【整改時代?】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」,但「壟斷行為」的出現,與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革?恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施,非但不是劍指,甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處,暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為,是否亦需要一併「整改」?
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制,有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利,更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息,傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」,除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比,亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀,鬆綁出售限制,預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁,亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成,十年後,今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」,在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為,相信「田牲式」收樓手法會更加放肆,而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是,早前外投行的數據分析,在今次中央施壓下,估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而,今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係,在現時中央針對發展商壟斷行為下,更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起,政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應,減少公營房屋供應,將私人房屋供應交由市場決定,是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年,政府房屋大方針卻不見有大改變,繼續盲目催谷覓地,甚至不斷提倡天價人工島開,只為「做大個餅」,卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後,正配合著發展商動員打手發功,聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象,最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」,但劍指官僚「卡關」要加速審批,跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」,明顯口徑一致,更顯政府貫徹親發展商的立場,不斷為發展商釋放土儲,助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」,本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由,幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制(如位於濕地旁)而不適合發展的土儲,而公眾因而額外獲得的單位,往往只佔整個發展小部分(*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途),發展商甚至能申請將官地納入發展範圍,將計劃稱為「共享」,實在是一個搵笨的公關表演,最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址,會否出現規劃錯配的社區?單從最新一宗共享申請中,恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」,足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制,亦正與政府討價還價中,過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請,就土地供應速度而言,又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示,在土地供應方面發展商可扮演更積極角色,表示可以提供多個「公營房屋單位」,參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表,能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為,運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》(土收)就最適合,將高度集中的業權復歸公有作公共用途,亦能夠增加租住公營房屋供應,舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示,政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主,如橫洲、馬屎埔等,而巧妙地被避開發展商土儲,例如屏山北的棕地發展選址,以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權,為大業主的土地共享申請開路,位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例,申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權,為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋,兩年後現時只能夠收回三組地塊,另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中,其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展,屬「豬頭骨」地,政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效,但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式,主要是政府收回土地並重新規劃,部分土地再行公開拍賣,沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區,卻開始加入「原址換地」等概念,(「加強版」的新市鎮發展模式),逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商-發展商可以保留土地的發展權,早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲,亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前,現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突,搶閘新界東北囤地,最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作,怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇?「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造,「獎勵」囤地行為,誰囤地囤得最多,誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓,到近年納米樓,卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免,放寬這些建築物法規時,卻縱容發展商鑽政策空子,可以「無底線」開則,賺盡每一呎,而政府一向少有適時作出管制,卻稱將問題交予市場決定及解決,造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高,連市民的居住空間也被收縮及改造。