210622工商 如何讓銀行看得起你?買房新手必看6大重點
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買房除了自身的喜好及挑房哲學,買房之前如何培養財力證明以爭取優惠房貸更是重要!尤其我買的是限制更嚴格、權狀未達15坪的套房,讓我來分享與銀行交手的過程中,究竟有哪些眉角是要特別注意呢?
堅守預算上限
雖說買房是一個妥協的過程,但有些底線不能退讓。以條件設定來說,過去我(房仲)都以「符合客戶需求」找房,預算其次,畢竟出錢的不是我,何況買家通常對房仲也會有所保留,所以剛開始我總會介紹價格超出一點或接近上限的房子。
如今換成我是買家,反而以「預算」為最優先前提。一朝被蛇咬,十年怕草繩,投資是該有壓力,但不該壓得讓人喘不過氣,我曾經高估自己的賺錢能力,買了高額儲蓄險,帶來長達6年的自虐式生活,但我不願再為了置產而影響生活品質。因此我堅持預算不調升,改放寬其他條件後繼續找房,畢竟銀行最後給我「搞什麼花招」我不會預先知道,唯有保守評估才能守住安穩的心。
談到房貸,主要分4大項目:還款年限/年期、貸款成數、房貸利率、只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業10年的心得,影響這4個項目的因素,屋況其次,購買人本身才是重中之重!
如何讓銀行看得起你?
還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款99%」的新聞嗎?那時因為還沒有「豪宅限貸令」(台北市總價超過7000萬元以上房貸上限6成),所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣最高貸款至85成,而頂新魏家的財力已經大到銀行不怕它倒,又渴望賺取客戶的利息,兩情相悅最終取得超優惠貸款成數。
我想表達的是,房子條件再爛或是總價超高,導致銀行不願意放款太多時,如果購買人的財力證明夠雄厚,通常貸款仍不是問題。然而,每個人的工作性質不同,培養財力證明的方法自然也不一樣。
以我為例:我待的公司規模並不大,又是零底薪的業務型態,像我們這種人在買房時,銀行給的條件通常不太好,所以我努力在其他財力上培養證明。除了買房自備款的活存加定存共上百萬元,長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢;還有2張在2018年已繳清的6年期高額美元儲蓄險保單,且不解約亦不申請保單質借;以及每月的信用卡帳單都繳清不拖欠,也沒使用過最低應繳金額,維持零負債及良好的信用評比。
我發現,現代銀行普遍已與時俱進,知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」,所以在申請貸款時,有的專員甚至不要求看存摺,而是請我簽名授權,讓銀行直接向國稅局調閱我近2年的年度綜合所得稅申報紀錄。
像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講,縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明,他們也會因為我的職業是業務員而不採信。講更直白點,對於收入不穩定的職業,如果希望爭取好的貸款優惠,財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「2年前」就開始培養!
還款年限
目前市面上主要有20年期及30年期兩種,有的銀行為了搶客甚至推出40年期專案,而還款年期的長短,攸關屋齡與購買人的年紀。
以人來說(通則非一定):銀行會以法定退休年齡為依據(也就是65歲),假設購買人年紀低於25歲,那麼65−25=40,也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲,那麼買房還款年限最長就是20年了。
以房來說(通則非一定):銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據判斷房子的壽命。加強磚造為約35~40年,RC(鋼筋混凝土)、SRC(鋼骨鋼筋混凝土)、SC(鋼骨)的耐用年限為約50~65年。算法跟人的退休年齡一樣,簡言之,屋齡越新,貸款年限越長。
以我為例:我買的是SC結構,屋齡約10年的房子(代表建物壽命還有至少40年),雖然我已37歲(距離法定退休年紀尚餘28年),但由於我具備「首購」身分,所以銀行經綜合考量之下仍願意給我30年期。
要注意的是,雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕,但銀行賺的利息也就越多。所以我的策略是,30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力,但不代表真的要繳滿30年,只要有賺到較多的獎金或意外之財就早點繳清。因為時間可以換取金錢,但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。
貸款成數
一開始,我找的是中國信託,才知道原來它們不承作套房,縱然我是VIP客戶,最高也只能貸6成,後來換國泰世華,沒想到它們最高能貸85成,這樣一來一回就差了25%,也就是將近250萬元的自備款!
不過每家銀行的政策都不同,且每年都在變動,今年國泰世華銀行承辦小套房最優惠,並不代表明年也是喔!
