【高雄社宅進度到哪裡?上:住都中心篇】
圖:國家住宅及都市更新中心
去年11月,高雄宣布將與中央共同推動8800戶社會住宅計畫,照顧弱勢、青年及企業員工,今年起已經陸續完成招標等作業。其中有13處、計6000餘戶,由內政部指示國家住都中心興辦,分別位於岡山、楠梓、仁武、左營、三民、前鎮、鳳山、小港等人口密集行政區。目前住都中心網頁已列出9案,其中6案已經完成招標,1案招標中,到2025年後就會陸續完成,這些案子包含:
■楠梓區清豐安居(土庫路、清豐五路口),規劃地上9層1412戶社宅,1~3房,
■左營區福山安居(華夏路、博愛四路、重忠路街廓部分),規劃地上9層201戶社宅,1~3房
■仁武區仁武安居(仁武運動公園對面),規劃地上10層293戶社宅,1~3房
-招標中
■鳳山區鳳翔安居(鳳翔一街、鳳翔街街廓),規劃地上12~14層440戶社宅,1~3房
-三民營造股份有限公司、成宜企業股份有限公司、恩典聯合建築師事務所得標,2026完工
■三民區明仁好室(民族一路與民族一路50巷口,近河堤國小),規劃地上15層139戶社宅,1~3房
-永大正營造股份有限公司、林建宇建築師事務所得標,2025完工 #鄰近河堤國小有學區優勢,基地就在聯上草雲旁邊(實價登錄平均每坪約25萬),是傳統搶手地段。
■三民區美都安居(德利街、德旺街口,中都公園附近),規劃地上15層325戶社宅,1~3房
-新亞建設開發股份有限公司、張瑪龍陳玉霖聯合建築師事務所得標,2025完工
#為高雄在地知名事務所MAYU設計,在這幾個社宅建案中較有設計感。位於中都重劃區,離濕地公園不遠,附近新建案正快速冒出,為相當不錯的地段~
■鳳山區鳳松安居(前鳳松路,後北盛街),規劃地上10層411戶社宅,1~3房
-德昌營造股份有限公司得標,2025完工
■鳳山區鳳誠安居(鳳誠路、北忠街口),規劃地上10層320戶社宅,1~3房
-德昌營造股份有限公司得標,2025完工(和上案一起招標)
■左營區崇實安居(介壽路、先豐路口),規劃地上14層856戶社宅,1~3房
-建國工程股份有限公司、華興聯合建築師事務所、林建宇建築師事務所得標,2025完工
以上就有大約4000戶社宅,應該都會在今年完成招標。這些案子幾乎都設置托嬰中心、日照中心等社福設施服務,並包含店鋪機能,不過在規劃、外觀上大多中規中矩。
至於市府自建的社宅,土地平均來說比住都中心的更精華,有些緊鄰捷運站,更有亞洲新灣區的指標案例,我們下次會再另外介紹~
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華興重劃區土地 在 張金鶚 Facebook 的最佳貼文
章定煊教授一起參與我主持的「國泰房地產指數案」研究,他的評論分析相當中肯,值得細讀!
國泰房地產指數2019Q2的結果出來了,看這個指數有個因為市場推案有季節性因素,所以成交量要看與去年同季比較結果(YoY)比較準確。價格的部分屬於水準值的變化,所以可以看與上季的比較結果(QoQ)。
1.台北市的價格漲了不少,其實開價幾乎都沒動,幾乎都是議價空間縮小所造成的。這種鴨子划水的漲價法,會讓看房的很生氣,因為砍不太動。台北市主力坪數落到只剩下33坪,主力總價3000萬,小宅反而成為哄抬單價的工具(尤其在中價區與低價區),房子越蓋越小,想擠進天龍國的得先減肥。
2.新北市金額推案量比上季增加57.72%,比去年同季增加20.39%,價格只小修-0.01%,銷售率則上升了1.49%,但較去年同季下降了0.55%。推案量增加,銷售率還能持穩,價格也挺住了。這個訊號顯示新北市改變了過去一段時間的弱勢格局。不用看得太好,頂多算得上止穩而已。而且事實證明,大家還是偏好緊鄰台北市的高價區(板橋、新店、永和 中和、三重)(價格上漲,成交量比上季及去年同季都大幅增加),這是可以預見的在乎區位的就選到新北的高價區,畢竟跟台北一橋之隔,價差每坪20-30萬(一橋之隔是低價區差價接近每坪20,是中價區差價每坪30萬以上),還是會吸引自住客。要住到新北的低價區每坪價格略高於南桃園,略低於北桃園,但整體發展成熟度與地理環境(靠山靠海)遜於桃園市,通勤時間又相當,很容易被桃園的新案吸走客源。2015年Q2以前,新北市中價區的價位曾經直逼高價區,但是目前已經回復到正常,高、中、低各有十萬的差距。購屋者購屋時,還是要留意等價區原理的運用。
