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《蘋果日報》【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜

https://youtu.be/_wNBX0C6-Zc

人會思考，但不一定時時刻刻能想通
用你的方式，尋找自我吧！

都快2個禮拜，整個人還沒從”國王小徑”抽離，不只是身體的痛，整顆心有如被徹底挖空，又填滿了一樣。

左腳趾水泡裡還殘留著濃濃的血，變形腫脹的右腳踝，仍麻麻的10隻腳趾尖，鎖骨因緊繫背包肩帶造成的紅腫疼痛，兩側髖骨為了hold住登山包被勒的瘀青，雙手指尖皮膚龜裂，不停地脫皮...

這些身體的不適，多半會隨著時間慢慢消逝，但烙印在心理的卻是很深的印記，走在台北街頭，常常突然一個畫面閃過，鼻子還是會酸酸的。

這不是一場秀，它沒有華麗舞台，歡樂劇情，別想沿途打卡拍美美的照，七天沒有浴室，無法洗澡洗頭，戶外大小便必須自行挖坑掩埋，雖然每兩天會經過一處公共糞屋，但相信我，裡面的味道會讓你根本排不出來。

從踏出的第一步起，就要有萬全的心理準備，除非你的身體受到嚴重意外，需要直升機救援送離現場，否則你必須靠自己走完全程。你的隊友不是競爭對手，也不是你的小幫手，他們有各自的問題要解決，還有可能需要你協助，因此在這趟旅途中，你絕對是一個人，請務必照顧好自己。

我的團隊有14位成員，年齡約26到40歲（還有我這個50的），從電影導演、金馬獎得主、藝術總監、創業家、企業管理階層、名模、鐵人三項運動員、體適能教練、閱讀空間經營者、咖啡達人等。配置2位優秀專業嚮導，31歲的Fred（Nols/National Outdoor Leadership School成員）以及33歲的Kristin（山徑越野長跑高手），一位領軍一位壓底，確認團員們都跟上速度，軍事化控管，不浪費時間，有效率的前進，一小時維持在3-4公里，依地勢險峻調整，每小時休息10分鐘，期間可以脫下重重的登山靴、厚厚的羊毛襪，讓腳ㄚ休息呼吸。

我喜歡走在嚮導後方，不僅可以聊天，讓心情放鬆，還能觀摩他們的步伐，如何在眾多大小不一的尖端石塊間，找到有利於腳底棲息的平面，穩穩地抬起，再輕輕放下。

出發前，主辦單位就告知一切從簡，所有衣物帶一套身上穿一套，當然，假使你想多換幾套，也沒有人會阻止，不過就是得自己扛。

背包負荷的重量不超過個人體重1/3，以我50公斤左右估算14-16公斤（最終13公斤）背包裡最重的就是帳篷、營釘、睡袋、床墊，而這些也佔了絕大部分空間。出發前在營地預先領取的乾燥糧食包，一天三包，每兩天補給一次（口味有17-8種，我最喜歡牛肉洋芋泥、甜酸豬、檸檬雞、義大利麵，聽說咖哩也是美味到不行）以及烹飪的瓦斯罐、鍋子、2個耐100度高溫水壺（另外準備一個保溫壺，在零度的夜晚，喝到一口熱騰騰的開水，絕對是幸福）。

行經中耗費大量體力，身體需要不停補充水分，沿途每每經過溪邊，我們都直接取溪水飲用，甘甜解渴，冰涼好喝。順便裝滿水壺水袋，儲備接下來一整天需求的水量（每餐烹飪料理包需要大量熱水，每晚睡前水壺裝滿熱開水，再套上穿了一整天潮濕到不行又沾滿泥巴的毛襪，是野外最有效的烘乾方式）。

這是一場無極限的極限旅程，再艱難也沒有人會幫你，再落魄也沒人在乎你，就算攜伴同行，對方能為你分擔背包重擔，但行進時也是自己一個人，那種孤寂無助每分每秒在上演，你必須接受這一切，無論遇到什麼狀況，咬著牙都要撐過去。

