【長遠發展不差的福壽園】
福壽園國際集團有限公司
FU SHOU YUAN INTERNATIONAL GROUP LIMITED
股票代號:1448
市盈率:25倍
每股盈利:$0.29
市值:$170億
業務類別:殯儀服務
集團主席:白曉江
主要股東:Perfect Score Group Limited(21.9%)
集團網址:http://www.fsygroup.com
5年業績
年度:2015/2016/2017/2018/2019
收益(億人民幣):11.1/12.7/14.8/16.5/18.5
盈利(億人民幣):2.84/3.39/4.17/4.88/5.76
每股盈利(港元):0.16/0.18/0.24/0.25/0.29
每股股息(港元):0.05/0.05/0.06/0.07/0.08
純利率:25.7/26.7/28.3/29.6/31.3
ROE:13.5/14.2/15.0/14.9/15.3
--企業簡介--
福壽園國際集團(福壽園)主要在中國從事殯儀及相關業務,主要可分為三個疇範:殯儀服務、墓地出售、墓園維護服務。
以收益及地理覆蓋範圍計算,福壽園是中國最大的殯葬服務商。福壽園是首批進入中國殯葬服務業的私營企業,以企業化經營殯儀業務,主要針對較為高端的市場,並有一定的品牌。
--中國殯儀業龍頭--
福壽園在中國有相當的規模,以收益及佔地計是中國的行業領導。由於中國的殯儀業絕大部分都是小型模式去經營,因此大型的殯儀企業很少,而這類較大及以企業化經營的殯儀企業,都存有一些優勢。
福壽園的墓園及殯儀設施位於中國二十多個主要城市,上海則為營業額貢獻最多的地區。
【圖1】--按區域劃分的收入比例
中國的殯儀行業處於高度分散狀態,以企業模式經營的很少,一般都只在當區經營,能在多個城市經營的企業是相當少。
在2013年福壽園上市時,只有8個城市經營,墓園數目6個,現時已在逾30個城市經營,墓園數目20個,不少是近年進行不斷收購而獲取,可見福壽園利用企業化經營成功,不斷擴屬業務。
--業務模式--
福壽園以類似一條龍的模式去運作,先提供殯儀服務,同時會銷售墓地,然後再提供墓園維護服務,當中會同時並存,而其中最賺錢的就是墓地銷售,業務不止毛利高,同時亦是福壽園的主要收入來源。
【圖2】--按分部劃分收入比例
【圖3】--出售墓穴數量資料
因此,福壽園的核心部分,其實是建立墓園以出售墓地。福壽園會購買土地,自行興建整個墓園,又或透過併購同業或買墓園等方法,從而建成屬於福壽園的墓園,然後再向客戶進行分銷墓地,之後再提供墓園維護服務。
當中的墓園定位高端,無論在景觀、位置及設計上都有一定的要求,而所出售的墓地,則會給客戶較多的選擇,以及客戶能參與部分設計,給客戶較為個人化的服務。
由於服務高端,因此價格是大眾市場的一倍以上,跟據近幾年的資料,福壽園的墓穴價格每年都會向上調整,而且加價幅度不少。現時的平均售價,每座為10萬元人民幣以上。
--品牌與優勢--
由於福壽園以企業化去經營,加上定位高端,因此有不錯的品牌,福壽園曾獲《環球時報》、《中國經濟導報》及亞洲品牌協會選為亞洲十大最具投資價值品牌之一。此外,福壽園亦是中國首間獲准加入國際殯葬協會的公司,可見福壽園有一定的質素與品牌。
殯儀業是較為特別的行業,一般人平日不會主動接觸這產品及資訊,而顧客會傾向選擇身邊人所熟知的殯儀服務商。雖然部分殯儀服務商在網上進行宣傳,但大部人仍是透過熟人或醫院推薦而獲得的。
在這個行業背景下,就會出現一個情況,新加入者試圖建立知名度及網絡,其實並不容易,就算投放資源要成功打進市場,也不是容易及短時間做到的事。因此,有一定規模、網絡、市場、品牌的福壽園,就能在當中保持地位及優勢。
