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我們的日本（沖繩）買屋攻略第一篇： 看房子及注意事項

💥💥因為文章很詳細, 強烈建議大家到我們網站觀看圖文並茂的講解. 看FB應該會睡覺。電話上的閱讀畫面功能，用電話讀出全篇文章. 💥💥

💁🏻‍♂️我們網站: http://www.oki-family.com/日本買樓第一篇注意事項/ 💁🏻‍♀️

因為... FB更改了版圖設計...我不知道如何在照片上添加描述

🎬如果較多人對買賣樓宇有興趣，我們可以製作一條影片。請給我們一些時間。請在留言中讓我們知道🗣🎬

ACTION!

繼我們的日本移民故事後（http://www.oki-family.com/2019immigration03/） ，我們終於可以寫下一篇讓大家參考。沖繩買樓過程！日本買房子需要注意的事項，市場需求及陷阱等等。篇幅比較長💤，需要一些耐性看。建議大家可以留下作參考或分享給有需要的朋友。

仍然是那一句，我們沒有地產中介介紹，大部份資料也是網上公開。善用 Google。

命帶驛馬, 如果有留意命理紫微斗數、相學，可能會認識這個名詞。最簡單比喻是四處奔波，沒有固定居所。

Mia 出世短短八年, 已經搬過七次屋 （三次屬於沖繩）.... 這個紀錄應該不易打破。

為什麼我們又要搬屋？ 因為，終於輪到命帶驛馬的爸爸和媽媽（對！兩個都是）在沖繩置業了！（注：今次不是說購買日本墳墓過程🧟！https://www.oki-family.com/cemetery/）我們離開沖繩新都心，搬到另外一個區，在Outlet mall 附近的豐見城市。

我們一直想盡快取得日本永住，是因為我們沒有足夠資金購買房產，只有申請銀行借貸這一途徑。但是如果沒有永住，那麼就只能用公司名義購買，而審批涉及以公司之前的業績來評估公司有否足夠實力、能力還款幾十年，所以難度比較高（如果你有大量資產當然是另一回事）。

在買樓過程中，媽媽秉承一貫作風，做了大量功課📚，儘量理解所有選擇，包括地區、房子類型、房貸詳細內容。最後從開始看房子階始至搬入新居，只用了兩個月左右，和我們倉猝搬過來沖繩的決定很類似 （由決定直至踏足沖繩，共兩個多月），這些人生重大決定，往往就像買菜.... 但是其實, 背後已經做了很多功課（包括晚上開夜車）。

我們會用幾篇（暫定) 文章敘述我們的買菜經驗。
一篇：購買前的準備和購買過程。(以防萬一您沒有意識到, 您正在閱讀)
二篇：成功交易後至搬入新居的準備，需要注意的陷阱。(https://www.oki-family.com/日本沖繩買樓攻略第二篇/ ）
三篇：新屋和鄰居 (情人節之前)

💪🏻如果有人計劃在我們發布下章之前購買，歡迎您私詢問我們問題，我們將盡力回答

銀行貸款過程未必適合每一位讀者，但可給大家了解日本貸款過程。而如果想在沖繩或日本購買物業，又或者準備搬過來日本居住，本文更適合大家作為參考。我們會提及樓宇物料種對價錢的影響，市場價值，搬家前後的事情。

2015 年我們過來沖繩契機是幫爸爸的前老闆找物業投資機會。那時候的樓價很便宜，但回報也很低，感覺和其他日本城市一樣，沒有什麼升值潛力。而且五年內轉售，需要繳交30% 增值稅! (如果是居民,繳交的稅項更多!)

2018 年開始萌生購買物業的念頭，很喜歡在Outlet mall 所在的豐見城市。無意中發現，豐見城市有一片住宅用地由政府直接售賣給本地人，價錢非常便宜，一塊約330-350平方米的地，地價只是2000多萬日幣，建築費也是2000多萬左右。

但是購買條件需要是日本人或擁有永住權的外國人。如果兩者都不是，那麼可以購買地產發展商蓋出來做示範的房子；只是價格已經翻了一番。我們沒有資金以及資產，一般銀行只會貸款給永住者，所以兩者也不是的我們只能夠望門輕嘆😢。（真的是望住一隻門🚪嘆氣！）