每天步行8-10小時，沿著山林曠野踏出去的每一步，都在像前人致敬，時時刻刻提醒自己身處這麼美的國度，我們要更加尊重與疼惜這片土地。不製造垃圾，不浪費資源，任何食物落地，當下立即撿起來吃下去（絕對不誇張），一張薄薄衛生紙可以擦嘴擦手擦鍋碗勺子，徹底用到淋漓盡致，一只鍋子煮水煮湯做飯，還能喝水漱口，生活需求變的很簡單，慾望指數降到最低，所有垃圾都集中在一只袋子裡，家當全背在身上。

七天健行110公里，從Nikkaluokta出發，第一天的15公里走的異常興奮，沿途每一個景象彷彿國家地理頻道才會出現的畫面，走到哪都迫不及待拿出手機拍照，深怕漏掉什麼。第二天我們直接挑戰21公里，更是讓人信心大增，還記得當時嚮導說，團隊進度超前，直逼專業的五天團，大家真的都沒在怕，當然也忽略了身體的痛，我的好勝心推著我卯足勁地狂走，連著兩天搶先在隊伍最前方，走到右腳踝瘀青變形，腫的跟小饅頭一樣，一碰到鞋子邊緣就痛到不行，第三天在嚮導建議下，穿了兩雙襪子保護腳，避免持續摩擦造成更大傷害，也藉此減緩步行速度。

13公里在又濕又冷的雨中度過，走到幾近垂頭喪氣，還好抵達check point時，有溫暖的”自助”桑拿小木屋迎接(“自助”顧名思義就是所需的水，必須自己提著水桶去溪邊取)，原本很排斥在眾人面前裸露的我，已顧不了什麼顏面，脫了衣服沖完身、直奔蒸汽室，把全身每個毛細孔的汗水逼出來，疲憊的身軀徹底放鬆，藉此呵護一下自己的小心靈，也為隔天更大的挑戰準備（我生平第一次的桑拿就獻給了Salka/瑞典）。

第四天18公里，我們來到Tjaktjapasset ，堪稱國王小徑最艱難的一段，全程45度陡坡垂直而上，如同翻過一面與身體平行的牆，登頂前望著它筆直豎立在眼前，團員們都驚呼讚嘆！我們知道它的困難度，但我們不害怕，因為有著相同的信念，於是大夥一個接著一個、一步一步往上爬，每一個轉彎處，每一塊跨過的大石階，每個人用盡全力的喘息聲，每一次遇到顛坡的叮嚀，一個帶著一個，就這樣我們共同完成這不可能的任務，登上了海拔1140高峰。

這裡的氣候變化莫測，前一秒大太陽曬到全身冒汗，下一分鐘很可能暴風雨來襲、急速降溫，行進中我們的穿著必須隨時做調整，不能太熱也不能著涼。風大了，頭巾、擋風夾克即刻登場，雨來了，趕緊拿出雨衣、防雨褲、防水手套，還要為登山包扣上防水套，避免裡面的帳篷、睡袋淋濕，而我們也被訓練到團隊更衣整裝的速度一致，不耽誤每一次的10分鐘break time時段。

每晚睡前我會把所有的保暖衣裹在身上，頭戴至少三層帽子，胸前抱著兩瓶套好襪子的熱水壺，再鑽進睡袋裡，拉鍊一路拉到頂。前三晚輾轉難眠，一會兒被凍到手沒知覺、一會兒被爆雨打在帳篷上的霹靂啪啦聲驚醒，害怕整個帳篷連風帶雨被吹走。

第四晚是我第一次熟睡到做夢的一夜，隔天起床發自內心歡喜，我知道自己已經融入在這裡，一旦心的這關過了，身處環境再惡劣、遇到的挫折再艱難都顯得微不足道，專注“走完”就對了。

