【整改時代?】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」,但「壟斷行為」的出現,與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革?恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施,非但不是劍指,甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處,暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為,是否亦需要一併「整改」?
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制,有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利,更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息,傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」,除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比,亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀,鬆綁出售限制,預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁,亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成,十年後,今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」,在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為,相信「田牲式」收樓手法會更加放肆,而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是,早前外投行的數據分析,在今次中央施壓下,估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而,今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係,在現時中央針對發展商壟斷行為下,更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起,政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應,減少公營房屋供應,將私人房屋供應交由市場決定,是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年,政府房屋大方針卻不見有大改變,繼續盲目催谷覓地,甚至不斷提倡天價人工島開,只為「做大個餅」,卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後,正配合著發展商動員打手發功,聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象,最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」,但劍指官僚「卡關」要加速審批,跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」,明顯口徑一致,更顯政府貫徹親發展商的立場,不斷為發展商釋放土儲,助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」,本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由,幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制(如位於濕地旁)而不適合發展的土儲,而公眾因而額外獲得的單位,往往只佔整個發展小部分(*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途),發展商甚至能申請將官地納入發展範圍,將計劃稱為「共享」,實在是一個搵笨的公關表演,最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址,會否出現規劃錯配的社區?單從最新一宗共享申請中,恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」,足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制,亦正與政府討價還價中,過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請,就土地供應速度而言,又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示,在土地供應方面發展商可扮演更積極角色,表示可以提供多個「公營房屋單位」,參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表,能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為,運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》(土收)就最適合,將高度集中的業權復歸公有作公共用途,亦能夠增加租住公營房屋供應,舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示,政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主,如橫洲、馬屎埔等,而巧妙地被避開發展商土儲,例如屏山北的棕地發展選址,以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權,為大業主的土地共享申請開路,位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例,申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權,為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋,兩年後現時只能夠收回三組地塊,另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中,其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展,屬「豬頭骨」地,政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效,但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式,主要是政府收回土地並重新規劃,部分土地再行公開拍賣,沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區,卻開始加入「原址換地」等概念,(「加強版」的新市鎮發展模式),逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商-發展商可以保留土地的發展權,早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲,亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前,現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突,搶閘新界東北囤地,最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作,怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇?