是敵人過於強大,還是我們急於一時之勝利?
英國的一項新研究由《獨立報》(The Independent)報導出來
在對抗新冠Delta等變異時,輝瑞/BNT疫苗的有效性比AZ疫苗的效力 #下降得更快。
但是,我也要要Highlight一段敘述:
“在完全接種疫苗後大約五個月後,BNT和AZ兩種疫苗的效力大致相同。”
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這項研究是在幾個國家
其中包括 #美國 和 #以色列 等輝瑞疫苗的主要用戶和早期採用BNT者
宣布他們將發放 #第三劑 加強疫苗的時候進行的
研究了 Covid-19 感染調查中 2020 年 12 月至 2021 年 8 月的數據。
在 2021 年 5 月 17 日之前和之後,對超過 700,000 名參與者的拭子測試進行了分析,當時 Delta 成為英國的主要變種。
由於美國和以色列的新感染病例都在增加
因此這些國家希望通過額外注射來提高接種冠狀病毒疫苗的人的免疫力。
根據《獨立報》等發表的研究結果摘要:
#輝瑞 在第二次接種後一個月對高病毒載量感染的有效率為 90%。
然而,兩個月後下降到 85%,三個月後下降到 78%,損失了12%。
該研究還考察了在英國、歐洲和其他地方廣泛使用的 #AZ 疫苗。
其有效性在同一時期僅下降了 6 個百分點,從 67% 降至 61%。
儘管AZ疫苗開始時的初始效力要低得多,
但研究人員計算出模擬軌跡:
“在完全接種疫苗後大約五個月後,兩種疫苗的效力大致相同。“
該研究的結果是迄今為止同類研究中規模最大的, #尚未經過同行評審。
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但研究人員指出,儘管有所下降
但這兩種疫苗在預防包括 Delta 在內的任何變體的感染方面 #仍然有效
同時在預防 COVID-19 感染的情況下住院或死亡方面仍然非常有效。
研究也確實表明,兩次劑量之間的時間間隔不會影響預防新感染的有效性
而且年輕人(18-34 歲)比年齡較大的人群(35 至 64 歲)對疫苗接種有更多的保護。
此時當然有一些極端報紙會指出,打疫苗應該沒有用,要懷疑藥廠的意圖
這裡要呼籲千萬不要 #滑坡 落於這種結論
我之前也分享過北卡州的模擬圖,不同疫苗覆蓋程度後,開放帶來的新波鋒
但是持續公共衛生措施,則疫苗覆蓋程度跟疫情則未有差別
人類太急著贏,太急著要放棄公共衛生措施及早開放,才會是敗因喔
看來是真的會戰到 #2024 年了吧
(此數字來自杜克大學全球衛生中心以疫苗覆蓋率計算,但是當時它沒有列入變異和第三劑、疫苗產能缺陷與疫苗外交等因素,因此2023-2024我取最後面的時間)
同時也有3部Youtube影片,追蹤數超過12萬的網紅朱學恒的阿宅萬事通事務所,也在其Youtube影片中提到,Twitch傳送門: https://www.twitch.tv/otakuarmy2 我一整周都沒有看 #奧運 ,但相信前羽球協會理事長 #郭正亮 一定很開心吧,各國的奧運培訓制度有沒有甚麼狀況,台灣這次的表現未來有再複製的可能的嗎? 根據風傳媒的報導:【郭正亮表示,一開始未受到太多關注,最...
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馬來西亞疫情嚴峻
單日確診破2萬人
總確診人數120萬人
死亡人數突破1萬人
大家都好奇馬來西亞是打什麼疫苗?有人說大部分是打科興,有人出來反駁。
我就去搜尋一下,來和大家分享:
二月左右的疫苗注射計劃(採購)
科興的確是最高1400萬,占22%
BNT是1280萬,占20%
但是,實際到貨量是?
6/21的時候總到貨量943萬
BNT408萬占43.3%
科興369萬占39.1%
AZ83萬占8.8%
COVAX83萬(AZ, 嬌生, Novovax)
此時預計採購的BNT已經增加到4480萬劑了。馬國政府並宣布科興疫苗打完後,將全面改打BNT。
8/2 根據馬國「國家COVID-19 疫苗注射協調部長」凱里的說明:National Covid-19 Immunisation Programme (PICK) Coordinating Minister Khairy Jamaluddin.