3.桃園狀況,推案金額較上季增加一倍達100.09%,較去年同季增加77.76%,雖然價格小漲了0.5%,相較去年同季上漲了8.75%,雖然價格表現只能說穩定,量能逐漸擴大中。
4.南高熱了一段時間,過度推案拉價格,讓銷售率開始退化。台南高雄價格雙雙上漲,推案量也同步大幅揚升,但是銷售率台南市雖然比上季小升了0.43%,但比去年同季大降了4.81%;高雄市比上季下降了2.33%,比去年同季大降了7.36%。
4.台中是反而目前看起來最穩定的區域,雖然成交價格小跌了1.62%,但是銷售率暴升到20.19%,目前台中推案以北屯區等外圍區域為主,需求看來不小。尤其是預售推案率已經高達92%,顯示以先建後售拖時間的推案越來越少。分析台中仍要小心留意,過去推案量佔台中市80%以上的西屯區,本季已經沒有推案,高價區只有南屯區推案,模型價格為35萬,中低價區分別為24萬、20萬。而且台中目前除了別墅以外,推案主力總價很難超過2000萬。不要把台中本季的好數值,聯想到台商回流炒豪宅這回事上。
5.新竹價格大跌不用理它,那是因為竹北推了一些在華興重劃區;新竹推了一些在金雅重劃區。畢竟區域太小了,特徵價格法沒辦法把區位控制得太仔細。
流水帳寫得差不多了。來寫一點總和性結果。
一、接近兩年的北冷南熱開始有一些鬆動,台南高雄雖然表面上面仍然價量齊揚,但銷售率已經下滑。尤其是高雄銷售率下滑幅度明顯。高雄銷售率的下滑與推案區位有關,也就是當過去推案在周邊區域時,低總價銷售率不錯;本季一旦回到高價區推案,銷售率立刻下滑。反而是桃園、台中雖然價格沒有表現太好,但是量能是持續的在擴增。尤其是台中本季的高銷售率,是過去罕見的。
二、在土地成本高升與建設題材發酵下,建商邊推案邊拉價格的態勢明顯,對於等待降價消費者形成不小的壓力。消費者不用太早失望,看到這麼多結不了案的物件還在市場上賣,可以不用如此緊張。以預售推案率而言,只有台中高達92%,其餘號稱土地資源缺乏的台北市預售推案率也只有70%。(當房地產景氣不佳時,建商會延後推案。結構體推案與成屋推案比重會比較高;景氣上升將成屋去化得差不多的時候,預售推案比率會大增。比如說2012年Q2,台北市預售推案率達100%,新北桃竹都達90%以上。)
三、消費者與建商之間的認知差距越來越大,導致本來就不高的銷售率更加低迷。全國銷售率相較去年同季下降2.24%,要不是有台中的高銷售率撐住,數值表現更差。
四、小宅興起與自住需求只降低了總價,單價還是慢慢的爬升中。購屋者必須要自覺,小宅並不「便宜」。
五、建商獵地導致土地價格過高,壓縮了推案的毛利。漫天開價又會降低購屋者的意願,偏向使用減少議價空間來維持成交價。建商的低毛利與資金成本的低利率交互作用下,大幅降低建商認輸的意願,偏好拉長銷售期來去化建案,讓整體的成交量大幅提升不易。許多政府新的新開發區,仍要觀察是否能來大量當地的就業機會,才能判斷房市走向。同時,當購屋者與建商陷入持久戰的時候,財務狀況不佳的投機型建商的履約能力與履約保證的類型,購屋者要特別留意。
六、路徑的軌跡就是:(1)政府投入大量的資源進行交通建設與土地開發 (2)建商認同題材,搶進土地,成本上升 (3)土地成本過高,建商即使調升價格,毛利率仍然偏低,使其降價空間有限,改從小坪數控制總價著手 (4)被低總價吸引又等不及購屋者入手了 (5)受不了高單價的購屋者繼續觀望 (6)最後的決戰點就是這些開發題材是真材實料還是浮誇不實。
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