那時候便下定決心，盡快取得永住權.... 不是直接從政府買地，是希望取得貸款資格！(是的... 我們沒有大志...🤷🏻‍♀️)

2019年，成功取得永住權！我們未忘初衷，開始往置業方向進發！

首先是在網上向不同的貸款機構申請預先批核，看看我們能夠負擔什麼價錢的物業。(🔥這個步驟非常重要！是令我們成功購買的一個重要元素！）找到物業後，貸款機構會作出最後審批，根據地段樓齡不同因素決定不同利率及貸款比例。新居可以取得100% 貸款比例， 換言之是不用首期。但不同的機構貸款利率相差非常大，我們下一篇再說。

媽媽便開始認真地研究不同樓宇資訊、稅項、手續費，怎樣影響我們的入息稅。最重要的當然是實地看。我們需要首先上沖繩的地產網站選擇。再打電話給打廣告中的仲介查詢、預約時間。這個過程效率其實很低... 😷

這是其中一個最多樓盤沖繩網站Uchina Life (https://www.e-uchina.net/map/mansion) . 大家可以在這裏先作參考. 有一些港台有售的沖繩樓盤也出現在這裏. 可以留意他們的刊登日期, 如果已經刊登很久仍然沒有成交,便要非常小心! 代表這些樓盤沒有什麼本地買家有興趣，未來轉手可能有困難。

在沖繩睇樓（看房），有一些地方跟香港不像... 這裏就算也有中央系統，但有些房子是屋主指定只有一個仲介可售，其他的仲介沒有資料！如果那個仲介沒有把資料公開在網上，就等於你只能很巧合地拜訪該仲介才發現這些房子。還好這些「隱蔽」房子很少，就當作自己沒緣分遇到就算了，不太影響。（但可以估計得到，因為是熱門物業，不用公開放售）然後也有一些地產仲介，不能買賣所屬公司系統以外的樓盤。所以在沖繩買樓，需要先向不同區域的地產公司打聲招呼，留下聯絡方法。他們會分別聯絡你。

我們新舊樓也有看，主要是看價錢和區域。最初的首選是一直居住的新都心，生活機能完善，而且女兒也不用再轉學校。次選是美國村，因為那一邊商業住宅也大力發展中。那麼我們很喜歡的南部？不是我們不想，是因為價錢超出我們預算.

我們發現，新都心和美國村的大廈比四年前有不少的升幅。新樓，價錢更加讓我們掉了下巴... 但近年好像有過熱，沖繩地產業界人士估計未來樓市會下跌， 一年內跌幅甚至達40%！ 我們不相信會下的那麼急，但樓市好像真的走下坡中。2018年，在市中心地段看海的樓盤，基本上因為內部認購，還未正式推出市面已經差不多售完。
今年，有一個新樓盤，價錢已經是同年接近最低價。剛剛開始還需要抽，才能認購。我們因為因為發現了現在的物業，放棄了抽獎。

地產經紀居然不停聯絡我們，叫我們介紹其他買家。可能認為我們不是日本人，比較有購買力......但可見，市況已經沒有之前的熾熱。
所以購買沖繩物業,現在要小心，不要胡亂聽說地產經紀介紹。

在日本，樓價分開兩部份。

第一部份為地價. ➡地價有機會上升，
第二部份為建築物價值。➡建築物價值只會下跌，甚至成為負擔！

銀行給這些建築物的評估價值為
木做建築物： 35年，
水泥建築物：65年。

超過這些年份，建築物價值在銀行眼中便會是0️⃣零。例如木造建築物、你在它樓齡25年時購買，銀行只會最多給你10年貸款期。換言之，買家如果現金不夠，便會有貸款困難。可能和中國傳統，颱風有關，沖繩人比較喜歡扎實的水泥建築物。當然樓價也比較貴。業對着海洋, 颱風便有些擔心... 所以物業比較容易受到侵蝕, 海邊的建議水泥建築物。

那麼地價？ 很抱歉，縱使沖繩的物業升幅是全日本最高，已經錄得連續6多年升幅 , 但是地價升幅未必能夠追上建築物自身跌幅⬇，所以很多物業價值仍然是會下跌。

當然有例外。例如新都心範圍,過去4-5年價錢升幅超過20%. 但是要注意, 正如報章所說, 樓市的確有下調趨勢. 很多樓盤開價高, 但沒有人承接.