疫苗實際到貨的是2815萬劑
BNT是1134萬(占40.3%)
AZ是241萬(占8.6%)
科興是1440萬(占51.2%)
#的確目前施打的最大宗是科興
新加坡目前雖然允許私人醫療機構以自費方式為民眾注射科興疫苗(已有7.2萬人注射至少一劑),但是「國家接種計劃」的覆蓋率計算,並不採計注射科興疫苗的人數,當局表示還在等待科興提關鍵資訊。
8/5智利政府宣布,將對已經施打兩劑科興疫苗的人,追加一劑AZ。
疫情的擴大到底和施打何種疫苗是否有關,目前不得而知,但是原因應該也不會是只有一個的。
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【第三屆第五次定期大會】 市政總質詢
#感謝醫護及市府一線人員守護高雄疫情
過去這563天,臺灣正面臨嚴峻的疫情考驗,這段過程中有許多朋友表達心意,透過我轉贈相關防疫物資給相關單位。在質詢前我再次感謝從中央到地方的團隊,包含第一線醫護人員、市府同仁及里鄰長,也要感謝市府團隊及所有高雄市民配合防疫,我們才可守住高雄疫情。
#要求市府應依法懲處疫情相關假消息
根據地方制度法相關規定,直轄市議員於議事廳外,無關會議事項所為顯然違法之言論不屬於言論免責權的範圍。我向市府詢問疫苗覆蓋率計算方式,及建議防疫期間若有人散佈假訊息應以相關條例處理,市長也表示應以指揮中心發布的訊息為主,若有人散佈假訊息,也會嚴格執行相關法令。
#重視月經貧窮_爭取學校針對弱勢家庭提供生理用品券
生理女性一生都要面對生理期,根據調查每次購買生理用品費用根據調查約為375元,然而對於弱勢家庭,375元可能是家中一日飯錢。目前我們可看到國內外針對這樣的弱勢家庭,提供生理用品我建議教育局及社會局針對弱勢家庭,可發放生理用品券,共同照顧我們弱勢家庭的女性孩童。
#爭取鹽埕國民運動中心_帶入球后發源記憶
我們很開心看到高雄出生的戴資穎為國爭光,過去她從小到大都在鹽埕區公所後方的羽球館練習,當2016年羽球館因危樓拆除時,戴資穎還特別發文紀念這個從小練習到大的地方。我建議市府這個培育世界球后發源地的地方,應持續努力打造運動中心。市長承諾重啟BOT促參評估,「若真的不行,就市府一手來辦」。
#要求重視新興住宅區公共量體設置不足問題
高雄轉型之際,許多新興社區面臨文教設施不足問題,以美術館區域為例,其中山國小面積遠低於標準,每位孩童平均分配面積不足,也導致孩童平均受傷高達3.38次。即使合併周遭道路及廣場用地,不只未達到標準外,其是否影響周遭救護及消防。我請市府不只加速文小26開發進度,同時也檢視其他高雄區域,能趁早規畫,避免文教設施不足的狀況再次發生。
#重視愛河指定觀光地區
面對後疫情時代,各國都在為觀光做整備,去年7月觀光局向中央申請愛河指定觀光地區,我向觀光局了解進度,也認為應好好重視這個與高雄密不可分的地方,不只有商業經營,還包含重大市政建設投入,設立旅宿的可行性。我向市府建議保存愛河周邊歷史風貌,爭取田町倉庫活化再利用,及增加轉型正義裝置藝術,保留高雄相關歷史。針對沿岸各區也期盼觀光局協助設立旅宿之可行性。
#力促保留並改善中洲地區傳統聚落
過去想到旗津觀光大多聚集於旗后地區,但其實中洲地區也有亮點存在。中洲地區早在清朝統治時期就有聚落存在,因此留有古厝及相關咕咾石所建築的老屋,我建議可參考澎湖二崁傳統聚落特定區,保留及改善這樣的傳統聚落。
#建議市府協調及整合相關單位_共同改善旗后砲台週邊環境