於是，帳篷成為了我的家，而不是臨時棲息地，背包是我身體的一部分，而非累贅，登山杖如一位智者，指引著遠方的去向，我認真毛起來紮營、搭帳篷、拉繩索、搬石頭，我細細品嚐原本吃起來像碎紙般的料理包，每晚顫抖地坐在瓦斯爐邊不停燒水倒水變得好療癒，全身淋濕步行雨中成為了一種享受，並學會與身上的傷痛共存，七天無法對外通訊，團隊是我最強的後盾，也是心靈最深處的依靠。

不為任何目的而來，就不會有期待、不刻意找答案，反而有一堆想法湧進，如回音般在耳邊迴盪，像是在提醒些什麼，於是我開始傾聽，是自己對自己說過最誠實的話...

我說：怎麼可以這麼自私，為了圓自己的夢來到這，把媽媽一個人留在家裡。

我說：曲家瑞很自大，凡事以自我為中心，他人的協助總視為理所當然，完全忽略每個人的感受與存在。

我更不是一個好情人，感情上犯過的錯誤與逃避，連一句對不起都沒有說，不值得那些對我好的人。

過去的我一直倡導把自己的與眾不同拿出來，發揮到極致，而忽略了一個人的”缺點”，現在我要把這些缺陷找回來，正視自己的不完美，看見它的珍貴與價值。

我還對自己說：凡事平常心，不要什麼都搶第一，學習與平凡共存，才活得真真切切。而什麼是平凡？什麼又是不凡？我一生追求的不凡，在 Fjallraven Classic 遇見的隊友，他們的人生故事才真的精彩豐富，來到這兒的目標也都很明確。反觀我，從第一天踏出第一步起，髒話就沒離口，遇到狀況就"Fuck"天南地北、幹東幹西、踢石頭跺腳，感謝大家對我的包容，陪伴我面對挫折，讓我領悟什麼才是真正的勇氣。

大自然是一面鏡子，它讓你看見最美與最醜陋的自己，140小時翻山越嶺，展現出過人體力與堅強意志，也揭開了最不堪的模樣。過程中，我不斷與自己抗衡，往往突破了身體的障礙，卻過不了心裡那一關，這一來一往都是糾結。

征服了高峰，接下來是一連串的極速下坡，由於雨下個不停，走起來步步驚心，雙腳不是陷進爛泥巴，就是浸泡在湍急溪水中，一個不小心還可能失足滑落。為了舒緩緊張情緒，我們開始邊走邊唱，阿妹王菲Jolin魏如萱江蕙張學友那英孫燕姿田馥甄蔡琴陳淑樺ELVA蔡健雅陶晶瑩陳奕迅五月天ＳＨＥ林俊傑林宥嘉陶喆蕭敬騰張雨生張洪量范曉萱范瑋琪林憶蓮陳小霞蕭煌奇辛曉琪黃小楨何欣穗哥哥與妹妹...等等。你一句我一句，歌聲此起彼落，音符把我們串連在一起，歌詞帶著我們回味，第五天的14公里就這樣一首接著一首唱完了。

沿途遇到很多來自世界各地的同好，大部分和我們一樣由嚮導領軍的10幾人團，也有三五成群自由行，我遇到兩位德國戶外掛的女生，全副武裝，拿著一張地圖就啟程了，還有兩個羅馬尼亞女孩，完全沒料到天候狀況，沿途爭執不斷，但因為共同的目標，就算全身濕透鞋子泡水，依然樂在其中。學生們趕在開學前由老師領軍來健行，老先生老太太相互扶持慢慢行，不少人牽著毛茸茸的愛犬悠閒走，年輕夫妻背著小寶寶的畫面最溫馨感人，還有很多人走著走著來到一處河邊，隨性就停下來搭起帳篷。

