#今日疫情重點【桃機清潔人員確診Delta,感染源仍待追查;3百萬人莫德納第二劑接種期限將至,指揮中心:疫苗到貨日尚難確認;台大醫開始進行莫德納混打高端臨床試驗,盼解決疫苗不足問題】
台灣今(15)日新增5例COVID-19(又稱新冠肺炎、武漢肺炎)個案,其中1例本土、4例境外移入。本土個案為一名20多歲女性,為桃園國際機場清潔消毒人員,9月12日出現症狀,14日因工作需求採檢確診,現已匡列45名接觸者。指揮中心醫療應變組副組長、疾病管制署副署長羅一鈞表示,經過快速的病毒變異位點確認,此案為Delta病毒株。
9月中旬後,莫德納第二劑接種期將進入高峰,國內超過300萬人等待接種莫德納苗,但指揮中心無法確認莫德納疫苗到貨日期。台大醫則開始進行莫德納混打高端的臨床試驗,昨(14日)通過人體試驗倫理委員會(IRB),將採隨機雙盲,每一組110人進行試驗。因此傳出將莫德納開放混打高端的訊息,對此指揮中心指揮官、衛福部部長陳時中則表示,莫德納混打高端試驗進行,最後還是得看結果,再由專家討論是否可以施打、如何接種。
新北市幼兒園群聚至今已出現32人確診,上週9日起為期一週,新北市緊急實施強化二級緊戒,禁止餐廳內用與運動、藝文公共場館暫停開放,今日是最後一天。新北市長侯友宜今則宣布解禁,他表示,經擴大匡列後,疫情趨向穩定,目前沒有再新增相關確診案例,16日起將恢復新北市餐飲場所內用,但他呼籲防疫不能疏忽,一定要嚴格落實防疫規定。
■新增一例機場清消人員確診,感染源不明
這一名20多歲確診者工作場所在桃園機場,負責機艙清潔,9月12日出現流鼻涕、頭暈等症狀,14日因例行採檢確診,Ct值僅14(數字愈低、病毒量愈高)。羅一鈞說,該案9月7日才驗過快篩為陰性,因此9月8日起視為可傳染期進行匡列。個案在6月初打過一劑疫苗,還未完成兩劑接種。
羅一鈞說,透過病毒株的突變位點進行定序,快速確定此案為Delta病毒株,目前全台有36例Delta病毒株本土個案。接下來指揮中心會就她工作接觸的相關航班確診者進行比對,透過定序結果,了解與境外移入病例是否有異同。
■莫德納二劑打不到?莊人祥:未來所有到貨莫德納疫苗都分配給二劑民眾
全台第一劑打莫德納疫苗共有343萬人,而第二劑僅打了35萬人,因此約有308萬名民眾等待施打第二劑,由於在9月底陸續達到12週的第二劑接種期限,莫德納第二劑的需求將會大增,不過國內莫德納疫苗庫存不多,無法滿足第二劑莫德納疫苗的需求,目前僅開放1~3類人員接種第二劑。對此指揮中心發言人、疾病管制署副署長莊人祥接受《報導者》採訪時沒有透露現有莫德納疫苗剩餘確切數量,但表示絕對不足以一輪疫苗開打量。
指揮中心曾在7月中提過莫德納會保留給二劑接種,但後來仍以第一劑覆蓋率為主。莊人祥說明,疫苗的到貨十分不穩定,很難清楚評估每一批疫苗的分配。目前仍以第一劑覆蓋率為主,而AZ第一劑各年齡層已經都可接種、BNT也開始接種,原先只願意接種莫德納的民眾,現也有BNT可以作為選擇,因此未來所有到貨的莫德納,將不再開放第一劑接種,全數提供給二劑民眾施打。
不過,莫德納疫苗到貨的確切時間,目前仍不確定。而目前已經屆滿10~12週、第一劑接種莫德納的民眾,需等待疫苗預約平台的簡訊通知、或地方政府告知,才能預約第二劑。
■台大啟動莫德納、高端混打研究
昨日人體試驗倫理委員會(IRB)通過莫德納混打高端疫苗的臨床試驗計劃,台大醫院將執行試驗,採隨機雙盲,每一組110人,受試者與臨床試驗團隊都不會知道打到哪一種疫苗,且要一個月才會解盲,意即參加試驗的民眾,要一個月後,才會註記在黃卡上。
