JOYCE.
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🎉 #最潮黑糖磚【金滿堂 feat. JC胎胎獨家首團】
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✦ #每塊黑糖磚都給你滿滿紮實的14克老薑
✦ 年年SGS食品檢驗,三無保證:無添加防腐劑、無添加人工色素、無添加人工甜味劑
✦ 通過英國Intertek認證,通過ISO22000認證,通過SGS認證農藥殘留未檢出
✦ 喝過保證愛上,不怕你比較,只怕你一喝金滿堂就回不去惹~
✦ 完全不愛甜的我娘喝到超喜歡,#全素食可食用,胎胎真心超狂推!
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🔥 #胎胎專屬優惠方案(滿千免運)
・cute.cube 黑糖磚 任選2入 $500 (原價 560)
・cute.cube 黑糖磚 任選4入 $1,000 (原價 1,120)
・mini.cube 粒黑糖 任選3入 $1,000 (原價 1,140)
・mini.cube 時尚鐵盒組 任一口味+一鐵盒 $419(原價619)
・cute.cube 任一+mini.cube 任一 = 599 (原價 660 )
・手工古早味黑糖罐 3 入 $1,000 (原價 1,050)
・加碼送:輸入 JOYCECUBE 送 JC限定禮包(綜合口味糖磚組+品牌收納袋)
・胎胎加碼:我會訂中,抽出一位朋友寄出一個「金滿堂超有質感雙層玻璃隨身瓶 >>> https://bit.ly/3m4LqqX 」,這個玻璃瓶真的質感真的hen好!
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▌#胎胎一定要開團的理由
要先謝謝長久的IG老友&金滿堂老闆的推薦,會開這團我個人非常意外,因為去年闆娘其實給過我他牌黑糖磚(超多包),當時在考慮要不要開團,最後沒開團的理由是:「第一是他牌開團的人實在多到爆炸,第二是價格各種混亂,第三是最重要的就是 >> #他牌太甜我跟我娘完全沒辦法喝,也不想煮成甜湯等等,就是無法,最後剩很多都沒喝....」
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所以我對黑糖磚的想法跟咖啡一樣,就是一切隨緣,有好的才開,不夠好我就不要,因為寫心得真的很費心力,不夠好的產品真的太浪費生命惹啊~
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▌金滿堂的黑糖磚為古法製作,紮實地緩慢溶解,#絕不會如添加糖粉的黑糖磚那樣ㄙㄨㄚˋ的整個粉感融化
我也用同樣的方式測試這次開團的黑糖磚,一天一塊剛剛好,也不要多喔,一天攝取太多糖分還是不好,我通常會在嘴饞時喝一小杯,生理期就是固定一天一杯,因為喝完當下立刻身體暖到不行,才想趕緊推薦給所有想要暖宮、暖身子的廣大女性朋友們。喝或吃到好東西,身體體內乾淨的話就會有馬上感知,大家看我IG每天記錄的身體飲食和運動變化就會知道惹!
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✅ #不怕你比較只怕你喝了就回不去の胎胎熱愛心得
本來排定的團在11/1,因此之前喝或做的料理,因為太臨時想開團,本週會再陸續上傳其他照片給大家,因為很喜歡&都喝到愛爆,所以心得非常多,也謝謝廠商這兩天趕工幫我趕出開團頁面給大家,因為廠商也沒有開團過,首團就在胎胎這!請務必要買來喝,因為不夠喜歡、沒有特愛的產品,我也都會直說,大家都很清楚啦~
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▌cute.cube #黑糖薑系列
黑糖桂圓紅棗薑母茶、黑糖紅棗桂圓、黑糖老薑薑母茶
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這三款真的是我的愛,因為我就是很愛喝薑茶的人,我爹也都會買 #薑黃粉 讓我早上吃(因為我從小體質就比較寒),所以這三款真的是我的愛,而且是很愛~ 因為我本身很怕甜的飲品,所以當時IG老友寄給我時我真的也是抱著膽戰心驚,因為市面上有名沒名的我都喝過,就是甜,怎樣知道很甜?就是糖粉很多的,不夠結實的,就會融化很快,就會很甜,相信我,你們買回家自己比較融化速度就知道差多少....