--市場限制的護城河--
中國的殯儀服務業仍然是高度監管行業,提供殯儀服務仍由政府主導,雖然墓園業務已經商業化,但新競爭者進入行業時,政府審批及註冊程序較之前的複雜得多,而這正正是現有企業的護城河,令現有企業的市場得以保障。
另外,土地供應有限,加上對墓地需求不斷增加,加劇了墓價的上升,由於土地資源有限及分配至墓園的土地稀缺等因素,新入行公司難以參與殯儀業務,若要在一二線城市取得大面積的土地就更難。
【圖4】--中國5大殯儀企業過往數據
中國的殯儀業很分散,其中大部分的規模都較小,缺乏品牌及知名度,市場上有規模及品牌的殯儀企業不多。由於較多並非以企業化模式去經營,因此質素參次,所以對於針對高端市場的福壽園,市場本身已有一定程度的保護。上表雖然是數年前的資料,但現時市場結構仍大致如此,福壽園仍是市場領導。
雖然福壽園是行業領導,但根據之前在招股書提供的資料,當時市佔率亦只有1%,反映行業分散,近年福壽園不斷擴展,市佔率正處增長狀態。
--福壽園的機遇--
福壽園不止擁有規模及品牌,而且有一定的賺錢能力。從營業數據中可見,福壽園的營業額保持上升,盈利亦同樣處持續增長,情況理想。
福壽園的純利率,多年來都能處於兩成以上水平,這是一個很高的純利率,只有很少行業有這水平的純利率。反映殯儀業本身已是一個賺錢的行業,而在當中擁品牌及質素的福壽園,就更加賺錢了,可見福壽園本身已處於高回報中,企業有相當的質素。
加上這企業負債不多,財務穩健,加上現金流強勁,都反映企業的質素。
【圖5】--褔壽園其中一個墓園景觀圖
【圖6】--褔壽園墓園內不同園區
由於中國的城鎮化發展,以及人民的知識及富裕程度不斷提高,殯儀業正處於增長期,而福壽園的角色有點像行業的整合者,這將不斷增加市場佔有率。
2013年福壽園上市集資,大部分資金都會用作發展新墓園之用,購買土地及併購同業是主要的方法,目的是加大版圖。
近幾年,的確見到福壽園積極收購同業資產,令業務擴展。例如近年在重慶市、江蘇省常州購買土地,通過收購洛陽仙鶴陵園80%股權而收購一幅地,又通過收購廣西華祖園60%股權而收購的一幅土地。
福壽園最大的收入來源是出售墓地,近年不斷透過購買及收購等方式,增加擁有的墓地面積,現時的總可出售面積已超過220萬平方米,而現時每年出售墓地的面積約3萬至5萬平方米,可見持有相當的土地儲備,足夠提供住後多年營運之用。同時,福壽園出售墓地的收入每年超過10億,憑上述數據,已能推算到這些土地儲備背後的價值相當大。
另外,管理層的野心很大,雖然現時已是中國的行業領導,但仍然想快速增長,利用各種方式去壯大。而管理層表示,長遠想將企業打造為千億市值的企業,遠高於現時的市值。
--前景與風險--
這企業雖然質素,有潛力,但有幾個風險不得不注意。首先,殯儀業較為獨特,雖然企業處甚為賺錢的狀況,但當企業出現某些問題時,外人難以發現,投資者未必能完全掌握當中的情況。簡單來說,就是行業存有一些投資者難以發現的風險。
另外,中國政府近年推廣較為環保的殯葬方法,對土葬長遠發展可能有影響,但由於福壽園產品處高端位置,影響相對較少。
說到尾,人始終要死,需求始終存在,而不少中國人的思想,仍是想土葬,如果政府限制供應,反而令價格上升,對定位高端的福壽園,可能有利。
當然,福壽園都明白政府政策因素,近年都有強化火葬業務,例如其中的環保火化機取得國家發明專利,並向一家國營殯儀館開始提供環保火化機,管理層亦表示會加強開發相關業務,因此,大環境可說是有危有機。
