【#買房on_the_way】02 之選房好苦惱
想要買房,是一個很廣泛的說法,要考慮的層面很廣。
包括要買怎樣的房子 - 公寓、大樓、透天、華廈;要買在哪個區域(這個我們已經決定好了);買房的預算怎麼抓(應備現金、貸款金額、整修費用等都需要仔細思量);是否該研究很便宜的法拍屋;挑選房子有什麼枚角;建商的選擇等等。
▌公寓、大樓怎麼選
我們一開始只考慮公寓,因為坪數大又低總價,目前住的也是公寓,除了每天要爬四樓還是會喘、有時得抱著熟睡的屁孩爬上四樓很有健身感、出遊扛行李上下樓要人命外,其它感覺也還算舒適。
但...有機會還是希望能入住有電梯可以坐的華廈或大樓,或者至少是二三樓(少爬點樓梯)的公寓。
但經過深入了解後,我們才發現...原來事情不是憨人想得這麼簡單。
▌屋齡與居安考量
不知道大家有沒有發現,近二十年以內的中古或新成屋,大多是大樓為主,已少見公寓或華廈 (十樓以內有電梯的獨棟大樓),原因是因為土地成本越來越貴,為了增加土地效益,所以只好向上發展。
在1999年的921大地震後,政府的建築法規更新了不少條款與要求,對抗震部份有更嚴格仔細的要求,包括提升建築物的耐震能力,對於建物的抗震系數與標準等都與之前有所不同。
所以如果想買大樓,購買2006年以後申請建築執照的大樓比較安全。
為什麼是2006年後呢? 因為修法歷經4年歲月,直到2003/5/6才正式立法,當年6/5才由總統號令修正法規,在2005年完成大幅更新,新版規範自2006/1/1起算。所以自2006/1/1申請的建築執照的建案,才是參照較完整的安全指標、建築法規去建造的。
經過以上種種研究,除了居住便利性外,考量房子得住個幾十年,居住安全是很重要的要素之一,懶媽與腦爸正式放棄考慮2006年之前的舊公寓或舊大樓。
▌公寓優缺評比
低公設比與低總價的公寓,對於不想跟錢包過不去的我們,仍舊非常有吸引力。在我們正式放棄舊公寓前,懶媽跟腦爸也針對公寓做了不少功課,像是入住公寓可能會面對的各種軟硬體問題。
◆ #各樓層都有不同的優缺點:
一樓,進出方便且極大機率有自己的停車空間,但進出方便表示安全性較低,且因為位置緊鄰馬路,會比較咬嘈。再者...容易有貓、鼠、昆蟲等自門縫中進門參訪。這對於極端害怕蟲類的懶媽來說,是個致命性的缺點。
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二樓,只需要爬一層樓梯就能回家,非常方便,蚊蟲也不像一樓這麼多。但致命性的缺點是,二樓大多是管線轉彎處與集中地,若管線沒有常常維護,當上面樓層大量排水時容易造成回堵,因此會有漏水現象。之前曾聽聞二樓公寓住戶回家時,在家門口就聞到濃濃屎味,原因是糞管爆開,家中遍地黃金。
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三樓,沒有蚊蟲、沒有糞管,算是接受度最高的樓層。
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四樓,除了爬樓梯有點累,帶了孩子更累,回家後就不想再出門外,整體採光不錯,躁音問題也不太嚴重。
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五樓,夏天日曬室內較熱,雨天室內也容易潮濕,因為在最上層,也容易發生漏水狀況。
大家看完一定都想,當然買1-3樓啊,但是...1-3樓的釋出機會也相對少很多,想買到1-3樓的公寓,很靠機緣。
從我們開始在房仲網站關注房事起(約莫兩年),大概只看過一次一樓及三樓的公寓釋出案件。
◆ #自備款拉高:
買房需要貸款,但可以貸款的金額卻不是我們說了算,是依銀行鑑價的結果進行估算。
假設買價500萬,自備款需要準備至少2成 (100萬),但貸款金額是由銀行鑑價後決定。若銀行針對屋況、地段等評估後,房屋價格只值400萬,那麼就算可以跟銀行貸到8成,銀行給你的貸款額度是400萬*0.8 = 320萬,等於自備款要增加80萬,是180萬。
更不用提入住前,需要針對老屋進行程度不等的翻修,以最簡易的廚房與衛浴翻修,每坪預算至少3-3.5萬,而且付給師傅的費用,不能刷卡,只能現金。
簡而言之,現金存款至少得拉高至房價的4成以上,才有機會住得舒服。
對於不想一次清空存款,或是向長輩預借現金支付自備款的我們,正式決定跟舊公寓道別。
故事太長,買房人生 to be continued...