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五款口味我最鍾愛這三款的原因是,因為我不愛甜,#小小一塊我都會兌水約400cc,廠商是覺得有點多,問我不會不甜嗎?NO!超剛好,400cc熱水下午茶或傍晚的時候喝最好,KINTO外帶350ml保溫瓶一杯也很剛好,冬天我一定會很常泡一杯帶出門,也可以讓我比較不會想去買我的鍋燒奶茶XDDD
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▌cute.cube #冰糖蜂蜜菊花茶
#這個是我最意外沒想到很清爽好喝的口味。
因為IG老友說她最愛這口味,當時我只覺得:「蜂蜜菊花茶裡有14克老薑阿涅咁賀拎?」誒,好不是這樣,請注意:「#這款裡面沒有老薑噢!」這款加上老友推薦的中華愛玉,啊~~~~ 夏天喝竟然真的很好喝,但就是要用熱水泡開後加冰塊降溫,加入愛玉或切碎的白木耳一起煮成熱的都很好喝!如果是熱的,也很推薦多加紅棗、枸杞,對女生和顧眼睛很棒~
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▌cute.cube #黑糖冬瓜茶(冬瓜茶裡也沒有薑)
這款應該是我自己唯一不會再回購的,不是不好喝,因為我就沒有對冬瓜有興趣,但巨嬰很喜歡誒XDDD 他覺得泡開以後冰在冰箱,他自己會叫我兌水600cc,他覺得清爽好喝,因為他喜歡有點味道的飲料,所以我會下午泡好晚上冰冰箱,他回家就可以喝阿涅~ 這款一樣沒有任何添加物,但帶有滿滿冬瓜絲XD
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▌mini.cube #粒黑糖
#01經典原味/#02薑薑薑薑/#03黑糖紅棗桂圓/#04薑美人4寶
這基本上就是可愛放便好攜帶,外出旅行、露營、放辦公室、低血糖隨身攜帶(例如我爹)、加在一般熱水奶茶紅茶咖啡都行,煮甜湯、當醃料等等,這款都無敵適合。因為條狀包裝,一次一小條,不用擔心開封後沒吃完容易潮濕,味道就看大家自己,你想喝小小一杯,或是加在奶茶裡,就不用像上面的黑糖磚一樣這麼大一顆,要當甜點在嘴裡吃通通都行。 #這四款我個人偏愛02和04
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▌#手工古法黑糖(這可怕細膩的小東西)
因為這款客人回購率超高,所以這次訂單裡有同時購買古法黑糖的朋友,我們一律10/4(下週二)一起出貨~
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我只能說,如果這沒有讓你第一次打開就一口接一口至少吃兩到三顆,我真的隨便你XDDD 這款古法手工黑糖超級細緻,#幾乎是入口即化,剛出我也不覺得他有什麼特別,但一打開,我就把它放在我會遺忘的地方,因為一次三到五顆真的太esay,根本就是邪惡細膩的小東西XD
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目前廠商也是賣到大缺貨,我只能說,買三罐分兩罐送給喜歡的女性好友,包準你會被額樂到不行!因為金滿堂這款真的就是古法黑糖,純正香且細膩,我自己都覺得能成為廠商第一個合作的對象真的太有面子惹啊(撥劉海)
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#金滿堂所有產品一打開就是滿滿純正黑糖香
#跟市售其他品牌的黑糖直接粉末溶化在水裡完全是兩樣情
#胎胎拍胸脯再說一次不怕你比較就怕你喝了愛到不會再買其他品牌!
#對喔我就是這麼有信心不怕你買了來跟我說浮誇!
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✅ 建議食用方式
▌#黑糖薑系列
・熱飲喝:直接沖泡熱水即可
・冰飲喝:有人是添加氣泡水,認為很像薑汁汽水
・加牛奶、燕麥奶:一種薑汁撞奶的概念,而且冷熱都可以喝,非常推!
