我在信報財經月刊2021年1月的訪問:
2019年末,香港面臨經濟下行、政治風暴雙重夾擊,但世紀疫情尚未出現,環球股市欣欣向榮,當時林一鳴力排眾議,預測2020年本地住宅價格繼續橫行,不會大跌。誰知禍不單行,一場由新冠肺炎引爆的黑天鵝無聲出現,破壞遠超2003年沙士,商家、市民叫苦連天,唯獨港樓依然「企硬」·綜合各大地產行業數據,去年樓市窄幅上落,如同林一鳴所言,果真呈橫行走勢。
林一鳴接受本刊專訪時預料,2021香港經濟將持續低迷,但無損整體樓市格局,「基本上住宅不跌,但租金下跌;更差是二級寫字樓、工廈,最差是一級寫字樓、商鋪。」去年國際公共政策顧問機構Demographia報告顯示,香港樓價已經連續10年成為全球最難負擔,到底還要不吃不喝幾多年,本地人才有望置業?林一鳴坦言,今日香港出現平行時空,社會資源傾向有資產的人,貧富差距愈拉愈遠。若想準確預測香港樓市,先要認清誰是真正「入場者」。
平行時空下的香港
他認為,兩類人「上車」機會大。第一類是富有階層(約佔1/3就職人口),月入至少3萬左右或以上,比如金融、銀行、投資界人士〔圖一〕。去年香港股市,IPO氣氛熱烈,「這班人賺錢隨時比前年更多!」他們不但大多「供完樓」,更有能力買樓給下一代;另一時空下,疫情主要影響零售、酒店、旅遊等行業,以及月入約一至兩萬的「打工仔」,但只會令住宅租金下跌。簡言之,今時今日中低收入的香港人並非真正買家,左右樓價走勢上「no stake」。
第二類是新香港人,亦即居港七年或以上、拿到香港永久性居民身份證的「港漂」·他們既可輪候公屋,買樓也可避開15%從價印花稅(AVD)及15%買家印花稅(BSD)。林一鳴便曾計算,自九七年至今,大約160萬人移民來港,拿到「三粒星」身份近110萬。若根據大數定律,估算每年有八萬人拿到身份證,而當中三成精英絕對有能力買樓。「由於國內物業快速升值,近十年內地人財富暴升,拿幾百萬做首期相當輕鬆。」
面對龐大的置業需求,林一鳴慨嘆本地住宅明顯供不應求,「運房局經常說未來三至四年有9萬多個私人住宅單位供應,由頭到尾都是假的。過去十年,每年平均只有一萬多·」根據最新住宅施工數據,他悲觀推測未來兩至三年,私人住宅供應每年將維持約一萬。「今年《施政報告》好似搵到大量土地,但大多數十年後才有樓落成。」他解釋,「生地」轉「熟地」是一個漫長過程,包括進行基建、交通配套、環評報告等等,「梁振英時代都做好多,今日都未見成效」,因此供不應求的格局,至少5年內難以扭轉。
自住樓有需求 跟金融人走
身處香港經濟起飛時期,不少港人靠買「磚頭」滾存資產,成為今天的「收成期」群組。作為投資多年的佼佼者,林一鳴認為未來港樓難跌,但近年投資價值偏低,更透露約2016年開始減少投資地產,寧願找更高回報的投資工具。
「不單是看本地,也要評估全球環境,現在已經沒有一個地方比香港樓更貴。」他預計未來港樓保持橫行,投資者卻面對兩大不利因素。首先是樓市「辣招」推出後,近乎冰封二手樓市場,買賣方陷入兩難,中斷換樓階梯。初期政府推出雙倍印花稅(DSD)時,林一鳴仍有投資買物業,直至非首置物業稅率劃一調高至15%,「沒什麼方法可避開15%印花稅了」。其次是租金回報率「清一色」下跌,近年最高也不足3厘〔圖二〕,「炒樓都係想升,如果沒有升幅,買內銀股更好啦!雖然股價不變,起碼收六厘息。」去年金管局推出通脹掛鉤債券(iBond),單計保證息率就有2壓。
至於有自住需求者,林一鳴同樣由「真買家」角度出發,認為兩個地區發展較佳,樓價有機會跑贏大市。他分析,未來金融界人士仍然是置業主力,他們除了講求接近商業區,同時希望配備會所、有較寧靜的居住環境。縱觀香港地圖,大圍及將軍澳是不二之選。
