營建署長的智商,我的老天爺,怎會有這樣的人來當署長?公設比的高低,都在建商的良心,我家啥公設都有,公設比26%(十年前也不算低的),怎現在新案啥都沒有只有大廳,然後公設比就35%??
營建署抓的都不正確,枝微末節,應該要規定地下室停車位、車道、車道旁的空間等等,不能變成房屋的公設,這樣公設比才能降到合理值。
不然建商都在亂登記,尤其是如果你的平面停車位低於十坪,你全社區的公設比都被建商A走了。
【公設比之亂/上】哪裡虛坪最多?營建署抓出「管委會空間」作怪
聯合報 / 記者何醒邦
政府雖然開始打炒房,房市今年升溫已是不爭事實,進場買屋的不少民眾質疑,買到的房子坪數被灌水,立委高嘉瑜與內政部次長花敬群,也一度為此在立法院舌戰「實坪制」,讓建案「公設比」過高問題再受關注。營建署開始研究如何減少虛坪,初步方向指出,最虛之處就是「管委會空間」,要「適度限縮」。
北市新建案 公設比突破35%門檻
據《住展》雜誌調查,今年台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%,雙創新高。因購屋族對公設的容忍值約是30至35%,北市等於直接突破35%「魔王關卡」這臨界點。
在內政部訂定的預售屋或成屋買賣契約書範本中,建物權狀上,就是登記主建物、附屬建物(陽台)、及共用部分。「公設比」則是業界慣用的用語,就是「共用部分(扣除車位面積)除以建物總坪數(共有部分+主建物+附屬建物)」。譬如一間總權狀坪數30坪房子,共有部分若10坪,公設比就是33.3%。為什麼公設比有的是28%、或33%,甚至高到50%?由於法律沒有規範,這一切都取決於建商的良心。
減少虛坪 花敬群:免計容積空間再檢討
花敬群說,如果是社區基本使用需求,及必要的消防避難空間,沒有理由說那是「虛坪」;某個空間「虛不虛」、多大空間才合理,要靠「免計容積」空間的再檢討,來減少虛坪。
「建築技術規則」中的免計容積項目,包括陽台、梯廳梯間、機電設備、逃生設施、停車空間等,其目的是鼓勵建商提供住家必要的設施,但同樣也讓建築物體積增加,因容積率代表建物的身材有多高或多胖,體積愈大的建築當然愈賣錢。
「管理委員會使用空間、機電設備空間、梯廳、停車空間是目前最需要檢討之處,又以管委會空間,是建商最容易作怪之處。」內政部營建署長吳欣修說,上述這些地方的總量都應「適度限縮」,但後續還會與建築師公會及地方政府討論。
建管官員說,管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急昇降機的機道、特別安全梯與緊急昇降機的排煙室,這5項雖不計入容積,但其面積的總和,也不得超過該基地容積的15%,「但後3項是整套的固定設備,建商也不會多做,不過既然都免計容積了,所以管委會、機電設備當然就要蓋好蓋滿,銷售空間才會更大,公設比就愈高。」
吳欣修說,管委會空間原本是社區開會、辦活動的辦公室,後來就被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室之類的,這類案例太多了,也是最常被檢舉濫用的;而機電設備空間,也會刻意做很大提高公設,但裡面通常只放小機器。
他指出,梯廳則是電梯到門口之處,面積上限是該層樓面積的10%,他看過一些豪宅,就把這類通道做得很浮誇、很滿;而增設獎勵停車位原本是好意提供公眾使用,結果卻加重住戶負擔公設比;而建商自行增設停車空間,得不計入容積,可是沒買車位的民眾,也要一起負擔公設。
張金鶚:應推建物、公設分離計價
房地產教授張金鶚表示,現在虛坪登記情況不合理,但完全實坪制也不合理,因為公設仍須花成本興建。他認為,政府要改革,除了完整揭露資訊,讓消費者判斷,也應推動建物、公設「分離計價」。而他根據實證研究結果,發現公設價格只有主建物價格的3成左右。