試驗負責人、台大感染科主治醫師謝思民接受《報導者》採訪先強調,一個臨床試驗的誕生,可能是政府委託、藥廠委託,或是研究者自己發起。他表示,「這個試驗是我自己發起的,因為看到國內需求,有些人擔心副作用不敢打第二劑,有些人等不到第二劑,因此決定啟動這個試驗。」
謝思民說,國外的疫苗到貨總是不可控,雖然高端疫苗量能未知,但至少可以控制;另外,莫德納疫苗與高端疫苗雖然不同平台,前者為mRNA疫苗,後者為蛋白次單位疫苗,但mRNA疫苗打入體內,也得轉成蛋白質才能刺激免疫,而兩者刺激免疫反應的抗原一致。
莫德納第一劑已經讓身體有了記憶,但因莫德納疫苗打進體內的副作用與刺激都很強,第二劑若只是要喚醒免疫記憶,或許就可以採用同樣可以激起抗體,但反應不那麼激烈的疫苗,因此才想嘗試進行混打臨床研究。他在一個多月前開始寫計畫書,兩週前送IRB審核,昨日通過,第二步是提交指揮中心,第三步則需要告知莫德納公司同意,目前莫德納原廠已知,但未做回應。
謝思民表示,這次的受試對象只有220人,是小規模的臨床研究,國外的AZ+mRNA疫苗混打,也都是低於百人的小試驗,重點在於可提供政策建議,透過試驗發現如果可行,就能多一個接種的選項。長庚大學新興病毒感染研究中心主任施信如也補充,小型試驗若沒問題,開放混打基本上就沒問題,因為兩款都是通過EUA的疫苗,且混打全世界都在嘗試。
至於試驗結束後,怎麼樣叫成功?謝思民說,每一款疫苗的中和抗體效價有落差,但不代表較低的就沒有價值。這次試驗會採取免疫橋接的非劣性,了解莫德納+高端的中和抗體效價,是否不低於兩劑莫德納的信賴區間,但這不是唯一指標,如果效價低一些,但安全性、不良事件比兩劑莫德納來得低很多,也很難定義為失敗的試驗。
■專家:學理上可行,且學術上有創新意義
施信如表示,莫德納混打高端,學理上是可行的,她認為混打計畫有3個用意,第一,莫德納目前全球需求量大,因此進貨量相對少很多,全世界都一樣,有時候兩劑無法打到同一廠牌,因此如果等不到二劑莫德納,第二劑施打高端,可以多少增強效果,都比只打一劑疫苗來的好。
第二,mRNA疫苗的第二劑對身體造成的負擔,一般來講很大,而第二劑接種高端,照理說會緩解副作用,不過當然確切狀況要做了試驗才知道。
第三,不管是AZ+mRNA疫苗,或是兩款mRNA疫苗混打,這些在國際上都陸續有研究,但AZ、mRNA+高端疫苗的混打則是全球獨有,大型醫院想做混打試驗,在學術上也有其創新性。施信如更一進步透露,除了台大準備進行莫德納+高端混打試驗,長庚也已開始進行AZ+高端的試驗。(文 / 陳潔 ;設計與資料整理 / 黃禹禛、戴淨妍 ;攝影 / 余志偉 )
#延伸閱讀
【當機組員及境外移入個案都與社區群聚無關,台灣「無差別邊境防疫」和「加零迷思」如何調整?】https://bit.ly/2YOu61u
【疫苗進行式:COVID-19全球疫苗接種即時追蹤】https://bit.ly/3kpkwcI
#報導者 #COVID19 #突破性感染 #本土案例 #疫苗 #AZ #莫德納 #BNT #高端 # #Delta #桃機 #清潔員
同時也有4部Youtube影片,追蹤數超過1萬的網紅陳其邁,也在其Youtube影片中提到,「更新!」 疫苗意願登記,今天下午5時為止收單! ✅50歲以上民眾 ✅18歲以上第9類民眾 請儘速前往登記! 預計在7月13至15日,符合資格的民眾,會陸續收到1922發送的通知預約簡訊,才能進行後續預約,並且預計最快在7月16日開始接種,未來三週均是AZ疫苗。 提醒:若想早點接種提升保護力...