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▌#菊花飲品
・熱飲喝:直接沖泡熱水即可,胎胎個人強烈建議可以多加枸杞,顧眼睛補氣血,對女生很好
・冷飲喝(可加氣泡水、可直接冷飲+冰塊)這兩種喝法都非常爽口
・加料喝:涼飲吃法可泡開菊花磚後加中華愛玉,熱則可以直接2~3塊加水煮,加入白木耳、紅棗、枸杞一起煮一小鍋,我個人超喜歡!
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▌#冬瓜飲品喝法
・冷熱飲都可直接沖來喝,冰起來就是冰涼冬瓜茶,巨嬰喜歡,所以這款我都給他喝XDDD
・加牛奶喝:冬瓜牛奶,這款是廠商推薦,我個人還沒試過XD
・加檸檬喝:手搖飲品冬瓜檸檬在家立刻端上,而且非常清爽好喝不甜膩
・直接做成冰棒,這個也是廠商推薦,我不吃冰棒所以不會特地做噢!)
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✅ #料理做法
(本週會陸續補上氣炸鮭魚、甜湯、黑糖鴛鴦和滷味)
1. #滷味:想滷一小鍋就簡單買板豆腐或豆乾、幾塊肉、蒟蒻等等,加入自己的滷味包,再丟1~2塊黑糖磚,醬油食材就依照自己喜歡的去調整就好,主要是冰糖部分可以直接改成黑糖,也可以自帶老薑,很爽XD
2. #鮭魚:直接將黑糖切碎,鋪在鮭魚上面後,直接氣炸鍋或放入烤箱,氣炸熟透後就OK惹!
3. #甜點:蜜地瓜、甜湯、蛋塔、肉桂捲、黑糖醬(薑黑糖薑塊直接融化,變成濃稠,可以直接淋中華豆花、或淋在鬆餅上)
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☻ 最潮黑糖磚【金滿堂 feat. JC胎胎獨家首團】:https://bit.ly/3kLyZRq (#1003收單)
★ 下單後3-5日內出貨,有購買超好吃手工古法黑糖的朋友,統一在下週二10/4出貨
★ 運費相關:超取 / 宅配
★ 客服資訊: 金滿堂官網
同時也有3部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,【足本PRO版】錄影日期2019年6月24日(星期一)下午1時 《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》- 收購計算基本知識。 個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,實用538呎,租$28000,61年樓齡,叫價3500萬 買舖 要買得 PRO,就...
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#深夜碎碎念 #姨婆人生觀 <3 或許很扭曲但我就想講
社會很M型.品質跟價格哪個重要?
「以合理的價格,找到品質完美的鑽石」
「還是以最低的價格,找到反光的玻璃?」
沒有對錯,因為都能活
但要記得,每個決定都會影響你後面的方向
#事實上兩個都很重要
幾年前開始,網購只有兩個東西夯
一個就是最低價.一個就是優品質
中間的很多都死光了
是的,我們要承認,拚多多那種極低價垃圾可以吃掉大多數下沉市場,最後變成龐然巨獸,現在台灣的飯店就是這樣,低價垃圾不只拉攏了客人,也拉攏了一些忘了自己身上背著品牌的垃圾方案。
國際品牌賣的比本土小破防疫旅館便宜,這真的是難得一見,希望不要再見。
但是你會在拚多多上,購買醫療器材嗎?
或會將你難得的美好假期,去參加0元旅行團嗎?
我不知道,但是或許這是負擔有限的小奢侈。或救命藥。
那你問我站在哪?
我哪都不站,因為人生要平衡
我會高品質的睡衣洗了在洗沒破繼續穿,航空公司飛不出去的時候,每個月一套一套的寄給我,我會收著,可能為了下葬?但是就沒破我為什麼要換?
