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執法也可以用暖心的方式進行～

#欠稅 #買水果 #執行署 #YVD

《第129商舖知識: 果欄有無舖賣或租？》

油麻地果欄有沒有舖買賣或租呢? 歷史是什麼及租金是幾錢呢? 答案在video內!

https://youtu.be/QobvdwNCoXQ

內容全文:

現在星期三早上八時正，喺我身後面既油麻地果菜市場(俗稱「油麻地果欄」或「果欄」)，究竟呢Ｄ「舖」或者D「欄」，可唔可以買賣或者租來做生意嘅呢？答案就係唔可以，同埋 maybe.

睇番依家既規劃大綱圖，呢躂地係規劃為政府、機構或社區用途，即係政府用地，但點解又唔見政府有為果欄好似其他副食品批發市場招標或招租呢？ 簡單嚟講就因為世襲制度，一代一代傳到而家。 因次買買果欄入面嘅「舖」或者個「欄」就係唔可以嘅， 因為塊地唔係私人物業。
詳情即係點呢，咁要從果欄既歷史講起。

果欄建於1913年，初期經營的商鋪只以草棚搭成。早年果欄除批發水果外，還經營蔬菜、雞鴨、魚等鮮貨，部份果菜欄兼賣米糧和副食品。果欄的範圍內有果菜欄、雞鴨欄、魚欄、木器廠及機械廠。直到1920年代至1930年代，香港政府才開始批地讓欄商興建固定樓房，多幢一、二層高的磚石建築逐漸組成今貌，較著名的是秀和欄。

每間欄舖建築風格不同，部份兼有地舖和天台，部份沒有天台，只有金字屋頂。1952年政府考慮到水果批發量增加，水果欄營運地方不足，將石龍街的菜檔地段改建成16間水果欄，由於當時檔主共同聘用同一間建築公司，所以於1952年建成的16個果欄外觀十分相似。新欄高兩層，連天台計三層，採用上海式批盪，各間格局相同。

1960年代初魚欄及菜欄搬往長沙灣，水果欄佔用部份地段，興建停車場起卸貨物，其餘地段改建咗做三間小學 (油麻地天主教小學、灣仔堂基道小學、東莞同鄉會方樹泉小學)。1970年代初雞鴨欄遷出，對面嘅華德大廈的水果欄遷入原址。果欄從而慢慢演變成今日既面貌。

果欄由政府批地興建，政府是果欄地的業主，欄商需要向政府繳納差餉、地租。 但現實地，我聽九龍果菜同業商會副理事張志祥嘅訪問講過，好多欄商都係霸咗塊地用，無交地租嘅。 同埋部分舊式啲嘢，都要俾額外嘅牌照費。Food Market License 費咁啦。

正統嘅話，地就係政府嘅，欄商就自己興建舖位作批發之用。昔日果欄曾多達200至300名欄商，但舖位只有幾十間。欄舖面積大，舖主可向多人分租。近年不少外人到油麻地開欄，部份向舖主租舖，部份從其他欄商頂入舖位做，因此舖主唔等如欄商。所以只可以向舖主或欄商租舖或頂讓使用權， 唔可以好似外面正常物業交易咁， 經過田土廳買賣舖位或欄位。

1970年代前果欄一般早上10點開工，至下午5點下班。直至1970年代後貨櫃普及，水果的包裝及運輸方法改變，果欄營業時間一直推早，直至現時凌晨12時開工，翌日早上9點收工。 橫掂朝頭早九點都已經收工喇，無理由嘥咗日頭嘅時間喇。因此近年越嚟越多人日間向欄商租舖做生意，開店零售水果， 好似我後面呢條石龍街咁， 聽講好多外來商戶進駐，每間舖租金每月大約三至七萬啦， 我強調我只係聽呢道嘅人吹水嘅時候講，我無證據呀。多咗零售店就自然吸引人流，令到日頭既果欄都熱鬧起來。 歷史遺留落嚟，正式地，每間舖只係需要向政府交地租，聽講每月每檔幾百至幾千蚊啦。

我喺果欄附近嘅地產舖走嚟走去問過下， 果欄鋪內嘅轉讓全部都係熟人介紹， 藤㨢瓜、瓜㨢藤，極少經過，外面中介人或地產代理做， 所以如果你想喺度租番間舖做生意？ 就睇你識唔識人，自己搵下啦。