行業的另一風險是政策風險,2018年民政部官網公布《殯葬管理條例》徵求意見稿,當中包括完善基本殯葬公共服務、強化公益導向作為修訂重點。內容提及為整治殯葬商品和服務價格虛高亂象,多項殯葬服務內容被確定實施政府指導價和政府定價。
簡單來說,就是政府知道行業的透明度低,企業處於高毛利狀態,想加強對價格的規管。這對行業的確有影響,因為當中的高毛利優勢,好好賺的情況,有可能減弱。
由於福壽園屬高檔次,影響相對較少,因為政府較想規管的對象,必然是較影響大眾的類別,另外,福壽園本身已經是企業化經營,產品本身的透明度高。因此,政策會對整個行業有影響,而對福壽園的影響,雖然有,但不是很大,企業優質度只是少少影響,企業估值上會略為調低。
--投資策略--
綜合來說,福壽園為中國最大的殯儀企業,有一定的規模,而針對的是高端市場,服務有一定的質素,擁品牌及知名度,有相當的賺錢能力,財務穩健負債少,因此企業本質不錯。由於行業處增長的市場,而新競爭者要入行不易,因此對原有企業有利,故福壽園是優質的企業。
憑著本身的優勢,能取得比同業更好的回報,而福壽園管理層表明會持續擴展,策略上會透過併購同業及買墓園去擴充。由於福壽園的模式成功,因此只要投入資金去發展,複製過往的成功,已經能取得理想的再投資回報率,長期來說此股有一定的增長潛力。
不過,由於此股上雖然數據及資料上都顯示此股有質素,但考慮上述所講的風險因素,故投資策略上不宜太大注,而目標是倍計的回報。
至於企當估值方面,市場對此股的評價亦不低,現價處略貴水平,大約在$7以下開始進入合理區域。投資不能太大注,以分注小注投資是一個策略。管理層的野心很大,投資者不要升少少就快,要耐心持有,等長期更大的收成。
(本人為證券業持牌人士,持有上述股票)
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9.國防部明天將於大直博愛營區圍牆外、北安路與崇實路口的0102事件紀念專區,舉行「永遠的英雄,無盡的追思」緬懷活動。國防部長嚴德發、軍友社理事長李棟樑、官兵代表獻花,並且獻唱「天上的你,好嗎」與「在我心裡」。→https://udn.com/news/story/10930/5134550?from=udn-catelistnews_ch2
10.沈一鳴曾就讀的大直國小同學代表也由校長帶領下,來向「大學長」致敬。→https://news.ltn.com.tw/news/politics/paper/1422708
11.為表彰殉職將士對國家貢獻,國防部在北安路、崇實路口設置高3.3公尺、長10公尺的「0102紀念專區」。→https://www.cna.com.tw/news/aipl/202012310131.aspx
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13.副總統賴清德萬里警衛室主任謝靜華,有媒體爆料稱,他的年度體測迄未通過,上周四他到大直特勤中心進行體能測驗。在跑步科目方面選擇以5000公尺健走替代3000公尺跑步,在及格時間內通過測驗。→https://udn.com/news/story/10930/5129898?from=udn-catelistnews_ch2
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15.這次活動從捷運圓山站1號出口出發,沿著河濱公園前行,到大直橋下折返回到會場,全程約7公里,主辦單位也提供兩個10萬元現金大紅包,讓參賽民眾試手氣。→https://udn.com/news/story/7005/5140450