沖繩現在的新樓宇，開售價跟2014-2016年比較，有30-40%的升幅。他們說其中一個原因是建築材料受到2020年奧運影響，東京搶去材料、所以價格上升得很利害。在新都心想找5千萬以下的新樓，應該不大可能。

順便一提, 很多人說在日本可以找到很便宜的物業。在沖繩，極度困難。沖繩物業比福岡還要貴。沖繩的郊區，比大阪東京近郊還要貴。

日本的大廈，需要繳付修繕費，作為未來修葺儲備金。金額會隨着大廈年齡提高，我們遇過最誇張的，每個月修繕費7-8萬円！

這個價錢不包括管理費、物業稅！換言之業主的每個月成本不計算樓價，成本已經10多萬。而且土地擁有權由大廈業主攤分，所以土地擁有的面積也相對降低。因為修繕費，這個無底深潭成為舊樓的負擔。💸

物業價值評估，需要考慮的是未來買家承接力。樓齡越高，銀行貸款越少，潛在買家群也一併減少。但是給政府的地稅，不一定會減少，什麼時候政府會持續減稅？？😑

所以常常聽到，日本人把樓宇和土地一起送出給＂有心人＂，因為沒有價值，但是仍然要繳納稅項，負擔很大。

➡2015年日本中央政府甚至通過法例，容許地方政府懲罰需要維修但是沒有維修的建築物 （空き家), 令到更加多人害怕破舊物業。

熱門地段，等收購？這模式在日本比較困難，因為日本非常保護租客，很難請他們離開，變相收購成本非常高！（所以樓宇如果有租約，轉售價錢可能反而比較低）此消彼長的情況下，舊樓不受本地人歡迎。很多物業代理便把這些舊樓轉售給外國人，因為外國人對這些認識比較少，便宜便覺得拾到好貨。當然有一些真正的超值樓宇，但很多物業代理也會優先聯絡自己的客人。

回到我們的故事，我們考慮過這些成本、看過好幾家大廈比較過後，決定把目標改為一戶建（獨立屋）🏡。

日本土地業權有很多種，比較常見的是：租地、擁有地。租地也有分新法合約和舊法合約，主要分別是土地擁有人怎樣才能取回自己的土地。這個問題比較複雜，我們也沒有完全掌握，不會在這裏敘述太多。

簡單來說，如果是舊合約的租地權，建築物擁有者才是真正話事人（😲你沒有看錯，建築物擁有者，比土地擁有者更受保障）。

只要建築物一日不拆卸、一直存在，土地擁有人也不能強迫收回土地。甚至有些情況，建築物擁有人願意拆卸，但是因為市政條例，例如和路邊距離不夠，不能夠拆卸。

這些物業比較便宜，但是因為很多人有所顧忌（主要是不能把「土地」留給子孫，因為建築物拆卸的一天,土地擁有人便有權收回土地。）流通力也比較低，銀行也很少作出貸款。所以縱使比較便宜，我們看過1～2間後也放棄租地這個選擇。

我們在美國村找到一家新築，建築物是根據民宿條例興建，除了自住，將來就算搬走也可以申請為民宿做Airbnb賺錢。

因為沖繩樓盤很少，所以隔天就打電話去說要買，要仲介幫我們留著。但是為了民泊而建，所以房子浪費了蠻多地方來符合牌照所需（主要是超多洗手盆，非常嚇人！），讓本來已經很小的面積，更見狹窄。本來催眠自己，想著跟好幾家美國學校靠近，覺得還可以。在實地看了3次，經過一番掙扎，推遲簽約日期後，我們還是決定取消（Sorry仲介），再尋覓下一家。其中一個推手是嫲嫲，嫲嫲不停說風水很差，開門對着廁所，殺氣很大！可惜兩人經過一番討論之後，媽媽成功為媽媽洗腦！（爸爸已經有40年的免疫💉，大部份時間也是我行我素）

決定放棄美國村後，我們把目光再次擴充，無意中發現我們的 Dreamland 豐見城有一家符合我們預算的一戶建，而且是新築。那天剛剛好是開放日，馬上舉家南下。

地區不用說，我們非常喜歡。兩層一戶建，對於媽媽這一些老人家會有少量不滿，但是每一間房間也很光猛，每個房間最少兩面有窗戶。後面也有『小花園』，這個真的是我們的Dream home! 我們決定馬上和仲介簽意向書。但跟着的種種時間表，完全顛覆了我們的認知，殺了一個措手不及... 下篇再續。