賴正鎰:是買房誘因 公設有其必要
商總理事長、鄉林建設董事長賴正鎰說,公設是建商吸引消費者買房的誘因之一,例如有建案標榜飯店式管理等,但公設會增加,是政府及業界對消防逃生的嚴格要求,這些設備都有必要存在;且管委會空間變成圖書室,也還是屬於全體住戶共有,官方顯然多慮了,也不甚瞭解市況。至於分離計價,他認為意義不大,買房還是看「總價」,「如果這邊少、那邊就會多啊!」
「根本無濟於事、劃錯重點!」房市作家SWAY指出,重點是建商亂挪用空間,例如車位公設為何能移到房屋的公設?應約束這種行為;且這些分配合不合理,要有一套檢視標準,官方不能任由建商濫灌虛坪,還裝死不管。
【公設比之亂/下】為何持續飆高?營建署說豪宅是肇因
營建署評估 將可逐步降至30%
近年公設比持續飆高,目前台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%,皆雙創新高。而其背後原因,營建署認為,應是大坪數豪宅帶動所致,但目前豪宅不好賣,紛紛改成小坪數,預估往後3年,公設比可望慢慢降回30%左右。
內政部營建署長吳欣修說,這兩年公設比確實飆高,直達32至35%,快超過一般人忍受範圍,但他調閱2016到2020年的新成屋使用執照統計資料,發現戶數成長了35%、達12.8萬戶,但每戶的平均樓地板面積約從178平方公尺(53坪)降到93平方公尺(28坪),降幅近5成。
他後來請同仁分析新成屋坪數由大改小的原因,「豪宅太大不好賣,結果都變更設計,改成中小坪數了。」
官方認為推案坪數轉小 將讓公設比下降
他舉例,他看到豪宅一樓大廳刻意做得很氣派浮誇,但lobby愈大,圖書館、KTV、三溫暖、交誼廳等休閒設施做得愈多,公設比就愈高;甚至連二樓以上的梯廳,為了彰顯氣勢,都做到法定面積的上限。
吳欣修說,目前住宅市場都規劃中小坪數產品,以此產品定位,應不會有太多浮誇公設,不然只會更難賣。例如每戶20、30坪的產品,公設還這麼高,消費者難以接受,所以他估計往後3年,公設比應該會慢慢降下來到30%左右。
專家不認同:公設比難回頭 要靠法規限制
但房市作家SWAY對吳欣修的說法不以為然,他認為,豪宅之所以公設比高,是因豪宅有許多不同的設備、公設的面積也多,但就算改成小坪數產品,不代表公設比就會變少;且近5年房市走空頭,坪數下修的不只有豪宅,市場上每家建商都推小坪數建案,「同樣有氣派大廳。但公設比沒有比較少,」他認為制訂合理分配公設比、不任由建商濫灌虛坪的法規,才是正辦。
對於公設比攀高,SWAY指出,消費者可注意「這設施有無必要」。因建商為讓消費者覺得建案很高貴,就做一些毫無尺度的公設,如超大的圖書館與交誼廳等,進而拉高公設比與房價。
建商在地下車位動手腳 公設比更增
建商也會在空地上增加假山假水庭園造景,來增加居住空間的舒適度,但消費者的負擔自然會增加。還有麻將間、撞球場、三溫暖泡澡池,最終都可能因使用次數少、疏於清潔保養而作廢。
SWAY指出特別提醒,地下室車位是最容易動手腳之處,有的建商會擅自挪用地下室機車格,當成湯屋或健身房,最終被檢舉而拆除。而建商把地下室車位的面積設定愈少時,地下室其他部分,分攤做為全體共有公設的面積就會愈大,公設比也因此增加。
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《我們》是一部非常需要消化咀嚼的電影,
在看完之後,它所提出的問題可能比給予的解答還多,
對我來說,這部電影所隱藏的象徵以及訊息比《逃出絕命鎮》還多。
在開始之前,我想請你們先回想這部電影的第一個畫面是什麼?
一段文字,講述美國各處的神祕地下管道,各種鐵路和維修通道。
這些管道實際上真的存在,還是導演喬登皮爾的另一個象徵?