而姨婆也會因為屈臣氏出現兩折的保養品,大肆掃貨,買來送人,或者就像我跟朋友一樣,買得開心,很油的潤的,便宜發現不好用的來拿擦膝蓋的大象皮。
但是我也學會,
不該用異樣眼光看,
摸著大象皮說很嫩的人,
到底多沒有見過世面。
過自己想過的生活
負擔自己可以的事情
有能力就不要挑最便宜的
要向著 Good-Better-Best 去
而不是 Lower-Worse-Free 看
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【斷捨離的東西到底要怎麼送?】
很多人斷捨離後,面對用不到的物品,
不知道該怎麼處理,一直堆在角落
最後又變成另類雜物。
先給大家幾個觀念,
【#你不要的東西都是你前男友】
請用最快速度清出你家,
既然你要跟他分手了,
就不要在乎他的下落。
他被誰帶走跟誰在一起都跟你無關了。
【#送掉的東西被人轉賣怎麼辦?】
我知道你是想做善事,
但如果很不幸被有心人拿去賣,
難免覺得不爽。
但換個角度想,
他有辦法把你的東西賣掉他也是很有本事,
重點是他貧窮到要賣你東西維生,
你也是救了一個人,你是他貴人。
【#請用福袋的概念】
不要花時間在你不想要的物品上,
這些不要的東西,千萬別一個個拍,
直接全部攤在地上拍一張團體照,
一起送出就好,
得到那個人有不需要的,
就把再轉送的工作交給他自己負責。
分享我個人最愛用的幾個社團
【#當地社團】
你們居住所在地的社團,
例如台中人社團、松山區社團等等。
這樣的社團送大東西很方便,
例如家電、家具、大型玩具等等
同一地區,請需要的人自己來搬,
自取速度超快。
貼文時最好註明
▪需用貨車載
▪需走樓梯自己搬
▪需要壯丁2位等等
符合條件的人能馬上媒合減少很多麻煩。
【#分享愛免費結緣社團】【#TAIWAN GIVE 】
很多物資我都會在上面送出,
送掉的速度非常快,
若是要寄送的,
我會限定對方要馬上轉帳運費60
然後我馬上用店到店寄給他。
他轉帳給我後,
我會打包好物品
在手機7-11 open point 上面,
直接輸入對方資料後,
拿到7-11掃描QR扣列印出寄件貼紙就可以了。
【#剩食終結者】
很多單位或劇組多訂的飲料和便當,
放著也是浪費
就會透過這個社團請需要的人來拿,
所有吃不完的,買錯的,都有人幫你吃,
不管是你家醃過多的醬菜,
拜拜買太多的食品,
婆婆給的蔬菜太多,
沖泡類泡不完吃不完等等,
任何你多餘的食物,這裡都能幫你送出。
不浪費食物的感覺真的很好。
【#GC贈物網】
贈物網真的很棒,
使用他們的APP, 直接把物品PO上去
很快就會有人索取
你可以用面交、便利商店、i郵箱、貨運
很多方式寄給對方。
#過期的化妝品也可以送唷。
重點是,上面有好多因為贈物而產生的故事,
看了好感動。
前幾天偶然看到贈物網說說的心情版上面,
有人提到我名字,
「遇見收納幸福(廖哥),把自己拉出來」
看了好開心啊。
很高興這些因為斷捨離得到力量,
透過把東西贈送出去,
幫助別人後得到支持,
進而讓自己擺脫負能量以外,
還成為能夠鼓舞對方的人,真的好感動。
總之 送東西一開始感覺很猶豫
但當你開始送,你真的會愛上這種暢快感。
比起捨不得而懊惱的情感,
因為送掉而清爽的成就感更讓我著迷。
賣貨便自己寄給自己 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的精選貼文
【足本PRO版】錄影日期2019年6月24日(星期一)下午1時
《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》- 收購計算基本知識。
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,實用538呎,租$28000,61年樓齡,叫價3500萬
買舖 要買得 PRO,就要自己識計數, 尤其是係博重建嘅舖或者樓。買舖博收購就好似去婚姻介所識女仔咁,個個女仔個agent 都話好生養,等收購,但係唔係真係個個都咁生得, 抑或好似舖咁, 等到幾十歲都冇人吼, 搞到日久失修, 一嚟就好似迫婚咁強拍收場呢?