「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造,「獎勵」囤地行為,誰囤地囤得最多,誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓,到近年納米樓,卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免,放寬這些建築物法規時,卻縱容發展商鑽政策空子,可以「無底線」開則,賺盡每一呎,而政府一向少有適時作出管制,卻稱將問題交予市場決定及解決,造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高,連市民的居住空間也被收縮及改造。今日,上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題,下有繼續造就恒基成為「納米地產王」,更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市,政府只講土地供應,將需求管理置於不顧,更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革,才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅,林鄭已經不敢再提,資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅(「辣招」),原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開, 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓,才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」,向公眾顯示已經「做咗嘢」,實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外,現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓,更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入,一時形容為「公」,一時又「私」,變相可以「捽數」,成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」,根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時,強調需要在地皮提供公營房屋,但沒有明言是是哪一種(公屋/居屋),時至今日,公營房屋部分成為了「公營房屋/首置樓」。首置樓「名公實私」,作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點,讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位,但定價上所價不菲,舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓,定價已不考慮申請者負擔能力,而是重新與市價掛鈎,往往比居屋更加昂貴,這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣,明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳,鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話,將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期,首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會,將城規會審批土地發展的把關角色,慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法,已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑,例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」,已有五個委員有發展商背景,公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓,近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價,再到近日的工廠改契標準補地價,除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外,一連串加快重建工廠措施,據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位,直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」,不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建,延伸至平民工廠區,在加快重建同時,卻少有安置及補償小租戶的措施,租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管,根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史,縱使近日中央點名發展商壟斷行為,然而,最新一份施政報告,香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術,短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算/替代?或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」?長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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『我太太生第一胎時沒有去月子中心
是我媽媽來我們家幫忙坐月子。
現在想起來真的是悲劇。
一開始奶水產量少,小嬰兒吃不夠,一直哭
我媽不會處理,就只是一直抱著唱歌哄她