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同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過2萬的網紅好奇婆婆PoPoCurious,也在其Youtube影片中提到,首購族買預售屋請「三思而後行」,別等買房才後悔莫及!!!小心炒作陷阱(紅單歪風) 預售屋(飢餓行銷)近期逆勢成長4%但成屋全台卻滯銷,預售訂金(首付)低,只要準備一成自備款,建設公司再借買方一成,往往給消費者錯覺⁉️ 以目前台灣房地產的生態,此投資報酬率已不像當年的紅單交易了 雖然預售屋的好處...
透 天 土地成本 在 MyGoNews不動產網路新聞粉絲團 Facebook 的最佳貼文
📣📣大樓漸成主流,#台南 人依舊最愛透天🏘🏘
近年交易量集中 #六都,但產品結構上有些不同,#住商機構 與 #僑馥建經 統計各縣市近一年公寓、華廈、住宅大樓及透天的每月平均交易筆數,發現六都交易量均突破1200筆,並以住宅大樓為大宗,僅台南市近半數購買 #透天厝。大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示,在土地成本與居住習慣上,電梯大樓均能與都會區民眾習慣相合,因此大樓成交比重有增加之勢,惟台南市因民眾居住習慣以及區域供給,透天占比超過一半,加上不少個案房價親民,也讓台南購屋人多以透天為首選。
MyGoNews不動產網路新聞粉絲團
透 天 土地成本 在 張金鶚 Facebook 的精選貼文
今天3/25早上我以學者專家身分參加立法院財政委員會舉辦的「政府實施房地合一稅及是否推動囤房稅之政策評估」公聽會。
參加完公聽會後,對於業者反對的説法可以理解,官方政治態度也可以理解。但聽到有些學者說法,強調要求理想作為,稅基較稅率重要;或擔心配套措施不完備,會轉嫁租屋族;實施囤房稅未能達到抑制房價效果,完全呼應官方拖延說法,令人感慨!
大家都看到台北市早有囤房稅實施經驗,成效也已經有學術實證研究的成果可供參考。但還是有人說囤房稅定義與實施困難,中央與地方互相推諉,囤房稅實施沒有效果,真的令人無言⋯
房市不合理的稅制改革,今天公聽會的感觸是:「理想只是口號,真正實踐才是王道」!
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根據立法院提供的六個討論提綱,我的發言內容大綱如下:
一、居住正義與產業發展如何平衡?
1、落實居住正義台灣整體產業才能正常發展,不會將資源聚集在單一房地產業, 許多產業使用房屋土地成本下降,空餘屋有效利用,其他非房地產業才能正常發展, 增加就業機會,人民所得提高,房價合理下降,人民得以安居樂業!
2、房地產並非火車頭產業,過去學術界已有詳盡的研究成果可供參考。
二、實施房地合一稅、囤房稅之優點、缺點及面臨問題?