香港超過50年樓齡嘅樓有超過6000幢,唔拆的話,平均每年再多600幢。我後面係其中一個。呢間土瓜灣馬頭圍道101號嘅海天堂大家姐涼茶舖, 樓齡61年,個個agent 都吹水話可以博收購。前排放盤3500萬,減下減下,依家話收實2650萬,連釐印及手續費,成本要2915萬。我都唸過去馬,博一博,出價到2400萬, 但最後我哋都懸崖勒馬,唔加多250萬,點解?
簡單答案就係 Senario 1 單一number 重建唔值錢、Senario 2 兩個number 都唔值錢、Senario 3 四個 number 重建博到都只係袋3230萬。
我都係個測量師,今次我就一連四集,同你解釋下 (1) 舖同樓收購基本知識,同第2、3、4收購個案 senario 1, 2, 3條數點計。
希望那明白,我無心得罪任何人,百貨百客, 但我真係好想攞個真實例子同大家講下點分析收購盤。
我哋嚟緊8月份會推出我哋籌備咗大半年嘅「旗艦」嘅《盛滙商舖增值基金》, 專買有潛質嘅街舖增值,包括埋我哋呢幾個月為呢個基金買入咗嘅7間街舖。This is it, 無其他基金啦。投資金額三百萬港幣起,投資800萬及2500萬以上有 discount, 第一輪集資8000萬港幣,額滿即止,先到先得,有興趣可以聯絡我或同事們。 當中四分一嘅資金,我哋會投資喺有重建潛力嘅舖,博收購。
我後呢間馬頭圍道101號大家姐嘅舖,舖內實用面積538呎,連入則天井151呎,租金28000。單一呢間舖,地盤面積為895呎,係一幢七層高的商住樓,1958年落成,間舖就佔不可分割業權份數嘅7分之1,地區就規劃為住宅(甲類)嘅地盤, 高度限制100米, 地積比率住宅為7.5倍, 加埋商業元素就最多可以起到9倍,記住同其他大部份樓一樣,只可以最底三層做商業用途。
呢個地盤, 單獨咁睇就係單面向街,即係 Class A Site。街(Street)嘅定義,就係起碼要有4.5米闊。 唔夠嘅話,就只係一條巷仔 (Service Lane),但都起碼要有三米闊。如果係Class A Site, 做住宅嘅覆蓋率(Site coverage ratio) 就多67%,越高,覆蓋率就慢慢減至33%。 地積比率 (Plot ratio) 就按建築物高度,由最低嘅3.3倍,起得越高,就升至最高嘅8倍。
如果係非住宅 (non domestic),覆蓋率(Site coverage ratio) 頭15米去到100%,越高,覆蓋率就慢慢減至60%。 地積比率 (Plot ratio) 就ABC site 都無分別,按建築物高度,由最低嘅5倍,起得越高,就升至最高嘅15倍。
一般嚟講,如果乜都得,就盡量起非住宅,即係 office/酒店咁,因為同一地盤,免補地價,樓面可以起多一半。但因為呢個 site 係規劃咗為 Residential A 住宅(甲類), 只可以頭三層係商業,其他都一般係住宅。
要同呢間舖從收購角度做估值,就先要明白收購都係三個原因。
市建局來收購, 佢就按間舖市值嘅110%(如果出租)或者135%(如果自用)來俾錢業主收購。 何是市值, 唔係睇同區七年樓齡喎, 因為樓越舊越唔值錢,但係舖越舊反而越值錢。 而佢係搵兩個測量師做估值,以價高者為準。 當然業主通常都會搵個「醒目」測量師,估值更加高,同佢拗啦。
好似我榮光街呢道,全部畀市建局收緊。(2) 第二個原因,就係私人發展商來收購。收幾錢? 真係唔識答你! 有時可以「市價」,有時可以「天價」,仲唔想賣? 分分鐘變成「賤價」,有時佢可以玩死你。 半夜打嚟唔出聲, 走廊電線被切斷, 樓梯通道被淋糞便,甚至發生小火災等。 呢啲我諗大家報紙都見過, 我唔知堅定流, 總之傳媒就見唔少啦。
(3) 最後一個原因,就係強拍。 買得舖博收購,硬係要作最壞打算。 萬一發展商收收收收曬上面啲樓, 收足八成,申請間舖去強拍,咁你可以袋到幾錢呢? 強拍條數又點計呢?
