210622工商 如何讓銀行看得起你？買房新手必看6大重點
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買房除了自身的喜好及挑房哲學，買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要！尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房，讓我來分享與銀行交手的過程中，究竟有哪些眉角是要特別注意呢？
堅守預算上限
雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線不能退讓。以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶需求」找房，預算其次，畢竟出錢的不是我，何況買家通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。
如今換成我是買家，反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經高估自己的賺錢能力，買了高額儲蓄險，帶來長達6年的自虐式生活，但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後繼續找房，畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道，唯有保守評估才能守住安穩的心。
談到房貸，主要分4大項目：還款年限／年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期／寬緩期。以我從業10年的心得，影響這4個項目的因素，屋況其次，購買人本身才是重中之重！
如何讓銀行看得起你？
還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99％」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成，而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒，又渴望賺取客戶的利息，兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。
我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高，導致銀行不願意放款太多時，如果購買人的財力證明夠雄厚，通常貸款仍不是問題。然而，每個人的工作性質不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。
以我為例：我待的公司規模並不大，又是零底薪的業務型態，像我們這種人在買房時，銀行給的條件通常不太好，所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元，長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢；還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單，且不解約亦不申請保單質借；以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠，也沒使用過最低應繳金額，維持零負債及良好的信用評比。
我發現，現代銀行普遍已與時俱進，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權，讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。
像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點，對於收入不穩定的職業，如果希望爭取好的貸款優惠，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養！
還款年限
目前市面上主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案，而還款年期的長短，攸關屋齡與購買人的年紀。
以人來說（通則非一定）：銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65−25＝40，也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房還款年限最長就是20年了。
以房來說（通則非一定）：銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）的耐用年限為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越長。
以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但由於我具備「首購」身分，所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。
要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力，但不代表真的要繳滿30年，只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。
貸款成數
一開始，我找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，縱然我是VIP客戶，最高也只能貸6成，後來換國泰世華，沒想到它們最高能貸85成，這樣一來一回就差了25％，也就是將近250萬元的自備款！
不過每家銀行的政策都不同，且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠，並不代表明年也是喔！
房貸利率
每家銀行略不同，甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。
方案1：貸款7成，利率1.48％，無寬限期。
方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，但要加收1筆48600元的房貸型壽險。
起初，兆豐為了引誘我找它們申貸，只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是套房，加上我本身是零底薪的業務等因素，因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了，後來問朋友才知道，這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸讀者，不管如何，買房一定至少要找2家銀行，貨比三家不吃虧。
寬限期
還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但這樣代表你並沒有完全搞懂。
以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還，也就是2＋20＝總共22年。正解是，頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還；換句話說，原本可用20年攤還的本金，卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢，先樂後苦的概念。