房貸利率
每家銀行略不同,甚至同一家銀行會出現2種方案。像我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一,核貸下來後竟端出2種方案讓我選擇。
方案1:貸款7成,利率1.48%,無寬限期。
方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,但要加收1筆48600元的房貸型壽險。
起初,兆豐為了引誘我找它們申貸,只講方案2卻絕口不提「房貸型壽險」,直到核貸下來後才說因為我買的是套房,加上我本身是零底薪的業務等因素,因此必須加保才可以啟動方案2。原本我被唬住了,後來問朋友才知道,這筆費用其實在一開始申貸時就該讓客戶知道,當然也有可能是我誤會兆豐了,所以我要苦口婆心勸讀者,不管如何,買房一定至少要找2家銀行,貨比三家不吃虧。
寬限期
還沒有買房經驗的人,或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金,但這樣代表你並沒有完全搞懂。
以20年期搭配2年寬限期來說,我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息,等2年過後再啟動20年的本利攤還,也就是2+20=總共22年。正解是,頭2年只繳利息,剩餘的18年本利攤還;換句話說,原本可用20年攤還的本金,卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點錢,先樂後苦的概念。
我要強調,這並無所謂對或錯,只是偏好使用寬限期的人與我觀念不同罷了。以我朋友為例:他的房子價值1000萬元,月租金行情約2萬元,如果啟動寬限期,每月只需負擔約1萬元利息,只要寬限期一到,就轉貸(換銀行)並持續使用寬限期,就這樣無限循環,他可以永遠不繳本金,每月只付1萬元的利息,就能住在月租行情2萬元的房子裡,如果有閒錢,還可以去享樂或投資。從這個角度看,買房似乎比租房划算,差別只在能否湊出自備款而已。
最後我選哪種方案?
兆豐的方案2:貸款8成,利率1.31%,3年寬限期,房貸型壽險48600元。
國泰世華:貸款85成,利率1.31%,無寬限期。
以上是銀行核貸下來的2個方案,最後我選擇了國泰世華,而我的想法是這樣的。
如果選兆豐,代表未來3年期間我可以光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息,每月還有1萬元零用錢可花用,同事也附和說:「3年很長,3年內會發生什麼事不知道,只繳利息,及時享樂,等3年後說不定房價漲了,到時再賣掉,獲利了結,豈不爽快!」聽起來似乎很有道理。
只是,寬限期並不符合我的價值觀。一來我的個性偏好「先苦後樂」;二來這是我人生的第1間房子,算是「起家厝」,我本來就打算長期持有;三是我把買房當存錢,所以沒有不繳本金的打算;四是小套房可以貸款85成,且不需購買房貸型壽險,某個角度也算證明自己的財力被銀行認可的里程碑。
還有1個觀念也很重要:只做自己擅長的投資。我的強項就是不動產,如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或其他,反而可能虧錢。寬限期會讓人留下更多的現金在身上,而閒錢越多則越想作怪,這是人性。既然這樣,不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧!
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❗❗❗本款已於7/5截止加單,並關閉加購區+1功能😊謝謝東粉強~
👍👍👍【等了一年】真的值得等待的辦桌菜!昨晚直播已經爆單,不能再等人了,謝謝
三大天王辦桌菜缺一不可~~~
👍👍👍#滿漢全席富貴魚翅羹非買不可
👍👍👍#開運補財庫筍乾蹄磅非買不可
👍👍👍#天賜吉祥藥膳百菇雞非買不可
❤❤❤滿漢全席富貴魚翅羹:
❤❤❤致每一位親愛的東粉強的真情內心話:
【辦桌菜三大天王】
屬於東大門牌的純熟手路菜之古早祖傳辦桌菜,三大天王真的來了~等了一年耶!
真的很難排單製作!
此時心情就像談了一場轟轟烈烈的愛情轉為穩定踏實的心,那麼的華麗且樸實!
轟轟烈烈的感受,是第一次吃到富貴魚翅羹時~
心裡欣喜若狂的說這師傅怎麼那麼會煮……
這真的就是有錢難尋的古早味!
就這樣吃了好多年,富貴魚翅羹的味道始終恆久不變!
就這樣吃了忘記有幾年了,每一次吃那種的
驚喜欲狂的感覺依然存在!
既豐富又純厚的魚翅羹,滿滿的道出師傅純熟又堅持古早做法的手工菜工藝~
色、香、味、濃、厚,五魂合一是滿漢全席富貴魚翅羹的精髓!
【庒腳仔深刻回憶】
回想我當初毅然決然想做辦桌菜的想法~
就是為了“愛吃、吃好、好吃”
單純想讓所有東粉強們,能夠透過辦桌菜料理,用最愛最好吃的料理來跟大家交個朋友!
我這種鄉下長大庒腳仔~真的發自內心好東西要跟好朋友分享
記憶也瞬間拉回到我的吃貨童年~
妳們是否也跟我有著共同的一種回憶?
小時候總是愛跟前跟後的跟在爸媽身旁,就是跟屁蟲小跟班一個!