咁你就先要知道乜嘢叫做 EUV (Existing Use Value 現用價值) , GDV (Gross Development Value 總發展價值) 同埋 RDV (Redevelopment Value 重建價值) 。
以我後面呢個馬頭圍道101號舖為例 (1) Existing Use Value 現用價值就係按呢個建築物現有用途作估值,即係個地舖,連閣樓,加12345樓嘅大廈。以呢個物業在空置交吉的情況下作根據,同埋並無顧及呢道嘅重新發展潛力。 依家啲單位喺市場道成交緊幾錢,就係幾錢,用comparison method 市場比較法。 大廈有乜嘢重建潛力都唔關EUV事。
市場嘅話,地舖就賣緊每呎$45,000,即係值$24,840,000,樓上就賣緊每呎$10,000,6個單位加起來就值3650萬,全幢大廈就值$61,340,000 嘅 Existing Use Value.
(2) Gross Development Value 總發展價值 就係睇個物業重建後,總售價係幾多。 例如重建後係合共提供5000呎樓面,每呎賣$20,000,咁總發展價值就係1億元
(3) Redevelopment Value 重建價值就係以上嘅 Gross Development Value 減去拆樓,發展成本及發展商預期利潤(一般為樓價嘅15%), 剩餘嘅就係塊地值幾錢。 你要記住喎,發展商嚟收購你間舖,佢目的唔係要你間舖,係要塊地。 要先拆咗間舖,先有塊地。佢願意畀你嘅錢,就係塊地嘅錢。
要計RDV的話, 再睇睇後面呢間舖。有三種方法發展個地舖(Senario 1) 單一number 重建, (Senario 2) 連埋則邊相連舖重建,兩個 number, (Senario 3) 連埋再過的兩間舖,4個number一齊發展,但條數點計呢? 先去片:
租鋪睇今日,買鋪睇前景,重建就係前景之一。 般若波羅蜜都要知去邊道。咁Senario 1 單一number 重建地盤條數點計? 第二集同你講。
Summary:
《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》- 收購計算基本知識
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬
三大原因收購:
(1) 市區重建局
110%(出租)或135%(自用)
兩位測量師估值,以較高者為準
(2) 私人發展商
市價、天價、賤價
(3) 強制拍賣
EUV (Existing Use Value 現用價值)
GDV (Gross Development Value 總發展價值)
RDV (Redevelopment Value 重建價值)
盛滙投資商舖基金/買舖/租舖/放舖熱線: 2830 1111 或 whatsapp +852 90361143
盛滙商舖基金 Bridgeway 網頁 www.bwfund.com
李根興創業之友 https://www.facebook.com/EdwinNetwork/
李根興商舖之友 https://www.facebook.com/edwinprimeshop/
李根興 youtube 商舖創業及投資分享https://www.youtube.com/channel/UCEN66AnLghXESgCDIsz-3Nw
購買李根興的「買舖 要買得 PRO」書,請付款$198,透過以下渠道:
(1) PayMe at 9745 3555
或
(2) 永隆銀行戶口
020-644-0000-3123
(Bridgeway Development Company Limited)
付款後,請留你的地址給我們,我們會馬上郵寄給你。或你可到我們盛滙辦公室領取。 中環皇后大道中16-18號新世界大廈一期1502至3室。電話 2830 1111。我會親筆簽名給你。多謝!
