上回說到，我們終於找到Dream home, 決定在沖繩購買人生第一個物業! （詳細可以閱讀：https://www.oki-family.com/日本買樓第一篇注意事項/
）
這一篇，我們會描述貸款經過，搬入新居和不同服務需要注意的事項。在日本置業後或租樓後可作參考。
💁🏻♂️如果想看得舒服一點，可以看我們的網頁版本，圖畫與文字穿插, 排版比較清晰. 直接連結： https://www.oki-family.com/日本沖繩買樓攻略第二篇/ 💁🏻♀️
簽下意向書後，仲介便聯絡業主，暫時保留物業給我們（業主是日本一間很出名的一戶建發展商）。我們這一家仲介，剛剛跟業主談好獨家Open House展示，所以可以要求業主在簽臨時合約前保留給我們（可見，仲介的規模或商譽也有影響）。如果我們找的是其他仲介，這些炙手可熱的物業，業主和仲介一定不會等銀行審批結果，會先再找其他買家，兩手準備。
我們當然希望有減價空間，但仲介已經給我們心理準備，應該沒有減價空間.... 因為同區，這一間已經是最便宜的！當然，沒有死錯人，為什麼比較便宜，下面自有分曉。
【這個位置網站上有照片說明】
發展商把物業在市場放售，很快便有買家。但是最終銀行貸款沒有通過，所以交易取消，白白浪費了幾個星期時間。因此發展商聽到我們也是貸款，態度是比較保留.....
他們要求簽下合約後3個禮拜之內能夠交易！對於貸款戶來說，這個不容易達到。日本貸款程序一般需要4～6個禮拜，錢才會被匯出到賣家戶口。3個禮拜內完成轉帳程序，明顯這個是針對現金交易。幸好我們能夠提供貸款機構的預先批准證明，發展商才比較放心，才願意和我們簽臨時買賣合約。(所以前文有提到，網上預先批核，非常重要！而且費用全免。）
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有了臨時買賣合約，便能夠正式向銀行貸款。
利率越低，批核越困難。
一般網上銀行例如Aeon/Jibun/Aruhi, 利率比傳統銀行例如沖繩銀行為低。樓宇用作自住或投資，利率也有不同，自住為最低。我們初初接觸仲介的時候，其中一家仲介強烈推薦傳統銀行，對於網上銀行一直反對，說批核困難等等。後來才明白，因為這些網上銀行失敗率比較高，而且批核通常比傳統銀行審慎、而且審判時間長（一般4-6個禮拜才能正式轉帳）作為仲介，如果買家貸款失敗了，自己的手續費也泡湯！
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一般需要一至兩個月才能完成的手續，三星期好像有些困難...媽媽一直很擔心趕不上3個禮拜內付款（但又沒有茶飯不思，所以體重仍然上升）。 但剛巧發展商是我們想貸款的網上銀行大客戶，所以網上銀行便收到發展商的壓力，他們自行談妥審批結果發出日和過賬日期的（完全沒有問我們意見但我們也無限歡迎、少了很多煩惱）！！！
我們奇蹟地早了五天便收到正式審批通知，在原定的結果發出日已經可以跟銀行簽約，而最重要的貸款發放日也可在原定的日期進行！
但我們不想提早交易。實情是想推遲交易日期，讓我們多一些時間搬屋，也希望給Mia 在這間學校完成小學二年班....最緊要不想租房子和供房子重疊太多，雙重費用。但是原來完全不可能，簽下臨時合約知道完成交易，只有兩三星期。這兩三星期之內要完成轉校手續，申請光纖，銀行政府改變住址等等等等四萬多種瑣碎事要做。三個星期其實是非常倉猝。最後齊心合力，終於在死線前完成搬家。
我們選擇這一間網上銀行除了利率低（不是最低），主要是他們的保險:
如果借款人患了癌症餘下貸款便不用再付！
如果借款人患了八大疾病，餘下貸款便不用再付！！
如果借款人死亡，也不用付餘下的貸款！
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保險金沒有一個定額，是銀行批核給你的基本利率上加上一點利率作保費。例如本身貸款利率為0.8%, 癌症保險加上0.1%, 八大疾病又再加上0.2%（*注意：這些為了加保而後加的%，每一家銀行不同）, 最後的貸款利率便是1.1%。
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我們好運的是，因為建築商跟此網上銀行有緊密合作關係，所以我們的貸款利率，在整個貸款期都可獲得0.05%的折扣！！！ 我們最後的貸款年利率為 0.77%（浮動）, 比香港台灣低很多很多很多很多! 貸款的時候可以把房屋以外的洗費又放入貸款內，例如中介費用，律師費用，甚至購買家具！日本房屋貸款購買新築可以不用首期（注意是新房子！）。他們批准的金額你可以自由運用在購買房子上。例如貸款批出了¥4000萬，你可以購買價值4000萬的房子或自己加上¥2000萬購買¥6000萬的房子。
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執筆之時：
香港樓宇貸款利率大約為2.5%
台灣房貸利率大約為1.44%
樓市會下跌，我們借貸100%，那麼物業便成為負資產？也對。就像車子，第一天，價值開始下降。銀行借貸買樓不是給借款人作一種投資，借款人不還錢，銀行便會成為壞帳，所以審批過程比較嚴格。
但日本房屋貸款性質就像汽車貸款，所以不會出現負資產。因為基本上第一天就成為負資產.....
