今天早上參加了看合歡山日出的行程,覺得還蠻不錯的,比以前年輕的時候自己開車上去輕鬆太多了~
這個行程是一個人400塊,凌晨會有九人座巴士去民宿接你,再匯集換成20人中巴一起出發,活動結束後再換回九人座小巴送你回民宿吃早餐或補眠~我們這次是凌晨三點五十接人,七點回到民宿門口
沿途會先停鳶峰的暗空公園,司機大哥會講解星星位置典故跟一些星象給參加的人聽,講的還蠻豐富的,不過一大早腦袋還沒清醒,他講啥我也沒注意聽.....(這邊沒照片,太暗了,拍不起來,等我拿到iPhone13promax再來雪恥復仇~XDD)
接著會停松雪樓外面的平台讓大家上洗手間,我衝上平台拍了幾張,沿途司機講解,這平台下面的男女廁所,一間屬於花蓮管,一間屬於南投管,我在這上了那麼多次的廁所,第一次知道這件事情!
最後在石門山的克難關看日出,想當初我跟我老婆夜衝合歡山看日出的時候這邊根本沒人來,去的幾次就我跟我老婆在這邊看而已,沒想到現在已經變成專門看日出的景點了~參加行程的人就看日出,司機們就在旁邊把風,有大貨車經過時提醒大家注意之類的~
看完日出,再往回去武嶺的牌子那邊讓大家拍拍照,因為是中巴,有中巴專屬的停車位,所以有位置停~
聽司機說,原來在武嶺觀景台看的不是日出,是太陽,因為日出的時候武嶺觀景台的角度是看不到的,被山遮住了,所以武嶺看到的是已經出來一陣子的太陽~不是日出了~另外,武嶺觀景台旁的廁所位置,聽說是濁水溪的源頭,所以還要我們大家去貢獻一下,幫濁水溪補一補.....XDD
參加完以後,我是覺得參加行程看日出的行程是還蠻值得的,第一是比自己開車安全,畢竟大多數的人對於合歡山的山路都不熟,再來是不用在熱門景點找停車位,這點就很重要了~應該也沒人想在開到定點後發現沒地方停車,不是繳違規停車的1200當停車費,不然就是在車上看,這樣就掃興了~
再來,沿途聽司機聊天,聽他說他已經兩個多月沒案子了,這禮拜才開始跑,有的司機已經停四個月了~真的因為疫情蠻慘的~
行程結束後,馬上跟老婆說查查合歡山登山接送的活動,以後也不要自己開車去了,直接參加有接送的登山行程應該會比較方便~XDD
同時也有29部Youtube影片,追蹤數超過3,690的網紅Marcos & Jinny相許旅記,也在其Youtube影片中提到,#台北大縱走第四段 #大崙頭山 #小百岳 【步道簡介】 臺北大縱走第四段,起終點為風櫃口至大溝溪親水公園(或延伸至捷運大湖公園站),全長約10公里,耗時五至六小時。沿途經過風櫃口步道、雙溪溝古道、五指山古道、大崙頭山北面步道(可順道撿小百岳大崙頭山,標高475公尺)、許願步道、圓覺寺步道。其中雙溪...
道風山小巴 在 龔成 Facebook 的最佳解答
【置富房託是理想收息股】
置富產業信託
FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代號:0778
股息率:5.5%
每股股息:$0.47
業務類別:地產業
集團主席:徐勝來
主要股東:長江實業地產有限公司(1113)(26.9%)
集團網址:http://www.fortunereit.com
5年業績
年度:2016/2017/2018/2019/2020
收益(億) :18.8 /19.4/19.4/19.6/18.4
可分派收入(億):9.35/ 9.71/9.86/9.94/9.70
每股盈利:0.66/ 1.68/3.12/0.76/-1.63
每股股息:0.49 /0.51/0.51/0.51/0.47
--企業簡介--
置富產業信託(置富)是一個房地產投資信託基金,成立於2003 年,2010 年在香港上市。根據當中的信託條款, 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。
置富在香港持有16 個私人屋苑商場,物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。置富的商場部分原本有17個商場,於2018年以$20億出售和富薈。
--物業組合:私人屋苑商場--
置富由長實分拆出來,當中的物業組合就是16 個商場,位置分布全港各區,租戶數目過千個。這些商場都位於私人屋苑中,商舖以提供日常購物的需求為主,顧客主要是該屋苑及當區居民。
以質素來評估,這些屋苑商場並不是最高級別,但由於居民消費穩定,較少受外來因素及經濟周期影響,所以令租金收入穩定,加上不少商場位置不算差,估值不低,出租率高,因此以整體來說,置富都有一定質素。
【圖1】--置富商場組合的資料
從組合中可見,商場位置分布在各區,位置雖然不是旺區或消費區,但由於客源是該區居民,所以仍有相當的人流。
多年來的出租率都有97%以上,2018年由於有商場翻新影響出租率,整體來說,仍是一個理想的水平,雖然近年每年都有將租金調升,但沒有影響出租率,反映物業有質素,位置有一定的人流,令出租情況理想。
--三大重點商場--
【圖2】--所商場所貢獻的收入佔比
在16 個商場中,收入貢獻最多的3 個商場是:置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場,因此將這幾個商場作簡單分析。
置富第一城位於沙田,是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分,地點位於第一城港鐵站附近,主要客源為該屋苑及該區居民。
置富嘉湖位於天水圍,是天水圍區最大的購物中心,由於有戲院及娛樂設施,有一定的吸引力,成功吸引周邊地區人流,帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新,提升長遠的價值及租金收入。
馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山,商場與馬鞍山港鐵站直接相連,連接巴士總站、公共小巴總站及的士站,交通方便,是區內的大型主要商場,除了附近屋苑外,亦能吸引馬鞍山區的市民。