而我的團隊，是最不同凡響的，我們默契絕佳、尊重彼此，速度慢的走前面，維持一致的步伐節奏，大家還參與了一對新人（Agnes*Chris）的婚紗拍攝（由天余導演掌鏡，柏宏熱心指導動作，藝術總監國禎現場採了小草編織成新娘頭冠，我當然就躲在旁邊偷偷地哭）。途中誰說餓了，一定有人主動拿出各種口糧分享，遇到危機狀況必立即提醒，假使身體不適，也有人協助按摩推拿，行進中無論向前看or回頭看，隊伍永遠成一直線，象徵大家的心緊緊繫在一起，相互守候、不曾分離。

不知不覺來到了第六天，也是旅程的最後一晚，結束了13公里健行，在Kieron營區生起火，圍成一圈烹煮晚餐。之前由於天候狀況，只能各自待在帳篷內用餐，因此這一晚對我們意義深遠，如同回家吃團圓飯凝聚在一起，每一口都特別美味飽足。飯後我拿出看家本領-看圖說畫，讓每個人畫一幅圖，再分析他/她的人格特質及愛情工作運勢，大家都聽的不亦樂乎，結束後，還被2位團員欽點進帳篷繼續剖析（曲老師應該算的蠻準吧！）。

這麼多天下來，團員們的身體陸續出現很多狀況，有人七天沒大便，有人高燒不退，更別說腳底水泡、破皮、足底筋膜炎、全身上下傷的傷痛的痛，對照出發前陽光燦爛笑容，此時此刻的憔悴模樣，伴隨著整張浮腫的臉，每個人都來到一個身心俱疲快要崩壞的臨界點。最後一天的16公里，完全靠著意志力在支撐，就算走到絕望，也還是要走下去。

步行了5小時，來到此行最耐人尋味的一站，一處山邊，地上一顆不起眼的石頭刻著這樣一句話：「The longest journey is the journey within」，天啊！不就是我們來到這裡要思考的嗎？大家圍著這顆石頭，瞬間像悟出了什麼又停了好幾秒，每個人試著翻譯，用自己的方式詮釋這段話，翻山越嶺克服萬難終於走到最後一天，以爲完成110公里的挑戰就征服了一切，殊不知「最漫長的旅程是面對自我的獨白」。感恩我們都沒放棄，才能夠親眼見證，為此行下了最好的註解，2小時後團隊抵達終點站Abisko。

無論你是為什麼而來
絕對比想像還要艱難

假使為了逃避現實的不如意
這肯定比現實還要殘酷惡劣

每小時都在上演意志力被擊垮的戲碼
每一秒都在決定下一步要怎麼踏出去

如果你為了某件事來尋求答案
在這裡叫天天不應
每天累到連好好睡覺的時間都沒有
那還有時間找答案

但我還是要向...
延綿不絕的山脈致敬
我願為河川祈禱
親吻每一株野花小草
擁抱一望無際的遼闊曠野
我要靜靜聆聽大地的喘息
凝視遠方壯麗的瀑布
等待下一次彩虹的降臨
讓靈魂隨著空氣流動
心跟著風一起飄盪

就算人已經回到台北
那雙沾滿泥巴的登山靴
依然逆著風在雨中前行

20180904 4:33pm 曲家瑞

每一個孤寂的靈魂，同一個終點的旅程
感謝我的團隊：小夫、天余、柏宏、國禎、Spencer、Nicole、James、Mico、Agnes、Chao Chao、Chris、Ken、Max 、 Kristin、Fred

必須經歷身體的傷痛
再面對心裡的孤獨
才能看見純凈的自己

#它會一直在我心裡
#推動我向前的力量
#第一次離絕望這麼近
#把自己的平凡找回來
#等你走完再告訴我你的故事
#7天110公里142小時21分19秒完賽
#期待明年再戰一輪
#fjallraven
#fjallravenclassic
#跟我一起逆著風在雨中前行