1、房地合一稅及囤房稅過去實施成效評估,請詳見「清華安富金融工程研究中心」 報告。實證研究結果簡要說明如附 ppt 檔案。
2、房地合一稅乃短期交易利得稅,優點是抑制短期交易,但缺點是容易轉嫁、傷 及無辜、轉移增加囤房。
3、囤房稅乃長期多屋非自住持有稅,優點是抑制非自住者囤屋炒作、促進房屋有 效利用、房價緩跌、交易量正常穩定、稅賦公平負擔。尤其非自住囤房者人數極少, 但囤房數量相對很多,實施囤房稅對極大多數者沒有影響,其衝擊面很小,並可彌 補房地合一稅移轉囤房的漏洞。
4、不論如何,任何稅制改革都需要配套措施,以避免轉嫁消費者及傷及無辜,但 不能因配套措施未檢討而不進行根本的稅制改革,如此造成房市不公平、無效率、 不合理,因小失大,將得不償失。
三、如何訂定房地合一稅、囤房稅的課稅標準?
1、房地合一稅支持目前財政部的草案。
惟「徒法不足以自行」,如何落實施行更是關鍵,尤其預售屋不像成屋的產權必須 在政府機關登記,未來如何稽查預售屋的短期交易課稅?這涉及「實價登錄 2.0」 有關預售屋能否落實登錄防止作假行為,相關稽查配套執行,應完備沒有爭議。
另外,不論成屋或預售屋為規避短期交易課稅,假借人頭或持續囤房,是否反助漲 囤房空屋現象?過去實證研究結果顯示,課徵房地合一交易稅「道高一尺,魔高一丈」,容易規避轉嫁,導致對房市價量影響逐漸減弱。換言之,房地合一稅若欠缺 囤房稅的支持,將大打折扣,惟有雙管齊下,政府「打炒房」才能真正落實。
2、囤房稅應配合房地合一稅同步實施。其「稅率」應明確且全國一致,明顯區分 「自住」與「非自住」差異,且採累進稅率。「稅基」先透過中央統籌分配款機制, 加強地方政府逐步調高。
囤房稅制的改革涉及非自住房屋「稅率」及「稅基」的訂定,以及非自住「對象」 的認定標準。由於過去稅率授權地方政府訂定的結果,成效不彰,因此本次修法應 明確訂定全國一致非自住房屋的累進稅率,以免造成一國多制,不公平稅制現象; 另外也可抑制囤房者過去在不同各縣市囤房,造成不同稅率的投機漏洞。
至於房地稅基偏離市價過低的問題,涉及地方政府對所有個別房屋及土地的評價認 定,也涉及當前房地分離課稅制度的改革,較為複雜。各地方政府是否有人力、能 力及意願逐步調整稅基,仍待中央與各地方政府的合作。當然,中央政府可以透過 統籌分配款的機制,加強提升地方政府逐步調高稅基的意願。
有關非自住房屋對象的認定標準問題,過去政府規定第四戶以上才被視為非自住囤 房課稅對象,顯然過於寬鬆。從稅賦的負擔能力及促進房屋的有效利用來看,建議 未來應對不同數量房屋的擁屋者採取不同累進稅率,當然營業與非營業用房屋也應 有差別稅率。另外,我們看到法人囤房現象嚴重,法人與自然人的稅率不應有所差 異。特別是建築業者,多已有預售 2~3 年期間,仍宣稱其房屋是存貨而非囤貨, 而給予優惠稅率,造成賣不掉的房子,價格仍不會下跌的不合理現象。
3、摘要朝野各政黨提出囤房稅的版本如下:
財政部初步研擬單一自住稅率維持 1.2%,擁有戶數 1 到 2 戶均值是 2%,3 到 5 戶 均值 3%,而 6 戶以上均值為 4%。時代力量版本將全國單一自住稅率調降為 1%, 第 2 到 9 戶稅率漸增,若是「非住非營非用」的囤房行為,稅率調高至 5%至 8%。 民眾黨版本不區分「自住或非自住」,改採「家戶持有全國戶數」,採累進稅率課徵 囤房稅,稅率依持有戶數最高至 4.8%。國民黨版本,則以「全國家庭總歸戶資料」 來認定持有戶數,將「非自用住宅稅率」上限從 3.6%提高至 5%,4 戶以上稅率不 低於 5%。