尤其到了有婚宴辦桌請客時,總會讓媽媽幫忙綁頭髮,噴著滿滿髮麗香還有灑上金粉造型,然後吵著說也要跟去吃……辦桌菜!
小時候的辦桌菜就是在社區或是門庭甚至路邊搭起棚子~
一桌桌喜氣洋洋紅色大圓桌的流水席盛宴~氣氛熱鬧滾滾!
看著師傅們鍋子、勺子、鏟子齊下,大展廚藝、身懷絕技~
蒸籠白煙繞繞、瓦斯爐轟轟聲,師傅們感覺身經百戰,各懷身手~
以前吃流水席都會有燈光閃閃,音響效果強的綜藝影音舞台秀,音樂聲揚起、主持人能說貫道、辣妹們十八般舞藝勁歌熱舞,邁力炒氣氛~熱鬧滾滾!
鍋鏟手起刀落聲、載歌載舞聲、蒸籠水光、大鍋火光,拉開了主人家真情款待宴客的序幕~
👍👍👍【滿漢全席富貴魚翅羹】
小時候,吃辦桌菜最愛等的就是第二道魚翅羹了~
我的爸媽年輕到老就是老饕魂~
從我小時候就跟我說過~
辦桌菜師傅厲害不厲害,全看這道菜!
從小到大,跟爸媽吃遍了無數次數不清的流水席~
長大後,也帶著爸媽吃過很多大餐廳的宴會聚餐~
爸媽的話總是猶言在耳,師傅有沒有三兩三功夫,真的全看魚翅羹!
從小到大吃過那麼多美食,也練就我愛吃只吃好吃的人生!
記得第一次吃到我們家富貴魚翅羹時,是陪爸媽在廟會吃流水席~
會來廟會吃流水席的幾乎都是長輩,師傅每一道菜色可馬虎不得!
吃的對於長輩來說,真材實料是第一基本守則,他們不愛浮誇不實的擺盤,料放到滿放到足放到實在,吃的才能盡興愉快!
第一次吃我們家的富貴魚翅羹時有驚豔到,好吃飽嘴、氣味濃郁、料多味美、給料豐富……
嘴巴停不了,腦子一直浮現這也太太太太太好吃了吧~
之後每一次吃富貴魚翅羹,味道是會記憶在心裡的感動,騙不了人~深刻心裡!
色、香、味、濃、厚~五魂合一,絕對是你們能感受到的魚翅羹靈魂精髓!
取名滿漢全席富貴魚翅羹絕不誇大~
我們料多實在、料比羹多,一碗羹就可以造就滿漢全席的熱烈感受!
再來富貴是我想祝福吃到魚翅羹的每一位,都能富貴如意!
誠如我所說的,滿漢全席富貴魚翅羹,就是一個面子問題的驚喜交加代表作!
吃了會驚豔又會好喜歡的頂級盛宴菜之一!
#多吃一碗
傳統辦桌菜的份量就是十人份,宴客桌坐滿十人,一人一份!
從小到大吃辦桌時,魚翅羹我總能可以吃上2~3份,因為爸媽知道我愛吃,總是都把他們的份給我吃!
現在換我做滿漢全席富貴魚翅羹給最愛的爸媽吃!
❤❤❤開運補財庫筍乾蹄磅:
❤❤❤致每一位親愛的東粉強們的真情內心話:
【從小到大家常必備良食】
記得小時候就算沒有吃辦桌菜的蹄磅菜可吃時~
家裡時不時的還是會出現一鍋滷肉、爌肉或是魯豬腳~這就是台灣傳統家庭的家常菜不過了~
認識我的人,都會知道我家有一個行仔內廚神媽媽!
我的媽媽沒有開餐廳真的太可惜了!
我的媽媽沒有身懷絕技廚藝的大內功夫
但只要拿起鍋鏟,就連稀鬆平常的炒青菜,真的青菜喇喇欸,就是一盤讓我們全家人食指大動、膾炙人口的家常菜!
每次開飯,我們家的飯菜總能飄香萬家香!
記憶拉回我的小時候,我跟爸爸感情好~
我們有共同點,都超級愛吃媽媽煮的飯!
尤其是媽媽的滷豬腳、爌蹄磅、魯爌肉、滷雞腳……等
隨便一鍋都是肉汁四溢、色味俱佳~
總會讓我們父女倆,大快朵頤吃的津津有味!
爸爸跟我都是拿碗公在飽餐一頓媽媽煮的飯!
你們是否也跟我有一樣的回憶?
小時候很愛吃魚眼睛,爸爸總是會把鱼眼睛挖到我們的碗裡面,給我們吃~
小時候也愛跟著爸爸吃豬皮和半筋半肉半皮的豬腳、蹄磅,媽媽總是在工作後,回到家趕快滷上熱騰騰的一鍋~
我們父女倆也會陪著媽媽邊看楊麗花歌仔戲,一邊吃一邊看!
