關於 菜檔頂讓 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

【足本版】《李根興 - 十大創業忠告》18年功力，18分鐘內畀曬你!

第十: 「模糊地正確，好過準確地錯誤。Give it 5 years!」
第九: 「先選行業，後想經營方法。 」
第八: 「越多分析，越沒有出息。」
第七: 「不是 Work-Life Balance, 而是 Work-Life Combined。」
第六: 「做生意要做農夫，不要做獵人。」
第五: 「賺錢，要賺有錢人的錢。唔好在乞衣兜入面搵飯食。 」
第四: 「投資要分散，做生意要專注。寧做雞頭，莫做牛尾。」
第三: 「做生意就好像用一隻圓形的湯匙，在四方盒中吃豆腐花。記緊留一些讓別人吃。」
第二: 「你愈要得到的東西，你越先要付出那東西。最好的已經在身邊。」
第一: 「笑多一點，嘻嘻哈哈又一天。最大的敵人始終是自己。」

全文內容:

從前有個人揸住㗎法拉利， 遇上個朋友。

朋友問:「 點解你揸架法拉利?」

「因為我重要，去邊度都要準時!」

朋友話:「 咁你唔使揸法拉利啦!」

點解?

「你咁重要，人哋會等你囉!」

啊，又有point ! 你有料到嘅，人哋自然會等你，自然會搵你㗎啦。 呢個故事對我好大啟發!

但做生意，創業點樣先至能夠做到有料到? 我依家就同你分享下我創業18年， 我自己經歷給你的「十大創業忠告! 」

第十: 「糊地正確，好過準確地錯誤。Give it 5 years!」

可能你覺得「創業好過打工」，「做金融好過做咕哩」， 「開茶餐廳好過做大排檔」，乜都好。只要你大方向，覺得係啱嘅，就 give it 5 years 俾佢5年時間，專注做好佢。

中間執行嘅過程，必定有好多轉接你今日唔會想像到， 你會行錯好多路，但只要你專注做個大方向，你就會摸出條血路。 如果摸足五年，你都摸唔到條路嘅話，你就執咗佢，唔好搞啦。因為你無料到。

我今年44歲，我唔敢講好成功， 但肯定喺香港兩次摸咗個新行業出來，做到No. 1。 第一次，由廿六歲開始，創業源於失業，我2001年11月開始買賣小生意，04年我認真地諗過執咗間公司佢，撐一撐住，去到2005年6月先至覺得自己真係有料到，間公司唔會執，06/07/08/09年就憑住生意買賣中介嘅新模式，橫掃曬市場上你可以數到嘅所有獎項，Harvard Business Review 都搵到兩個關於我哋公司嘅 case studies, 11年仲攞埋傑青。

記住，大方向啱就撐住，五年! 奇蹟可能會出現。

第九: 「先選行業，後想經營方法。 」

盡量選擇多人發達的行業，你發達機率會更大。 如果你的競爭對手個個都是乞丐，那麼你做乞丐的機會率都比較高。 做生意如賽馬， 你就是騎師，行業就是馬匹。 如果你騎的是跛馬，難道你自己去跑嗎。 隻馬是 fit 馬， 你繼續抽煙聽音樂都能夠跑贏。

如果你做運動是打算賺錢， 踢足球一定比捉波子棋容易。2項運動要做到世界冠軍都有難度， 但踢足球，排第十，什至排第100都能夠賺錢；但捉波子棋呢? 沒有人會喜歡看。

我敢說我曾經是香港史上完成最多生意買賣的中介公司，2001年起，12年間經我手成交超過一千一百單deals。 由於買賣小生意，我06年起租入很多舖開生意，售予創業者，09年起再買了好多舖開生意。由於香港平均每間街舖是三千萬，要做到舖界第一，我沒那麼多錢，必需向公開集資這條路行。

你問我香港做地產基金賺錢? 還是生意中介賺錢? 不用想，香港地小人多，肯定是地產+基金， 做到幾百億資產的有很多! 生意中介， 個個都是在捉波子棋。

因此我於2013年7月24日，就決心轉型，向證監會申請牌照，公司霎時間由超過300人減至6人， 經歷了我人生最黑暗的三年，但我跟自己說:「Edwin, 你教人要先選行業，後想經營方法。模糊地正確，好過準確地錯誤。 」

雖然向證監會申請一個橙，他就給我一個蘋果我。總算於16年成功取得牌照，終於成為全港第一間證監會持牌的商舖基金公司，從新上路。成功取得牌照至今，就買入了31間街舖，賣出了27間，我敢說是同期全港最多， 同期排第二的相差九丈遠，接著我很有信心我們將會是舖界No. 1。

以前與細公司競爭，現在不同了，舖王幾百億身家。 你的行頭又如何呢? 你的馬匹壯不壯呢 ?