「最重要見到基建記套提升。」以大圍為例,港鐵沙中線落成後,官方頂計前往金鐘僅用17分鐘,大幅縮短交通時間,他頂計會吸引到一班到港島區工作的金融人。同一道理,「未來十年愈來愈多人去東九龍、觀塘上班,不少是銀行中上層,有很大住屋需求」,當藍田隧道建成後,將軍澳居民不但能快速到達觀塘區,而且該區呎價比較低,具有較大吸引力。
一國兩制若不保 明日大嶼有何用
「上車難」向來是香港深層次矛盾之一,2018年《施政報告》正式提出「明日大嶼」願景,耗資近6000億填海造地,引起坊間激烈批評,包括費用過高、破壞環境、有其他新增土地方法,云云爭議中,林一鳴更關注「明日大嶼」落成時,香港地位的改變。
最近發展局局長黃偉綸表示,如果計劃研究順利,並得到社會支持,將於2027年開始填海,2034年才會有房屋建成入伙,意味就算「難得」沒有工程延誤,最快都要等候13年。林一鳴認為,「明日大嶼」遠水不能救近火,「如果立即填好,當然有幫助,但現在要等10幾年之後。」
2047大關逼近
林一鳴推測,特區選擇推動「明日大嶼」,實際想進一步將香港融入大灣區,成為區內西面較發達城市的中心,吸引大陸人流、促進經濟活動,但成功關鍵在於,香港是否仍然擁有「一國兩制」的獨特優勢。然而,自前年開始,他便強調中港關係已步入「第三階段」(第一階段是需要香港人,第二是只需要香港這地方,第三是人和地都不再需要),香港一旦淪為中國一個普通城市,如何支撐高昂的建築成本?
更關鍵是,等到「明日大嶼」建成,距離2047大關又拉近一步。他幾乎肯定香港將失去「一國兩制」,屆時兩地邊境消失、接駁交通激增,甚至再沒有香港身份證,「從整個大灣區版圖來看,你用咁多錢起明日大嶼,同樣的土地成本貴過珠海、中山幾倍,到時為何不直接上去?」他表示,香港綠色地帶面積甚廣,無奈港英時代規定不能建屋,若要從郊野公園邊陲及明日大嶼之中選擇,前者明顯較佳。
國際企業「去中環化」
「有時用WhatsApp溝通,打電話都好少。」過去一年,林一鳴從未親身見過私人銀行的客戶經理,更笑說:「他在那裹上班,其實與我無關。」過往這些跨國大行盤踞港島區的核心地段,既方便中環人,也是身份象徵,「如果以前在觀塘開銀行,大家都會覺得cheap咗少少。」
時移世易,林一鳴發現大眾對於公司選址,相對上沒有以前重視,於是部分公司搬至觀塘等二線地區,藉此節省成本,「反正現在都用Zoom,為何需要支付高昂租金?」近年愈來愈多國際公司「去中環化」,例如貝克麥堅時律師事務所、會計師事務所安永(EY)等,「最頂級的企業都搬走」。
仲量聯行展望2021時提及,自年初至今,中環甲級寫字褸租金累計下跌逾兩成,跌輻不但是各區之冠,更是2015年以來的新低,相比之下九龍東跌幅最少;整體寫字樓空置率升至8.8%,是2004年以來最高。仲量聯行商業部主管鮑雅歷預訓,今年主要商業區的甲級寫了樓租金將繼續下跌5%至10%。
值得注意的是,政府統計報告顯示,去年境外公司駐港數目亦首次下跌。林一鳴認為,由於本地經濟持續低迷,加上香港逐漸變成中國一個普通城市,失去獨立關稅區等負面因素,甲級寫宇樓及商舖價格較難維持一線城市最貴水平,是眾多投資物業中「最傷」,不建議趁低買人博反彈;勉強可以考慮的是二線、三線寫字樓,但要留意當區供應是否過多。
貝克 麥 堅 時 律師事務所 在 華人民主書院 New School for Democracy Facebook 的精選貼文
一帶一路紀錄片票房滑鐵盧 為何國人不買賬?
去年,一部《厲害了,我的國》,對習近平領導的政府帶領中國取得的成績進行了濃墨重彩的宣傳,成為中國史上票房最高的紀錄片。近日,另一部彰顯中國全球影響力的紀錄片在京首映,隨後卻遭遇了票房滑鐵盧。那麼,這部全新紀錄片為什麼沒能繼續“厲害”下去呢?