2020年2月7日更新 日本沖繩買樓攻略第二篇: https://www.oki-family.com/日本沖繩買樓攻略第二篇/

日本政府有一個網站甚至有英文版！（https://www.land.mlit.go.jp/webland_english/servlet/MainServlet) 可以查找每一個區最近成交價，由業主主動填寫，所以只供參考。

沖繩本島成交比較活躍的是 宇麻流うるま, 那覇市(包括新都心)，宜野灣，美國村附近和系滿附近。我們的所在豐見城區域價格比附近系満高，但其實只是一河之隔..... 主要是供應非常少, 而且仍然是一個比較新的社區, 附近全部是平房，光線非常充足。感覺非常安全舒適。這些也是本地人非常注意的因素。價錢看上去比較貴，但這個社區的人又不算太有錢？ 為什麼？ 我們未來文章會提及這一種因由。

伸延閱讀：我們的日本移民血淚史: http://www.oki-family.com/2019immigration03/

伸延閱讀：日本移居攻略 番外篇：常見問題Q&A 【簽證代辨不會告訴你的事情】2020年2月6日更新 https://www.oki-family.com/2019migration04/

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拆影子銀行炸彈 今年是最好時機

上周習主席旋風式到美國跟特朗普舉行第一次非正式峰會，象徵意義遠大於實質。特朗普出動秘密武器，打出最討中國人歡心的「孫女外交牌」，可愛的Arabella再次朗誦唐詩和清唱一曲《茉莉花》，連習主席都不得不讚她的中文比同齡中國小孩更棒！每次在網上看見Arabella的視頻，她都是在講中文，我開始懷疑她懂不懂英文！

特朗普上台不久，白宮內鬥已非常嚴重。最主要對手為極右策略師班農（Steve Bannon）和日益被看重的女婿兼高級顧問庫什納（Jared Kushner）。

班農是外交鷹派，特別針對伊斯蘭和中國，但毫無實際經驗，所以連一個伊斯蘭七國旅遊禁令都被法庭多番阻撓，未能實行；他亦顯然缺乏政治智慧，竟插手永遠都是最難搞的醫改法案，又一次鎩羽而歸。他更成了深夜脫口騷的惡搞「恩物」，經常被醜化成Darth Vader，更致命的是被稱為真正的總統。古今中外，功高蓋主都是一條死罪，特朗普疑心也很重，把他踢出非常重要的國安會已算仁慈。

取而代之的是頗能幹但年輕缺乏經驗的女婿。特朗普的白宮有如古代宮廷，依賴外戚，駙馬爺權傾朝野，這次倉卒籌備的中美峰會就是他的傑作。他亦負責以巴和平談判，經濟政策也有他的份，簡直化身超人。尚好的是他可算是對中國友善的鴿派，太太伊萬卡（Ivanka Trump）的最要好閨蜜更是國際社交女神鄧文迪。

減中美貿盈 利華經濟轉型

庫什納家族企業本計劃跟中國安邦合作發展他們的紐約旗艦物業，穩賺最少4億美元，但遭太多人攻擊，指交易有利益衝突，安邦已打了退堂鼓。庫什納的爸爸見財化水，非常不憤，仍在四處撲水；該物業空置率高達三成，每月都在流血。庫什納表面是一個高富帥，但家家有本難念的經。他爸爸曾因賄選而坐牢，所以找信貸有困難，很多時都需由兒子出面。現在庫什納進了白宮，需要退出家族生意，但據公布仍有高達9000萬美元的個人信貸額度，亦遭抨擊。

雖然庫什納和伊萬卡對緩和中美關係有幫助，但並不等於特朗普就會放棄要求中國減少對美國的貿易順差。這亦未必是壞事，可能反助中國經濟轉型，由出口變為內需主導。

其實，今年中國的勢頭不錯。首先全球經濟罕有地同步復甦，連歐洲的數據都優於預期。今年已有不少資金流入新興市場，只因法國大選即至而暫時放緩。無論是溫和派馬克龍或極右派馬琳勒龐坐上法國總統寶座，長遠資金都必繼續流進較高增長的新興市場。

