先前受公視台語台台灣記事簿節目的邀請,談談社會住宅的問題與困境。
固然 #台北市蓋了全台最多的社宅,但也正是因為台北市社宅政策走得快,才會碰上許多其他縣市不容易碰到的問題,比如說像是之前明倫社宅引爆的租金問題。
就算現階段,北市府用陽台超過5坪後不算租金的方式,來降低租金、平息民眾質疑,但是未來啟用的社宅是否仍會依照自償率的算式來訂定租金?會不會再度出現誇張的高額租金?市民都很擔心。
在先前柯文哲市長專案報告時,我也跟市長說明,用「自償率」概念來計算租金,會出現一個很大的問題:許多社宅在設計過程中,會因為當地交通問題或社福設施的需求,而 #降低戶數,但是興建的成本仍然不變。
也就是說,社宅戶數縮減,除了會讓本來已經很難抽的社宅,變得更難抽之外,在 #自償率的算式 下,社宅興建成本並未因為戶數縮減而按比例調降,但是繳交租金的戶數卻變少了,無可避免的,會讓 #各別住戶的負擔變重。
這樣的算式,根本違背了社會住宅「讓更多人用更便宜的租金,在台北市安居」的政策目標。
北市府花了很多心力蓋社宅,這點 #值得肯定、無庸置疑。但是蓋出來之後,讓真正需要的人,可以 #用可負擔的租金住進社宅,才是社宅政策最重要的,不是嗎?
社宅是要幫助無殼蝸牛們,不是為了從他們身上賺錢。柯市長必須記住這一點。
其實這一次受訪,我也是第一次,跟著受訪的青年社宅青創戶淮媽的腳步,實際走進社宅內。淮媽也時不時停下來跟鄰居打招呼,感覺社宅內人與人的關係,真的透過青創課程的連結,而 #更加緊密。
我希望這樣的情景,未來也能持續發生。社宅不需要走回老路、成為鄰避設施,但也必須 #讓有需要的人, #住得進來,能夠在台北過上安居的日子。
🔸台灣記事簿第81集:租金4萬的社會住宅給誰住?如何定價才是正義?
https://youtu.be/Y50Foe3vmec
自償率的算式 在 黃郁芬- 柯文哲市長一直說,「 #蓋社宅不能債留子孫」 的推薦與評價
... 自償性,自償率為105.1%。」打包票說社宅財務沒問題;但是2019年12月開始,住宅基金卻#出現財務缺口,也因此社宅租金算式要調整、依自償率來算。 ... <看更多>
自償率的算式 在 成本計算公式2023-精選在臉書/Facebook/Dcard上的焦點新聞 ... 的推薦與評價
我知道很複雜,但這就是市民算不過市府的地方明倫社宅租金推估財務資料,終於提供了。嗯,自償率不只破百,甚至高達110%。 總支出預估為47.1億總收入預估可達51.7億 ... ... <看更多>
自償率的算式 在 [心得] 收支比,可貸金額,與租金投報率- 看板home-sale 的推薦與評價
一、動機:
最近辦了兩筆房貸,跟銀行行員聊天之後,一些心得紀錄。還請不吝指正,多多交流。
二、內文
單元一:我到底能貸多少錢?
這牽涉到幾個概念,
1.銀行能接受的收支比是50%,最高上限70%。
2.每100萬的月還金額:20年大約是5000,30年大約是3600。
保守的銀行通常會用20年算,因為不是每個人都能貸到30年。
所以算法就是:
(平均月收入x70%)/0.5x100=可貸金額(萬)
例如:
我年薪120(或月薪10萬)
可可用於貸款的金額上限就是70000
可貸金額就是70000/5000x1000000=14000000
大概可以買1700萬的房(貸八成)。
單元二:如何評估收租物件的投報優劣?
這是我比較常思考的也拿出來跟大家討論。
先設定幾個前提:
1.銀行全額認列租金收入。
2.使用20年貸款貸8成。
3.每一百萬月還5000。
4.自償:租金大於等於本利和。
5.收支比選擇上限70% 。
配合單元一,得出算式如下:
if 貸款本利和=租金(單位:萬)
then (物件價格/100)x0.5=月租x收支比
ex:
物件價格200萬
200/100*0.5=租金*0.7
租金=1/0.7=1.42(萬)
結論:
(1)租金要能自償貸款(現金流角度),200萬要收租1萬。
(2)租金要能一直平衡收支比(銀行角度:多房),
200萬要收租1.4萬。
舉例:
假設收租12萬我揹三房2400萬房貸,這樣表現如何呢?
1.從現金流自償角度:
以八成論,等同我買了總值3000萬的物件,理應要收15萬,在及格邊緣。要自己貼錢繳貸
款,還不到財富自由。
2.從銀行負債收支比角度,
貸2400萬要收入約17.1萬,也不能過關。
所以必須再提供工作收入5萬,
或者是另一間房子有收租但是無貸款,降低負債比。
以上,寫完了,歡迎討論。
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熟不熟還是要看口袋,,,
但怎麼打好關係 我還真的不知道,,,
※ 編輯: rabinson (180.217.228.232 臺灣), 02/12/2023 12:12:04
而且隨著名下房產數量增加,也會變嚴格,
例如名下如果來到六房,被管的就多了。
正在想法解決中,,,,
當然如果純粹談賺錢,只要收租超過利息,就是賺錢了
※ 編輯: rabinson (180.217.229.84 臺灣), 02/12/2023 15:30:15
是買來自己改造啊!
※ 編輯: rabinson (180.217.229.84 臺灣), 02/12/2023 15:55:06
※ 編輯: rabinson (180.217.229.84 臺灣), 02/12/2023 18:00:51
200萬指的是貸款,所以你買300,實際只有貸240也很接近目標了恭喜!
那我是因為頭期款也是借來的要付利息~所以會算得嚴格些
※ 編輯: rabinson (180.217.229.84 臺灣), 02/12/2023 22:18:29
我完全沒討論月薪阿
只討論收租收入
※ 編輯: rabinson (1.200.47.140 臺灣), 02/13/2023 18:31:16
※ 編輯: rabinson (1.200.47.140 臺灣), 02/13/2023 18:31:56
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