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簽約當天，我們人生又邁進新的一步, 媽媽要求爸爸一同出席。香港買賣樓宇，簽約只需要15分鐘便完成（爸爸在香港的時候幫老闆購買了一些物業，所以略有經驗）。日本買賣樓宇，下訂的時候，用了半天講解你的權利⋯⋯最後簽約的時候，地產代理，發展商，建築師，司法書士，買家十多人同一時間聚首一堂！分別輪流向買家解釋不同條款.... 被輪一兩小時.... 那一刻... 爸爸很悶, 很想離開!
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但是突然間精神一振!
原來2019年10月1日加消費稅之後，政府推出的過渡措施包括買樓回贈！我們被告知我們有相等於30多萬日元的消費額可以使用。他們有一個網站（https://goods.jisedai-points.jp/jjp01/jjp/viewCategoryTop），上面有不同的新居商品。小至廚房潔具，上至按摩椅也可以用消費額選購！我們突然間知道這一個消息，本來差不多睡着的爸爸馬上上網搜尋。雖然價錢比市價略為高，但也算合理。一個24/32“電視才1.8萬-2.4萬円左右（大約港幣2000/台幣8200），不用7萬円（大約港幣5000多/台幣19000），比＂香港＂便宜～。
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但是取得消費額的手續是一個惡夢... 而且說明先到先得, 雖然是政府推出的資助, 但是如果預算用完便會沒有。所以這個便是我們的頭號任務！執筆之時，剛剛收到我們寄出的文件.... 一模一樣的原裝文件, 他們說文件不齊全, 需要重新申請! (原來發展商給我們的文件有錯....白白浪費了六個星期)
日本公司或政府常常推出這些措施, 絕對不是方便用家, 因為希望大家不小心忘記。
一個真實例子便是SoftBank 光纖服務。
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媽媽做了很多研究，SoftBank 是最便宜。因為他有很多附加服務，如果一併使用，會提供回贈，真的是最平。例如要求一併使用他們的手提電話。我們公司青潛一路有使用他們的服務, 所以很容易滿足這些條件。最後發現還要付加多一個服務才能夠滿足。這個便是最精彩地方：
平常我們不會看細節，但是這一次媽媽發了神經細讀所有小字。發現原來光纖開通之後一個月內參加這一個附加服務，便沒有了回贈優惠！我們當然不會馬上參加。三個星期之後，SoftBank 營業員打電話來問我們加入了附加服務沒有, 要不要現在幫我們馬上加入... 媽媽馬上回答說沒有, 因為你們的條款上說一個月內參加便沒有回贈。銷售員便馬上回答說＂是是，我們只是提醒我們的顧客～“是個屁！
暫時這麼多服務陷阱, SoftBank外判商真的是最＂出位＂的一家。但是他們真的便宜，如果沒有跌入他們的陷阱！
一切準備就緒, 我們便開始考慮新屋的基本附加設備。這一間屋比同區便宜的其中一個因素是只有非常基本的設備。例如蚊窗、花園設備、櫥櫃、地板保護塗層、窗簾路軌甚至電視天線有也沒有。
蚊窗，發展商的報價為18萬日幣，我們覺得很貴，媽媽便上網尋找。最後不用10萬元（連送到沖繩的運費）便找到，代價是需要自己安裝... 安裝最後用了爸爸兩三小時... (爸爸覺得自己時薪原來很高！)。
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電視天線報價6萬，我們自己上網購買，1萬元便解決了。（不用冒生命危險！）
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櫥櫃，去Nitori, 比發展商報價便宜20萬！其他東西不用說，當然便宜很多。但需要自己分開購買。購買與否發展商不會給你壓力，純屬個人選擇。他們甚至不厭其煩地提供瑣碎資料讓我們出外報價，這一部份非常均真。服務態度值得一讚！
房燈，上網的價錢比實體商店便宜40-50%！ 而且安裝非常容易，爸爸只需要1分鐘便安裝妥當。拆除包裝反而要2分鐘......