第八: 「越多分析，越沒有出息。」

大方向正確便要行先，邊行邊改。還記得我2001年於 New York 被開除後，回來香港決定創立生意中介公司， 因為當時絕大部分人創業都是由零開始，若要頂入一個現成生意，只是靠睇報紙的「頂讓版」，與財務公司的廣告或夜總會聘請舞小姐的廣告放在一起。

還記得當初創業時，我跟我爸說起我的主意，爸爸還對我說:「根興，你想做頂讓生意，你知不知道你將來的客人，第一個問題會問你什麼? 」「 他們會問好的生意為何要賣，賣出的就是不好的! 」所以這行業不能做。 幸好他後來又說:「不能做，總比沒事做好。 邊做就邊看看哪一門生意較好，自己買下來，不要再做這一行了!」又讓他說中了， 而演變成今日的我。

從前有個路人走去火車站，走到分叉路就只看見路牌指向右邊。不知還要走多久，但火車半小時後便會開出。站在原地想了一會，看見前面有個農夫，便問一下農夫先生要走多久才到火車站。 農夫望了他一眼卻默不作聲，再問多一次，他都不回應。路人便不理他，也不知道他是聾還是啞。 怎料向前走了幾步， 農夫便大叫「二十分鐘!」奇怪，為何剛剛問他又不回應，走了卻出聲呢? 因此他決定再問問農夫，農夫回答什麼呢?

農夫回答，「先生，你剛剛問我的時候，你是站著的。你不走，我怎樣知道你走得多快。你走需要二十分鐘，我走便要五分鐘。 」 我由2001年走到現在， 馬雲於1999年創立阿里巴巴，兩年之差，他走得比我快四萬倍，同一時間已經有好多人跌倒， 有的卻重新再來過，有的已放棄了。 你走多快我不會知，我只知道大部分人都會站在路牌面前，繼續分析，繼續想要行幾久，一站就站一年、十年、一世。你又走了沒有呢?

第七: 「不是 Work-Life Balance, 而是 Work-Life Combined。」

不要為興趣而創業，但要把你的生意變成你的興趣。因為 Work Is Your Life.

容許我show off 一下，我有一輛法拉利，亦有一輛麥拿倫，但都不是我買的，是我哥不要了才給我。但我真的很enjoy weekend 或是晚上自己駕車四處睇舖。一，可以去全香港每一個我從來不會無端白事去的角落。二，駕駛名車又真的是過癮很多。

因此我星期一二三四五六日， 已不知不覺現場錄製了超過1300條商舖成交的影片放上網，肯定是香港另一個歷史紀錄，真是要 work life combined 才做得到。

你呢? 別人送給你的，或是自己買的，有什麼可以令你更 enjoy 工作呢。但如果你認為享受生活，便要放低工作的話， 可能你就要重新思考一下 what is your life。

第六: 「做生意要做農夫，不要做獵人。」

時間要當你的朋友，不要做敵人。獵人就是餐搵餐食餐餐清。以為打到獵物後便可以買飛機大砲，招聘千軍萬馬，可以食大茶飯。誰料到獵物突然間消失了，便要開除員工，變賣資產，打回原形。

農夫， 雖然開始的時候會比較辛苦， 要播種，要等，但一有收成後，就重複再重複，長遠不用再憂慮太多， 起碼不會餓死。

為求生存， 起步時難免要做獵人，不然未有收成前就餓死了。 但當你一路打獵時，你就一定要慢慢地把生意變成農田。當你成為農夫時，時間便會成為你的朋友，獵人太陽一落山，時間就成為你的敵人。 如何知道你是獵人還是農夫呢?

兩個條件：(1) 每一次客人來光顧的時候， 你要想想他會否明天就消失了。如果他只是可能光顧你一次，以後就不再回頭，你便是個獵人。如果他是重覆性購買，每星期每月每年都要給你錢，交租交月費交管理費，分佣/抽成的話，那你便是個農夫。

(2) 就是如果你什麼也不做，二十年後你的貨物會變成什麼。 如果全部都可能成為廢物廢紙的話， you'd better be 你要做好勤力工作的人， 因為你塊田越耕越乾。 但如果你大部分貨物都能夠保值，甚至乎升值的話，你即使懶一點也沒有所謂。 而只要比懶人勤力多一點，可能就不得了,因為你有一塊靚田。

我當年做生意買賣中介，就是因為大部分人客只是光顧一次，以及所有放盤的生意，如果我不能把它出售，二十年後對於我來說都只是一張廢的放盤紙。 所以那時候的我要做得好勤力，只可惜騎著一隻跛馬。

現在商舖基金則不同了， 每個月都有租金及管理費收，持貨放假100年，只要買得正確， 肯定會升值，所以現在做得輕鬆得多。

開店做生意也是一樣， 不要所有商舖都是租來的。如果可以，每租三/四間商舖，就買一間商舖。寧願開少些舖，每十間分店，便有兩/三間舖是屬於自己買的。總好過三十間商舖，全部都是租來的。 租舖，時間是敵人，一個浪打過來，全部都白費了。買舖，時間是朋友，即使租來的全都倒閉了，還有自己的舖撐著。 我從來未聽過有人買舖自用會後悔， 但我聽過好多租舖的人後悔30年前沒有買間舖 。

你又是獵人還是農夫呢? 你什麼也不做又會有什麼後果?

第五: 「賺錢，要賺有錢人的錢。唔好在乞衣兜入面搵飯食。 」

最好賺的錢，就是不用出自己錢。 出老闆錢、出公數，這種錢最好賺! 有錢人，跌了一百幾十萬也沒有感覺。

最難賺的錢，就是客人花費自己辛辛苦苦儲來的錢，他為了慳多些錢而來光顧你。他勒住勒住，每次都跟你計較。這種錢是最難賺的。

以前我是賺創業者辛辛苦苦儲來的錢，去買盤生意。買錯了，就分分鐘一鋪清袋。難聽的說句，那時候的我是在乞丐的鉢子內找飯吃，賺得好辛苦。

但今日便不同了。做商舖基金，買得舖的全部都是有錢人。投資我基金的都至少三百萬港幣起， 接下來我們什至會主力打開機構性投資者這條路， 賺的就是不用自己出錢的錢。賺有錢人的錢一定相對舒服好多。

你呢? 起步時可能係要靠賺辛苦錢， 因為入門比較容易。但記住有機會一定要upgrade自己， 例如: 賣給大公司/大家族，建立自己品牌收貴點，或是 partner大企業，借他們的力量去賺有錢人的錢。但問心，你現在是賺誰的錢呢?