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新加坡疫苗接種率達到8成,確診數還是創紀錄單日新高
但他們已將重點放在住院數來觀察疫情變化,這也是定義防疫成功與否,未來預期該合理變化的方向
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李秉穎,閃一邊去吧!台灣不需要你這種只會粉飾太平的防疫專家。
先回答一下這幾個問題:
一、當初為什麼要帶頭抹黑BNT疫苗?
二、為什麼不阻止3+11的政策?
三、為什麼要重蹈覆轍,把接種兩劑疫苗的長程航班機組員的隔離政策改為0+7?
四、Delta變種病毒比Alpha變種病毒的傳染力更強,難道防疫指引不應該同步修正嗎?
五、面對以氣溶膠方式傳播的Delta,醫療用口罩究竟有多少保護能力?
六、連完整施打兩劑疫苗都未必能夠防止Delta的突破性感染,台灣現在只追求第一劑的覆蓋率究竟有什麼用?
七、對抗Delta病毒,所謂的密切接觸的時間以及社交距離的定義,難道不應該同步做調整嗎?
八、什麼叫「口罩就是台灣的另一種疫苗」?所以台灣人民不用打疫苗嗎?
九、現在還嫌台灣的疫苗買太多了嗎?
都已經什麼時候了,還要呼嚨台灣人民只要靠口罩就可以打敗Delta病毒,這不是在拿人命開玩笑嗎?
覆蓋率定義 在 陳其邁 Youtube 的最佳解答
「更新!」
疫苗意願登記,今天下午5時為止收單!
✅50歲以上民眾
✅18歲以上第9類民眾
請儘速前往登記!
預計在7月13至15日,符合資格的民眾,會陸續收到1922發送的通知預約簡訊,才能進行後續預約,並且預計最快在7月16日開始接種,未來三週均是AZ疫苗。
提醒:若想早點接種提升保護力,可上預約系統更改疫苗種類。
➡️疫苗施打意願登記與預約系統:https://1922.gov.tw/
➡️詳細資訊請看:https://reurl.cc/R0RQje
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高雄連續第10天+0!
台灣個案數已經降到28例本土個案,但雙北地區仍存有個案尚未找到感染源。
相信透過精準疫調,社區傳播零星火源撲滅會更接近。
感謝大家配合戴口罩、保持社交距離,才讓案例很快速降低。
在觀察社區感染通常以潛伏期14天為觀察指標,高雄已連續十天+0,再努力一點,加四個零!高雄相對來講就會是安全的社區。
#終結疫情還是要打疫苗
⭐【65歲以上長輩 按通知來施打】
7/12-7/14 為67-69歲長輩來施打(原住民55歲以上)。
7/13-7/15 為 65-66歲長輩來施打(原住民55歲以上)。
請以上年齡的市民朋友按通知書上時間地點前往接種,落實分流。
⭐【50歲以上成人/高風險疾病、罕見疾病及重大傷病者 請務必先進行意願登記】
7/12下午5點前,中央 COVID-19公費疫苗預約系統( http://1922.gov.tw )
開放第9類、第10類,及65歲以上補打長輩 進行「意願登記」。
請記得要前往登記,才會收到「1922」通知您預約接種的簡訊喔!!
怎麼使用?拿著手機、健保卡照著做,五分鐘即可完成!歡迎分享圖卡。
註:
第9類對象為18-64歲具有易導致嚴重疾病之高風險疾病者、罕見疾病及重大傷病者。
高風險疾病者定義: https://reurl.cc/R02Qx6
罕見疾病定義: https://reurl.cc/Nr2E36
重大傷病者請依健保卡註記或重大傷病卡為主
第10類對象為50-64歲成人。
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今天也請高醫鍾飲文院長,來跟大家說明最新的疫苗相關事項。
- 不同變異株的傳播力(R0值)
- 期待疫情的結束?有多少疫苗覆蓋率才夠?
- 台灣COVID-19疫苗施打狀況
- 疫苗保護力
- 疫苗施打後多久,染病的風險會降低?