1990年，果欄被古物諮詢委員會列為香港三級歷史建築，於2009年改列為香港二級歷史建築。 香港依家總共有332棟二級歷史建築物，即係具特別價值而須有選擇性地給予保存嘅建築物， 換句話講，我估果欄都有排係道唔使搬、唔使拆㗎啦。 政府收租又唔多，梗係繼續有得做啦。
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[#沈旭暉國際關係會客室：生活篇] 會計師轉行烘焙師 追逐法式甜夢

香港有美食天堂美譽，根據旅發局統計，本港有超過1.2萬家餐廳，美食種類逾100種，由中式茶樓、燒味店，到西餐館和異國料理，以至香港地道的茶餐廳和大牌檔，單從飲食方面就可以感受到香港的多元文化，各國美食共冶一爐。其中甜點更是香港美食文化的縮影，滙聚了世界各地的甜品，也令不少港人着迷，嘗試創業實現夢想。阿慧就是其中一位，6年前，因熱愛法式甜品而辭掉會計師厚職到倫敦藍帶廚藝學校（Le Cordon Bleu）進修一年。由開設網上店到與城中頂尖精品咖啡店Knockbox合作，到現在開設自家甜品小店J'aime bien Patisserie （法文：我非常愛糕餅），她都秉承法式甜品精神，講究層次、賣相、材料，以至手工。她打破了一般人對事業路徑的想像，把興趣變為事業，找出屬於自己的甜品路、知音人。

受訪者：阿慧（Wai, W）
訪問者：沈旭暉（Simon, S）
整理：李志鵬

S： 糕餅烘焙有何吸引力，令你毅然轉行？
W： 我大學時主修會計學，畢業後成為會計師，工餘時，喜歡了解一些與工作無關的興趣，對甜品製作特別着迷。我從小喜歡吃甜品，也試過自己製作，但沒有渠道去了解這行業的運作。其後，修讀一個關於營養學的課程，同學中有曾在倫敦藍帶廚藝學校學習，令我開始考慮如何將興趣變成事業。於是，就到藍帶廚藝學校修讀甜品課程一年，及到當地酒店實習。

S： 放棄近10年的會計事業，你有為這決定而掙扎過嗎？
W： 沒有太多掙扎，我認為人不一定要終身埋首一份工作，不少人認為「No Pain No Gain」，我則認為「No Change No Gain」。我能承受轉型中衍生的風險，另一個更重要原因是，我從小喜歡吃甜品，幾乎光顧過香港所有甜品店，在接觸專業訓練和相關工作後，對這個範疇的涉獵更多，有信心做出優質及更具個性的甜品。

S： 在香港經營麵包蛋糕，面對什麼困難？
W： 最初，與Knockbox合作概念是麵包咖啡館（Bakery Café），他們的咖啡造詣相信不會受到質疑，而我負責製作麵包和蛋糕。在香港，發展糕餅烘焙工作最困難的是尋找一個長期舖位，舖租佔營運成本很大部分。現時幾乎所有舖位都是1+1合約，即一年生約一年死約，因為店舖需要裝修、添置製作食物器具，以至飲食牌照，都需要很多時間去張羅，因此，短短兩年租約是難以經營的，進入這個行業須更有遠見去規劃。

S： 香港糕餅烘焙文化有何特色？
W： 早期的舊式餅店，主要售賣麵包、蛋撻、卷蛋和忌廉蛋糕，以前舖後工場式經營，其後，有些連鎖餅店出現，連鎖店由中央工場製作蛋糕，再把製成品送到各分店，運作模式趨麥當勞化，重視統一品質，因而產品欠缺獨特性，最高級的就是酒店內餅店，水準很高，文華東方酒店的餅房幾乎是40至60歲這幾代人最鍾情的餅店之一，香港較出色的酒店餅房主廚都是外國人，屬下則大多是香港人，從前甚少有女性踏足這行，當時沒有職業訓練學校，大多數都是「紅褲仔」出身，以師徒制去學習相關的技巧。
近十年，有一個浪潮出現，一批外行人學習製作甜品，他們從廚藝學院接觸糕餅烘焙，有些人學成後創業開店，隨着酒店蓬勃發展，有不少餅房餅師二廚也離開酒店，自己創業，近兩三年，不少法國及日本知名糕餅店也來香港分一杯羹。