高雄即將舉辦2022臺灣燈會,目前立法委員賴瑞隆爭取到高雄燈塔增設輕食區、夜間景觀平台,以及全區步道及雜木林等改善。我認為同在旗后山上的旗后砲台,屆時也會是民眾必經之地,文化局應協調及整合相關單位,共同改善旗后山週邊環境,來迎接臺灣燈會的到來。
#重視旗津居民乘船權益_爭取中央補助及編列法定預算
旗津居民因高雄港發展被迫與本島分離,所以市府提供免費搭乘渡輪之優惠,然而輪船公司的虧損並非旗津居民的原罪,我認為市府應重視旗津居民乘船權益,編列法定預算,或積極向爭取中央相關補助,共同協助成本分攤。
#復育柴山自然水環境_盡速推動柴山龍井及自強里污水接管
龍巖冽泉是中鼓山重要生態景點,過去前朝僅考量排水,為考慮當地人文及自然生態,市長上任後決議砍掉重練,也讓這裡順利湧出泉水,我也慶幸很多原生植物都在改善後的場域開始復育。而在龍巖冽泉南北,還有自強新村湧泉及石頭公湧泉存在,然因自強里、龍井里汙水管覆蓋率偏低,家庭廢汙水直接排入,導致水質乳化。我認為應盡速針對此區域規劃汙水管接管計畫,以復育柴山自然水環境。
#極端氣候時代來臨_要求增加抽水機組及抽水站運作警示
#為防排水不及_爭取北鹽埕新建防洪水利設施
極端氣候已成常態,常造成短時強降雨的狀況,導致部分地區有積水情形。我們應學會與強降雨共存,我向市府了解鼓山三路抽水站、七賢抽水站工程進度,及防災社區輔導狀況,針對北鹽埕面對山區大量排水,市府應建立相對應改善方案。我也建議抽水站應普設運作通知警示,讓周遭居民都能了解抽水機具是否正常運作。
🖥完整質詢影片: https://youtu.be/0YZql02sGXA
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我一整周都沒有看 #奧運 ,但相信前羽球協會理事長 #郭正亮 一定很開心吧,各國的奧運培訓制度有沒有甚麼狀況,台灣這次的表現未來有再複製的可能的嗎?
根據風傳媒的報導:【郭正亮表示,一開始未受到太多關注,最後卻奪牌的柔道選手 #楊勇緯 ,以及奪下金牌的羽球男雙組合 #王齊麟、 #李洋,這類黑馬選手,大家事前沒有預期到,所以加注到他們身上的資源一定不多,現在李洋、王齊麟突然被全國人重視,回來一定出現錦上添花的效應。郭正亮強調,要思考「後繼的團隊在哪裡」, #戴資穎 特別優秀,2024還可以打,但在她之後的女單選手又會是誰?延續體育命脈的問題,需要政府跟企業發揮更大的功能。】那麼日後台灣的東京奧運表現有可能可以複製嗎?
而且問題很多啊,關於疫苗的問題,根據聯合報的報導:【高端完成四批疫苗檢驗封緘,共26萬多劑。但批准的四個批號並未連續,指揮中心指揮官陳時中表示,有跳掉表示有些問題需要解決。但究竟有多少批疫苗送了未過?陳時中卻說,送來還沒有不通過的,只是成分上有些微差異需要補件;至於送了幾批,則是「沒有計算」。】不是啊,這種東西出貨了被客戶打回怎麼可能是常態,是要多無知才覺得這樣狀況很正常?這擺明就是量產出問題啊,量產出問題結果eua都過了是怎麼一回事?這代表廠內沒檢查出來覺得自己好棒棒,結果出到客戶那邊卻成分上有些微差異,你打進體內的東西可以有些微差異要補件是補甚麼?而且講到現在eua的通過都還沒直播還沒公開,也沒有詳細的會議紀錄,只有一堆英文數字代號的人在講著模糊的話,那麼公信力到底在哪裡?
根據風傳媒的報導:【國民黨主席選舉「朱江對決」成形!前新北市朱立倫宣布參選,承諾2022年縣市長選舉將全力帶領國民黨打勝仗;現任黨主席江啟臣今(3)日在接受廣播專訪時也不甘示弱回應說,明年選舉除要保住藍營14個執政縣市,「絕對還有機會多加幾個縣市」。】這兩個人對民進黨而言,到底誰比較有威脅性,誰比較有戰鬥力?