我要強調，這並無所謂對或錯，只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例：他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，只要寬限期一到，就轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣無限循環，他可以永遠不繳本金，每月只付1萬元的利息，就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢，還可以去享樂或投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算，差別只在能否湊出自備款而已。
最後我選哪種方案？
兆豐的方案2：貸款8成，利率1.31％，3年寬限期，房貸型壽險48600元。
國泰世華：貸款85成，利率1.31％，無寬限期。
以上是銀行核貸下來的2個方案，最後我選擇了國泰世華，而我的想法是這樣的。
如果選兆豐，代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可花用，同事也附和說：「3年很長，3年內會發生什麼事不知道，只繳利息，及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉，獲利了結，豈不爽快！」聽起來似乎很有道理。
只是，寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」；二來這是我人生的第1間房子，算是「起家厝」，我本來就打算長期持有；三是我把買房當存錢，所以沒有不繳本金的打算；四是小套房可以貸款85成，且不需購買房貸型壽險，某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。
還有1個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他，反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上，而閒錢越多則越想作怪，這是人性。既然這樣，不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！
省出一棟房：24招易上手的存錢絕技(本文摘自陳泰源著《省出一棟房：24招易上手的存錢絕技》，台灣遊讀會股份有限公司提供)
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行政套房意思 在 Fw: [分享] 東京希爾頓住宿(升等小套房)[HH] - 看板Japan_Travel 的推薦與評價
※ [本文轉錄自 points 看板 #1Kxzz5df ]
作者: gregg (打逼浪費生命) 看板: points
標題: [分享] 東京希爾頓住宿心得(升等小套)[HH]
時間: Fri Feb 27 11:06:40 2015
有圖好讀版:https://gregg48711012.pixnet.net/blog/post/265941157
飯店名稱：東京希爾頓酒店(Hilton Tokyo)
地址：東京都新宿區6-6-2 Nishishinjuku 160-0023
電話：+81 3-3344-5111
官網：https://www.hiltonhotels.jp/hotel/kanto/hilton-tokyo
一、時間：2015/01/29
二、房型：預訂基本雙床房(TWIN DELUXE)單人價不含早餐，
升等到特大床小型行政套房(KING JR SUITE EXECUTIVE)，
並可免費入住雙人含行政待遇(下午茶+晚間雞尾酒+早餐)
三、價格：一晚15220円(3950元)
四、特殊：Hilton飯店集團5折特價。
五、tripadvisor評價：
https://www.tripadvisor.com.tw/Hotel_Review-g1066457-d304289-Reviews-Hilton_Tokyo-Shinjuku_Tokyo_Tokyo_Prefecture_Kanto.html
東京希爾頓酒店是東京的老字號飯店，也是2014年東京米其林指南"黑4"酒店。
適逢Hilton有日本5折促銷活動，單人不含早餐入住東京希爾頓一晚只要15220円，
而我有希爾頓金卡可免費入住雙人可送早餐，價格頗優惠，於是就預定入住一晚。
入住前一週，照例寫信問飯店此次入住可否房型升等、進行政酒廊及延遲退房，
飯店回覆進行政酒廊可"盡量安排"，房型升等及延遲退房則入住當天C/I才能知道。
入住當天，從JR新宿西口京王百貨前搭乘免費的接駁車抵達飯店。
飯店是下午14:00可開始C/I，我們約14:10頂達，飯店大堂已經"非常"多人排隊等候C/I，
可以看到不少西裝筆挺的商務客，團客也不少。
在我前面的台灣房客也拿著希爾頓金卡，不知道是否為板友? XD
輪到我們辦理C/I，接待的先生英語流利，告訴我們可進酒廊，當然也可享用免費早餐。
他看了一下房況，說那天房況很滿，沒辦法讓我們升等到行政樓層，很抱歉；
房間也只能到12點退房。
我知道升等本來就是看人品，有酒廊待遇和早餐就不錯了，所以欣然接受。
房間安排在24F，也算高了。電梯有6部，但有時候還是要等一下。
這邊有個小插曲，我們到房門口準備進房時，用房卡感應卻是怎麼樣也開不了門 Orz
我們還想說不會用房卡進不去，實在很丟人。
後來還是回櫃台請求幫忙，才發現房卡根本沒設定好 =.=
覺得實在頗烏龍@@
進了房間，感到頗意外，因為房間比我想像大很多，我記得我是定基本房型呀!
後來上網查了一下，才知道我入住的房間是"KING JR SUITE EXECUTIVE"，升了三級~
看來RP是小爆發了。
官網資料顯示，這個房間有44平方米。浴室空間尚可，濕區的部分有浴缸和淋浴處。
備品提供兩份，一份在洗手台，一份在淋浴處。
客廳和臥室直接打通，所以看起來空間很大。
特別是那張沙發，真是大的過分，比一般飯店加床用的沙發床還大!
拿條棉被，可以睡的蠻舒服的。
床的話就是特大床，軟硬適中，一夜好眠。
房間在24F，窗外景色尚可。
有完全不透光的拉板，拉板拉開，在白天房間內的光線也可降到很低。
桌上有制式歡迎信，mini吧種類不少(但要錢)，也有膠囊咖啡(不用錢)。
從房間看出去的景色也不錯
因為有拿到進行政酒廊的待遇，而下午茶時間是15:00~17:00，
所以約15:00左右，我們就到37F的行政酒廊享用下午茶。
行政酒廊內飲料種類蠻多的，除了氣泡飲料，果汁，咖啡機，還有啤酒可喝。
下午茶提供的主要是簡單熱食小點和一些三明治及蛋糕，
種類不多，但夠享受一個悠閒下午。
行政酒廊有晚間雞尾酒歡樂時光，時間是18:00~20:00，
我們約18:30到酒廊享用雞尾酒(當晚餐吃)。
人蠻多的，應該是不少Hilton的中高階會員入住。
食物的部份，除了固定的飲料之外，另外提供紅酒、烈酒、梅酒以及四款現場調酒。
跟服務人員說要哪一款，就會現場調酒然後送到座位上。
熱冷食大概有十來種，種類不多，但都蠻精緻好吃的。不是食怪的話，吃飽沒問題。
我對行政酒廊提供的下午茶和晚間雞尾酒是滿意的，
雖然還是遜於巴里島sofitel行政酒廊所提供的餐食就是。
窗外的夜景還不錯。
早餐可以選擇到行政酒廊或是一樓大堂的自助餐廳，
因為東京希爾頓的早餐名列2014飯店早餐的第15名，
這也是我很期待的部份。我選擇到一樓大堂用早餐。
大致可分成日式區、西式區、蛋料理區、飲料果汁區、麵包區、沙拉區，
種類的數量算是一般。
現作的蛋料理和現打果汁品質不錯，亮點是有非常非常非常好吃的優格。
食後感想是沒特別令人驚豔之處，可能是一開始期待太高。
不過大抵來說還算是不錯啦!
基本上早餐吃很多，下一餐就可以到傍晚再吃了~
我覺得接駁車的接待人員的制服蠻有特色的
整體來說，此次入住東京希爾頓的感受，很滿意。
畢竟身為希爾頓的小會員，自然對於會員待遇會有所期待，
而東京希爾頓也確實提供給會員一些待遇，這些待遇對我來說是頗為受用。
加上5折促銷價格真的頗優惠，
還蠻推薦價格不錯的時候，可以考慮入住這間酒店。
至於下次，就挑戰Conrad Tokyo Hotel吧!
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