S： 香港的餅店和舊冰室的麵包蛋糕有何特色？
W： 這類店舖多位於屋邨等住宅區，目標顧客是街坊，產品平實不花巧、不追求層次，價錢亦相對便宜，這類店舖蛋糕大多只製作牛油和朱古力兩款蛋糕底，且多用罐頭水果的糖水來塗在蛋糕餅底，最後抹入忌廉及加入罐頭水果或車厘子，造成雜果忌廉蛋糕及黑森林蛋糕。

S： 香港製造的糕餅具有國際水平嗎？
W： 香港酒店的糕餅烘焙水平相當高，受惠互聯網發展，很多創新的糕餅製作技術很快便傳到香港，但參與國際性糕餅烘焙比賽的香港隊伍向來不多，原因有三，首先是香港餅房一般都非常忙碌，餅師每天工作15小時等閒事，要組合多人參賽不容易，其次是參加比賽前須花時間練習；最後，團隊飛往外國比賽需要機票及住宿等開支，粗略計算便要10多萬元，甜品只是酒店餐飲的一部分，並非主角，而餅房的資源也有限，不容易騰出資源參加國際賽事。過去十多年間在國際比賽中有超卓表現的就要數到Thomas（呂德輝）。

S： 香港糕餅烘焙文化主要受哪些地方影響？
W： 過去10多年，主要受日本甜品文化影響，近5年韓式甜品店也迅速冒起。曾經有一段時間，芝士蛋糕非常受歡迎，不少外國的日式和美式芝士蛋糕店到港開店，繼而不少本土芝士蛋糕店亦應運而生，形成潮流。日本東京是個潮流創新的地方，當地餅店製作很多創新的甜品。口味方面，日本抹茶是繼朱古力外，深受港人歡迎的口味。韓式甜品特色是份量大，當中有窩夫、多士、刨冰等配上雪糕、大量水果及多款醬料組合，做出顏色鮮艷豐富、款式多樣的效果，大多需要在舖內進食，與傳統主要以外賣經營的方式不同，韓式甜品顏色鮮艷，可滿足一班「相機食先」的朋友，這類甜品所需的製作知識及技術比較低，所以在味道及口感層次配搭上也難突破。
現時，某種甜品在日本和韓國興起，不久便會迅速傳入香港開店。香港絕對是美食大都會，在「食得多」情況下，大部分香港人都能分辨食物質素，但香港始終缺乏烹飪教育，因此港人對食物，尤其甜品認識不深，着實影響對食物的鑑賞能力。

小小糕餅學問大

S： 就這方面的文化發展，你希望推廣哪些理念？
W： 食是每個人生活最重要的部分，但我們卻對這範疇缺乏了解，部分人更認為廚房工作並非專業，對此，我並不苟同。以甜品為例，正宗法式甜品十分講究，有不同的餅底，除了最常見的牛油及朱古力餅底，還有開心果、杏仁、榛子、咖啡等，多不勝數，再以梅乾、開心果和杏仁等配搭，餅師更會自製塗餅底的糖水，加入不同味的酒以提升整件甜品的味道，黑加侖子、冧酒和杏仁酒等，這不單是為了蛋糕的保存，也令味道更佳。
蛋糕主體除了忌廉，還有慕絲、法式朱古力漿（Ganache）、牛油忌廉、燉蛋、啫喱等，數之不盡，表面更會配上不同的鮮水果、忌廉和慕絲等，再配上朱古力片或脆餅等連同果蓉作裝飾，就連這一裝飾朱古力片和各種花紋也是廚師親手製作的。我倒想說：「冇番咁上下專業，就真係做唔到。」

S： 香港糕餅烘焙業應加強哪方面的工作？
W： 香港人大多在生日、喜慶或有同事離職時才會吃糕餅，但鄰近的日本，或是遠至法國和英國等地都有着濃厚的糕餅烘焙文化和氣氛。當地人享受吃蛋糕，閒時會小嚼一件，我們要培養這方面的文化，讓香港人知道蛋糕蘊含着的故事、歷史、背景以及理解當中的製作結構及意念，了解多了，繼而戀上了，便會更懂珍惜及享受。因此，我籌劃蛋糕分享會，當中共20課，每次按不同主題以不同材料及技巧製作一款甜品，讓參加者親嘗及了解不同食材的效果和分別，藉此令他們更「懂」糕餅。

信報財經新聞 hkej.com 2016年10月29日

#法式甜夢 #美食天堂 #轉行

延伸閱讀：在日本品嚐法式料理
https://goo.gl/w1tUCH

《第129商舖知識: 果欄有無舖賣或租？》喺我身後面既油麻地果菜市場(俗稱「油麻地果欄」或「果欄」)，究竟呢Ｄ「舖」或者D「欄」，可唔可以買賣或者租來做生意嘅呢？答案就係唔可以，同埋 maybe. 