今日,上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題,下有繼續造就恒基成為「納米地產王」,更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市,政府只講土地供應,將需求管理置於不顧,更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革,才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅,林鄭已經不敢再提,資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅(「辣招」),原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開, 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓,才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」,向公眾顯示已經「做咗嘢」,實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外,現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓,更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入,一時形容為「公」,一時又「私」,變相可以「捽數」,成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」,根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時,強調需要在地皮提供公營房屋,但沒有明言是是哪一種(公屋/居屋),時至今日,公營房屋部分成為了「公營房屋/首置樓」。首置樓「名公實私」,作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點,讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位,但定價上所價不菲,舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓,定價已不考慮申請者負擔能力,而是重新與市價掛鈎,往往比居屋更加昂貴,這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣,明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳,鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話,將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期,首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會,將城規會審批土地發展的把關角色,慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法,已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑,例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」,已有五個委員有發展商背景,公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓,近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價,再到近日的工廠改契標準補地價,除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外,一連串加快重建工廠措施,據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位,直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」,不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建,延伸至平民工廠區,在加快重建同時,卻少有安置及補償小租戶的措施,租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管,根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史,縱使近日中央點名發展商壟斷行為,然而,最新一份施政報告,香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術,短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算/替代?或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」?長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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道別不再是理所當然的事
由於澳洲疫情嚴重,不少醫院都禁止家屬探訪,只有在病危或接近死亡時,醫生才能批准恩恤探訪。
社區爆發嚴重時,不少病人在急診室等待上病房時都不幸地成為了close contact,由於在感染者身旁逗留超過特定時間而要於病房內隔離再定期進行檢測。
然而,並非每位入院的病人都能成功康復出院。
90歲的G伯伯因腸胃感染併發急性腎衰竭,即使我們盡力提供抗生素和治療,伯伯病情持續惡化至無法逆轉,眼看7.0的pH、6.0的lactate、8.2的鉀和高達50的urea、300的creatinine,我們只好安排紓緩治療讓他一路好走。
可惜的是伯伯由於在急症室等上病房期間跟確診症有接觸而被定義為緊密接觸者,需要在單人房隔離,即使病危仍無法隨便讓親友探訪。
為了讓女兒能見伯伯一面,我們安排了緊急檢測,同時提供全套防護套裝讓女兒穿上,好讓醫院的感染控制部門批准最長30分鐘的單人探訪,探索後親友們需要隔離直至檢測結果為陰性。
在澳洲曾經就在家屬投訴過醫院不近人情,讓將死之無法跟親友道別,造成一輩子的遺憾。
是的,很多醫院的規矩對家屬來說都是不近人情,竟然只讓家屬探訪30分鐘,根據情況更可能需要隔離。
但對醫院或醫護來說,減少感染的風險亦是重要的考慮之一。如果隨便讓家屬探訪,病人不幸感染了再將病毒傳給家屬,而家屬又將病毒傳染給其他人的話,而其他人受感染的人不幸變重症而要入院那又該如何是好?到底誰應該為這些不幸的個案負責?
事情就是這麼,我們就是活在這樣的世界,但我們又可以怎樣?活在群體的社會就會有外在成本,就有可能會影響他人。
不過今時今日
你客觀去講疫情對人常生活的影響? 哦,你谷針!
你見到有人自以為有交稅就大L哂覺得自己有權享有醫療服務,認為這是自私的意識形態?哦,你情緒勒索!
你見到有人話醫護打得份工預咗會死,認為這是自私荒謬?哦,你同某紀律部隊自篇以暴制亂打壓市民有咩分別!
你帶出每日都有病人因為疫情而醫療服務受影響或延遲?哦,你同意強制打針奪走民眾的自由!
你帶出醫療系統爆煲的影響沒有想像中的小?哦,咁係咪要強制埋打流感針?係咪肥都有罪?係咪所有加重醫療系統負擔嘅都要被強奪自由?
Seriously, I have no time for these
無限滑坡去玩hidden agenda就麻煩自己開page
我真心唔缺無法進行具邏輯討論嘅讀者
By all means please unfollow
自肥定義 在 邱個 Chill Chill der Podcast Facebook 的最佳解答
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➤ 英國的疫情開放狀況,SBD英國的分享:疫苗有用
➤ 任何風穿草動就關閉運動中心?我們提出質疑會被獵巫.....
➤ 社會上的相對強勢產業讓人民變有錢,提高GDP。
健身產業讓人民變健康,提高SBD三項數字,卻是相對弱勢。
➤ 因疫情倒掉的健身房,真的是體質不好而被淘汰??可能只是資本的投資轉移....
➤ 健身房的防疫調整相對容易
➤ 蔡政府的居家運動,請大家在家做『仰臥起坐』?WTF?政策智庫/教育部.......無言薯條
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➤ 身體形象的定義,必須是由自己來決定,並非是別人的眼光。
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『歡笑不斷的一集訪談!
矽谷工程師斜槓音樂人DJ大胖
從NFT音樂聊到AI智能作曲軟體
真的很有料啊!深藏不露!
新專輯《未定義Undefined 》
邀約韓森、李芷婷、林金毛等音樂人
打造全新華語EDM體驗
不走悲情抒情路線
每首歌都讓你有繽紛好心情!
不知不覺七首歌就聽完了!
編曲混音作曲都自己來
花四年籌備高品質作品
聽了讓人感覺開朗、明亮、快樂的專輯
真的是疫情期間最大的救贖
好幸運能聽見這張專輯
挖到寶!』
(新鮮DJ Jeff 2021.08)
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DAPUN大胖是來自美國加州的電音製作人,多年在美國深耕音樂製作,擅長各式EDM曲風,從Tropical/Progressive House, Future Bass, 到Dubstep/Trap, Glitch Hop都能帶給觀眾全新感受。在2020年底回到台灣,期望能以最新的美式電音帶入華語流行音樂產業盡一己之力。DAPUN大胖同時也是一位矽谷電腦工程師,多年在電腦工程及音樂領域的研究,了解到科學其實可以很感性,音樂其實也可以很理性。不想被定義為工程師或是音樂人的DAPUN, 決定撕掉自己身上的標籤,製作一系列的電音歌曲來告訴大家每個人的人生,只有自己說了算!不該被任何人所定義,We are "Undefined"!