- 疫苗對變異株保護力
- 高雄市採檢量能
R0值牽涉到疫苗需多少覆蓋率,COVID-19的原始株,R0值為2.5,如果要達到群體免疫,必須要有60%以上。
目前國內最多的英國株,R0值4-5,P值(人口裡面有多少比例已經有受到疫苗接種與覆蓋,也就是1-1/R0)必須要75-80%。
印度Delta變種病毒R0值為5-8,群體覆蓋率必須要80-87.5%才能達到。
目前高雄市疫苗接種狀況很好,75歲以上有近七成(68%)覆蓋。
台灣整體覆蓋率則是13.98%,令人擔心的是,75歲以上55.7%、65-74歲13.1%,離世界各國經驗群體免疫覆蓋率達到30-40%後,慢慢逐步解封還有一點距離,希望可以再增加。
這禮拜有2篇重要的醫學研究報告,第一篇是美國新英格蘭醫學雜誌,以真實世界的保護力而言,美國六個州第一線醫護人員,沒有接種疫苗染疫人數,是只打一劑的15倍、完全接種兩劑的30倍,可見接種疫苗的重要。
另外,以小於50歲、大約50歲的結果來說,疫苗保護力沒有影響,發燒及住院風險也降低。
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不只打疫苗,高雄市也持續注重落實防疫措施、每日監控疫情,對疫情做預判及部署,並提高檢驗量能。
◎高雄市社區監測成果: https://reurl.cc/DgYDME
國內各個疫苗,從全球資料來看保護力都差不多,對降低重症、死亡都有效果。
不需挑疫苗,盡快施打、盡快提升保護力就對了!
覆蓋率定義 在 范琪斐 Youtube 的最佳貼文
上個禮拜我們提到,美國總統川普民調直直落,可能讓對手拜登躺著選都會選上,結果這幾天美國大選又出現超級戲劇化的轉折,那就是連川普的狂粉、美國饒舌歌手「肯伊威斯特」(Kanye West)也宣布參選。威斯特要選,我會考慮投給他喔。先不要講威斯特講過的話,是連川普都目瞪口呆,更厲害的是他老婆「金卡戴珊」(Kim Kardashian),金卡戴姍很多照片就是要突顯她的美臀,所以她當第一夫人這是表示大屁股要全球大流行了嗎?想選大家都可以選,這就是民主國家嘛!但最近有另一個國家,是真的「躺著選」,那就是俄羅斯。
俄國總統普丁(Vladimir Putin)推動的修憲公投,7月1日深夜落幕,公投案獲得78%選民支持、壓倒性勝利,已經掌權20年的普丁如願以償把他的總統任期限制「歸零」了,可以再選兩次,最多當到2036年。我們姑且相信選舉公正客觀好了,那到底強人普丁是怎麼把這些「戰鬥民族」的毛順得服服貼貼的呢?
講到蘇聯情報機構KGB出身的普丁,大家腦海中第一個畫面一定是他有事沒事就打赤膊秀肌肉,滑雪、冰球、賽車都難不倒,甚至還會開戰鬥機,只差沒有單挑過哥吉拉而已,看得姐姐妹妹心癢難耐,還被不少男性當成榜樣,67歲這樣不錯了,只比我老公蘿蔔頭差一點而已。
有關普丁的生平,大家估狗一下都找得到,但是因為俄語真的太難了,讓外界對普丁或是這個國家往往一知半解,可能都覺得他就是極權獨裁,但人民難道不會反抗嗎?今天我們就試著從不同角度,帶大家認識這名「現代沙皇」是怎麼樣打造出「俄國特色民主」的,我們先來解釋普丁上台前的俄羅斯政治生態。
1991年蘇聯垮台,民主自由的西方思想,席捲整個俄羅斯社會,沒有人想要再走回蘇聯老路,但是俄國第一位總統「葉爾欽」(Boris Yeltsin)率領的新政府,缺乏資本主義的經驗,一連串錯誤的政策,導致經濟幾乎崩潰、寡頭貪汙腐敗、貧富差距惡化、國力急速衰弱。當時西方國家對俄羅斯態度冷淡,也讓俄國人覺悟,抱西方大腿不見得能解決問題。
1999年「葉爾欽」欽點普丁為接班人後,在當年底就無預警辭職下台,2000年接下燙手山芋的普丁,一方面重新建立民主法治,另一方面凝聚國內向心力,主打「讓俄國再次偉大」,首要任務就是解決經濟危機。
和一些「強盛大國」單看國家整體GDP的做法不同,普丁重視的是「人均GDP」,把改善人民生活水準當作國家發展的重要關鍵,而並非只在乎國家力量,這也是普丁廣受人民支持的主因之一。