睇番依家既規劃大綱圖，呢躂地係規劃為政府、機構或社區用途，即係政府用地，但點解又唔見政府有為果欄好似其他副食品批發市場招標或招租呢？ 簡單嚟講就因為世襲制度，一代一代傳到而家。 因次買買果欄入面嘅「舖」或者個「欄」就係唔可以嘅， 因為塊地唔係私人物業。

詳情即係點呢，咁要從果欄既歷史講起。

果欄建於1913年，初期經營的商鋪只以草棚搭成。早年果欄除批發水果外，還經營蔬菜、雞鴨、魚等鮮貨，部份果菜欄兼賣米糧和副食品。果欄的範圍內有果菜欄、雞鴨欄、魚欄、木器廠及機械廠。直到1920年代至1930年代，香港政府才開始批地讓欄商興建固定樓房，多幢一、二層高的磚石建築逐漸組成今貌，較著名的是秀和欄。

每間欄舖建築風格不同，部份兼有地舖和天台，部份沒有天台，只有金字屋頂。1952年政府考慮到水果批發量增加，水果欄營運地方不足，將石龍街的菜檔地段改建成16間水果欄，由於當時檔主共同聘用同一間建築公司，所以於1952年建成的16個果欄外觀十分相似。新欄高兩層，連天台計三層，採用上海式批盪，各間格局相同。

1960年代初魚欄及菜欄搬往長沙灣，水果欄佔用部份地段，興建停車場起卸貨物，其餘地段改建咗做三間小學 (油麻地天主教小學、灣仔堂基道小學、東莞同鄉會方樹泉小學)。1970年代初雞鴨欄遷出，對面嘅華德大廈的水果欄遷入原址。果欄從而慢慢演變成今日既面貌。

果欄由政府批地興建，政府是果欄地的業主，欄商需要向政府繳納差餉、地租。 但現實地，我聽九龍果菜同業商會副理事張志祥嘅訪問講過，好多欄商都係霸咗塊地用，無交地租嘅。 同埋部分舊式啲嘢，都要俾額外嘅牌照費。Food Market License 費咁啦。

正統嘅話，地就係政府嘅，欄商就自己興建舖位作批發之用。昔日果欄曾多達200至300名欄商，但舖位只有幾十間。欄舖面積大，舖主可向多人分租。近年不少外人到油麻地開欄，部份向舖主租舖，部份從其他欄商頂入舖位做，因此舖主唔等如欄商。所以只可以向舖主或欄商租舖或頂讓使用權， 唔可以好似外面正常物業交易咁， 經過田土廳買賣舖位或欄位。

1970年代前果欄一般早上10點開工，至下午5點下班。直至1970年代後貨櫃普及，水果的包裝及運輸方法改變，果欄營業時間一直推早，直至現時凌晨12時開工，翌日早上9點收工。 橫掂朝頭早九點都已經收工喇，無理由嘥咗日頭嘅時間喇。因此近年越嚟越多人日間向欄商租舖做生意，開店零售水果， 好似我後面呢條石龍街咁， 聽講好多外來商戶進駐，每間舖租金每月大約三至七萬啦， 我強調我只係聽呢道嘅人吹水嘅時候講，我無證據呀。多咗零售店就自然吸引人流，令到日頭既果欄都熱鬧起來。 歷史遺留落嚟，正式地，每間舖只係需要向政府交地租，聽講每月每檔幾百至幾千蚊啦。

我喺果欄附近嘅地產舖走嚟走去問過下， 果欄鋪內嘅轉讓全部都係熟人介紹， 藤㨢瓜、瓜㨢藤，極少經過，外面中介人或地產代理做， 所以如果你想喺度租番間舖做生意？ 就睇你識唔識人，自己搵下啦。

1990年，果欄被古物諮詢委員會列為香港三級歷史建築，於2009年改列為香港二級歷史建築。 香港依家總共有332棟二級歷史建築物，即係具特別價值而須有選擇性地給予保存嘅建築物， 換句話講，我估果欄都有排係道唔使搬、唔使拆㗎啦。 政府收租又唔多，梗係繼續有得做啦。

買舖 要買得PRO, 投資商舖的確要唔少知識。想問舖，記得搵我哋盛滙啦。