這部名為《共同命運》的紀錄片講述了來自“一帶一路”沿線國家五個平常人的追夢故事。比如肯尼亞女孩格蕾絲搭乘中國合建的蒙內鐵路列車到首都尋找一位美術老師;再比如,一位新疆維吾爾族男孩因為酷愛籃球並刻苦訓練,終於見到了他的偶像姚明。
這部被媒體稱為“全球首部‘一帶一路’電影”8月22日在北京舉行國內首映會。導演曲江濤在活動現場說:“中國元素正在幫助‘一帶一路’沿線國家的普通人,讓他們在實現夢想的過程中走得更加順暢。”
據悉,這部影片制作歷時兩年,橫跨四大洲,行程約三十萬公裡,並邀請了中、美、英三國的資深電影人參與創作,攝制團隊高達三百多人,而馬雲和姚明更是友情出演。
但令人大跌眼鏡的是,《共同命運》於上月底在全國院線公映後,卻並沒有獲得廣大民眾的青睞。英國《經濟學人》雜志報道,該片上映前五天的票房僅為一百萬元人民幣。相比之下,歌頌中國發展和成就的紀錄片《厲害了,我的國》去年上映首日就攬獲了超過四千萬元人民幣的票房。
對於《共同命運》為何遭遇慘淡票房的命運,旅美中國獨立學者王康認為,這反襯出了中國人在現有社會體制下的審美觀。
“從美學和價值觀來看,大陸人已經普遍墮落了。包括年輕一代在內的國人,對所有與現實利害無關的事物一概沒有太大的興趣。”
記者還注意到,本片公映後,公眾普遍存在的一大批評就是這部紀錄片的“劇情”色彩非常嚴重。在文藝社區平台“豆瓣網”上,一位網友直言:“劇本的痕跡真的太重了,實在對不起‘紀錄片’三個字。”另一位自稱參加了本片在廣州暨南大學的千人首映禮的網友表示,他去之前以為這是部紀錄片,但越看越不對勁。
導演曲江濤在接受中國央視電影頻道的采訪時表示:“我們用了劇情片的方式來講這個故事,他們做的這些事情是我們設計的。”
旅美作家、資深媒體人凌滄洲表示,《共同命運》沿襲了中國官方慣用的宣傳手法,雖然刻畫的是普通人的圓夢故事,但實質上仍然是在為當局歌功頌德。
“我的第一感覺就是本片想營造一種萬國來朝的氣氛,還是那種中央大一統的夢想,對這些所謂的‘蠻夷之邦’具有向心力。這還是過去的那一套,也就是打造了一套所謂低人權、高經濟發展的北京模式。”
據報道,本片由專門負責“一帶一路”宣傳工作的絲路文化傳播聯合出品,制作團隊相當雄厚。其中包括電影《天空之眼》(Eye In The Sky)的編劇蓋伊•希伯特(Guy Hibbert)、BBC紀錄片《人類星球》(Human Planet)主攝影羅賓•庫克斯(Robin Cox)、以及電影《無問西東》總策劃、清華大學教授雷建軍。另外,本片六位導演中包括了獲得過奧斯卡紀錄片獎、艾美獎等國際獎項的大咖。
盡管如此,從票房來看,這部奢華團隊打造的“平常人的故事”並沒能博取中國大眾的眼球。但在凌滄洲看來,這對中國政府來說是次要的。
“大陸講政治效應,經濟效應都是其次的。政治效應就是又出新作品了,很容易通過宣傳部和廣電總局的審核。這還說明下邊的人能干事了,營造一種很忙乎的景像,然後自己也很麻醉,領導就更加麻醉了,如果他們能麻醉一小部分群眾,那就達到目的了。”
雖然《共同命運》描繪了“一帶一路”給各國民眾帶來的福祉,但有跡像表明,這項全球計劃的執行進展可能不會像策劃者想像中的那麼順利。
美國研究機構“絲路協會”(Silk Road Associates)與律師事務所貝克•麥堅時(Baker McKenzie)上周發布的一份報告顯示,各國對中國政治和貿易政策的反對可能會導致“一帶一路”項目喪失高達八千億美元的投資額。世界銀行估計,中國目前已經在這個項目上投入了約5750億美元。
自由亞洲電台記者家傲華盛頓報道 責編:申鏵 網編:洪偉
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