第四: 「投資要分散，做生意要專注。寧做雞頭，莫做牛尾。」

你一定要找到個位，在市場上有需求，而別人卻不做，你自己又識做，那你就將絕大部分的資源放落去，全心全力去專注做好這個competitive sweet spot，做到全世界無人比你叻。而最重要的，是客人願意給錢，最好是很多錢去買你的sweet spot。 因為他們不願意給錢的話，你再厲害都沒有用。

例如你好擅長呼拉圈， 你日日去練習呼拉圈,那又如何，客人最多只願意給少少錢去看你轉呼拉圈。你便賺不到錢。但如果你好擅長烹飪，你好擅長醫病，你好擅長炒股票， 你好擅長買舖的話，你想到個方法是市場內無人做，而你又識做，又專注做到個competitive sweet spot 最叻的話， 自然客人多多錢都願意給你賺。

好多人都說我是投資者，錯。我是生意人。 如果我是投資者，我就會分散風險，住宅、車位、工廈、office 都會投資，跟著大趨勢,人做我做。但我是生意人，靠商舖行業賺錢，就必需專注做好， 找一個別人不會做，自己又識做，市場又有需求及人客願意付款的定位。投入所有資源，做到全世界最叻。其他 Say No. 寧願做隻細雞的頭，好過做一大隻牛的尾巴。

第三: 「做生意就好像用一隻圓形的湯匙，在四方盒中吃豆腐花。記緊留一些讓別人吃。」

自己吃了大部分，不要用一隻細的四方形湯匙，吃得一滴不漏。

從前的森林之王是一隻火龍， 有一天他決定退休，就在萬獸之中挑選他的接班人。最後挑選下來，選了一隻狼、一隻老虎和一隻獅子，跟他們說:「你們三個都這麼好，不如你們三權統領天下，今晚吃一頓晚飯來慶祝你們登位吧。 」

他問狼今晚想吃甚麼，狼就說想吃一隻火雞。他問老虎想吃甚麼，老虎就說想吃一隻水牛。他問獅子想吃甚麼，獅子回答甚麼呢? ....

他說:「我想吃菜!」火龍奇怪，為何他今晚慶祝會想吃菜呢? 獅子回答:「因為作為萬獸之王，統領天下，必需要顧及同伴的利益，因此怎能夠吃掉他們呢? 從此我要轉吃菜。」 火龍覺得他說得有道理，就跳了去老虎和狼身邊吃掉他們，從此獅子就成為了森林之王。當然你成為了王者之後，你想吃甚麼都可以了!

這個故事對我好大啟發。做生意，記緊要忍一忍。你要顧及你的顧客、員工、供應商、合作夥伴的利益，不要每一次都賺到盡，不留一絲利益給別人。就如四方盒的豆腐花般， 自己吃了大部分，也要剩下一些給別人吃。 但並不是做善事，如果可以的話，盡量要讓自己先吃大部分。 就如iphone手機，6成利潤去了蘋果，LV 手袋，6成半嘅利潤去了LVMH，而發展商呢? keep了9成以上利潤。你呢? 你盒豆腐花吃成怎樣呢?

第二: 「你愈要得到的東西，你越先要付出那東西。最好的已經在身邊。」

你愈要別人愛你，你先要愛他。你愈要家庭幸福，你先要令你家人幸福。你愈要員工賣力，你先要自己賣力。 你愈要賺錢，你要先要去投資。

我經常說「最好的事物，已經在身邊。」好好地對待他們，你會有意外驚喜。

我最看不起的老闆，就是經常投訴自己的員工沒有能力，身邊每一個都不行，自己的客人又如何吝嗇，自己的行業如何艱難，我深信「只有夕陽的公司，沒有夕陽的行業。」 只要老闆懂得改變， 死的行業都能做翻生。 當然「先挑選生意行業，後再想如何去經營」， 沒有人強逼你一定要留在這個行業。留不留，由你自己決定。

第一: 「笑多一點，嘻嘻哈哈又一天。最大的敵人始終是自己。」

微笑是全世界最好而沒有副作用的鎮靜劑，大笑是全世界最好而沒有副作用的興奮劑， 所以緊記要笑。

創業成功的人需要兩個Q，IQ 及 EQ. 哪一個比較重要? 不用說，誰都知道是EQ。因為你考試100分不會令坐在你身旁的那個人聰明，但是你笑多一點，你身旁的人就會笑多點。 IQ 只有你自己知道，但EQ 會影響別人，做領袖就是要發揮影響力 。只有自己好是沒有用的。

因此我經常跟自己說，離開了家門，就好像演戲劇，跨過了那個「虎度門」一樣，要忘我，要投入，記緊要「笑」!