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【長遠發展不差的福壽園】
福壽園國際集團有限公司
FU SHOU YUAN INTERNATIONAL GROUP LIMITED
股票代號:1448
市盈率:25倍
每股盈利:$0.29
市值:$170億
業務類別:殯儀服務
集團主席:白曉江
主要股東:Perfect Score Group Limited(21.9%)
集團網址:http://www.fsygroup.com
5年業績
年度:2015/2016/2017/2018/2019
收益(億人民幣):11.1/12.7/14.8/16.5/18.5
盈利(億人民幣):2.84/3.39/4.17/4.88/5.76
每股盈利(港元):0.16/0.18/0.24/0.25/0.29
每股股息(港元):0.05/0.05/0.06/0.07/0.08
純利率:25.7/26.7/28.3/29.6/31.3
ROE:13.5/14.2/15.0/14.9/15.3
--企業簡介--
福壽園國際集團(福壽園)主要在中國從事殯儀及相關業務,主要可分為三個疇範:殯儀服務、墓地出售、墓園維護服務。
以收益及地理覆蓋範圍計算,福壽園是中國最大的殯葬服務商。福壽園是首批進入中國殯葬服務業的私營企業,以企業化經營殯儀業務,主要針對較為高端的市場,並有一定的品牌。
--中國殯儀業龍頭--
福壽園在中國有相當的規模,以收益及佔地計是中國的行業領導。由於中國的殯儀業絕大部分都是小型模式去經營,因此大型的殯儀企業很少,而這類較大及以企業化經營的殯儀企業,都存有一些優勢。
福壽園的墓園及殯儀設施位於中國二十多個主要城市,上海則為營業額貢獻最多的地區。
【圖1】--按區域劃分的收入比例
中國的殯儀行業處於高度分散狀態,以企業模式經營的很少,一般都只在當區經營,能在多個城市經營的企業是相當少。
在2013年福壽園上市時,只有8個城市經營,墓園數目6個,現時已在逾30個城市經營,墓園數目20個,不少是近年進行不斷收購而獲取,可見福壽園利用企業化經營成功,不斷擴屬業務。
--業務模式--
福壽園以類似一條龍的模式去運作,先提供殯儀服務,同時會銷售墓地,然後再提供墓園維護服務,當中會同時並存,而其中最賺錢的就是墓地銷售,業務不止毛利高,同時亦是福壽園的主要收入來源。
【圖2】--按分部劃分收入比例
【圖3】--出售墓穴數量資料
因此,福壽園的核心部分,其實是建立墓園以出售墓地。福壽園會購買土地,自行興建整個墓園,又或透過併購同業或買墓園等方法,從而建成屬於福壽園的墓園,然後再向客戶進行分銷墓地,之後再提供墓園維護服務。
當中的墓園定位高端,無論在景觀、位置及設計上都有一定的要求,而所出售的墓地,則會給客戶較多的選擇,以及客戶能參與部分設計,給客戶較為個人化的服務。
由於服務高端,因此價格是大眾市場的一倍以上,跟據近幾年的資料,福壽園的墓穴價格每年都會向上調整,而且加價幅度不少。現時的平均售價,每座為10萬元人民幣以上。
--品牌與優勢--
由於福壽園以企業化去經營,加上定位高端,因此有不錯的品牌,福壽園曾獲《環球時報》、《中國經濟導報》及亞洲品牌協會選為亞洲十大最具投資價值品牌之一。此外,福壽園亦是中國首間獲准加入國際殯葬協會的公司,可見福壽園有一定的質素與品牌。
殯儀業是較為特別的行業,一般人平日不會主動接觸這產品及資訊,而顧客會傾向選擇身邊人所熟知的殯儀服務商。雖然部分殯儀服務商在網上進行宣傳,但大部人仍是透過熟人或醫院推薦而獲得的。