我在看到這段文字時,第一個想到的是歷史上的「地下鐵路」,
這地下鐵路其實際不在地下,也不是鐵路,
而是美國奴役時期,解放人士幫助黑人逃脫南方的組織系統。
表面上看來,這段文字只是在鋪陳接下來要發生的故事,
但是其實是在奠定整部電影的象徵調性。
在看這部影片的過程之中,請記得,
儘管喬登皮爾一再說這不像《逃出絕命鎮》是個政治電影,
但是這段文字,從一開始就預示了它絕對不只是表面的眼見為憑。
首先,一個極簡的劇情回顧,
女主角艾德蕾德小時候在海灘遊樂園走失,到了一個鏡子迷宮之中,
看到一個長得跟自己一模一樣的分身,從此受到嚴重創傷,
時間來到數十年後,她現在已經成家立業,與家人再度來到那個海灘。
殊不知當天晚上她們就被各自的分身攻擊,
在逃走之後發現幾乎各地都發生這種詭異的現象。
殺掉他們的分身之後成功逃走,
但是我們發現,當年的影子其實將真正的愛德蕾德抓到地下掉包,
所以現在活下來的,其實是分身。
一如《逃出絕命鎮》,喬登皮爾高明地在電影的一路上灑下麵包屑,
鋪陳各種線索,而不是像奈沙馬蘭近年的劇情轉折往往來得有點莫名。
從第一個畫面,電視旁的錄影帶就暗示了接下來的劇情:
《七寶奇謀》主角們在地下的探險;
The Man with Two Brains,其中的科學家發明將意識轉移到體外的頭腦的方式;
以及C.H.U.D 講述下水道的變種怪物到地面上攻擊人群的故事。
有趣的是喬登皮爾在國中時的第一任女友的父親就是C.H.U.D的導演,
the more you know…
接下來也有不少線索,
一家人在海灘上走時影子長得不尋常,暗示著接下來影子分身的出現,
以及在海灘上「紅色」的飛盤剛好蓋住「藍色」的野餐布圓圈,
象徵身穿紅色的影子淹沒地上那些住在藍天底下的人。
再來,蓋博在其中一部分講了一個敲敲門笑話:
「敲敲門」「誰在那」「你」,
結果當天晚上敲他們家門的,還真的是他們自己。
但是也許最難發現的,是這些影子拿剪刀的原因,
艾德蕾德在小時候自己走丟時,在路上看到一對男女玩剪刀石頭布,
而其中的女生則說:「你老是出剪刀」,
這個在被抓走前最後的記憶之一,就是她選擇剪刀作為武器的原因。
當然,剪刀也有其象徵性的意義,以及眾多提到麥可傑克森的部分,
這些都留到待會再深入討論。
當然,對於愛德蕾德其實是影子的這個轉折也有不少線索,
在電影中,愛德蕾德的影子名叫Red,我就姑且翻作小紅,
為了避免困惑,我在接下來會以他們在劇情大部分的角色來稱呼,
穿白色的叫愛德蕾德,穿紅色的叫小紅。
我們在回憶片段之中看到愛德蕾德在走失之後突然失去了說話的能力,
在這個轉折之後,才知道她不是因為創傷,
而是因為她是來自地下的分身,本來是不會說話的。
相反來說,小紅是唯一會說話的影子,正是因為她原本是來自地面上。
而她沙啞而且有如肺部塌陷的聲音,是因為當年她被勒昏所造成的傷害。
而愛德蕾德的真正身分也解釋了她的諸多行為,
諸如在車上彈手指時並沒有跟上音樂的節拍,
或是不善與人交談,
還有在家人都在吃速食的時候,只有她自己吃著草莓,
大概是因為她在地底吃了太多兔子肉,從此就不太吃肉了。
以及在恩布列死後還特地自己下車,表面上是要確認她死了沒,
但是其實是想要在她死前給她最後的安息。
以及看到布魯托緩緩走向火焰時驚恐並且歇斯底里的反應,
都印證了她其實自己是個影子這件事。
但是還有個特別值得探討的面向-愛德蕾德最後真的還是影子嗎?
有沒有可能,小紅,也就是真正的愛德蕾德,
在被殺的那一刻將意識轉移回了假愛德蕾德身上?
