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📌📌新法令上路「仲介費、裝潢費」都要申報實價登錄？🏠🏠
#內政部 日前公告將 #裝潢費、#仲介費 等不屬於交易價格的費用，都列入實價登錄必要申報資料，不動產市場即謠傳未來仲介費、土地增值稅等費用都要申報 #實價登錄 引起譁然，新竹市政府地政處解釋，調整主要目的是為真實呈現交易價格，所以交易總價如果包括土地、房屋以及車位以外的金額時，才需要在申報時特別在備註欄載明。
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210530蘋果 大直豪宅「背景不純正」身價慘跌上千萬
蘋果原址→https://tw.appledaily.com/property/20210530/ASGH3M5275EUPH5Z2D2AVVVEFM/
大直豪宅聚落赫見賠售戶，屋主持有近6年，慘賠1490萬。房市專家分析，價跌乃因物件位處娛樂區，依規定不能做住宅使用，「因此遷入戶籍、房屋稅率、無重購退稅通通不適用」，偽豪宅身價自然貶值，提醒民眾買屋，千萬留意土地使用分區。
（施智齡／台北報導）……↓
「豐匯大樓」位於中山區樂群二路，2015年完工，樓高11層共82戶，周遭有萬豪酒店、ATT 4 Recharge商場、CBD台北時代廣場及美麗華百樂園，商業機能充沛。實價登錄顯示，該棟5樓戶今年1月以1億3000萬元成交，建坪154.79坪、地坪24.21坪，扣除車位後，單坪101.5萬；但對照持有人2015年的購入價1億4490萬、單價114萬，相當於賠售了1490萬。
何以豪宅價跌如此深，美商ERA不動產資深經理陳泰源指出，「豐匯」基地在都市計畫中，屬於為大灣北段商業區中的娛樂區用地，開發用途應作為電動玩具店、舞場除外的「娛樂服務業」，但早期政府管得鬆，讓大灣北段建案默默轉推更高單價的住宅品，形成當前的商業區違規住宅現象，近年查得嚴，進場買的多半出於辦公需求，單總價自然不若豪宅漂亮。
據悉，台北市政府2016年起成立大彎北段違規住宅查處專案小組，針對違規住宅進行裁罰，涉及的戶數高達1678戶；爭議不斷的違規商業宅，在2019年出現曙光，北市府都委會通過「住戶繳每坪5.2萬回饋金，住宅即可就地合法」的方案，但全案仍在內政部都委會審議中。
陳泰源分析，在合法化之前，包含「豐匯」在內的大灣北商業宅，持有人無法遷戶籍進去之外，還面臨3不優惠的稅賦。首先，房屋稅不適用自住房屋稅率1.2％，而是採用非住家非營業用2%、或者營業用稅率3%；其次，地價稅也會隨之調漲5倍；第三則是未來換屋，賣出繳納的土地增值稅，無法享用重購退稅。他說，「雖然生活機能便利、大樓規劃佳，但物件的持有跟交易成本，對買家都會是個考量，因此區域住戶都希望能夠就地合法」。
天時地利不動產總經理張欣民補充說明，商業區用地依規定可一定比例開發作為商業用途，一部分作為住宅。民眾若購置住商混合的物件，有2點要留意，確認建物為合法住宅使用，若是成屋，可先行調閱謄本確認，假使建物違反使用用途，未來可能遭取締，得不償失；其次則是選擇有進行電梯分流的大樓，避免住宅樓層或棟別，出入過於複雜。
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/05/210530.html
210402蘋果 大直億級豪宅慘賠2千萬 房仲曝「賣不掉真相」
https://tw.appledaily.com/property/20210402/NV5Q5VMZMVCI7NNWTTHMDY5RTE/
房市大好，但不是每個屋主都能賺。台北市大直就有豪宅屋主6年多前砸下1億高價買房，去年底以7888萬脫手，慘賠2千萬，房仲表示，該房掛售超過1年，但卡在有一個5坪大、不實用的露臺，加上位於大彎北段，土地使用分區有違規問題，可能是屋主需要用錢想盡快賣掉，乾脆大降價賠售。
（林佩萱／連線報導）
根據台北市地政雲資料，中山區「瓏山林博物館」一期的2樓戶，在去年12月21日有一筆成交資料，總價7888萬元，建坪95.9坪、地坪13.9坪，扣除2個車位面積約600萬，換算單坪94.3萬。
然而前屋主在2014年8月砸了1億元買下該房，扣除2個車位，換算每坪單價近122萬，等於持有6年，賠售2112萬，在房市大好的情況下慘賠，可說相當罕見。
據了解，「瓏山林博物館」一期位於台北市大直，屋齡12年，為知名建商瓏山林企業建造，社區共154戶，根據《樂居網》顯示，土地使用分區為商業區，可規劃商辦、住宅、店面，平均成交單價約106萬，而去年12月底交易的2樓戶，成交單價僅94.3萬，遠低於社區行情。
熟悉大直房市的睿紘開發建設股份有限公司副總卓偉程指出，大直豪宅行情一直很好，「瓏山林博物館」也是不錯的豪宅，而本次成交的2樓戶掛售超過1年，最初開價其實超過1億元，室內有一個5坪大的露臺，較不實用，加上可能是前屋主需要用錢或是掛售太久，乾脆降價賠售。
此外，該屋位於大彎北段，土地使用分區屬於商業區、娛樂區，卻被違規作住宅使用，長年以來，懸而未決。
美商ERA不動產資深經理陳泰源指出，自從市長柯文哲上台，開始針對違規商業宅進行開罰，讓這些商業宅房屋稅率不能適用自用住宅優惠稅率，也導致賣房無法享有土地增值稅的重購退稅等優惠，也讓大直商業宅節稅效果變差，交易明顯受限，自然會出現賠售的情況。
《蘋果新聞網》致電內政部都委會回應，大直違規住宅若要就地合法化，目前政府有在討論需補繳回饋金，一坪補繳約5.2萬元，但尚在審議階段，尚未有定案。記者試算，以這次交易的2樓戶來說，扣除2個車位共18.6坪，若買下之後可能面臨要繳約400萬回饋金，才能合法。
屋比房屋總監陳傑鳴說，在內政部都委會尚未審議通過前，目前區域住戶的解套方式是設立公司在裡面，適用非住家營業用的房屋稅率，房屋稅額將明顯攀升。而只要沒有設立公司，依然做住宅使用都算違規，還可能面臨台北市政府每次開罰6~20萬的風險，可連續開罰，也造成這些商業區的豪宅形同燙手山芋，自然會讓買方猶豫遲疑，也容易出現較大的議價空間。
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