這位可愛的旅伴，認識一天我們同桌吃飯，認識兩天我們可以分享食物共用餐具，認識三天我們距離不到十公尺背對背野放。

很開心我們一組人都完成了這段見行，大家都不容易，也在七天內更新、進步了！

感謝每次和妳聊天妳都會發現每個人身上最迷人的地方，愛你❤️

都快2個禮拜，整個人還沒從”國王小徑”抽離，不只是身體的痛，整顆心有如被徹底挖空，又填滿了一樣。

左腳趾水泡裡還殘留著濃濃的血，變形腫脹的右腳踝，仍麻麻的10隻腳趾尖，鎖骨因緊繫背包肩帶造成的紅腫疼痛，兩側髖骨為了hold住登山包被勒的瘀青，雙手指尖皮膚龜裂，不停地脫皮...

這些身體的不適，多半會隨著時間慢慢消逝，但烙印在心理的卻是很深的印記，走在台北街頭，常常突然一個畫面閃過，鼻子還是會酸酸的。

這不是一場秀，它沒有華麗舞台，歡樂劇情，別想沿途打卡拍美美的照，七天沒有浴室，無法洗澡洗頭，戶外大小便必須自行挖坑掩埋，雖然每兩天會經過一處公共糞屋，但相信我，裡面的味道會讓你根本排不出來。

從踏出的第一步起，就要有萬全的心理準備，除非你的身體受到嚴重意外，需要直升機救援送離現場，否則你必須靠自己走完全程。你的隊友不是競爭對手，也不是你的小幫手，他們有各自的問題要解決，還有可能需要你協助，因此在這趟旅途中，你絕對是一個人，請務必照顧好自己。

我的團隊有14位成員，年齡約26到40歲（還有我這個50的），從電影導演、金馬獎得主、藝術總監、創業家、企業管理階層、名模、鐵人三項運動員、體適能教練、閱讀空間經營者、咖啡達人等。配置2位優秀專業嚮導，31歲的Fred（Nols/National Outdoor Leadership School成員）以及33歲的Kristin（山徑越野長跑高手），一位領軍一位壓底，確認團員們都跟上速度，軍事化控管，不浪費時間，有效率的前進，一小時維持在3-4公里，依地勢險峻調整，每小時休息10分鐘，期間可以脫下重重的登山靴、厚厚的羊毛襪，讓腳ㄚ休息呼吸。

我喜歡走在嚮導後方，不僅可以聊天，讓心情放鬆，還能觀摩他們的步伐，如何在眾多大小不一的尖端石塊間，找到有利於腳底棲息的平面，穩穩地抬起，再輕輕放下。

出發前，主辦單位就告知一切從簡，所有衣物帶一套身上穿一套，當然，假使你想多換幾套，也沒有人會阻止，不過就是得自己扛。

背包負荷的重量不超過個人體重1/3，以我50公斤左右估算14-16公斤（最終13公斤）背包裡最重的就是帳篷、營釘、睡袋、床墊，而這些也佔了絕大部分空間。出發前在營地預先領取的乾燥糧食包，一天三包，每兩天補給一次（口味有17-8種，我最喜歡牛肉洋芋泥、甜酸豬、檸檬雞、義大利麵，聽說咖哩也是美味到不行）以及烹飪的瓦斯罐、鍋子、2個耐100度高溫水壺（另外準備一個保溫壺，在零度的夜晚，喝到一口熱騰騰的開水，絕對是幸福）。

行經中耗費大量體力，身體需要不停補充水分，沿途每每經過溪邊，我們都直接取溪水飲用，甘甜解渴，冰涼好喝。順便裝滿水壺水袋，儲備接下來一整天需求的水量（每餐烹飪料理包需要大量熱水，每晚睡前水壺裝滿熱開水，再套上穿了一整天潮濕到不行又沾滿泥巴的毛襪，是野外最有效的烘乾方式）。