根據中廣的報導:【新冠疫情重創各行各業,據指出,行政院已經敲定「五倍券」,採取「1000元換5000元」的方案,預計9月推出。國民黨團今(2)日重申,現在是要救急,應該普發現金「讓大家都活下去」;不過還是有民進黨立委堅持,發現金難以達到刺激經濟的效果。(李人岳報導)新冠疫情重創各行各業,各界都在期待行政院提出紓困方案,據指出,閣揆蘇貞昌上週五召集相關部會討論「 #振興五倍券 」規劃方向,已經底定採「1000元換5000元」方案,預算規模約1100億元,實體券與數位券同步發行,預計在9月配合疫苗覆蓋率、疫情穩定後推出,其他藝文、體育等部會也會再同步推出週邊振興券。】大家都他媽的窮了,為什麼還要拿錢來換啦,而且你他媽的還以為大家會存起來,都沒錢了是要怎麼存起來。去年說好的甚麼振興券有一千億的效果,結果審計部就說沒有客觀科學證據啊,你是洛陽太守,要開倉賑濟,能夠跟民眾講說你拿兩包白米來我就給你五包嗎?這不是荒謬到了極點嗎?但到底為什麼行政院還是死也要印券,是怎麼搞得?
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📍直播大綱:
00:00 開播
04:00 奧運帶動蔡民調+盤點奧運選手
25:00 東奧成兩岸民族主義最重的一次
53:00 高端疫苗封緘批號竟跳號
01:07:00 國民黨黨魁戰 朱江對決
01:19:00 振興5倍券
01:29:00 待用餐店家恐撐不下去 領用待用餐翻倍
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錄影日期: 2019年7月3日(星期三)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (3 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Scenario 2: 兩個號碼收購重建 (馬頭圍道101號及99號)
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,
大家姐海天堂龜苓膏舖,建築800呎,叫價3500萬
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬 (和相連馬頭圍道99號)
買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。
全文內容:
買舖 要買得 PRO,就要自己識計數, 唔識? 當然,香港都有隻全港唯一證監會持牌專注商舖投資及發展嘅商舖基金買嘅。 嚟緊2019年9月20號前,我哋會集資8000萬港幣, 最低投資金額300萬港幣起。你佔一半,我佔一半,共同進退,合共一億六千萬買有潛質嘅舖,其實已經買咗七間啦。 有興趣了解更多,可聯絡我或同事們。 當中當然會有買來博收購嘅舖啦。
上兩集同你講咗收購計數基本知識,同埋單一number 發展點計數。由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值),因此該地盤Scenario 1, 單一number 係無重建價值。依家就同你計下 Scenario 2, 合併埋側邊馬頭圍道99號地盤,兩個number 發展。
馬頭圍道101及99號,地盤面積合共1795呎。我哋計過,重建最好就係起幢14層高嘅大廈,合共41.4米高,總樓面10,225呎。法例規定, 如果你層樓係高過36米,但少過43米嘅話, 做住宅嘅地積比率就最多5.4倍, 非住宅就係10.5倍。 覆蓋率方面,住宅就最多39%, 非住宅就可以去到75%。 相比單一number 發展,由於大廈高咗,地積比率亦都多咗,但覆蓋率就少咗。
再計多次,地盤面積依家係1795呎,不過要減去 back lane (後巷) 嘅299呎 set back,剩返起樓嘅 clear site area 就係1495呎。再減100呎用唔到嘅騎呢空間,site coverage 100% 間舖就係建築面積1395呎,再減去大廈 lobby /入口/公用空間,實用saleable area 只剩下1045呎,分成兩間舖,即係每間舖實用面積有523呎。
樓上就有13層,site coverage 係39%,一梯兩伙,減去220呎公用空間,實用saleable area 就係每個單位230呎,啱啱大過納米樓220呎的定義,好彩。
假設棟樓大啲,可以賣貴啲,假設新樓樓上每呎實用賣$22000,地舖每呎賣$55000,無車位提供,呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$188,830,291。之前一個number 嘅 GDV 係5780萬,多咗2.26倍。
減去發展成本,一樣包括:
(1) Marketing cost 約樓價2%
(2) 時間成本 Present value (折現值)每年約5%,就當佢要兩後先賣樓花
(3) 再減拆樓成本 demolition cost ,平啲,每呎$800。