哭一兩天後,小朋友就不哭了
我回來一看,發高燒,昏睡不醒。
連夜送急診,後來在PICU住了三天。
醫院處理新生兒發燒的SOP是嚴謹而殘酷的
入院先抽腦脊髓液,然後打36小時抗生素點滴。
後來發現小孩有黃疸,又照藍光十幾個小時。
看她瘦小的身體插滿管子,帶著眼罩
真的很不忍心。
後來也沒有驗出感染,
醫生就只說是奶水吃不夠,黃疸退不了。
這過程我太太都拖著產後的病痛全程參與
半夜我們輪流起來餵奶,換尿布
跟夜班來抽血的護理師交接。
她自己鼓著滿肚子惡露,下體還有傷
都不太能走路,就靠嗑止痛藥硬撐著。
回家後我媽和我太太相處不來
我也說不上有什麼具體的問題
可能婆媳待在同一個屋簷下,本身就是個錯誤。
兩周後我媽就先回去了。
月子也沒有坐滿。
生二寶我們就有去月子中心。
也不是什麼30萬的高級套裝,
但是有月嫂幫忙指導,還有人照顧小孩。
讓專業的人來,真的好很多。
看媽媽想要親餵還是瓶餵
她們都配合,還會視情況幫小孩補配方奶。
也有教學男嬰割包皮後的清潔護理。
我太太有充分休息,小孩也養得胖胖的。
當然,月中的一些作息和我們在家裡不同
例如他們為了管理方便,會訂時程
到了時間不管餓不餓都餵。
反之,還沒到飯點,就算餓了也不餵。
不過那些都是小事
媽媽和小孩子健康才是重要的。
所以看到板上有人在戰月子中心
我是恨不得生大寶時就去。
新生兒狀況多,很多事情需要有經驗的人幫忙。
姑且不論老一輩帶小孩的方法很可怕
我們父母自己生的小孩就不多,本身經驗不足。
當時要是我工作忙,沒發現小孩發燒
我媽大概就讓小孩子繼續昏睡
真的不敢想。
懷孕生產是一件原始又粗暴的事。
千萬不要以為現在醫學進步
什麼無痛分娩,什麼崔產針
我自己進過兩次產房
無痛針? 就是我站前面,雙手抵住我太太肩膀
一個壯漢麻醉師從後面拿一根筆管粗的針
往她背上捅。
捅完滴滿地血,再把一串細管塞進脊柱
你不說是醫療,我還以為是肥宅組電腦整線。
分娩也是,兩個人抓著我太太的腳,
醫生把手臂整個伸進產道,把小孩拖出來。
下體都撕爛了,血流成河。
這些過程都是女人在賭命
我們男人說真的幫不上什麼忙。
不要跟我說可以體貼老婆,幫忙分擔什麼鬼
那些是平常就在做的。
在那種折騰的生死關頭,男人真的沒辦法有實質貢獻。
所以說去月子中心是在"爽",
連拿十幾萬出來都要機機歪歪的人
我真心希望他們只是處男,沒有老婆小孩。
否則就像zax 大大說的,誰嫁給你誰倒楣!』
Re: [問卦] 月子中心一個月30萬 花的下去都什麼人 https://disp.cc/b/163-e7Gl |前情提要 https://www.facebook.com/PttGossiping/posts/2436319436505706
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疫情微解封,花蓮縣政府今(25)日下午於國福大橋運動園區舉行「2021愛戀HUALIEN」租稅、建設暨預防犯罪宣導健走活動,縣長徐榛蔚與縣議員吳建志在縣府各局處首長的陪同下活絡筋骨,隨後並與鄉親們漫步景致優美的步道中,享受清幽午後、沐浴在大自然懷抱,享受雨後新鮮空氣的洗禮。
縣長徐榛蔚與民眾分享縣府積極推動美崙溪整體水環境整治有成,包括國福橋左側美麗的親水步道,加上東部首座寵物共融公園,提供許多增加飼主寵物情感的設施;右側則與國福體育園區結合,設置直排輪等多項運動場地及設施,提供民眾完善之河濱運動休閒去處。而因應全民運整建28項賽事場館,更建置包括國福運動園區棒壘球場、直排輪競速場、曲棍球場、槌球場、足球場,提供民眾多加使用。縣府也爭取花東基金,未來再建置符合國際標準的自由車競賽場地及射擊場,將花蓮營造為健康活力的運動城市。
疫情趨緩,秋高氣爽的午後,徐縣長與民眾在壯闊山脈相伴下健走漫步美崙溪河堤沿線,品味慢精品的花蓮好山好水,一起走出健康好氣色!她也溫馨提醒,縣府活動精彩不間斷,花蓮縣文化局晚間於美崙田徑場舉辦2021兒童藝術節活動帶來蘋果劇團兒童劇,歡迎民眾前往闔家觀賞,親子共樂放鬆身心。
健走活動配合中央疾病管制局的全民防疫管制,採線上報名並限額500名,報名一開放立刻秒殺額滿,顯見花蓮鄉親的熱烈期待,民眾依報名編號報到並全程落實配戴口罩及實聯制入場,也需配合量測體溫及消毒措施。為民眾更加放心,縣府特別將健走路線分流設計為A路線足健康組1.8公里(單程)及B路線足親切組1.1公里(單程),並採分流放行。
此外,縣府在兩邊的健走路線中繼站皆安排生態解說,介紹的內容有溪中生物(魚蝦蟹龜鱉類)、沿岸鳥類、生態與人的關係,民眾健走之餘,除了心肺勇健身心健康,更能瞭解人與大自然的息息相關,無論親子老少都聽得津津有味。活動精采有加,現場的摸彩活動更是不斷加碼,贏得在場鄉親鼓掌滿場叫好。
活動現場備有健康好有禮摸彩活動,獎品有55吋LED電視、掃地機器人、洗衣機等多項大獎,凡走完全程者可領摸彩券參加摸彩,還可領取完走禮「花蓮好Q」點數。會中,徐縣長更大方加碼10台腳踏車及3台ipad提供摸彩,現場民眾掌聲歡呼聲不斷。民眾在現場直接使用Q幣兌換多項產品,在使用期限10月31日前可至花蓮好Q五百大商家兌換使用。疫情微解封,花蓮縣政府今(25)日下午於國福大橋運動園區舉行「2021愛戀HUALIEN」租稅、建設暨預防犯罪宣導健走活動,縣長徐榛蔚與縣議員吳東昇、吳建志在縣府各局處首長的陪同下活絡筋骨,隨後並與鄉親們漫步景致優美的步道中,享受清幽午後、沐浴在大自然懷抱,享受雨後新鮮空氣的洗禮。
縣長徐榛蔚與民眾分享縣府積極推動美崙溪整體水環境整治有成,包括國福橋左側美麗的親水步道,加上東部首座寵物共融公園,提供許多增加飼主寵物情感的設施;右側則與國福體育園區結合,設置直排輪等多項運動場地及設施,提供民眾完善之河濱運動休閒去處。而因應全民運整建28項賽事場館,更建置包括國福運動園區棒壘球場、直排輪競速場、曲棍球場、槌球場、足球場,提供民眾多加使用。縣府也爭取花東基金,未來再建置符合國際標準的自由車競賽場地及射擊場,將花蓮營造為健康活力的運動城市。
疫情趨緩,秋高氣爽的午後,徐縣長與民眾在壯闊山脈相伴下健走漫步美崙溪河堤沿線,品味慢精品的花蓮好山好水,一起走出健康好氣色!她也溫馨提醒,縣府活動精彩不間斷,花蓮縣文化局晚間於美崙田徑場舉辦2021兒童藝術節活動帶來蘋果劇團兒童劇,歡迎民眾前往闔家觀賞,親子共樂放鬆身心。
健走活動配合中央疾病管制局的全民防疫管制,採線上報名並限額500名,報名一開放立刻秒殺額滿,顯見花蓮鄉親的熱烈期待,民眾依報名編號報到並全程落實配戴口罩及實聯制入場,也需配合量測體溫及消毒措施。為民眾更加放心,縣府特別將健走路線分流設計為A路線足健康組1.8公里(單程)及B路線足親切組1.1公里(單程),並採分流放行。
此外,縣府在兩邊的健走路線中繼站皆安排生態解說,介紹的內容有溪中生物(魚蝦蟹龜鱉類)、沿岸鳥類、生態與人的關係,民眾健走之餘,除了心肺勇健身心健康,更能瞭解人與大自然的息息相關,無論親子老少都聽得津津有味。活動精采有加,現場的摸彩活動更是不斷加碼,贏得在場鄉親鼓掌滿場叫好。
活動現場備有健康好有禮摸彩活動,獎品有55吋LED電視、掃地機器人、洗衣機等多項大獎,凡走完全程者可領摸彩券參加摸彩,還可領取完走禮「花蓮好Q」點數。會中,徐縣長更大方加碼10台腳踏車及3台ipad提供摸彩,現場民眾掌聲歡呼聲不斷。民眾在現場直接使用Q幣兌換多項產品,在使用期限10月31日前可至花蓮好Q五百大商家兌換使用。
輪組 換花鼓 在 伊娃 Eva Youtube 的最讚貼文
#公路車 #王功燈塔 #彰化
時間拉回環花東賽前,給自己個生日禮物,拿起單車看可以騎多遠算多遠!