從前有一隻鹿在湖邊喝水，看到一個倒影，覺得自己的鹿角是最美麗的。可惜它的腳就只是皮包骨，心裡想如果自己的腳好像獅子那樣粗就最好了。誰知道就在這一刻，後面就有一隻獅子撲過來，想吃掉那隻鹿。於是鹿就逃跑，跑直線不夠獅子快，便決定跑進森林裡，左穿右插， 開始就撇開獅子了。看見前面有一塊大石，跳過去。可惜，鹿角就棘住了在樹枝之間，獅子就從後趕上，吃掉那隻鹿。 故事帶出甚麼理念呢?

這個是我一生人的 No.1 story。遇上難關時，即係那塊大石，你最美麗的東西(對鹿角)，就是最容易害死你的東西。你最醜陋的(對腳)，隨時可能會救你一命。

最大的敵人始終是自己。你既然決心創業，就要放下鹿角，放下你的學歷，放下你的CV， 放下你的面子/尊嚴/顧慮，I guarantee you,當你創業路上遇到困難時，which you will, 你會輕鬆好多。笑，都笑多點。

只要大致上是對的，就 Rule No. 1 - Give It 5 Years!

最後，我總是說我是一間「超級牟利公司」， 因為如果連我自己都賺不到錢，我沒有資格幫我的客人，幫我的員工，幫你去賺錢。

因此我做過任何事情，目的都是希望令到商舖做到生意更加值錢。 你贊成以上十點嗎?

........................

歡迎隨時聯絡我 whatsapp +852 9036 1143

買舖/租舖/放舖/投資商舖基金熱線: +852 28301111

盛滙商舖基金 Bridgeway 網頁 www.bwfund.com

李根興創業之友 https://www.facebook.com/EdwinNetwork/

李根興商舖之友 https://www.facebook.com/edwinprimeshop/

李根興 youtube 商舖創業及投資分享商舖創業及投資分享https://www.youtube.com/channel/UCEN66AnLghXESgCDIsz-3Nw

#十大創業忠告，#18年18分鐘，#18年創業經歷真心分享

《第129商舖知識: 果欄有無舖賣或租？》

油麻地果欄有沒有舖買賣或租呢? 歷史是什麼及租金是幾錢呢? 答案在video內!

https://youtu.be/QobvdwNCoXQ

內容全文:

現在星期三早上八時正，喺我身後面既油麻地果菜市場(俗稱「油麻地果欄」或「果欄」)，究竟呢Ｄ「舖」或者D「欄」，可唔可以買賣或者租來做生意嘅呢？答案就係唔可以，同埋 maybe.

睇番依家既規劃大綱圖，呢躂地係規劃為政府、機構或社區用途，即係政府用地，但點解又唔見政府有為果欄好似其他副食品批發市場招標或招租呢？ 簡單嚟講就因為世襲制度，一代一代傳到而家。 因次買買果欄入面嘅「舖」或者個「欄」就係唔可以嘅， 因為塊地唔係私人物業。
詳情即係點呢，咁要從果欄既歷史講起。

果欄建於1913年，初期經營的商鋪只以草棚搭成。早年果欄除批發水果外，還經營蔬菜、雞鴨、魚等鮮貨，部份果菜欄兼賣米糧和副食品。果欄的範圍內有果菜欄、雞鴨欄、魚欄、木器廠及機械廠。直到1920年代至1930年代，香港政府才開始批地讓欄商興建固定樓房，多幢一、二層高的磚石建築逐漸組成今貌，較著名的是秀和欄。

每間欄舖建築風格不同，部份兼有地舖和天台，部份沒有天台，只有金字屋頂。1952年政府考慮到水果批發量增加，水果欄營運地方不足，將石龍街的菜檔地段改建成16間水果欄，由於當時檔主共同聘用同一間建築公司，所以於1952年建成的16個果欄外觀十分相似。新欄高兩層，連天台計三層，採用上海式批盪，各間格局相同。

1960年代初魚欄及菜欄搬往長沙灣，水果欄佔用部份地段，興建停車場起卸貨物，其餘地段改建咗做三間小學 (油麻地天主教小學、灣仔堂基道小學、東莞同鄉會方樹泉小學)。1970年代初雞鴨欄遷出，對面嘅華德大廈的水果欄遷入原址。果欄從而慢慢演變成今日既面貌。

果欄由政府批地興建，政府是果欄地的業主，欄商需要向政府繳納差餉、地租。 但現實地，我聽九龍果菜同業商會副理事張志祥嘅訪問講過，好多欄商都係霸咗塊地用，無交地租嘅。 同埋部分舊式啲嘢，都要俾額外嘅牌照費。Food Market License 費咁啦。

正統嘅話，地就係政府嘅，欄商就自己興建舖位作批發之用。昔日果欄曾多達200至300名欄商，但舖位只有幾十間。欄舖面積大，舖主可向多人分租。近年不少外人到油麻地開欄，部份向舖主租舖，部份從其他欄商頂入舖位做，因此舖主唔等如欄商。所以只可以向舖主或欄商租舖或頂讓使用權， 唔可以好似外面正常物業交易咁， 經過田土廳買賣舖位或欄位。