(4) 再減建築費,住宅每呎3500,地舖每呎2800,即係總建築成本約3555萬
(5) 再減professional fees 成本另外多5%
(6) 再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7) 再減利息成本約5厘,平均借約9個月。
(8) 再最後,所有支出打個 present value 折現值約每年5%
上面12345678加起來,今次兩個number 總發展成本就係6719萬。之前一個number 係2119萬,多咗2.17倍。
再利用Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅1.89億減去 Development Cost 6,719萬,就係剩返1.22億。
再減發展商預期嘅15%利潤,即係1587萬,就等如Redevelopment Value 重建價值約$105,800,000,呢個亦都係個 Land Value 地價。Accomodation Value - AV, 我哋成日聽到嘅樓面地價,即係地價除以可建樓面總面積,就係$10,347。
之前講過,馬頭圍道101幢大廈嘅Existing Use Value 係6,134萬,99號嗰幢同101號都差唔多咁高咁大,咁相下位置/人流,就當99號嘅 EUV 都係6,134萬,兩幢加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬。
但對發展商來講,呢兩個 number 嘅 Redevelopment value 係1億零6百萬。因此佢攞1.06億出嚟去收購呢兩棟大廈的話,無人會賣畀佢,因為低過EUV 嘅1.23億。 所以即使兩個相連number地盤去睇,呢個都係無重建價值。 又係啦,除非嗰個係是市區重建局來收購,咁蝕本都要做。
即使發展商收足八成, 去土地審裁處申請強拍, 土地審裁署判出嚟嘅拍賣底價,都唔會低過 EUV 現用價值嘅1.23億。 即是說,發展商強拍後佢都會蝕本啦, 因此,按數字睇,發展商係唔會收購呢兩個number嘅。
因此,如果你唸住博收購,貴一貴3500萬原價都搶住買啦,咁你就要睇睇呢條片啦。
買錯舖,係唔係想跳樓呢。唔好跳住,聽埋我講最後一個方案,就係 (Scenario 3) 連埋再過兩間舖,4個number一齊發展,條數又點計呢? 下集最後一集再你講。
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#香港史上最詳盡的博收購舖樓影片,#博收購如何計數,#買舖博收購
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【足本PRO版】錄影日期2019年6月24日(星期一)下午1時
《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》- 收購計算基本知識。
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,實用538呎,租$28000,61年樓齡,叫價3500萬
買舖 要買得 PRO,就要自己識計數, 尤其是係博重建嘅舖或者樓。買舖博收購就好似去婚姻介所識女仔咁,個個女仔個agent 都話好生養,等收購,但係唔係真係個個都咁生得, 抑或好似舖咁, 等到幾十歲都冇人吼, 搞到日久失修, 一嚟就好似迫婚咁強拍收場呢?
香港超過50年樓齡嘅樓有超過6000幢,唔拆的話,平均每年再多600幢。我後面係其中一個。呢間土瓜灣馬頭圍道101號嘅海天堂大家姐涼茶舖, 樓齡61年,個個agent 都吹水話可以博收購。前排放盤3500萬,減下減下,依家話收實2650萬,連釐印及手續費,成本要2915萬。我都唸過去馬,博一博,出價到2400萬, 但最後我哋都懸崖勒馬,唔加多250萬,點解?
簡單答案就係 Senario 1 單一number 重建唔值錢、Senario 2 兩個number 都唔值錢、Senario 3 四個 number 重建博到都只係袋3230萬。
我都係個測量師,今次我就一連四集,同你解釋下 (1) 舖同樓收購基本知識,同第2、3、4收購個案 senario 1, 2, 3條數點計。
希望那明白,我無心得罪任何人,百貨百客, 但我真係好想攞個真實例子同大家講下點分析收購盤。
我哋嚟緊8月份會推出我哋籌備咗大半年嘅「旗艦」嘅《盛滙商舖增值基金》, 專買有潛質嘅街舖增值,包括埋我哋呢幾個月為呢個基金買入咗嘅7間街舖。This is it, 無其他基金啦。投資金額三百萬港幣起,投資800萬及2500萬以上有 discount, 第一輪集資8000萬港幣,額滿即止,先到先得,有興趣可以聯絡我或同事們。 當中四分一嘅資金,我哋會投資喺有重建潛力嘅舖,博收購。
我後呢間馬頭圍道101號大家姐嘅舖,舖內實用面積538呎,連入則天井151呎,租金28000。單一呢間舖,地盤面積為895呎,係一幢七層高的商住樓,1958年落成,間舖就佔不可分割業權份數嘅7分之1,地區就規劃為住宅(甲類)嘅地盤, 高度限制100米, 地積比率住宅為7.5倍, 加埋商業元素就最多可以起到9倍,記住同其他大部份樓一樣,只可以最底三層做商業用途。
