#公共住宅 x #公共運輸 x #公共托育
#三民區TOD空間惟新
文：三民惟新 陳柏惟
公宅10億造價貴不貴？ 位在民族站旁的「凱旋青樹」，最近因為傳說中豪宅般的造價再次躍上版面。
好過日去年參加社會住宅研討會就和大家介紹過此案，它位在舊臨港線的分叉三角地，村上春樹有篇小說叫〈起司蛋糕般的貧窮〉，就是描述這種被兩條鐵路夾住的痛苦。但地下化後就不同了，市府找Mecanoo事務所來設計這「南部社會住宅第一案」，共234戶，6～9坪有108戶，17～18坪有105戶，22～28坪有21戶，網友說算算建坪造價快要30萬，快跟超高層大樓一樣了。
但和一般住宅不同的是，上面說的全都是「實坪」，而這案的「公設比」根本是頂天高，包含空中花園、5間社福、6間社區教室、共享廚房等大量共享空間，附近居民也能用。這樣加起來9000多坪，換算一坪10萬多，大致符合RC建築成本。 當然，只租不賣，你不用花錢買雨遮買公設。
正好，Mecanoo最近也公布一支影片，從裡面的細節我們可以看到，「凱旋青樹」只是開始，市府有打算將周邊公有地均規劃為公共住宅，結合民族社區翻新，兩個台鐵車站、西黃線東輕軌雙十路網，形成完整的車站導向生活圈。
而社會住宅的公共空間，可以讓公托、長照據點進駐，可以服務周邊社區，甚至作為住宅科技與新創試驗場地，具有指標意義。
#荷蘭的百年公宅經驗
就像Mecanoo的創辦者法蘭馨.侯班在影片中提到：「社會住宅應該是美觀的，讓人樂於居住的，因為社會住宅是為了人而存在」
我們認為，要打破「住宅作為炒作商品」的概念，降低居住門檻，提供高品質、而非低劣水準的公共住宅非常重要。
荷蘭發展社會住宅超過150年，3戶住宅就有超過一戶是社會住宅，租金受到控管，避免炒作。可以市價交易，但買賣資格受限，利潤要對半分回住宅協會，賺來的盈利依法須用在維護社區品質，避免犯罪等用途。政府更鼓勵階級混居和提供更新獎勵，讓社會住宅獲得投資動能，避免變成貧民窟。
而臺灣社會住宅的比例前年只有0.08%，高雄更低。鐵路地下化創造的開發空間，是三民區世紀性的空間革命，這些空間不該全部標售投入市場，而該作為城市發展的戰略調配之用。 三民幾個車站，三塊厝站北方一大塊土地，早已被太普收購大半將大舉造鎮。 高雄車站則主要作為商業開發用途。 能夠大舉運用的，剛好只有民族-科工站之間。
#讓年輕人當爸爸沒這麼難
民族-科工站之間，原本是老舊的民族社區和閒置土地，隨著「凱旋青樹」完成，後續結合TOD發展，帶入更多年輕人口，伴隨完善的交通、公托機能，將讓這裏成為一個對年輕人友善的社區。
在凱旋青樹之後，要更進一步，我們要從地方自治法規修訂開始，重新檢討容積獎勵規則，頒發給願意在開發案中結合社宅或提供社區公託長照空間的建商。 也要檢討社會住宅基金管理方式，訂出永續經營管理規則，以合理價格租售，將利潤全數用於社宅維護和更新。
一次解決居住、交通、社福空間問題，會是未來高雄成為宜居城市的重要推力！
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