生在這個無限可能的時代,不瘋狂、不做自己,實在太可惜。
眼神堅定、目標鎖定,準備自行定義,
“Take control of my own destiny.”
每個人的人生,只有自己說了算!
不做被動的未定義,要做主動的不被定義!
為了在群體生活裡活下來,我們不得不從眾的往自己身上貼上標籤,只是因為無法抗拒渴望被認同的不自信。被貼上標籤的人們也充滿濾鏡的看著這個社會。「他看起來已經70歲了,不可能再去追求他的夢想了吧?」「她這麼柔弱,應該不會是成功的企業家吧?」我們用性別、年紀、人種這些表面來認定事實,忽略了對每個獨特個體內在的追求。我們能不能活得「不被定義」?
跟著DJ DAPUN大胖的音樂,逐步撕開身上無謂的標籤,找到最純粹的自己。
DAPUN大胖 FB: https://www.facebook.com/DAPUNMusic
DAPUN大胖 IG: https://www.instagram.com/dapunmusic/
#矽谷 #工程師 #斜槓#電台 #名人專訪 #電音 #跨界 #音樂新鮮人 #世新電台 #大胖 #性感肥宅 #韓森 #李芷婷 #林金毛 #未定義 #電音
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自肥定義 在 漢克自肥甜點- 無法定義 | Facebook 的推薦與評價
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首輪同事自肥計畫- 兩個素未謀面既人一見面就攞左對方既第一次! ... 大家如果重想睇我地更多自肥計畫就覺得留言啦~MUSE TV 重新定義喺我地呢度每個人 ... ... <看更多>
自肥定義 在 [新聞] 要跟魔獸當隊友蘇翊傑:Oh my God! - 看板basketballTW 的推薦與評價
要跟魔獸當隊友 蘇翊傑:Oh my God!
倪芝蓉/TSNA
「魔獸」霍華德(DwightHowrd)確定加盟桃園永豐雲豹職業球隊,引起國內壇震撼,總經
理蘇翊傑今天(8日)受訪時,直呼沒想過真的會有這麼一天,「畢竟以前看他比賽時,真
的就是一直有那種『哇嗚!Oh my God』的感覺,現在我們竟然要成為隊友了。」
蘇翊傑分享邀請霍華德來台的經過,「會找他來,是一種期待,我們一直想要請一位NBA
頂級球星來,當我提出想法時,球團高層舉雙手贊成,也全力支持,所以我們就放手去做
。」
蘇翊傑表示,獲得球團支持後,原本只是試試看有沒有機會,但在經過近2個月的努力後
,終於得到霍華德首肯,讓球團相當興奮,開始做足準備,來迎接這名超級球星。
「其實過程中最困難的地方,是我們不確定霍華德有沒有意願來臺灣打球,雖然他不是第
一次來臺灣,但畢竟是生涯第一次到美國以外的地方打職業賽,還好我在與他溝通過程中
,他透露能來臺灣打球很新鮮、而且也不陌生,這時我心裡才真正確定魔獸真的要來了。
」蘇翊傑說。
霍華德在2005、2010與2013年曾3度來臺參加活動,並在2008年曾人選美國夢幻隊參加北
京奥運,對臺灣、甚至亞洲球迷來說都相當熱悉。
蘇翊傑表示,在雙方溝通過程中,感覺霍華德真的很謙虛,又很有親和力,而且除了要求
要住在較為舒適的公寓外,幾乎沒有其他特別條件,就連吃飯都是自己處理,相關訓練則
是完全配合球隊。
「他真的是超級巨星,就是期待他趕快來。說真的,我想都沒想過會有這麼一天,畢竟以
前看他比賽時,真的就是一直有那種『哇嗚!Oh my God』的感覺,現在我們竟然要成為
隊友了。」
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