這是一場無極限的極限旅程，再艱難也沒有人會幫你，再落魄也沒人在乎你，就算攜伴同行，對方能為你分擔背包重擔，但行進時也是自己一個人，那種孤寂無助每分每秒在上演，你必須接受這一切，無論遇到什麼狀況，咬著牙都要撐過去。

每天步行8-10小時，沿著山林曠野踏出去的每一步，都在像前人致敬，時時刻刻提醒自己身處這麼美的國度，我們要更加尊重與疼惜這片土地。不製造垃圾，不浪費資源，任何食物落地，當下立即撿起來吃下去（絕對不誇張），一張薄薄衛生紙可以擦嘴擦手擦鍋碗勺子，徹底用到淋漓盡致，一只鍋子煮水煮湯做飯，還能喝水漱口，生活需求變的很簡單，慾望指數降到最低，所有垃圾都集中在一只袋子裡，家當全背在身上。

七天健行110公里，從Nikkaluokta出發，第一天的15公里走的異常興奮，沿途每一個景象彷彿國家地理頻道才會出現的畫面，走到哪都迫不及待拿出手機拍照，深怕漏掉什麼。第二天我們直接挑戰21公里，更是讓人信心大增，還記得當時嚮導說，團隊進度超前，直逼專業的五天團，大家真的都沒在怕，當然也忽略了身體的痛，我的好勝心推著我卯足勁地狂走，連著兩天搶先在隊伍最前方，走到右腳踝瘀青變形，腫的跟小饅頭一樣，一碰到鞋子邊緣就痛到不行，第三天在嚮導建議下，穿了兩雙襪子保護腳，避免持續摩擦造成更大傷害，也藉此減緩步行速度。

13公里在又濕又冷的雨中度過，走到幾近垂頭喪氣，還好抵達check point時，有溫暖的”自助”桑拿小木屋迎接(“自助”顧名思義就是所需的水，必須自己提著水桶去溪邊取)，原本很排斥在眾人面前裸露的我，已顧不了什麼顏面，脫了衣服沖完身、直奔蒸汽室，把全身每個毛細孔的汗水逼出來，疲憊的身軀徹底放鬆，藉此呵護一下自己的小心靈，也為隔天更大的挑戰準備（我生平第一次的桑拿就獻給了Salka/瑞典）。

第四天18公里，我們來到Tjaktjapasset ，堪稱國王小徑最艱難的一段，全程45度陡坡垂直而上，如同翻過一面與身體平行的牆，登頂前望著它筆直豎立在眼前，團員們都驚呼讚嘆！我們知道它的困難度，但我們不害怕，因為有著相同的信念，於是大夥一個接著一個、一步一步往上爬，每一個轉彎處，每一塊跨過的大石階，每個人用盡全力的喘息聲，每一次遇到顛坡的叮嚀，一個帶著一個，就這樣我們共同完成這不可能的任務，登上了海拔1140高峰。

這裡的氣候變化莫測，前一秒大太陽曬到全身冒汗，下一分鐘很可能暴風雨來襲、急速降溫，行進中我們的穿著必須隨時做調整，不能太熱也不能著涼。風大了，頭巾、擋風夾克即刻登場，雨來了，趕緊拿出雨衣、防雨褲、防水手套，還要為登山包扣上防水套，避免裡面的帳篷、睡袋淋濕，而我們也被訓練到團隊更衣整裝的速度一致，不耽誤每一次的10分鐘break time時段。

每晚睡前我會把所有的保暖衣裹在身上，頭戴至少三層帽子，胸前抱著兩瓶套好襪子的熱水壺，再鑽進睡袋裡，拉鍊一路拉到頂。前三晚輾轉難眠，一會兒被凍到手沒知覺、一會兒被爆雨打在帳篷上的霹靂啪啦聲驚醒，害怕整個帳篷連風帶雨被吹走。

第四晚是我第一次熟睡到做夢的一夜，隔天起床發自內心歡喜，我知道自己已經融入在這裡，一旦心的這關過了，身處環境再惡劣、遇到的挫折再艱難都顯得微不足道，專注“走完”就對了。