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還有一個選擇, 大家也沒有想過。你可以選擇電力公司! 每一家店公司有不同的計劃, 沒有一間是真正最便宜。需要根據你的生活習慣。例如其中一間任何時段畫一價錢，另外一間在某一些時段特別便宜，但是其他時段有比較貴。網上有不同列表可供參考～
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花園才是最頭痛的一部分。發展商為了減省保養成本，花園鋪上海沙（before and after)，我們搬入去的時候，已經成為一個小森林... 拔草弄到腰酸背痛
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當然不會移除。當我們收樓的時候，已經變成一個沙漠綠洲... 雜亂無章的一種... 我們找尋不同方法, 如果叫人幫我們處理, 最便宜的也要20-30萬円, 再找師傅弄個甲板也要十幾萬円一塊小的，那麼弄個花園豈不是45萬円甚至更多！？我們真的不願意付這筆錢。所以最後在YouTube 做功課, 發現人造草皮又美觀又”便宜”，現成品的戶外露台也只是4-5萬円! 最後一家人齊心協力, 用了兩小時加上十多萬円，便完成了我們的人造花園！還有一個角落用來種植芥蘭菜心和草莓🍓！（完工後發現計算錯誤，忘了損耗，草皮不夠... 沒有辦法覆蓋全個花園...所以便衍生下一個迷你計劃。託福託福，爸爸馬上拿到了不反對通知書。）
【這個位置網站上有YouTube 說明】
在附近遐逛，有一天發現我們的地怎樣好像比旁邊的小。正式對比一下，我們地積剛剛好是鄰居的一半 。頂（靠的意思）！原來我們的屋這麼＂便宜＂因為只有一半地積。但價錢卻和兩年前看到的差不多....扣除了建築成本，土地兩年溢價大約60～90%.... 在日本買樓如買車（折舊）的情況下，我們是否應該高興才對？因為這個區升值了。我們分割的另一半，比我們遲賣出，還再高10%左右！但是無論如何，這個是我們能的負擔中，最滿意的一間，基本上沒有什麼挑剔。自己住，總比交租好。
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歷史，總是要不斷重複。第一次搬家,爸爸急事回了香港，第二次搬，爸爸剛剛出院，不能負重。今次，爸爸在搬家第二天和Mia 去了台灣，剩下婆媳兩人單打獨鬥，面對亂局! 幸運地日本有一些非常可靠貼心的服務，最緊要價錢相宜。幫了大忙！
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欲知後事如何，請看下回分解。
伸延閱讀 日本（沖繩）買樓攻略第一篇： 睇樓及注意事項: http://www.oki-family.com/日本買樓第一篇注意事項/
伸延閱讀 日本移居攻略 番外篇：常見問題Q&A 【簽證代辨不會告訴你的事情】: https://www.oki-family.com/2019migration04/
伸延閱讀《移居沖繩 實際經驗 第一篇》:http://www.oki-family.com/migration01-newhome/
伸延閱讀《移居沖繩 第二篇 ～ 車》http://www.oki-family.com/migration03-car/
伸延閱讀2019 日本移居攻略 - 上篇, 在留資格簽證: http://www.oki-family.com/2019migration01/
買車簽約注意事項 在 [心得] 買車心得與流程- 看板car - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
買了一台車，但在買的過程中有些沒做好的
所以寫了這一篇文章，提供未來想買車的人參考
一.買車前：
1.用車需求：有些因為家庭因素，當然就著重在於空間，有些是個人上班，那當然就
以小車省油為主，至於要不要買油電，如果常跑市區那油電會比較適合，反之在高速公路
則是看個人。
2.每年養車預算：牌照稅、燃料稅、保險(第一年大都是乙式)、油錢、保養費，如果
是北部朋友，可能會多個停車費，以一年1萬公里計算，每年大約為6~8萬 (不含停車費)
。
3.詢價：先從網路、社群論壇，查詢大家的菜單，或是到臉書的社團，加入你要買的
車型社團，並發文詢價，裡面會有一些業代會私訊你並提供報價，大概就會知道價錢點與
贈品，日後跟業代談價錢才有個底。
二.試乘車與交付訂金：
1.帶一位理性又有買過車的人一起去：尤其是你臉皮薄又少話的人，他們會適時給你