呢個地盤, 單獨咁睇就係單面向街,即係 Class A Site。街(Street)嘅定義,就係起碼要有4.5米闊。 唔夠嘅話,就只係一條巷仔 (Service Lane),但都起碼要有三米闊。如果係Class A Site, 做住宅嘅覆蓋率(Site coverage ratio) 就多67%,越高,覆蓋率就慢慢減至33%。 地積比率 (Plot ratio) 就按建築物高度,由最低嘅3.3倍,起得越高,就升至最高嘅8倍。
如果係非住宅 (non domestic),覆蓋率(Site coverage ratio) 頭15米去到100%,越高,覆蓋率就慢慢減至60%。 地積比率 (Plot ratio) 就ABC site 都無分別,按建築物高度,由最低嘅5倍,起得越高,就升至最高嘅15倍。
一般嚟講,如果乜都得,就盡量起非住宅,即係 office/酒店咁,因為同一地盤,免補地價,樓面可以起多一半。但因為呢個 site 係規劃咗為 Residential A 住宅(甲類), 只可以頭三層係商業,其他都一般係住宅。
要同呢間舖從收購角度做估值,就先要明白收購都係三個原因。
市建局來收購, 佢就按間舖市值嘅110%(如果出租)或者135%(如果自用)來俾錢業主收購。 何是市值, 唔係睇同區七年樓齡喎, 因為樓越舊越唔值錢,但係舖越舊反而越值錢。 而佢係搵兩個測量師做估值,以價高者為準。 當然業主通常都會搵個「醒目」測量師,估值更加高,同佢拗啦。
好似我榮光街呢道,全部畀市建局收緊。(2) 第二個原因,就係私人發展商來收購。收幾錢? 真係唔識答你! 有時可以「市價」,有時可以「天價」,仲唔想賣? 分分鐘變成「賤價」,有時佢可以玩死你。 半夜打嚟唔出聲, 走廊電線被切斷, 樓梯通道被淋糞便,甚至發生小火災等。 呢啲我諗大家報紙都見過, 我唔知堅定流, 總之傳媒就見唔少啦。
(3) 最後一個原因,就係強拍。 買得舖博收購,硬係要作最壞打算。 萬一發展商收收收收曬上面啲樓, 收足八成,申請間舖去強拍,咁你可以袋到幾錢呢? 強拍條數又點計呢?
咁你就先要知道乜嘢叫做 EUV (Existing Use Value 現用價值) , GDV (Gross Development Value 總發展價值) 同埋 RDV (Redevelopment Value 重建價值) 。
以我後面呢個馬頭圍道101號舖為例 (1) Existing Use Value 現用價值就係按呢個建築物現有用途作估值,即係個地舖,連閣樓,加12345樓嘅大廈。以呢個物業在空置交吉的情況下作根據,同埋並無顧及呢道嘅重新發展潛力。 依家啲單位喺市場道成交緊幾錢,就係幾錢,用comparison method 市場比較法。 大廈有乜嘢重建潛力都唔關EUV事。
市場嘅話,地舖就賣緊每呎$45,000,即係值$24,840,000,樓上就賣緊每呎$10,000,6個單位加起來就值3650萬,全幢大廈就值$61,340,000 嘅 Existing Use Value.
(2) Gross Development Value 總發展價值 就係睇個物業重建後,總售價係幾多。 例如重建後係合共提供5000呎樓面,每呎賣$20,000,咁總發展價值就係1億元
(3) Redevelopment Value 重建價值就係以上嘅 Gross Development Value 減去拆樓,發展成本及發展商預期利潤(一般為樓價嘅15%), 剩餘嘅就係塊地值幾錢。 你要記住喎,發展商嚟收購你間舖,佢目的唔係要你間舖,係要塊地。 要先拆咗間舖,先有塊地。佢願意畀你嘅錢,就係塊地嘅錢。
要計RDV的話, 再睇睇後面呢間舖。有三種方法發展個地舖(Senario 1) 單一number 重建, (Senario 2) 連埋則邊相連舖重建,兩個 number, (Senario 3) 連埋再過的兩間舖,4個number一齊發展,但條數點計呢? 先去片:
租鋪睇今日,買鋪睇前景,重建就係前景之一。 般若波羅蜜都要知去邊道。咁Senario 1 單一number 重建地盤條數點計? 第二集同你講。
Summary:
《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》- 收購計算基本知識
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬
三大原因收購:
(1) 市區重建局
110%(出租)或135%(自用)
兩位測量師估值,以較高者為準
(2) 私人發展商
市價、天價、賤價
(3) 強制拍賣
EUV (Existing Use Value 現用價值)
GDV (Gross Development Value 總發展價值)
RDV (Redevelopment Value 重建價值)
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