於是，帳篷成為了我的家，而不是臨時棲息地，背包是我身體的一部分，而非累贅，登山杖如一位智者，指引著遠方的去向，我認真毛起來紮營、搭帳篷、拉繩索、搬石頭，我細細品嚐原本吃起來像碎紙般的料理包，每晚顫抖地坐在瓦斯爐邊不停燒水倒水變得好療癒，全身淋濕步行雨中成為了一種享受，並學會與身上的傷痛共存，七天無法對外通訊，團隊是我最強的後盾，也是心靈最深處的依靠。

不為任何目的而來，就不會有期待、不刻意找答案，反而有一堆想法湧進，如回音般在耳邊迴盪，像是在提醒些什麼，於是我開始傾聽，是自己對自己說過最誠實的話...

我說：怎麼可以這麼自私，為了圓自己的夢來到這，把媽媽一個人留在家裡。

我說：曲家瑞很自大，凡事以自我為中心，他人的協助總視為理所當然，完全忽略每個人的感受與存在。

我更不是一個好情人，感情上犯過的錯誤與逃避，連一句對不起都沒有說，不值得那些對我好的人。

過去的我一直倡導把自己的與眾不同拿出來，發揮到極致，而忽略了一個人的”缺點”，現在我要把這些缺陷找回來，正視自己的不完美，看見它的珍貴與價值。

我還對自己說：凡事平常心，不要什麼都搶第一，學習與平凡共存，才活得真真切切。而什麼是平凡？什麼又是不凡？我一生追求的不凡，在 Fjallraven Classic 遇見的隊友，他們的人生故事才真的精彩豐富，來到這兒的目標也都很明確。反觀我，從第一天踏出第一步起，髒話就沒離口，遇到狀況就"Fuck"天南地北、幹東幹西、踢石頭跺腳，感謝大家對我的包容，陪伴我面對挫折，讓我領悟什麼才是真正的勇氣。

大自然是一面鏡子，它讓你看見最美與最醜陋的自己，140小時翻山越嶺，展現出過人體力與堅強意志，也揭開了最不堪的模樣。過程中，我不斷與自己抗衡，往往突破了身體的障礙，卻過不了心裡那一關，這一來一往都是糾結。

征服了高峰，接下來是一連串的極速下坡，由於雨下個不停，走起來步步驚心，雙腳不是陷進爛泥巴，就是浸泡在湍急溪水中，一個不小心還可能失足滑落。為了舒緩緊張情緒，我們開始邊走邊唱，阿妹王菲Jolin魏如萱江蕙張學友那英孫燕姿田馥甄蔡琴陳淑樺ELVA蔡健雅陶晶瑩陳奕迅五月天ＳＨＥ林俊傑林宥嘉陶喆蕭敬騰張雨生張洪量范曉萱范瑋琪林憶蓮陳小霞蕭煌奇辛曉琪黃小楨何欣穗哥哥與妹妹...等等。你一句我一句，歌聲此起彼落，音符把我們串連在一起，歌詞帶著我們回味，第五天的14公里就這樣一首接著一首唱完了。

沿途遇到很多來自世界各地的同好，大部分和我們一樣由嚮導領軍的10幾人團，也有三五成群自由行，我遇到兩位德國戶外掛的女生，全副武裝，拿著一張地圖就啟程了，還有兩個羅馬尼亞女孩，完全沒料到天候狀況，沿途爭執不斷，但因為共同的目標，就算全身濕透鞋子泡水，依然樂在其中。學生們趕在開學前由老師領軍來健行，老先生老太太相互扶持慢慢行，不少人牽著毛茸茸的愛犬悠閒走，年輕夫妻背著小寶寶的畫面最溫馨感人，還有很多人走著走著來到一處河邊，隨性就停下來搭起帳篷。