4、囤房稅應採較嚴格標準,並簡化稽徵方式及成本
檢視朝野各黨提出囤房稅修法版本,輕重程度並不相同。面對當前社會輿論各界對 囤房稅的壓力與期盼,而且政府公布囤房人數不多,但囤房數量不少情況下,建議 應採取較嚴格的修法版本,如此大多數的人並不會受到影響,也才能獲得社會各界 的認同,達到遏止囤房炒作的目標。
四、韓國打房政策經驗分析‧
1、各國國情,包括房市發展狀況、政府法令制度、社會文化背景均不相同,他國 經驗未必適用台灣。
2、為何只提韓國經驗?新加坡、日本、中國、美國、加拿大、甚至德國、英國等 歐洲國家,都有許多打房政策成功經驗,可供參考借鏡。
3、我們最近研究星、港、韓、台租稅措施對房市影響實證研究結果的結論,房屋 稅在新加坡及台北呈現抑止房價的政策效果。
4、韓國租屋市場非常特別,租金收取方式全球唯一,多採用非常高額押金(高於 房價的五成以上)一次給付,然後房東以押金利息抵扣房租,房客就不用再付租金。 如此租金約等一次付出的房價,房租如同房價,囤房稅容易轉嫁房租。韓國租金轉 嫁經驗完全不適用台灣。
五、實施房地合一稅、囤房稅是否會轉嫁給承租人?
1、根據剛完成的實證研究評估報告,台灣實施房地合一稅及囤房稅均會造成房價 下跌的效果。房價下跌,怎麼會產生轉嫁房租效果?因此,此二稅實施並無法證實 有轉嫁效果。
2、房租不合理上漲,最主要的原因是「房價上漲」,大家買不起,轉買為租;再加 上「租屋黑市」,資訊不透明,市場機制失靈,而非「囤房稅」實施,才導致租金 轉嫁上漲。反之,若實施囤房稅,根據過去實證研究結果,房價會有明顯抑制效果; 同時因為囤房稅的實施,將促使空餘屋的釋出有效利用,如此供給增加,房東想要 轉嫁房客,根本缺乏依據,不易發生。
3、雖然理論上任何增加稅賦都可能發生轉嫁效果,但這還要看市場景氣供需狀況, 市場資訊是否透明可以發揮市場機制,同時也要看政府是否有良好的配套措施。不 論如何,理論仍需實證研究驗證。
4、目前財政部說囤房稅會轉嫁承租戶,完全缺乏嚴謹實證研究報告基礎!政府對 台灣當前嚴重的「租屋黑市」都不敢面對,租屋地點、數量、品質及租金相關資訊 都沒有掌握,卻說囤房稅會轉嫁租金,令人無法信服!
六、日出條款的修法建議‧
支持財政部草案房地合一稅的日出條款自 2016 年開始實施,以為公平,杜絕短期 投資炒作。
七、結語
台灣的房市與房價的長期不合理,造成高房價、高空屋率及高自有率的「三高矛盾」 現象,根本的問題是在房地產「市場失靈」。因此,政府其他相關部會必須各盡其 職責,以避免「政府失靈」,打炒房並健全房市必須是要建立可長可久的法令制度, 讓房屋成為人民的安身立命之所,而非投資炒作的獲利工具,如此政府才能獲得人 民的信任,居住正義也才能落實!
最後,有關「房地合一稅」草案爭議不大,應儘速通過實施。另外,「囤房稅」的 修法,行政部門及執政黨應體察社會各界的期盼,朝野政黨彼此捐棄成見,「不論 甲案還是乙案,拖延案最不好!」。猶記得 2014 年 4 月「雙張會」討論囤房稅,經 過一個月即立法通過,6 月實施。期盼本次囤房稅的修法,很快能成為朝野政黨的 共識,讓台灣不再成為囤房炒房的天堂!