#香港有史以來最詳盡的收購計算影片,#收購舖和樓如何計數,#舖樓收購基本知識
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/XpZWE0IwmS4/hqdefault.jpg)
賣貨便自己寄給自己 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的精選貼文
《十大政府200億買工商舖你要知!》
政府200億買工商舖,令我想起 ...... 從前有阿炳阿茂,投胎見閻羅王。 閻羅王問邊個想一世付出,邊個想一世索取。 阿茂就覺得梗係一世索取啦。 咁阿炳就唯有一世付出。大個咗, 阿炳付出咗好多努力, 血汗 ,金錢, 成為咗嘅大富翁, 周圍捐錢。 阿茂啦, 就繼續索取,一世都係乞兒。
如果你有睇我《十大創業忠告》, 我嘅第二忠告就係「你越要得到嗰樣嘢,你越先要付出。 最好的往往已經係身邊。」 香港係個福地, 你越想政府做好啲,你越先要支持佢,唔係反對佢。 佢依家攞二百億出嚟買社福物業,梗係話好啦。支持咗, 再仔細睇真啲條數 ,大家商量點樣優化佢。 唔好為反對而反對, 又話咩官商勾結,又話咩杯水車薪。講到呢度,我知好多人可能已經好憎我。Whatever ... 我而家就仔細從十點同你睇下佢條數:
第十: 政府話動用200億買入60項物業, 涉及61萬呎樓。即係平均呎價三萬三,係超級高! 已經足夠買中上環甲級寫字樓。 我後面信德中心高層向海單位都只係賣緊三萬三蚊一呎, 政府唔使買到咁靚呀!
第九: 今時今日,即使是100%地舖, 面積較大,位置較靜的民生位置,好多現在成交都不足兩萬蚊一呎。 睇下今日經濟日報呢個 table, 全地舖或者連一二三樓,呎價9000至到萬四元就有交易, 靚位嚟㗎。 我唔係好明政府條數點計囉。 可能今日講高啲,日後買平咗就唔使孭鑊啦。
第八: 對工商舖必定是好事,業主套現了200億,自然資金也會投回工商舖。 如果去買樓,肯定佢哋唔係首置,要交15%嘅從價印花稅。 好似我咁,用公司名買,30% 。 仲要再鎖多三年, 工商舖只係最多畀8.5%, 無任何轉售限制。
第七: 咁樣買商用物業做社區設施(包括長者鄰舍中心 及幼兒中心)一般都需要喺6樓或以下先至合到消防條例, 如果要做互助幼兒中心,更加要喺三樓或以下。 因此好大機會係地舖加一/二/三樓。 如果你查看社署現有設施的選址, 絕大部份都是相連地舖,方便出入。
第六: 雖然政府話只是佔香港整體非住宅總存量的0.14%,嗰個數字絕對是「作細」。因為絕大部分工商舖類型的物業政府是不會買的。 牽涉人命出入的地方,已經肯定不會是工廈或者中高層的商廈。 佢又講到明唔會考慮核心區嘅甲級商廈或者得嗰幾百呎嘅街舖仔,只剩下低層的已活化工廈或低層乙丙級商廈及較大間嘅商舖。
我計過, 總存量無佢所講嘅4.3億平方呎咁多, 七除八扣,應該只係得約8600萬平方尺。 大約係咁計啦。 所以要買61萬呎,應該佔整體可以考慮樓面嘅0.72%啦。比佢公布數字高五倍左右啦。
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香港差餉物業估價署(2018年香港物業報告)
全港寫字樓總面積 1,205萬 平方米
(當中只有35%是非甲級, 及粗略估計約只有約三分一是6樓或以下)
Net 1,513萬平方呎
+
全港工廈總面積 1,640萬 平方米
(當中只有210萬平方米已活化,及粗略估計約只有約三分一是6樓或以下)
Net 753萬平方呎
+
全港零售物業總面積 1,143萬 平方米
(當中應減去只得幾百呎的街舖。估計全港約有10萬間,每間平均約600平方呎,即應減去約6000萬呎樓面)
Net 6,302萬平方呎
= 淨額約8,568萬平方呎 (政府可以考慮買入的非住宅總存量)
(1平方米 = 10.76平方呎)
Note: 政府公佈非住宅總存量是4.31億平方呎,大約5倍