而我的團隊，是最不同凡響的，我們默契絕佳、尊重彼此，速度慢的走前面，維持一致的步伐節奏，大家還參與了一對新人（Agnes*Chris）的婚紗拍攝（由天余導演掌鏡，柏宏熱心指導動作，藝術總監國禎現場採了小草編織成新娘頭冠，我當然就躲在旁邊偷偷地哭）。途中誰說餓了，一定有人主動拿出各種口糧分享，遇到危機狀況必立即提醒，假使身體不適，也有人協助按摩推拿，行進中無論向前看or回頭看，隊伍永遠成一直線，象徵大家的心緊緊繫在一起，相互守候、不曾分離。

不知不覺來到了第六天，也是旅程的最後一晚，結束了13公里健行，在Kieron營區生起火，圍成一圈烹煮晚餐。之前由於天候狀況，只能各自待在帳篷內用餐，因此這一晚對我們意義深遠，如同回家吃團圓飯凝聚在一起，每一口都特別美味飽足。飯後我拿出看家本領-看圖說畫，讓每個人畫一幅圖，再分析他/她的人格特質及愛情工作運勢，大家都聽的不亦樂乎，結束後，還被2位團員欽點進帳篷繼續剖析（曲老師應該算的蠻準吧！）。

這麼多天下來，團員們的身體陸續出現很多狀況，有人七天沒大便，有人高燒不退，更別說腳底水泡、破皮、足底筋膜炎、全身上下傷的傷痛的痛，對照出發前陽光燦爛笑容，此時此刻的憔悴模樣，伴隨著整張浮腫的臉，每個人都來到一個身心俱疲快要崩壞的臨界點。最後一天的16公里，完全靠著意志力在支撐，就算走到絕望，也還是要走下去。

步行了5小時，來到此行最耐人尋味的一站，一處山邊，地上一顆不起眼的石頭刻著這樣一句話：「The longest journey is the journey within」，天啊！不就是我們來到這裡要思考的嗎？大家圍著這顆石頭，瞬間像悟出了什麼又停了好幾秒，每個人試著翻譯，用自己的方式詮釋這段話，翻山越嶺克服萬難終於走到最後一天，以爲完成110公里的挑戰就征服了一切，殊不知「最漫長的旅程是面對自我的獨白」。感恩我們都沒放棄，才能夠親眼見證，為此行下了最好的註解，2小時後團隊抵達終點站Abisko。

無論你是為什麼而來
絕對比想像還要艱難

假使為了逃避現實的不如意
這肯定比現實還要殘酷惡劣

每小時都在上演意志力被擊垮的戲碼
每一秒都在決定下一步要怎麼踏出去

如果你為了某件事來尋求答案
在這裡叫天天不應
每天累到連好好睡覺的時間都沒有
那還有時間找答案

但我還是要向...
延綿不絕的山脈致敬
我願為河川祈禱
親吻每一株野花小草
擁抱一望無際的遼闊曠野
我要靜靜聆聽大地的喘息
凝視遠方壯麗的瀑布
等待下一次彩虹的降臨
讓靈魂隨著空氣流動
心跟著風一起飄盪

就算人已經回到台北
那雙沾滿泥巴的登山靴
依然逆著風在雨中前行

20180904 4:33pm 曲家瑞

每一個孤寂的靈魂，同一個終點的旅程
感謝我的團隊：小夫、天余、柏宏、國禎、Spencer、Nicole、James、Mico、Agnes、Chao Chao、Chris、Ken、Max 、 Kristin、Fred

必須經歷身體的傷痛
再面對心裡的孤獨
才能看見純凈的自己

#它會一直在我心裡
#推動我向前的力量
#第一次離絕望這麼近
#把自己的平凡找回來
#等你走完再告訴我你的故事
#7天110公里142小時21分19秒完賽
#期待明年再戰一輪
#fjallraven
#fjallravenclassic
#跟我一起逆著風在雨中前行

【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