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今早立法院公聽會的現場完整實況影片。個人第一次主要發言在9:59。另外,第二次發言主回應財政部長及內政部次11:55整體回應後發言的二點回應在11:59。供參考。
https://ivod.ly.gov.tw/Play/Full/13461/1M/
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附件:
1、清華安富金融工程研究中心,「總體審慎措施(含金融措施及租稅措施)對房市 之影響(以亞太主要經濟體星、港、韓、台實證分析)」,外匯市場發展基金會委託, 研究期間:2020 年 5 月~10 月
研究成果報告網址:https://ppt.cc/fjt5Zx
2、張金鶚,「從抑制炒房到健全房市」,聯合報,A12 版/2020 年 12 月 13 日
3、張金鶚,「囤房稅是健全房市的關鍵」,蘋果日報,A11 版/2021 年 2 月 18 日
4、張金鶚,「囤房稅,玩真的嗎?」,蘋果日報,A12 版/2021 年 3 月 11 日
5、張金鶚,「打炒房 要落實囤房稅」,聯合報,A13 版/2021 年 3 月 14 日
6、張金鶚,「囤房稅的稅基與稅率孰重?」,蘋果日報,A11 版/2021 年 3 月 18 日
透 天 土地成本 在 好奇婆婆PoPoCurious Youtube 的最佳貼文
首購族買預售屋請「三思而後行」,別等買房才後悔莫及!!!小心炒作陷阱(紅單歪風)
預售屋(飢餓行銷)近期逆勢成長4%但成屋全台卻滯銷,預售訂金(首付)低,只要準備一成自備款,建設公司再借買方一成,往往給消費者錯覺⁉️
以目前台灣房地產的生態,此投資報酬率已不像當年的紅單交易了
雖然預售屋的好處可選自己的樓層跟方位,但在還看不到成屋的情況,幾年後,交屋是否對空想的房子滿意或有足夠?開始繳房貸,是否後悔當初買價高沒多殺一點?是否交屋,很多人負擔不起而?拋售反而撿便宜
目前土地成本雖然提高但房價也不是高到與薪資差距的價位
而台灣少子化、空屋率、四、五年級長輩資產傳承下一代,房產投資已不再,也很難靠房市創造另一桶金了。以目前的市場就是供剛性需求囉!
透 天 土地成本 在 張秀華 Youtube 的最佳貼文
今天是黃敏惠市長上任第一次施政報告,從報告可以看出市長相當著重嘉義市的經濟發展。
阿華用10分鐘的時間與市長探討對於未來嘉義市的經濟發展,提出那些誘因與策略,如何吸引廠商進駐嘉義市?
在這一波的美中貿易衝突,讓國際產業分工出現重組現象,對現有的經貿秩序帶來衝擊。為因應美中貿易爭端,行政院協助台商順利返台投資,推動「歡迎台商回台投資行動方案」。
目前台商回流投資可望突破2,000億元,預計創造20,000個就業機會。
除了人才需求,經濟部長沈榮津指出,過去台商因勞工、環保、土地成本考量移往中國時,台灣土地廠房仍保留,這波回台是廠房重新活化。不過,預估在兩年後,會有擴廠土地需求。
第9屆第7次定期會,秀華提案市政府應規畫將農業用地轉為工業用地,活絡土地利用,促進工商經濟之都市繁榮。
阿華問市長上任後是否有同仁提起此案?
市長答「這部分在10多年前已有人提過。」
阿華答「當時是陳麗貞市長時代把價位訂高,此案胎死腹中。因勞工、環保等問題移往中國或是南向發展,但現在鮭魚想要返鄉,嘉義市是否有對策?」
市長答「有提起但尚未深入細部討論。」
因北港路區段徵收,中央打臉認為公益性與必要性不足,那嘉義市的因應對策?
如何讓大家看到嘉義市已經準備好了?
根據內政部營建署都市計畫委員會專案小組107年1月26日第3次會議紀錄說明,嘉義市宜農維護面積為0.12萬公頃=1200公頃。嘉義市農耕土地面積1,690公頃,多出約400多公頃。
透過都市計畫變更結合北港路區段徵收,可以透過這次的中央政策,加強目的性,告訴大家,嘉義市絕對有這個條件,才能真正的拚經濟衝商機!