從小到大,我覺得只要能魯上一鍋無論是滷曠肉、滷豬腳、滷蹄磅~就能抓住男人的味~
滷肉就是在我們台灣傳統家庭地位崇高啊!
👍👍👍【開運補財庫筍乾蹄磅】
辦桌菜天王就是完全抓住胃必點的手路菜!
第一次吃到我們家的筍乾蹄磅
滷蹄磅的氣味香到倒退一步!是一種令人垂涎三尺的香!
眼觀我們的蹄磅份量也非常有重量!
筍乾也給的不手軟!流水席辦桌菜的份量總是讓人覺得滿意又滿足!
筍乾蹄磅絕對會是一道全家大小都會豎起大拇指讚嘆的佳餚!
一直以來就覺得吃蹄磅還是吃豬腳類的菜色,吃了好運會一直來的感覺,腳庫可以補財氣,就是很討喜的一道菜!
取名為開運補財庫筍乾蹄磅,用意想祝福吃到我們家筍乾蹄磅的人~添好運,財源滾滾來!
吃到時妳們一定能感受,我們說的感覺飄香千里,垂涎三尺!
【文未完後續】
跟著吃就對了!
小時候我看老爸~一口肥肉一口瘦肉,大口扒著飯吃~
我也跟著老爸,一口肥肉一口瘦肉,大口扒著飯跟著吃~
這才叫香~這才是垂涎閃舌兮的境界!
長大後,突然轉性不敢吃太肥的~
我們家的筍乾蹄磅,會得全家大小的心是因為師傅數十年經驗功夫!
蹄磅肥而不膩~吃了會齒頰留香!
我們家的筍乾蹄磅,你只要準備大碗白飯就行了!
長大後,爸爸老了,不能再像年輕時大口肥肉大口瘦肉這樣盡情吃~
現在換我用筍乾蹄磅做給老爸吃~
就算吃蹄磅瘦肉的部分,完全不柴完全釋放醬香入味!
皮Q彈口,無論吃蹄磅那個部位,都能讓人食指大動!
蹄磅就是能凝聚家裡溫暖滋味的最佳主角!
❤❤❤天賜吉祥藥膳百菇雞:
❤❤❤致親愛的東粉強真情內心話:
起家起雞~
家常文化老一輩的人說起家起家,就是封全雞~
我們的藥膳百菇雞做法也是封全雞
給的是整隻未剁的土雞!
真的有一整隻雞的土雞湯~
回憶起小時候,家裡總是少不了一鍋溫暖道地的雞湯,大人們總是都會把雞腿留給我們小朋友吃!
喝湯~總是能帶來暖暖幸福感,有湯有雞更能帶來溫暖的團聚感!
👍👍👍【天賜吉祥藥膳百菇雞】
起家入厝吃全雞,我尬意!
這次選擇了辦桌菜之三大天王來做成東大門牌~也是辦桌菜的主精髓!
要魚有魚、要豬有豬、要雞有雞
就是要給我們東粉強們吃澎湃、吃滿足、吃稱讚的!
保證拿到三大天王,一定力馬想一買再買!
取名天賜吉祥藥膳百菇雞,是想給吃到百菇雞的人可以感受到八珍玉食,回味無窮,讓人可以吃的到的幸福感!
其實寫文三個文章許久了,就是在等待我們的辦桌菜開賣~
每每回看寫好的這些辦桌菜文,心裡都是感動且幸福的!
謝謝東粉強耐心等待一年!
東大門牌人人買的起,吃的更好!
我愛吃、吃好、好吃~
我相信吃能帶來幸福!
我們辦桌菜有獨特優勢,全台唯一是完全採用先接單,後料理製作方式
就是要讓東粉強吃到最好吃新鮮的辦桌菜料理!
而不是凍了很久的冷凍料理!
料絕放料對非常夠足,這是我們帶著滿滿的誠意來呈現三大天王辦桌菜!
三大天王~絕對是面子問題,無論要自己品嚐還是分享給最愛的家人,完全不漏氣!
會得到無比的稱讚!
這會是我們這輩子吃過也忘不了的美食記憶!
認真說句內心話,其實會被選擇上的辦桌菜,絕對都是必買,沒有不買的理由,真心激推必吃,保證只有讚不失望!
謝謝每一位東粉強~感謝在感謝!
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預計7月15左右製作開始出貨,由於爆單需要十天左右的出貨期。
剛好可以買起來,防疫期間可以在家享用爸爸節辦桌菜特餐,多好啊~~~
現在能吃到辦桌菜是種幸福!
記得吃好吃的,可以在回購買給家人或是娘家吃!謝謝大家支持❤
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