171121老宅老人少子化，台灣都更未來宅趨勢思考？◎文/陳泰源
【前言】
自從金管會主委顧立雄表達贊同央行總裁彭淮南「現在房價已是軟著陸」的說法後，除了調降房貸風險權數，最近銀行又釋放諸多貸款優惠，例如：5年寬限期、最高貸款成數可達九成、房貸利率僅1.56%、40年房貸等。政府不打房加上銀行祭出多元購屋貸款方案等柴火，讓業者期待能搶在年底傳統旺季之「天時」旺上加旺。
根據住商機構資料，今年買房主力年齡下修，20多歲購屋民眾的比例，在今年增加到9.56%，屬近年之最；永慶房產集團根據10月內部資料統計，台北市新增看屋買方陌生面孔月增34%，較去年同期成長13%；據財團法人金融聯合徵信中心統計，今年上半年共有7.2萬筆住宅貸款，年增13%，其中20至30歲及60歲以上增加最多，分別年增16.4%、17.2%。
年輕族群對公寓產品詢問度、看屋、購置度都很高，除了主因來自於房價修正外，上班忙沒時間運動，爬樓梯可藉機當練體力也不錯，而坪數實在低公設、也不用另繳管理費，養房成本相對較低，也是一大誘因。
而最近還有一個最主要的原因，就是買公寓「自住可兼投資都更夢」。
【老宅暴增，都更動力加速】
根據統計，台北市屋齡40年以上老宅，從7.2萬戶增加至26.2萬戶，爆增2.6倍，未來10年北市將有33.4萬戶邁入40年以上屋齡。然而北市過去每年僅拆千餘戶，翻新效率遠不及老化速度。
最近為了解決「釘子戶」的問題，行政院16日拍板都更條例修正草案，強調增加都市計劃審議、舉行聽證、強化都更審議以及最後協商平台等「3加1道防線」，而強制拆除或遷移不同意戶將是最終手段，有了政府的強力介入，未來都更將更容易推行。
【老宅因老人而進化】
未來宅目前已有幾個明顯趨勢，從建商推出的新建案可以看得出來：強化結構（安全）、全天候物業保全（管理與服務）、無障礙空間、綠覆率（包含立體綠化、綠屋頂）以及節能，另外，針對空氣品質差，台中已有建商推出「外氣清淨系統」，最小可以過濾PM0.1的細微煙霧，確保室內空氣乾淨清新，不僅具備戶外空氣過濾功能，室內空氣也可同時排出。
但這樣還不夠：
台灣房屋首席總經理彭培業表示，房市產品面臨轉型，特別是目前65歲以上老人已達300萬人口，2020年將達400萬人，以後的房地產產品，設計規劃也將針對銀髮族設計思考。
住商機構總經理陳錫琮更進一步詮釋未來的「銀髮樂活宅」：第一個是人性化，社區服務與關懷，住宅內部規畫與周邊機能性的著墨。第二個是科技化，因應高齡化的人與房屋，可以透過科技做到遠端照護，或是外設電梯等方式。第三個是跨界化，在市場以高齡者與高齡屋為大宗的同時，也意味著房產將有機會與醫療、長照等和人息息相關的產業跨界結合。
【老宅老人加少子化，未來宅應有更積極的規劃】
美商ERA不動產台灣區總裁黃鵬䛥補充說明：「我們其實可以有更積極的作為，除了老宅與老人，還有一個關鍵因素就是『少子化』，銀髮樂活宅是因應老人與老宅趨勢下，被動、不得不做的規劃，而再主動一點的作法是，除了提供台灣人自己的住宅需求外，更要想辦法進一步讓外國人願意來台灣養老。」
黃鵬䛥舉例新加坡交通部長許文遠，日前曾率團到北捷考察運作情形，讚美台北捷運擁有非常可靠的服務。
黃鵬䛥說：「這不就是我們的優勢嗎？未來都更宅，除了自用之外，更要能與國際接軌，台灣好山、好水、好醫療，人們相對熱情友善，主力產業也是服務業，既然新加坡可以廣納世界人才，台灣為何不能開放移民政策？」
【結論】
首購族勇於進場，偏愛蛋黃區公寓，年輕人買房思維：自住兼運動，順便投資都更夢。而老人與老宅增加，「未來都更宅」將朝「銀髮樂活宅」的概念去規劃，未來住宅將結合人性（服務）、科技（遠端照顧）、產業（醫院與長照）等三趨勢進化。
若再加上少子化（空屋率上升）趨勢，更積極的作為是，讓「都更」與「長照2.0」計畫做整合行銷，讓台灣變成「養老者的天堂」，吸引有經濟實力的外國人，樂意到台灣退休長居，不僅能提高台灣年輕人的就業機會，也能讓外國銀髮族一起活絡台灣經濟！
筆者為 美商ERA不動產大安營業處副理
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