1970年代前果欄一般早上10點開工，至下午5點下班。直至1970年代後貨櫃普及，水果的包裝及運輸方法改變，果欄營業時間一直推早，直至現時凌晨12時開工，翌日早上9點收工。 橫掂朝頭早九點都已經收工喇，無理由嘥咗日頭嘅時間喇。因此近年越嚟越多人日間向欄商租舖做生意，開店零售水果， 好似我後面呢條石龍街咁， 聽講好多外來商戶進駐，每間舖租金每月大約三至七萬啦， 我強調我只係聽呢道嘅人吹水嘅時候講，我無證據呀。多咗零售店就自然吸引人流，令到日頭既果欄都熱鬧起來。 歷史遺留落嚟，正式地，每間舖只係需要向政府交地租，聽講每月每檔幾百至幾千蚊啦。

我喺果欄附近嘅地產舖走嚟走去問過下， 果欄鋪內嘅轉讓全部都係熟人介紹， 藤㨢瓜、瓜㨢藤，極少經過，外面中介人或地產代理做， 所以如果你想喺度租番間舖做生意？ 就睇你識唔識人，自己搵下啦。

1990年，果欄被古物諮詢委員會列為香港三級歷史建築，於2009年改列為香港二級歷史建築。 香港依家總共有332棟二級歷史建築物，即係具特別價值而須有選擇性地給予保存嘅建築物， 換句話講，我估果欄都有排係道唔使搬、唔使拆㗎啦。 政府收租又唔多，梗係繼續有得做啦。
買舖 要買得PRO, 投資商舖的確要唔少知識。想問舖，記得搵我哋盛滙啦。

晨鳥久候，朝暉才稍至，已經急不及待啼唱。破曉後的紅磡工業區，已見零丁身影，其中一個，正步向一道半開的閘前。這是一個既高且瘦的背影，他熟練地鑽入閘口，任由銀閘半開。半開的店，頭頂着一塊老得泛黃的招牌，正中央用長春的黑棕色畫上「新祥益餅店」，左側打豎刻着「中秋月餅」；右側是「出爐麵飽」。果然是一家超過將近四十年的老店，穿過半閘，就腳踏於翠白交錯的馬賽克地磚上，彷彿陣陣舊日的香氣輕繞。倏地，有甚麼濃烈的氣味蓋過了它，鹹甜、酥香，啊，當然是麵包的馥郁。

追隨着香氣，越過了一扇門來到了後方的工場，做麵包者正是方才高瘦的男人，黝黑的皮膚上，綻放出爽朗的笑容，邊搓着手上的麵糰，邊打着招呼。他是「梁生」，小店的其中一位老闆，至於他的拍檔兼難兄難弟尚未現身，不是偷懶，而是二人幾十年來的作息默契。


熱爐的馥郁
這是一個平常的清晨，梁生埋首於工場內。他負責做麵包西餅，幾乎甚麼都懂。做麵包不算複雜，要用有筋麵粉，加入糖、豬油、雞蛋及奶，以前要用手搓，如今倒好，有機器幫助，於攪拌機內攪成糰便成，同一個麵糰，又能做成各式各樣的麵包。他從機器內挖出一大塊麵糰，走到長方桌子前，左手托起麵糰，右手於桌面撒上一把麵粉。開始做出各種麵包來，菠蘿包搓成圓形，發酵後鋪上菠蘿皮；雞尾包包入椰絲餡，再搓成橢圓形；椰卷搓成條狀，黏上椰絲，卷起；火腿蛋包及腸仔包各自包入肉餡，還有豬仔包、叉燒包、葱包，整齊地擺放於老舊的鐵盤上。舉目四望，工場乃方寸之地，只有一張長桌、一台攪拌機及兩個焗爐。一盤又一盤的麵包，排隊輪候着入焗爐被烤之時，另一位事頭登場。他比梁生看起來矮一截，一頭短髮黑中參白，同樣掛着一個和順的笑容。他是「盧生」，與梁生數十年的好兄弟。


盧生放下了兩大袋午餐食材後，便綁好圍裙於腰間，準備做他的強項——唐餅。唐餅比麵包麻煩得多，每款餅的餅皮都不一樣，要逐一手搓。首先，要做老婆餅。做老婆餅皮需要用沒有筋的白麵粉，於一大堆的麵粉中挖出一個洞，加入雞蛋、糖及豬油。他執起一把糖表示，他們用的是日本砂糖，比較幼一點，不是蔗糖而是菜糖，質感如糖霜般幼細，釀入麵糊中比較均勻，但成本卻貴很多。至於豬油，用處就是令麵糊油膩些許，搓出來的皮沒有那麼黏手，但不能落太多，不然一入口很重豬油味，而且一咬下去餅皮就爛掉。他邊把所有材料混合，邊道：「我哋啲唐餅用手製，所以搓到手痛，機器都做到，但因為機器轉數快，做出嚟冇咁好。」看着他又搓、又包、又夾，要搓得剛剛好，太硬不行，太軟也不行，剛剛搓起的餅皮要放久一點，筋才會增多，餅皮成形不容易。這一層就是沒有韌度的油搓粉，即油皮。老婆餅要有一層層酥的效果，那麼就要有水皮的配合。水皮沒有油所以會韌，竅門就在於將兩者夾起，一層水皮一層油皮，人家就是這樣疊上很多層，反覆摺疊，盧生倒不用，一下就搞定了，他邊做邊解釋：「人人做法唔同，拿！而家水皮夾住咗中間層油皮，我將佢捲起，再壓平，係唔係變咗好多層？就係咁啦，好簡單。」用卷的方法代替摺疊，確實高明。接下來要做餡料，老婆餅的餡料不過就是椰絲、糖冬瓜及芝麻，攪勻兩個小時就會凝固，即可包餡。