意見，並在談價格時可以助你一把。
2.保險價格：有些買車第一年的乙式全險必須跟車商辦，不給他們辦折讓空間就小，
所以在談車價時，記得問一下業代，第一年保險大約多少錢，尤其是你第一次買車的人，
乙式全險會很高，男生又會比女生貴，所以保險費也該考量在預算裡。
3.不急著下訂金：有些業務員會用很多話語說服你當日下訂，但還是建議先放慢腳步
，所有不同品牌的車子都談過一遍再決定(或者是你本身已經確定要買的車型，先到左右
縣市經銷商都比較一次再做決定)，只要有任何一點猶豫，都不該下訂，確定要下訂在請
業務員過來即可，不用再到展示廠。
4.出廠月份：可以跟業代要求要哪個月後出廠，並註明非試乘車與展示車。
5.配備：每一項配備都要寫在訂單上，寫清楚，並且記得提醒業代交車請先加滿油，
有些車商加滿油是附贈，但還是先確認清楚。
6.交付訂金：如果是刷卡，要看簽名單據是不是他們公司，並且訂單上也註明已預付
多少錢，餘額剩多少，尤其是進口車，訂金大約10萬。
7.掛牌前驗車：務必跟業代表明，領牌前要先去看配給你的實車。
三.領牌前驗車(記得帶手電筒)：
1. 驗車：滿多人都會交給業代處理，但如果換個角度，你是業代你會如何做，頂多幫
你看看車身號碼、出廠年份、車型正不正確，但一旦領牌，你就很難換車了，所以還是建
議請一天假看一下實車，底下提供一些檢查SOP。
A.車輛外觀
a.前：板金 (有無刮痕)、引擎室 (有無漏油或油漬、機件有無生鏽) 、前燈(燈罩有
無裂痕)、前擋玻璃 (外觀確認) 、雨刷 (外觀確認) 。
b.左：板金 (有無刮痕) 、車窗 (外觀檢查)、車門 (打開關閉順不順、打開看門邊
有無生鏽，車身號碼會在左車打開的門邊) 、車輪 (尺吋正不正確，因為有些同類車型但
不同級距，尺吋會不一樣；車輪製造年限，例如車輪上面寫06/20，代表2020第6週出廠，
大約可以推估車子何時製造)
c.後：板金 (有無刮痕) 、尾門(打開與關閉順不順) 、車窗(外觀檢查) 、尾燈(燈
罩有無裂痕) 。
d.右：項目同左邊檢查。
e.上：板金 (有無刮痕) 、天窗(外觀確認) 。
f.下：排氣管(有無鏽蝕) 、有無滴油。
g.遠：車色與板金有無色差與對稱。
B.內部檢查
a.車內有無霉味。
b.椅子塑膠袋是否被拆開 (避免拿到展示車)
c.前後座椅板件看一下有沒有生鏽點。
d.發動引擎，聽一下引擎聲，有沒有異音。
e.看一下儀錶板有無顯示錯誤訊息。
f.里程數<30km。
C.文件檢查
a.出廠年份與月份：這時候會有一份原廠出廠證明，如果當初簽訂單，有跟業務指名
要哪個月份之後出廠的車，就可以從出廠證明確認。
b.確認出廠證明與車的車身號碼正不正確。
D.拍照：車身號碼拍照，車的內外與里程數都拍一下。
有任何問題馬上反應業代，他的說明如果無法說服你，你也沒辦法接受缺失，是有權力跟
他換一台 (除非是買展示車，但如果是展示車下訂當天就先看車況) 。
通常要領牌前，業代會要求你匯款，建議不要全部付清，留一些餘款交車當天再付。
四.領牌： 最常見的疑慮是不放心交身分證給業代，因此建議當天早上驗車完畢，
就跟業代到監理站領牌(雖然我是交給業代辦@@”) ，所以驗車前一天，先到監理站的網
站(監理服務網-選號及轉帳作業)選號，例如高雄監理站選不到你要的號碼，那可以看
苓雅監理站的號碼，選好在請業代先booking，隔天驗車沒問題再跟業代一起去辦理領牌
，記得提醒業代辦eTag(通常他們會知道)。
五.交車：交車是一件很開心的事情，但不要因為太興奮而忘了該注意的事項
A.文件檢查：車價發票、繳稅明細與收據、車輛出廠證明、汽車新領牌照登記書、
行照、牌照稅及燃料稅收據、保險卡、車主手冊、強制險、完稅證明及發票、車籍資料
、兩把key、車輛配備使用說明、key密碼金屬片(以後要打鑰匙用)、隔熱紙保固書，所有
資料都要確認一遍，尤其是車身號碼與實車的車身號碼、車牌跟實車的車牌、個人資料正
不正確，務必每一項都要確認；另外行照方面，通常進口車不會有引擎號碼，只會有車身
號碼。
B.外觀檢查：大致上看一下板金、燈罩、引擎室、底盤、隔熱紙正不正確。
C.功能檢查：所有的燈、冷氣、可以按的都測試、另外加裝的設備有沒有裝、業代說
好要給你的有沒有給你、里程數跟你驗車時的里程數有沒有差太多，理論上業代會帶著你
講解車子的功能，可以邊做邊測試，所以你本身要知道你買的車型有哪些功能，可以請業
代示範一次功能的使用。
最後有一點是最重要的，不管你選什麼品牌的車型，都必須經過太座同意，身邊有些朋友
都是太座說的算。
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