在這個行業背景下,就會出現一個情況,新加入者試圖建立知名度及網絡,其實並不容易,就算投放資源要成功打進市場,也不是容易及短時間做到的事。因此,有一定規模、網絡、市場、品牌的福壽園,就能在當中保持地位及優勢。
--市場限制的護城河--
中國的殯儀服務業仍然是高度監管行業,提供殯儀服務仍由政府主導,雖然墓園業務已經商業化,但新競爭者進入行業時,政府審批及註冊程序較之前的複雜得多,而這正正是現有企業的護城河,令現有企業的市場得以保障。
另外,土地供應有限,加上對墓地需求不斷增加,加劇了墓價的上升,由於土地資源有限及分配至墓園的土地稀缺等因素,新入行公司難以參與殯儀業務,若要在一二線城市取得大面積的土地就更難。
【圖4】--中國5大殯儀企業過往數據
中國的殯儀業很分散,其中大部分的規模都較小,缺乏品牌及知名度,市場上有規模及品牌的殯儀企業不多。由於較多並非以企業化模式去經營,因此質素參次,所以對於針對高端市場的福壽園,市場本身已有一定程度的保護。上表雖然是數年前的資料,但現時市場結構仍大致如此,福壽園仍是市場領導。
雖然福壽園是行業領導,但根據之前在招股書提供的資料,當時市佔率亦只有1%,反映行業分散,近年福壽園不斷擴展,市佔率正處增長狀態。
--福壽園的機遇--
福壽園不止擁有規模及品牌,而且有一定的賺錢能力。從營業數據中可見,福壽園的營業額保持上升,盈利亦同樣處持續增長,情況理想。
福壽園的純利率,多年來都能處於兩成以上水平,這是一個很高的純利率,只有很少行業有這水平的純利率。反映殯儀業本身已是一個賺錢的行業,而在當中擁品牌及質素的福壽園,就更加賺錢了,可見福壽園本身已處於高回報中,企業有相當的質素。
加上這企業負債不多,財務穩健,加上現金流強勁,都反映企業的質素。
【圖5】--褔壽園其中一個墓園景觀圖
【圖6】--褔壽園墓園內不同園區
由於中國的城鎮化發展,以及人民的知識及富裕程度不斷提高,殯儀業正處於增長期,而福壽園的角色有點像行業的整合者,這將不斷增加市場佔有率。
2013年福壽園上市集資,大部分資金都會用作發展新墓園之用,購買土地及併購同業是主要的方法,目的是加大版圖。
近幾年,的確見到福壽園積極收購同業資產,令業務擴展。例如近年在重慶市、江蘇省常州購買土地,通過收購洛陽仙鶴陵園80%股權而收購一幅地,又通過收購廣西華祖園60%股權而收購的一幅土地。
福壽園最大的收入來源是出售墓地,近年不斷透過購買及收購等方式,增加擁有的墓地面積,現時的總可出售面積已超過220萬平方米,而現時每年出售墓地的面積約3萬至5萬平方米,可見持有相當的土地儲備,足夠提供住後多年營運之用。同時,福壽園出售墓地的收入每年超過10億,憑上述數據,已能推算到這些土地儲備背後的價值相當大。
另外,管理層的野心很大,雖然現時已是中國的行業領導,但仍然想快速增長,利用各種方式去壯大。而管理層表示,長遠想將企業打造為千億市值的企業,遠高於現時的市值。
--前景與風險--
這企業雖然質素,有潛力,但有幾個風險不得不注意。首先,殯儀業較為獨特,雖然企業處甚為賺錢的狀況,但當企業出現某些問題時,外人難以發現,投資者未必能完全掌握當中的情況。簡單來說,就是行業存有一些投資者難以發現的風險。
另外,中國政府近年推廣較為環保的殯葬方法,對土葬長遠發展可能有影響,但由於福壽園產品處高端位置,影響相對較少。
說到尾,人始終要死,需求始終存在,而不少中國人的思想,仍是想土葬,如果政府限制供應,反而令價格上升,對定位高端的福壽園,可能有利。
當然,福壽園都明白政府政策因素,近年都有強化火葬業務,例如其中的環保火化機取得國家發明專利,並向一家國營殯儀館開始提供環保火化機,管理層亦表示會加強開發相關業務,因此,大環境可說是有危有機。