才剛把老婆餅入爐，他又開始做燒餅。他們做燒餅的方法又有點特別，用半生熟的糯米粉。熟糯米粉與生糯米粉的分別，在於生粉滑且沒有黏性，熟粉摸上去較粗，但吸水力是生粉的一百倍，兩者混合就不用加滾水，這麼做軟熟又快速，但攪拌時，手腳慢一點都會起粒。餡料有紅豆或花生，包好烤熟即成。雞蛋酥、合桃酥、芝麻餅、鮑魚酥、雞仔餅等唐餅又接着出爐，盧生還未能鬆一口氣，只見他又接過剛出爐的麵包，中間切開製成熱狗及奶油包，又切好牛油做菠蘿油。接着趕往工場幫忙出爐工作，把新鮮熱辣的麵包送到店門的玻璃櫃前，吃麵包太熱不好吃，剛放涼的最好吃。他邊把剛出爐的老婆餅放好攤涼，雖然他們只是薄利多銷，但附近有間旅行社，每次來買超過一百盒再轉賣，他調侃：「我哋賣二十幾蚊一盒，他們賣五十幾六十蚊一盒，我哋同佢哋打工咋嘛。」畢竟生意不如從前好做。二人把新鮮熱辣的麵包送到店門的玻璃櫃前，準備迎接客人。

熱爐的情懷
老店嘛，賣麵包的模式也念舊。兩個玻璃櫃，左邊放麵包，右邊放唐餅，客人來到櫃前一指，阿姐即套上膠袋抓起麵包，一手交麵包，　一手交銀紙，這是幾十年不變的老做法。兩位老闆終於停下手，有空緬懷一下過去。

二人於一九八零年相識，當時同於香港仔一間麵包店一起工作，梁生做麵包；盧生做唐餅。後來因為有技術又勤力，一同被老闆的弟弟挖角 ，走到旺角開店，就是「新祥益」，一九八二年創立。第一間店位於奶路臣街，當年下面是海，多是水上人居住，水上人要出海，所以一次要買很多東西麵包及唐餅，當年生意好得不得了，二人一手包辦，功夫做不停。旺角舊店做了兩年左右，當時老闆嫌太辛苦，着他們頂讓了來做，頂讓費幾萬元，以前幾萬元很多，一個月薪水才九百元，一個麵包才賣五毫子，二人為了自立門戶，就拿出全副身家頂手小店。只是，後來又面對拆樓，水上人都不在了，他們只好搬走。直至六四事件時，他們已經搬到北帝街，一做就做了十多年，接着市政局收購該地重建，二人才看中了現址。那時候的紅磡工業區可興旺，因為工廠多，無論男工女工都佈滿整條街，行人路都沒路走。老店那時候每日都賣出很多麵包，直到啟德機場搬走，一切就差遠了。因為機場搬走影響所有行業，工廠倒閉的倒閉、北移的北移，生意才變少。旁邊的食店都倒閉了不少，他們可好，留得一批熟客，一做就做到現在了。

「提！」、「硬豬！」、「手榴彈！」不知是否上班一族趕時間的緣故，他們都習慣說着這些單字密碼，有趣的是，阿姐都沒有半秒鐘的猶豫，一下子就執起目標。甚至乎，離遠看見某些熟客，阿姐已經袋好麵包，客人來到拿起麵包，直接放下幾個硬幣離開，看似冷漠，卻又是一種說不出的默契。梁生自豪表示，二十多年的客人還在光顧：「梗係因為好食啦！只係我哋冇賣廣告，冇華麗包裝啫。」捱了幾十年，如今二人都看破一切。有沒有生意對他們而言，有甚麼所謂？他們不怕沒有生意，只擔心太多，因為根本就做不來，數十年來的勞損，叫二人手腳放慢了很多。盧生坐在殘破的木椅上，笑言：「好多人叫我哋開分店，我哋唔做咋嘛，我供咗四層樓啦，咩都供完啦！」老頭子幽默，甚麼是四層樓？即是四個女兒，確是非同小可。如今子女長大了、出身了，他們在這裏工作，就當作是娛樂。他笑着跑入廚房煮飯，這也是他們的每個中午，煮一頓家常午飯，與員工同樂。說是員工，他們反應可大，盧生又探出頭來打趣：「我哋呢度冇員工，全部都自動自覺，靜靜哋講，我請嘅全部都係富婆嚟㗎！當做朋友囉，我哋冇壓力嘅。」真的，星期六只開半天，星期日休息，不想太操勞。說時遲，盧生已經端出幾碟菜來，兩位老闆及兩個阿姐吃着笑罵着，一邊工作一邊開玩笑，又有樂趣，又可以吃麵包，甚麼事情都笑一頓，這樣又一天。

有喜有悲，道悲，他們真的啞口無言。梁生說：「我哋冇嗌交呢回事，缺乏乜就開口，大家立即就去做，就係咁樣相處。」一旁的盧生邊點頭邊搭話：「梗係感情好先拍檔咁耐啦！唔好嘅話早就爆煲啦！兩個人互相扶持，有乜所謂？」然而，年華總會逝去，二人都有了退休的念頭，久站了，腳也痛了，沒法子做了，老了。看二人的表情就知道，可惜當然有了，畢竟做了這麼久，他們見面時間比老婆還多，比兒女更多。

「唔捨得，成間鋪都唔捨得，如果要閂門，回望一下真係唔捨得。」那麼一瞬間，已經分不清是誰的聲音。

採訪：黃寶琳
攝影：胡浩賢

新祥益餅店
地址：紅磡民裕街29號地下
電話：2333 2997
營業時間：一至五6am-7pm，星期六6am-3pm，星期日休息
詳情： http://bit.ly/2U7HGtF

《第129商舖知識: 果欄有無舖賣或租？》喺我身後面既油麻地果菜市場(俗稱「油麻地果欄」或「果欄」)，究竟呢Ｄ「舖」或者D「欄」，可唔可以買賣或者租來做生意嘅呢？答案就係唔可以，同埋 maybe. 