Day2 台中-彰化
這次邀請到Precha跟阿斌中部雙火車頭
來回味一下彰化百K衝刺的痛苦感(!?
一個太刺激爆胎下課
情急之下如何使用7-11湯匙換胎?
當然不是鼓勵大家這作法,但多個緊急應變方式
(抱歉做了不良示範,大家還是要帶工具在身上唷!)
生日行Day1►https://bit.ly/3kd2g5J
生日行最終回►https://bit.ly/3s4MiNI
拍攝器材|GoPro Hero 9 Black
輪組|Novatec R3 Carbon
功率大盤|FSA 鋁合金功率計
卡鞋|LAKE CX237
碼表|Garmin Edge 130 Plus
車子型號|TCR ADVANCED 1-KOM 2019
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輪組 換花鼓 在 老王樂隊 Youtube 的最讚貼文
來看那些隱藏的情節|https://video.eko.com/v/MO0j6d?autoplay=true
(點按螢幕切換畫面,可以看他們背後的故事)
詞:張立長
曲:老王樂隊
我們永遠都不會明白
這樣的藉口 藏有那樣的懦弱
清晨突如其來的問候
虛偽的笑容 有陰謀的輪廓
又一次
自我感覺良好的美好夜晚
我驕傲的伸展
其次是另一個世界
痲痹了自我
打開緊閉的窗口
噢 是理想的味道 思緒燃盡後徒留的芬芳
噢 是理想的味道 思緒燃盡後徒留的哀傷
他們在屋頂上奔跑 顫抖的心和炙熱的腳
他們在屋頂上奔跑 顫抖的心和炙熱的腳
---
【影片製作Credit】
導演 / 劉立
特別演出 / 鴻狄 林道禹
警察特別演出 / 鄭永岳
副導演 / 吳冠德
製片 / 李沛恩
執行製片 / 賴亭妤
製片組 / 王妍文
攝影師 / 林燁
攝影大助 / 文國平
攝影二助 / 劉光晏
燈光師 / 黃維宣
燈光助理 / 楊鈺銘 江冠陞
場務 / 廖秦慶
美術指導 / 李思萱
執行美術 / 陳巧為
造型指導 / 隋佩軒
妝髮 / 金沚函
妝髮助理 / 洪振揚
朋友演員 / 曹菀麟、黃沄宥、范仲瑜、徐聖羲、鴻戎
【隱藏版互動影片Credit】
互動概念發想:洪湛閎、蕭宇彤
互動影像製作:洪湛閎
【單曲製作Credit】
單曲製作人|李詠恩
鼓組/貝斯/吉他/人聲 錄音師|蔡周翰 @Lights Up Studio
錄音助理|于世政
鼓組技師|關惠中(Jimmy)
吉他/和聲/大提琴 錄音師|李詠恩 陳逸宏 @荒原錄音室
憤怒和聲特別感謝|羅晧耘 吳岳鴻 史孟玄
人聲剪輯|李詠恩 潘佩君
混音工程師|李詠恩
單曲母帶後期處理工程師|Brian Elgin @ Sentient Sound Labs 覺知音樂工作室
—————
遠離毒害,幸福永在。
吸毒等於自殺,拒毒健康快樂
咕嚕咕嚕吞下肚,藥用過量反是毒
要健康不要毒,請勿濫用藥物
珍惜生命,請拒絕毒品誘惑
拒絕毒品,一生幸福。 好奇吸毒,永無前途。
一日吸毒,終身痛苦! 一日拒毒,永保幸福!
勇敢做自己,別讓毒品帶走你
credit by 紫錐花反毒運動創意口號
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