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第五,根據土地註冊處, 撇除領展同年賣咗120億商場,2018年成年商舖只是有約363億的成交, 二百億即使分三年買,都係大的數字,佔每年的18%。 即使包括埋商廈,加多374億成交, 再包括埋工廈,再加多440億,都佔近6%。但記住, 當中好多係甲級商廈(e.g. 中環中心/力寶中心/信德中心等), 同埋未活化嘅工廈,社署一定唔會買。 好似上面乘返大五倍的話, 即係佔可考慮購入工商舖市場的3成成交量。Yes, 3年 x 3成。
第四: 政府話200億買入60項物業作158項社福設施, 即每項物業約3.33億。 唔計領展,近年商舖過3億元成交每年約只得十幾單。 即是說即使政府全部掃貨買入,掃足三年,都未夠數。 掃埋商廈/及已活化工廈先得。 但係我估政府唔會買全幢太古城中心或者舊式工廈自己活化掛。因此對大面積及較靜的舖一定有正面影響。
第三: 我同全港經紀了解過,在市場較適合政府的商舖(數千呎以上的民生段)放盤約有100個,叫價合共約150億。 如果唔計現有老人院及幼稚園? 就再少多一半。 因為政府不會買入間老人院,又再趕走啲老人家, 唔 make sense. 要買足200億的非現有社區設施,唔容易。我估最大機會買入的物業會是現有吉舖/酒樓/桌球室/桑拿/商務中心/銀行等。
第二: 我相信政府難考慮買入近年剛剛被投資者買入的舖,例如上年9月黎永滔以2.75億買入的荃灣中心3.8萬呎樓面, 或者今年3月林子峰用1.15億買入嘅青山道 One New York 近萬呎樓面,don't take me wrong, 佢哋兩個都係我好朋友,好好人。但如果政府買嗰啲剛剛買入嘅物業, 買得平,佢哋唔會賣。 買得貴,會比人感覺有好大的官商勾結嘅嫌疑, 政府面對輿論嘅壓力會好大。 買入我李根興嘅貨,一定畀人鬧死。最大機會是買入持貨多年的發展商倉底貨或者個別業主嘅陳年舊貨, 即使個價貴啲,在市場上則難以比較,價錢較容易過到公眾或傳媒的監察關口。
第一: 最後,唔好忘記市區內有好多最靚嘅位有好多劏場,難聽啲,俾傳媒經常形容為死場。 近年劏出嚟嘅就已經牽涉近三千間舖。。佢哋依家嘅售價往往都只係當初劏出嚟價錢嘅三分之一/四分之一。 最核心嘅佐敦廣場, 高鐵旁邊咁旺嘅位,上年8月都只係成交咗每呎970。Yes, 你冇聽錯,每呎970, 係香港近年嘅新低。如果政府願意吹雞叫業主聯合放售, 全層或者部分商場樓面都好, 我相信好多業主都願意輸少當贏。 俾錢發展洗,不如幫幫啲小業主啦。 起碼畀人插少啲「官商勾結」, 贏返啲呢幾千個小業主個心,Really!
總結, 我支持政府呢個200億方案, 我只係覺得佢有啲數可以計得準啲姐。 但我做開舖,佢唔係呀媽。我相信舖價不會大升, 但肯定好多持啱貨的業主會價錢企更硬。 今時今日太政治化,希望這個方案能夠今年7月成功通過立法會, 對工商舖,對小業主,對我都將會是一支強心針。
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《十大政府200億買工商舖你要知!》
第十: 平均呎價三萬三,太貴!
第九: 全地舖或者連一二三樓,近期呎價9000至到萬四元就有交易。
第八: 業主套現了200億,會回流工商舖,是好事。
第七: 商用物業做社區設施一般都需要6樓/3樓或以下才符合消防條例。
第六: 不單止佔香港整體非住宅總存量的0.14%,應是佔整體可以考慮樓面嘅0.72%才對。高五倍!
第五: 佔可考慮購入工商舖市場的每年30%成交量。
第四: 每項物業約3.33億。 按近年商舖成交量,掃足三年,都未夠數。
第三: 市場較適合政府的商舖放盤約有100個,叫價合共約150億。
第二: 政府難考慮買入近年剛剛被投資者買入的舖。
第一: 政府可以考慮買入市區劏場舖。
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比方說我在台北店將東西寄出
然後寄到高雄的門市,收件人是我自己這樣
還是說收寄件兩者不能相同?
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