睇番依家既規劃大綱圖，呢躂地係規劃為政府、機構或社區用途，即係政府用地，但點解又唔見政府有為果欄好似其他副食品批發市場招標或招租呢？ 簡單嚟講就因為世襲制度，一代一代傳到而家。 因次買買果欄入面嘅「舖」或者個「欄」就係唔可以嘅， 因為塊地唔係私人物業。

詳情即係點呢，咁要從果欄既歷史講起。

果欄建於1913年，初期經營的商鋪只以草棚搭成。早年果欄除批發水果外，還經營蔬菜、雞鴨、魚等鮮貨，部份果菜欄兼賣米糧和副食品。果欄的範圍內有果菜欄、雞鴨欄、魚欄、木器廠及機械廠。直到1920年代至1930年代，香港政府才開始批地讓欄商興建固定樓房，多幢一、二層高的磚石建築逐漸組成今貌，較著名的是秀和欄。

每間欄舖建築風格不同，部份兼有地舖和天台，部份沒有天台，只有金字屋頂。1952年政府考慮到水果批發量增加，水果欄營運地方不足，將石龍街的菜檔地段改建成16間水果欄，由於當時檔主共同聘用同一間建築公司，所以於1952年建成的16個果欄外觀十分相似。新欄高兩層，連天台計三層，採用上海式批盪，各間格局相同。

1960年代初魚欄及菜欄搬往長沙灣，水果欄佔用部份地段，興建停車場起卸貨物，其餘地段改建咗做三間小學 (油麻地天主教小學、灣仔堂基道小學、東莞同鄉會方樹泉小學)。1970年代初雞鴨欄遷出，對面嘅華德大廈的水果欄遷入原址。果欄從而慢慢演變成今日既面貌。

果欄由政府批地興建，政府是果欄地的業主，欄商需要向政府繳納差餉、地租。 但現實地，我聽九龍果菜同業商會副理事張志祥嘅訪問講過，好多欄商都係霸咗塊地用，無交地租嘅。 同埋部分舊式啲嘢，都要俾額外嘅牌照費。Food Market License 費咁啦。

正統嘅話，地就係政府嘅，欄商就自己興建舖位作批發之用。昔日果欄曾多達200至300名欄商，但舖位只有幾十間。欄舖面積大，舖主可向多人分租。近年不少外人到油麻地開欄，部份向舖主租舖，部份從其他欄商頂入舖位做，因此舖主唔等如欄商。所以只可以向舖主或欄商租舖或頂讓使用權， 唔可以好似外面正常物業交易咁， 經過田土廳買賣舖位或欄位。

1970年代前果欄一般早上10點開工，至下午5點下班。直至1970年代後貨櫃普及，水果的包裝及運輸方法改變，果欄營業時間一直推早，直至現時凌晨12時開工，翌日早上9點收工。 橫掂朝頭早九點都已經收工喇，無理由嘥咗日頭嘅時間喇。因此近年越嚟越多人日間向欄商租舖做生意，開店零售水果， 好似我後面呢條石龍街咁， 聽講好多外來商戶進駐，每間舖租金每月大約三至七萬啦， 我強調我只係聽呢道嘅人吹水嘅時候講，我無證據呀。多咗零售店就自然吸引人流，令到日頭既果欄都熱鬧起來。 歷史遺留落嚟，正式地，每間舖只係需要向政府交地租，聽講每月每檔幾百至幾千蚊啦。

我喺果欄附近嘅地產舖走嚟走去問過下， 果欄鋪內嘅轉讓全部都係熟人介紹， 藤㨢瓜、瓜㨢藤，極少經過，外面中介人或地產代理做， 所以如果你想喺度租番間舖做生意？ 就睇你識唔識人，自己搵下啦。

1990年，果欄被古物諮詢委員會列為香港三級歷史建築，於2009年改列為香港二級歷史建築。 香港依家總共有332棟二級歷史建築物，即係具特別價值而須有選擇性地給予保存嘅建築物， 換句話講，我估果欄都有排係道唔使搬、唔使拆㗎啦。 政府收租又唔多，梗係繼續有得做啦。

