關於 解除房屋買賣契約 存 證信函 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

最近和W律師討論出本「一百個錯誤法律觀念」，我們目前列了以下錯誤法律觀念，如果大家有發現什麼錯誤觀念，或覺得有什麼法律觀念很重要觀念要正確，也歡迎留言，感謝。

以下是錯誤法律觀念：

契約成立一定要書面白紙黑字
保證承保，但不保證理賠
簽名無效，蓋章才有效
公司名義簽約比較有保障
公司欠錢可找負責人個人要錢
父債子要還
刑事案件可以和解就不起訴案
取得債務人所有權狀，就能享有抵押權
沒有向政府登記就沒有著作權
欠錢惡意不還要坐牢
嫁出去的女兒沒有繼承權
養子女不是親生的也沒有繼承權或只能分少一點
協議離婚雙方簽名就完成
協議離婚必須處理的議題
檢察官可以幫我討債索賠
沒工作收入無法取得子女監護權
公平法是管制物價的法律
通姦違憲後抓姦也沒用
分居二年就可以離婚
打滿三張驗傷單才能訴請離婚
是借貸或投資關係不重要
欠錢躲超過15年就沒事
過期的本票支票完全沒有用
發生碰撞才算車禍
車禍處理很簡單
車禍和解書怎麼寫？
簽約只管對方有簽名蓋章就好
試用期約定不合法
有本票支票就可以向對方討債
離婚證人不用和雙方碰面
違反定型化契約範本的契約無效
網路上文案圖片可以任意複製下載
網路上影片可以自由下載並分享
出資委託的配音可以自由使用
創作甄選的參賽作品主辦單位可以自由使用
攝影師可以自由使用模特兒照片
車禍傷人可全由保險公司出面處理
車禍肇事責任鑑定會寫責任比例
對方同意就可以和他/她發生性行為
跟蹤纏擾目前無法可管
裝修房子簽合約太麻煩
裝修品質有問題就是刑事詐欺
網路購物七天內一定可以退款
公寓大廈社區不能禁止養寵物
管委會可以拒絕住戶影印任何文件
建商拖延公設點交無法可管
產品申請專利權就不會侵害專利
商標圖案近似就是侵害商標權
漏水爭議只能上法院訴訟
租約有公證就不必上法院訴訟
房東房客可以任意提前終止租約
簽發本票支票不寫禁止背書轉讓
存證信函內容隨便寫就好
老闆可以任意付錢資遣員工
建商廣告不實消費者當然能解約
房屋實價登錄灌水沒關係
隱瞞凶宅或重大瑕疵不會有刑責
屋況說明書內容不實一定能解約
遺產可以只留給女兒
打官司的律師費可以要對方賠
遺囑自己寫一寫就有效
虛擬貨幣不能用來付錢
App使用者資料可以蒐集賣錢
開加盟店比上班領死薪水好
房屋久占別人土地就免拆
加盟契約條件加盟總部說得算
竊盜罪只有當場抓到才會成立
加入工會根本沒什麼用
網路空間的言論自由無法可管
罷工是侵害他人權益的違法行為
面試新人時絕對不能詢問前科
工作場所可以任意設置監視器
契約違約金條款不受法律限制
員工五人以下公司免保勞健保
颱風天不上班會構成曠職
不動產買賣有仲介代書就無須履保
員工自己疏失發生職災老闆可免責
職場霸凌無法可管
法律問題諮詢免費律師就好
沒收犯罪所得可以保護被害人？
擔任國民法官很輕鬆
犯罪案件媒體可以自由報導
法官的邏輯一定也和我一樣
友善父母原則可以不用理會
沒付扶養費不能探視小孩
補習班倒閉信用卡分期帳款只能乖乖繳完
假扣押有甚麼功能？
關於假扣押常被誤解的觀念
運動比賽中任何傷害都可免責
粉絲抖內的金錢不用歸還
商品直播代言人有何法律責任
打官司有證人就夠了
私人錄音不能當證據
行政訴訟都會敗訴
銀行帳戶被凍結不能解除
營業秘密保護可以包山包海
合夥作生意靠信任不用簽約
取消訂位可以要求餐廳退訂金
無罪推定原則是真的？
沒錢請律師無法打官司
糾紛鬧上法院就不用調解了
打贏官司對方就會賠我錢

#錯誤法律觀念

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購買預售屋合約應注意事項
依據《預售屋買賣定型化契約》，
預售屋不可為海砂、爐渣屋，
除此之外，
以下情形消費者都有權利主張解約。

1.坪數誤差超過3%或不足3%：
簽下預售屋之前，
先檢查賣方提供的契約是否符合
《預售屋買賣定型化契約》的規定。
如果將「土地」及「停車位」
面積誤差列在不予找補項目，
或是限制面積「不足」3%時，
消費者才能提出解約，
這樣藏有陷阱的合約就千萬不能簽！

如果順利交屋了，
發現實際坪數和當初預售簽訂
的合約數字不同，
記得找賣方進行「坪數誤差找補」。
按照規定，土地面積、
主建物或房屋登記總面積有誤差，
賣方均應找補不足的部分，
超過部分則是以找補2%為限。
而只要誤差超過3%，
不管是超過或是不足，
消費者都可以解除買房契約。