我會這樣說是因為愛德蕾德在殺了小紅之後發出了有如野獸一般的嚎叫,
你可以解釋成她只是在那一刻失控而顯露出她的本性。
不過小紅掌控了她的身體這個解釋也不無可能,
因為愛德蕾德提到她來到這裡之後彷彿全身被烏雲壟罩,
有可能是在她來到地面之後不斷地試圖切斷與地面下的連結,
但是地面下的小紅卻不斷試圖加強這個連結,最終的目標就是搶走愛德蕾德的身體。
另一個線索則是愛德蕾德在救出傑森之後撥頭髮這個動作,
我一直不太明白她在此處撥頭髮的意義,直到我看了第三次,想到這個可能性之後,
才意會到:
小紅的髮型是沒有瀏海的,
也許她在把自己的意識轉移到愛德蕾德身體裡之後,
下意識地把自己的頭髮撥回留了多年的髮型。
當然,這只是個理論,
在可能性程度上,
大概是「無限之戰的布魯斯是洛基假扮的」之上,在「瓦里斯是個美人魚」之下。
麥可傑克森在這部電影之中是個非常重要的存在,
從愛德蕾德走失當天身上穿著的「顫慄」T恤,
到影子們穿著的單手手套,
到身上穿的紅色工作服,幾乎都跟麥可傑克森有關。
甚至連影子們僵硬不自然的動作,都讓人想起「顫慄」之中的殭屍。
但是這只是個有趣的彩蛋嗎?喬登皮爾只是單純很迷麥可傑克森嗎?
剛剛那是反問句,你以為這是什麼電影?
談麥可傑克森之前,得先知道「雙重性」這件事
某種程度上,在這個IG、網紅的時代,「如何被看見」的重要性早就遠遠大於真實了。
我在Fyre紀錄片以及《英格麗向西》那部影片之中都一再談到,
網路世代只想呈現最完美的一面,只想看到別人最正向一面的心態愈來愈明顯。
這種虛假的雙重性,不斷壓抑自己的影子,
就如《我們》之中住在地底下,永遠不見天日的分身。
雖然說《蝙蝠俠:開戰時刻》之中最著名的台詞
「重要的不是我是誰,定義我的是我的行為」在某些情況下是非常有道理的,
但是《我們》想要探討的就是
我們是否將毫不考慮前因後果地將這句話套用到所有事上,
讓我們被他人如何看待自己的行為所綁架?
就如《我們》之中影子的由來,只複製了身體,但是無法複製靈魂。
繼導演處女作《逃出絕命鎮》令當代影壇驚為天人、並為反諷社會議題類型的驚悚片樹立新標竿後,奧斯卡獎得主喬登皮爾即將帶來自編自導的全新原創驚悚作品。
《我們》以北加州海岸為拍攝背景,由猴掌製作公司(Monkeypaw Productions)製作,女主角由奧斯卡最佳女配角得主露琵塔尼詠歐所飾演。故事描述一位女子雅德蕾德威爾森和她的先生蓋博,帶著兩個孩子(莎哈蒂萊特喬瑟夫、伊凡艾利克斯飾)一起到夏天度假住的海濱房子,打算度過一個恬靜的夏天。
但一段過去難以啟口的傷痛卻如鬼魅般出現在眼前,接二連三的怪異巧合也相繼發生,對於家人即將遭遇不幸事件的強烈預感,讓雅德蕾德恐懼到達臨界點。
當他們和朋友泰勒斯一家(艾美獎得主伊莉莎白摩斯、提姆海德克、卡莉薛頓、娜亞薛頓飾) 共度一個令人緊繃的海邊聚會後,雅德蕾德和先生及孩子們回到度假小屋休息,卻在進入黑夜的房子前,看見令人毛骨悚然的四個人影,正手牽手站立在他們的車道上…《我們》描述了一個和樂的美國家庭在一夜之間必須挺身對抗一群難以解釋敵人:他們自己的分身
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繼導演處女作《逃出絕命鎮》令當代影壇驚為天人、並為反諷社會議題類型的驚悚片樹立新標竿後,奧斯卡獎得主喬登皮爾即將帶來自編自導的全新原創驚悚作品。
《我們》以北加州海岸為拍攝背景,由猴掌製作公司(Monkeypaw Productions)製作,女主角由奧斯卡最佳女配角得主露琵塔尼詠歐所飾演。故事描述一位女子雅德蕾德威爾森和她的先生蓋博,帶著兩個孩子(莎哈蒂萊特喬瑟夫、伊凡艾利克斯飾)一起到夏天度假住的海濱房子,打算度過一個恬靜的夏天。
但一段過去難以啟口的傷痛卻如鬼魅般出現在眼前,接二連三的怪異巧合也相繼發生,對於家人即將遭遇不幸事件的強烈預感,讓雅德蕾德恐懼到達臨界點。
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