普丁上任時就喊出GDP「保八」,目標擺在15年後人均GDP達到葡萄牙水準。雖然2008年遭到金融海嘯衝擊,但普丁在位其間剛好遇到史上最高國際油價,俄羅斯靠著出口原油賺進大把鈔票,到了2011年,國內貧窮人口少了一半,平均月薪漲了8倍,達到640美元(約當時的1.8萬台幣)。2013年的時候,俄羅斯人均GDP已經來到2萬4,300美元,逼近葡萄牙的2萬5,600美元,就算他達標了。但俄國太依賴石油、天然氣等原物料出口,所以2014年左右國際油價開始下跌,俄羅斯經濟也就跟著溜滑梯。雖然2014年併吞克里米亞事件遭西方經濟制裁,導致俄羅斯人均GDP暴跌,但購買力平價並沒有受到太大影響,對老百姓生活水準衝擊有限。
普丁上台後,就立刻把葉爾欽時代下,寡頭所把持的媒體大規模「收編」,把民營電視台一部分股東趕走,再安插自己認可的人馬進去,或是逼媒體賣掉股權,再讓自己信任的企業去接管,3個月內就全面控制了媒體,第一個陣亡的是經常批評政府的獨立電視台NTV,當年它有1億多個觀眾,全國覆蓋率高達70%。
這麼做不但能「耳根清靜」,還能掌握話語權,大肆宣傳政府對外的軍事行動,我們如何碾壓了恐怖分子之類的,藉此提升普丁的形象和支持率,同時定義誰是國家公敵。
探員出身的普丁,也非常懂得利用軍事力量秀肌肉,1999年,普丁還是葉爾欽的總理時,莫斯科等城市接連發生公寓大樓爆炸案,普丁立刻把矛頭指向車臣分離主義恐怖分子,下令對車臣發動空襲,後來俄國和車臣間的衝突,成為普丁當總統之後的重要議題;
2008年喬治亞出兵單方宣佈獨立的「南奧塞提亞」,普丁就以「保護國民」為由,與喬治亞開戰;2014年更出兵烏克蘭東部,併吞克里米亞,雖然引來歐美制裁,G8成員資格也被拔掉,但這些行動卻讓俄國人感覺到,蘇聯時代「超級強國的輝煌」再度降臨了!
對外可以用拳頭,對內就要用計謀,普丁上台後,就先調整了國會立法程序,最重大的轉變就是把小黨派進入俄國國會「國家杜馬」的門檻提高了,這讓國會派系大幅減少,普丁的執政黨就輕而易舉掌握國會多數,進而掌握立法權。2012年起進一步把門檻提高到7%,也就是政黨必須贏得7%以上的選票才能進入國會,比一般民主國家的門檻5%高很多,例如我們台灣就是5%,而歐盟的建議標準是3%。
不過立場親歐美的反對派,在蘇聯瓦解後就缺乏民眾支持,所以7%的門檻對他們來說比登天還難,連國會的邊都沾不到。排除眼中釘之後,普丁又善用執政黨優勢,聯合其他派系,例如讓俄國最大在野黨「俄羅斯共產黨」,以及各種工會參與決策,到最後只有反對派被排除在外,所有的政治力量都被普丁納入決策圈,「俄共」也被酸成是「官方扶植的唯一反對黨」。
但是不要以為俄國像中國一樣,人民一罵政府就馬上被消失,其實俄國人對普丁的批評聲浪從來沒少過,過去也曾發生萬人示威,但反對派就是沒辦法得到社會多數的支持。主要原因有兩個:
第一是社會保守。俄羅斯是一個東正教國家,超過七成的民眾以不同程度信仰東正教,就連普丁本人也是東正教徒,而且還和教會關係十分良好。偏偏反對派多半都是一些親歐美的精英團體,他們的政治主張對於相對傳統的東正教社會來說太過激進,反而造成反效果,都會區的人都不見得相挺了,鄉村地區的民眾更是不可能支持,甚至不清楚他們的主張。
例如2012年俄國女子樂團「暴動小貓」(Pussy Riot),在教堂祭壇舉行反普丁的非法演出,最後遭到起訴判刑,結果有高達九成五的民眾認同政府對她們的懲罰行為,也讓反對派的形象受重創。
第二就是政治歷程。剛剛提到蘇聯解體後,俄羅斯的外交政策,原本是全面倒向西方,甚至希望加入歐盟和北約,但歐美國家並沒有給予俄國相關協助,加上葉爾欽「弱化政府權力」的政策失敗,直接導致歐美的自由主義,在俄羅斯幾乎沒有市場。
那麼普丁到底是挺民主,或是純粹想獨裁呢?其實普丁是靠著高民意支持度,走過執政20年的,也從未質疑過俄羅斯的民主體制,只能說他的手段非常高明,雖然鐵腕,但是也很會「摸頭」!