2.貸款差額超過原預定金額30%
這情形不常見，通常是買方信用不夠好，
所以銀行才無法提供足額貸款。
但有時貸款是由建商配合的銀行
或是建商幫忙接洽辦理，
導致最後的貸款金額少於預定成數的話，
由建商給予分期清償，
或者是雙方另外協調，
找出適合的解決方式。
如果溝通下來發現不可歸責於雙方，
這時候買賣雙方可以選擇解除契約。

3.未在取得使照6個月內通知點交
除非是遇到天災之類不可抗力的因素，
建商應通知點交，
卻沒在取得使照的6個月內
執行義務通知的話，可申張解約的權利，
或是採取採取漸進手段，
買方可以先發存證信函
請賣方依約按時點交，
若賣方避規責任或不給予正面回應，
那麼就按照規定解約並請
賣方負擔違約責任賠償違約金。

4.總價5%的交屋保留款變5萬
總價5%保留款的意義是保護買方的權益，
假設賣方在驗屋時發現建物有瑕疵，
卻不負修繕的責任，
這時總價5%交屋保留款就是
買方和賣方談判的籌碼。
若發現賣方或建商將總價5%改成5萬，
和《預售屋買賣定型化契約》的規定牴觸，
買方當然有權利要求解約。

5.非主要建材及其廠牌、規格就是違約
建商或賣方任意更換建材、
使用與約定契約上不同的劣質建材，
視為違約，買方理當要求解約。
除非有正當理由、
不可歸責於賣方的因素，
證明必須更換建材原料，
或是保證更換的建材品質、
價值、效用「不低於」原約定建材，
這樣對消費者才有保障。
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大律師分享了一篇超實用的房屋買賣糾紛案例分享喔！
趕緊點進去，先睹為快吧！

今天大律師要來跟大家分享的不動產常識是：房屋買賣是一般人生活中常見又金額較大的交易，有的人一生中可能就只買一次房子，如果買到有問題的房屋，買方可以因為房屋有任何瑕疵（如：漏水），一律要求解除契約，退回買賣價金嗎？

案例分享：
陳先生於101年間透過仲介公司，向李小姐購買位於高雄之房地，約定價金新台幣(下同)1200萬元，陳先生依約匯交第一期款120萬元後，某日至房屋現址勘察，竟發現屋內牆壁有壁癌之滲漏水現象，陳先生認原屋主李小姐於簽約時，並未如實告知漏水乙事，遂向法院起訴請求解約並返還已付價金120萬元。一審法院判決結果認定，本件房屋確實存有漏水瑕疵，且發生時間長達數月至數年之久，但考量其修繕所需費用僅9萬多元，與本件買賣總價1200萬元相比，二者差距甚大，如買受人逕予解約，恐有失公平，法院因而認定陳先生不得解除合約。

判決評析：
本件買賣房屋既有漏水情形，自會減損其交易價值或通常效用，構成「瑕疵」無疑，依據民法買賣章節之規定，此時買受人可享有「減少價金」或「解約」之權利，惟就「解約」之行使，條文另外設置「是否因此顯失公平」之准否門檻(按：如解約後的法律效果對他方顯失公平，則不得解約)，前述的案例法院判決即以「瑕疵修繕費用與買賣總價之金額差距」作為「是否因此顯失公平」之判斷標準。故實務上房屋買受人縱能舉證標的有瑕疵，並不是當然就可以解除契約

律師意見：
前面這個案例一審判決雖然以「瑕疵修繕費用與買賣總價之金額差距過大」，認陳先生解約有失公平，然單從買賣價金而論，陳先生事實上亦僅支付120萬元之頭期款，僅相當於買賣總價1200萬元之10％，若其解約後要求李小姐返還該120萬元，其實應該不能算是金額過鉅，且雙方亦可避免於就後續瑕疵修繕問題再生爭端，以致法律關係趨於複雜，故類此案例，於買受人僅部分付款之情形，解約與否是否仍可適用前開法院採取之標準，其實還有爭執的餘地。

至於在何種情況下消費者可循解約途徑爭取應有權益，就本案例來說，若漏水情形十分嚴重，甚至既有木作裝潢或結構牆面因大面積受潮而產生腐蝕、剝落之損壞現象，以致需花費龐大修繕費用(數十萬元)加以修復，或經專業技師評估後認無根本性修復之可能，此際，消費者基於該有瑕疵的屋況於入住後將嚴重影響居住生活品質，而要求解約，對出賣人應無顯失公平之處，而考量一般交易之社會通念，以這樣的立場請求解除合約，返還已經給付的價金，訴求可能較榮易獲得法院採認。

而就具體的解約權利行使，除口頭告知出賣人之外，建議可以寄發存證信函或律師函方式為之，以利保全證據，並確保已如期發生解約效力，又關於解約後之法律效果，一旦解約確定生效，雙方即回復到未曾簽立買賣契約之狀態，此時消費者自可請求出賣人返還原已交付之價金(包含定金在內)，並應附加法定利息(週年利率5％)。

再者，除走解約途徑外，依據現行法律規定，消費者也可以選擇「請求減少價金」，至減少比例若干，在契約沒有明文約定之下，應可透過不動產鑑價公司或估價師實際鑑定該有瑕疵的房屋(會漏水)與正常的房屋(不會漏水)，二者的交易價值各自為何，並以其間的差價作為主張減價的依據，或探詢雙方均認具有參考性的房仲公司針對附近相同(鄰)地段的瑕疵物件與非瑕疵物件之一般成交行情，以決定減價金額，或由買賣雙方自行議價(例如：直接按總價金之一定成數扣減)亦無不可。

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