天的來賓可是在銀行走跳多年，非常熟悉貸款的遊戲規則
同時，也是我們包租專班的學長-喬王！
那我們一起來看行員怎麼說！

00:00 開場&來賓介紹
01:34 喬王案例分享：一知半解，比不懂，更可怕
02:18 聯徵是什麼
02:47 通常什麼樣情況會產生卡循的利息?
03:03 帳單分期(有利息)/電商平台分期0利率，會影響房貸申請嗎？
04:46 預借現金對於申請貸款，有什麼樣的影響？
05:21 真的不小心用了預借現金，這個紀錄，會在聯徵存在多久?
05:46 信用小白：乾脆不要辦卡，不會預借現金，不可能遲繳，對銀行來說是…?
06:28 信用貸款會影響到房貸的條件
07:51 收入證明，容易忽略的情況，而影響貸款？
09:33 沒有報稅收入證明/領現金收入，申請房貸時，需要注意什麼？
11:20 收入起伏很大，銀行如何認定？
12:29 股票、基金，銀行如何認定？
13:53 信用卡附卡卡循 也會影響貸款
14:22 結尾

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