另一重頭戲是一年一度的A股闖MSCI遊戲。屢敗屢戰，今年成功的概率頗高，標的股票收窄為「滬深股通」名單上的百多隻，迴避了資本管制的問題。如成功，除A股受惠外，更得益的應是港交所（00388），亦利好較便宜的港股。中國資金外流亦在減慢，外滙儲備已連續兩個月不跌反升。從去年人民幣加入SDR後，全球央行已開始購入中國國債，已近萬億元人民幣。國債也可能在短期內被納入花旗和摩根大通的債券指數（我稱為金融WTO三部曲）。

勢頭那麼好，外資流入港股，再加上北水，那麼會否「炒爆」恒指呢？我認為仍然不會。原因是隨着人行貨幣政策逐漸收緊，即見企業財困個案增加。只輝山（06863）一案已欠債400億元（人民幣．下同），更牽連到一些理財產品，更或只是東北問題的冰山一角。影子銀行規模非常龐大，估計超過65萬億元，包括理財產品、信託，以至萬能險等產品。總理在兩會期間都曾說理財產品有點亂，需要改善監管。日前保監會原主席項俊波突然下馬，雖早有傳聞，但亦意味着過去數年增長過快的一些保險公司和產品將受到較嚴謹監控。

最近西方傳媒再度關注中國金融系統。他們認定這些影子銀行產品很像金融海嘯前的CDO，但道德風險更高。所有投資者都相信有「剛兌」，即是經銷商包底，縱使法律上沒有此責任。

依賴家居消費 稅制必須改革

影子銀行已成為一個不容忽視的系統性風險，遲早必須面對，但要非常小心處理。既要淘汰一些殭屍企業，亦必須打破「剛兌」，但又要避免恐慌性拋售太大量理財產品。最理想是從投資者教育入手，灌輸正確承擔投資風險責任的概念（caveat emptor），然後分好幾年去逐步縮小影子銀行的規模。

2008年美國避不了金融海嘯一劫，需要雷曼事件做一個轉捩點。中國金融系統為內向型，較易掌控，應能避免爆破；未必需要雷曼級的嚴重事故為轉捩點，但既已建立了銀行存款保險機制，那麼必要時放棄一兩間小型城商銀行，以此殺雞儆猴也不足為奇。

除改善監管外，更需要解決影子銀行急速增長的背後原因──過度投資，投資佔GDP的43%，比10年前的38%還要高，並不合理；現在的GDP增速已比從前低很多。現在每1元的GDP是靠5元借貸來推動的，效率非常低。近年增長最快的已由基建轉為房產投資，已佔GDP的15%；按揭借貸增長率高達35%，另佔GDP的25%，但仍算安全。較危險的是撐着中小型發展商，以同樣高速增長的理財產品。解決方法只有一個，除繼續供給側改革外，亦須同時採取新的需求側改革：減慢投資，改由家居消費拉動經濟。最需要的是稅改，尤其設立子女免稅額和其他養孩補貼，從而改善長遠人口結構，亦須利用大幅減低增值稅來刺激消費。

拆彈成功 銀行勝保險

全球宏觀形勢良好，中國PPI反彈至7.8%，對紓緩企業實際債務負擔有很大幫助，所以今年是拆解影子銀行此計時炸彈的最好時機。事情仍在發酵，高潮未到，正等待此拐點的催化劑，不知誰將變成犧牲品。

如成功拆局，最受惠仍將是金融板塊，但銀行優於保險。在未來一段日子，保險業監管將收緊，業務發展和投資都必大為收斂。投資方面，債券風險隨着貨幣收緊而上升，A股表現亦料難有驚喜；港股表現較佳，但比重低，幫助有限。幸運的是，最危險的幾家如安邦、前海、泰康等都未有上市；但較好的如國壽（02628）、平安（02318）亦難免受到一點牽連。

對比下銀行股的表現應較佳，增長較慢代表集中精力在防範風險，更受投資者歡迎。NPL已有見頂跡象，只要下季NIM亦穩定下來，那麼，最好的銀行如建行（00939）將或被重估，市賬率有望回升至1倍左右。長遠很有信心市場仍能續攀此憂慮之牆，保持健康慢牛狀態。

註：中環資產持有建行、國壽的財務權益

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