買舖 要買得PRO, 投資商舖的確要唔少知識。想問舖，記得搵我哋盛滙啦。

世事如棋局局新，有甚麼離奇古怪的事情是不可能發生？
歌神都曾唱過「倉卒歲月，世事如棋，每局都光怪陸離。驟晴驟雨，人事天天變，有喜亦有悲。」
就像兩位台灣太太Grace（文麗君）及Tracy（林瑋育）這八年來大起大落的經歷。
「嫁到異鄉又剛成為媽媽，不懂的事情有很多，當時網絡有一個『台灣媽媽在香港』的群組，有問題就在那裏問其他台灣媽媽，後來有人發起聚會，就這樣認識了Tracy。」Grace說。
二人由同鄉網友、西營盤街坊，變成好朋友及好拍檔，相識十八載。八年前，一起在西營盤水街開了第一家店「吃什麼」，賣蛋餅三文治台式便當，是米芝蓮人氣店「請坐」的前身。「當時媽媽聚會都會各自準備拿手菜，很多媽媽覺得我倆廚藝不錯，還一直慫恿我們開店。」Grace說。
某天看到有食肆頂讓，牌照廚具齊備，二人雄心壯志開店，沒想過被出牌公司騙走了訂金，接着又花了數萬元，才能成功開店。「很記得第一天整個早上只賣出一份三文治！」Grace說。二人深感不妙，立即回家取電飯煲，買食材再趕回店裏煮便當，一個下午準備的25個便當全部售罄。
策略成功，更因為她們的親切態度，總是如媽媽般問：「吃飽了沒？要多加點飯菜嗎？」常常半賣半送給光顧的學生，成為了鄰近中學及港大學生的聚腳點。兩年前見生意上了軌道，二人把店頂讓，搬到英華台一家七百呎、有二十多個座位的小店，改名「請坐」，招牌就由熟客之一的港大畢業生Amanda免費設計。
賣的都是古早味台菜，台菜店必備的牛肉麵、滷肉飯、鹽酥雞、招牌蛋餅，還有香港較少見的豬血糕、魷魚羮、肝連等等。用的都是台灣調味料，煮法地道，味道親切傳神。短短一年就得到米芝蓮青睞，風光正盛，客流不息，以為從此順風順水，可是她們又再次遇人不淑。
惹上官非，關門大吉，店子與店名同時丟失，被禁制不能回店收拾任何東西，心血付諸東流。熟客街坊網民都感到訝異，紛紛留言或短訊詢問原由。那邊廂竟有同名新店開業，餐牌店名標誌都相同，頓時謠言滿天飛，但礙於法律程序進行中，律師提醒不能講述太多，Tracy及Grace無法公開真相，有苦不能言。
「當時一天到晚在掉眼淚，也曾不小心在客人面前哭出來。覺得信任比人家踐踏，誠意被糟蹋，很不甘心。」Tracy說。
停業的半年期間，有很多熱心人想投資她們再開店，但一朝被蛇咬十年怕草繩， Tracy說：「那時候很多人接觸我們，可是我們會怕，保留着懷疑的態度。」
然而時間是療傷的最佳良藥，回望這半年失落，二人認為得比失的多，喜比悲的多。例如Tracy與Grace共患難後比親姐妹更深厚的情誼；又如過往待學生如親兒的態度，換來一個又一個無言支持與擁抱。
像是deliveroo借出戶戶小廚的中央廚房，讓她們經營外賣，就是熟客港大學生Vivian牽線。「Vivian畢業後到了deliveroo工作，跟我們合作獨賣事宜。後來她外派到澳洲，就由同事Max接手。他倆知道我們店要結業，立即跟deliveroo爭取，讓我們使用他們的中央廚房。跟他們老闆接觸了三四趟，最終達成合作，我跟Grace都很感謝他們。」Tracy說。
越過高山低谷，擺脫過去陰影，她們以「吃什麼」之名捲土重來，新店更正式落戶中環。這次帶來更多古早味台菜，像紅糟肉、炒水蓮、鴨賞、雞捲等等。「人有的時候往一條路上向前走，一定會遇到一些挫折。發生事情之後，我們覺得不可以再這樣子悲傷下去，我們應該要站起來。」Grace說。新店以第一家店命名，就是要不忘初心，由此起由此生。
過往儲下的情誼，在新店亦發揮了大作用。像是港大建築畢業生Amanda繼續為她們設計店面及招牌；第一代客人、插畫家含蓄把她們與客人的故事，畫到牆上；台灣與香港的家人紛紛以財力、勞力支持她們；過往一起打拼的員工，亦回來追隨左右。
種因得果，二人銘記親切待客的至誠態度，像試業頭三天免費請客人吃滷肉飯，晚上連開五晚派對邀請朋友及幫助過她們的人。Tracy說：「現在回想起，是有不開心的，但現在有新的店，我覺得很好呀！Grace常說，就像交男朋友，再講一遍……」
Grace接着說：「就像你的男朋友對你不好，他不是一個很好的人，你離開了他之後，你要讓自己過得更好。事實上，我覺得不一定要更好，但我們應該再往前再走一步。」
「也為我們的小朋友，樹立一個良好的榜樣。」Tracy說。


採訪：劉明慧
攝影：鄧廣基、關永浩

吃什麼
地址：中環雲咸街75-77號嘉兆商業大廈地下A號鋪
電話：6307 6356
營業時間：星期一至三12nn-3pm、6pm-9:30pm；星期四至六12nn-3pm、6pm-10:30pm；逢星期日休息
詳情： http://bit.ly/2Pi24kP

===================================
立即Subscribe我哋YouTube頻道：http://bit.ly/2Mc1aZA (飲食男女)

新店食評，名家食譜，一App睇晒！
立即免費下載飲食男女App： http://onelink.to/etwapp

《飲食男女》Facebook：http://www.facebook.com/eatandtravel

飲食男女網站：http://etw.hk

Follow我哋Instagram，睇更多靚片靚相：http://bit.ly/2J4wWlC (@eat_travel_weekly)