過去反對派幾次大規模抗議,最後普丁都會順應民意做出一些讓步,例如2011年國會選舉引爆長達一年半的反政府示威,普丁就妥協把國會席次門檻降到 5%,2018年的年金改革遊行,最後也同意延後實施的日期,2019年莫斯科爆發反政府示威,導致超過800人被捕,結果普丁透過發言人譴責警察過度武力,不只耍肌肉,也非常懂得安撫民心。
現在就來看看普丁這次修憲修了什麼,基本上分為三大主軸:第一是加強「普丁化」的國家意識形態,首度在憲法裡提到「上帝」,也特別強調俄羅斯民族與俄羅斯語的「建國地位」,以及敬老尊賢,反同婚之類的主張。
第二是細節國策入憲,把提高最低薪資和保障年金改革等,都納入憲法修正案。同時強調國際法不再優先,一切以俄國憲法為主,還規定所有高級公務員都不得有雙重國籍或綠卡,想選總統必須住在國內25年。
第三就是比較受爭議的「總統權力限制與改革」。普丁2000年上台後連任一次,2008年任期屆滿後,找好麻吉「麥維德夫」(Dmitry Medvedev)幫忙卡住總統寶座,他自己跑去當總理,過過水又是一尾活龍,2012年普丁再度選上總統,還把總統任期從4年改為6年,照理來說任期2024屆滿就不能再當了,但這次修憲後等於普丁先前當的任期統統不算數,2024年屆滿後自動reset,他又可以再選兩次,一路當到2036年,83歲卸任後還享有終身免責權,平安下莊!這次修憲帶有強烈的宗教味、愛國心和民族主義色彩,但所有政策統統綁成一起,不能拆開來投票,有些民眾儘管不支持普丁繼續掌權,但為了自己的薪資和養老金著想,只能含淚投下贊成票。
歐美國家一向鄙視「俄羅斯版」的民主,笑他們是假民主真集權、鬧劇一場。許多人都覺得,俄羅斯好不容易轉型成民主國家了,為什麼要重回威權老路,但這個問題恐怕一開始就不存在,因為在普丁的帶領下,俄羅斯特色民主,也就是「有限的民主」,或許本來就不是普世價值中的那個模樣。
今天琪斐大放送的關鍵字是:
#普丁變沙皇?