行業的另一風險是政策風險,2018年民政部官網公布《殯葬管理條例》徵求意見稿,當中包括完善基本殯葬公共服務、強化公益導向作為修訂重點。內容提及為整治殯葬商品和服務價格虛高亂象,多項殯葬服務內容被確定實施政府指導價和政府定價。
簡單來說,就是政府知道行業的透明度低,企業處於高毛利狀態,想加強對價格的規管。這對行業的確有影響,因為當中的高毛利優勢,好好賺的情況,有可能減弱。
由於福壽園屬高檔次,影響相對較少,因為政府較想規管的對象,必然是較影響大眾的類別,另外,福壽園本身已經是企業化經營,產品本身的透明度高。因此,政策會對整個行業有影響,而對福壽園的影響,雖然有,但不是很大,企業優質度只是少少影響,企業估值上會略為調低。
--投資策略--
綜合來說,福壽園為中國最大的殯儀企業,有一定的規模,而針對的是高端市場,服務有一定的質素,擁品牌及知名度,有相當的賺錢能力,財務穩健負債少,因此企業本質不錯。由於行業處增長的市場,而新競爭者要入行不易,因此對原有企業有利,故福壽園是優質的企業。
憑著本身的優勢,能取得比同業更好的回報,而福壽園管理層表明會持續擴展,策略上會透過併購同業及買墓園去擴充。由於福壽園的模式成功,因此只要投入資金去發展,複製過往的成功,已經能取得理想的再投資回報率,長期來說此股有一定的增長潛力。
不過,由於此股上雖然數據及資料上都顯示此股有質素,但考慮上述所講的風險因素,故投資策略上不宜太大注,而目標是倍計的回報。
至於企當估值方面,市場對此股的評價亦不低,現價處略貴水平,大約在$7以下開始進入合理區域。投資不能太大注,以分注小注投資是一個策略。管理層的野心很大,投資者不要升少少就快,要耐心持有,等長期更大的收成。
(本人為證券業持牌人士,持有上述股票)
西華館出售 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的精選貼文
200824東森 「高記」背後房東曝光 竟是印尼紡織大王第3代
影片網址→https://youtu.be/O9EL6PcWYOQ
大大的紅布條寫著結束營業,走過70個年頭的高記永康店確定將在月底正式熄燈。
記者/許雅筑、鍾昀叡 採訪報導……↓
記者/許雅筑:「三層樓高的餐廳其實高記原本在二、三樓是被核准登記為集合住宅,只不過現在被判定違法之後,現在背後的房東也跟著曝光了。」
高記房東是宋大江也就是印尼紡織大王宋良浩的孫子,宋家在2010年砸了5.2億元買下高記店面,初步估算投報率可以達到3.46%,後續也以每個月150萬元的租金售後回租,但可惜的是因為使用執照違法也算是宋家人的失算。
房仲業者/陳泰源 表示:「有可能會做出售的動作,因為向來住宅就不是他們的偏好,再來就是說當你二樓以上變住家,租金的收益勢必也會跟過往一個月可能是百來萬一定是會有影響的。」
宋良浩身價超過300億元,在台北市從大同、大安、中山區都有房地產,甚至在孫子結婚時還砸下了600萬元包下了文華東方,回顧著名的投資包含2015年砸下了10億元買下了大直的土地,接著再砸1.72億元買下了豪宅西華富邦,2017年更是花了13億元買下了伊都汽車旅館,他的投資理念就是只賣不賣跟長期持有。
房仲業者/陳泰源 表示:「除了住宅是自用之外,都是商用不動產,店面、辦公甚至是土地,這樣的類型為主,收益型的商用不動產為主,買對就不怕買貴,同時就是用價值取向來購買不動產。」
宋家人投資眼光精準,只是這回高記被判定為違法商用,也算是難得失策。
陳泰源的youtube→https://youtu.be/dJlTRV_Ndx8
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