#俄國特色民主
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覆蓋率定義 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳解答
錄影日期: 2019年7月3日(星期三)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (3 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Scenario 2: 兩個號碼收購重建 (馬頭圍道101號及99號)
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,
大家姐海天堂龜苓膏舖,建築800呎,叫價3500萬
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬 (和相連馬頭圍道99號)
買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。
全文內容:
買舖 要買得 PRO,就要自己識計數, 唔識? 當然,香港都有隻全港唯一證監會持牌專注商舖投資及發展嘅商舖基金買嘅。 嚟緊2019年9月20號前,我哋會集資8000萬港幣, 最低投資金額300萬港幣起。你佔一半,我佔一半,共同進退,合共一億六千萬買有潛質嘅舖,其實已經買咗七間啦。 有興趣了解更多,可聯絡我或同事們。 當中當然會有買來博收購嘅舖啦。
上兩集同你講咗收購計數基本知識,同埋單一number 發展點計數。由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值),因此該地盤Scenario 1, 單一number 係無重建價值。依家就同你計下 Scenario 2, 合併埋側邊馬頭圍道99號地盤,兩個number 發展。
馬頭圍道101及99號,地盤面積合共1795呎。我哋計過,重建最好就係起幢14層高嘅大廈,合共41.4米高,總樓面10,225呎。法例規定, 如果你層樓係高過36米,但少過43米嘅話, 做住宅嘅地積比率就最多5.4倍, 非住宅就係10.5倍。 覆蓋率方面,住宅就最多39%, 非住宅就可以去到75%。 相比單一number 發展,由於大廈高咗,地積比率亦都多咗,但覆蓋率就少咗。
再計多次,地盤面積依家係1795呎,不過要減去 back lane (後巷) 嘅299呎 set back,剩返起樓嘅 clear site area 就係1495呎。再減100呎用唔到嘅騎呢空間,site coverage 100% 間舖就係建築面積1395呎,再減去大廈 lobby /入口/公用空間,實用saleable area 只剩下1045呎,分成兩間舖,即係每間舖實用面積有523呎。
樓上就有13層,site coverage 係39%,一梯兩伙,減去220呎公用空間,實用saleable area 就係每個單位230呎,啱啱大過納米樓220呎的定義,好彩。
假設棟樓大啲,可以賣貴啲,假設新樓樓上每呎實用賣$22000,地舖每呎賣$55000,無車位提供,呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$188,830,291。之前一個number 嘅 GDV 係5780萬,多咗2.26倍。
減去發展成本,一樣包括:
(1) Marketing cost 約樓價2%
(2) 時間成本 Present value (折現值)每年約5%,就當佢要兩後先賣樓花
(3) 再減拆樓成本 demolition cost ,平啲,每呎$800。
(4) 再減建築費,住宅每呎3500,地舖每呎2800,即係總建築成本約3555萬
(5) 再減professional fees 成本另外多5%
(6) 再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7) 再減利息成本約5厘,平均借約9個月。
(8) 再最後,所有支出打個 present value 折現值約每年5%
上面12345678加起來,今次兩個number 總發展成本就係6719萬。之前一個number 係2119萬,多咗2.17倍。
再利用Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅1.89億減去 Development Cost 6,719萬,就係剩返1.22億。
再減發展商預期嘅15%利潤,即係1587萬,就等如Redevelopment Value 重建價值約$105,800,000,呢個亦都係個 Land Value 地價。Accomodation Value - AV, 我哋成日聽到嘅樓面地價,即係地價除以可建樓面總面積,就係$10,347。
之前講過,馬頭圍道101幢大廈嘅Existing Use Value 係6,134萬,99號嗰幢同101號都差唔多咁高咁大,咁相下位置/人流,就當99號嘅 EUV 都係6,134萬,兩幢加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬。
但對發展商來講,呢兩個 number 嘅 Redevelopment value 係1億零6百萬。因此佢攞1.06億出嚟去收購呢兩棟大廈的話,無人會賣畀佢,因為低過EUV 嘅1.23億。 所以即使兩個相連number地盤去睇,呢個都係無重建價值。 又係啦,除非嗰個係是市區重建局來收購,咁蝕本都要做。
即使發展商收足八成, 去土地審裁處申請強拍, 土地審裁署判出嚟嘅拍賣底價,都唔會低過 EUV 現用價值嘅1.23億。 即是說,發展商強拍後佢都會蝕本啦, 因此,按數字睇,發展商係唔會收購呢兩個number嘅。
因此,如果你唸住博收購,貴一貴3500萬原價都搶住買啦,咁你就要睇睇呢條片啦。
買錯舖,係唔係想跳樓呢。唔好跳住,聽埋我講最後一個方案,就係 (Scenario 3) 連埋再過兩間舖,4個number一齊發展,條數又點計呢? 下集最後一集再你講。
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