這3 個商場的收入貢獻,佔整個置富物業組合一半,是重要的組成部分,而這3 個商場主要都是以民生為主,因此較少受經濟周期的影響,同時自由行對其影響亦較少。
置富在整個商場組合中,絕大部分都是居民日常生活所需,從下圖的租戶行業分類結構,可見都是民生類別。當中特性是收入穩定,但租金上升的幅度不會太高,反映置富的派息將呈平穩上升的格局。
【圖3】--租戶行業分類
--回報與估值--
雖然置富的收入不會高速增長,但不代表沒有增長的能力,受惠近年樓市上升的帶動,當中的商場組合估值亦不斷上升。
投資者在評估房託時,物業估值是其中一個參考指標,但並非唯一的指標,雖然股價很多時會低於估值,但不一定便宜。
因為分析股價平貴的指標,會放在回報率,而不是單以資產數字作準,而評估房託的回報率指標就是股息率,因此這才是最大的分析要點。
【圖4】--每基金單位資產淨值及物業估值
股息源自「可分派收入」,而當中源自租金,因此租金是當中的要點。
從置富5 年的收入數據中,可見租金收入不斷上升。由於5 年內的商場組合只有少許變化,因此總收入的上升就是來自加租,反映期內即使不斷加租,以長期平均計,出租率亦沒有因此而下跌,市場能承受當中的租金,最終帶動股息上息。
--疫情因素--
雖然疫情對零售市道有影響,令租金收入存有潛在變數,但從2020年度的數據分析,對置富的實質影響,並不算大。其中一個原因,就是這房託的物業是民生類,對旅遊業的影響較少。
加上疫情只是中短期的不利情況,長遠會慢慢好轉,而投資者應集中企業的長期情況。而置富在長遠收息的角度,仍是不差的。
--投資策略--
雖然置富所持的物業並非最優質,但從上述分析,可見仍有一定質素,而屋苑商場租金穩定更是優點之一。
這股票受租金上升、股息上升的帶動令股價保持上升,而股價的上升幅度超過股息上升的幅度,除了因為之前低息環境令收息資產被追捧外,另一原因是物業價格的上升。香港樓價近年上升不少,商場物業同樣升值,帶動置富的股價上升。
若然樓價回落,這股的股價將有所調整,但當中的租金未必會下調,又或跌幅有限,因此股息回報其實有一定保障。在香港樓價處較高水平以及美國加息周期的前提下,投資者只要用上分注買入的策略,便能有效減少風險。
投資者不應著重股價回報,因為樓市再升值的空間已有限,所以往後股價將平穩發展,而焦點應落在股息回報率之上。
由於這房託以100% 派息的模式進行,所以股息穩定,但增長只能來自加租,而不是發展,因此股息將呈平穩增值的模式,而5.5%-6% 的股息率已是合理區。因此,現價合理。
投資策略可用分注買入,慢慢儲貨的模式,只入不出,長期甚至永遠持有作收息。
(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)
道風山小巴 在 龔成 Facebook 的精選貼文
【置富房託是理想收息股】
置富產業信託
FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代號:0778
股息率:5.5%
每股股息:$0.47
業務類別:地產業
集團主席:徐勝來
主要股東:長江實業地產有限公司(1113)(26.9%)
5年業績
年度:2016/2017/2018/2019/2020
收益(億) :18.8 /19.4/19.4/19.6/18.4
可分派收入(億):9.35/ 9.71/9.86/9.94/9.70
每股盈利:0.66/ 1.68/3.12/0.76/-1.63
每股股息:0.49 /0.51/0.51/0.51/0.47
--企業簡介--
置富產業信託(置富)是一個房地產投資信託基金,成立於2003 年,2010 年在香港上市。根據當中的信託條款, 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。
置富在香港持有16 個私人屋苑商場,物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。置富的商場部分原本有17個商場,於2018年以$20億出售和富薈。
--物業組合:私人屋苑商場--
置富由長實分拆出來,當中的物業組合就是16 個商場,位置分布全港各區,租戶數目過千個。這些商場都位於私人屋苑中,商舖以提供日常購物的需求為主,顧客主要是該屋苑及當區居民。
以質素來評估,這些屋苑商場並不是最高級別,但由於居民消費穩定,較少受外來因素及經濟周期影響,所以令租金收入穩定,加上不少商場位置不算差,估值不低,出租率高,因此以整體來說,置富都有一定質素。
【圖1】--置富商場組合的資料
從組合中可見,商場位置分布在各區,位置雖然不是旺區或消費區,但由於客源是該區居民,所以仍有相當的人流。
多年來的出租率都有97%以上,2018年由於有商場翻新影響出租率,整體來說,仍是一個理想的水平,雖然近年每年都有將租金調升,但沒有影響出租率,反映物業有質素,位置有一定的人流,令出租情況理想。
--三大重點商場--
【圖2】--所商場所貢獻的收入佔比
在16 個商場中,收入貢獻最多的3 個商場是:置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場,因此將這幾個商場作簡單分析。
置富第一城位於沙田,是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分,地點位於第一城港鐵站附近,主要客源為該屋苑及該區居民。
置富嘉湖位於天水圍,是天水圍區最大的購物中心,由於有戲院及娛樂設施,有一定的吸引力,成功吸引周邊地區人流,帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新,提升長遠的價值及租金收入。
馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山,商場與馬鞍山港鐵站直接相連,連接巴士總站、公共小巴總站及的士站,交通方便,是區內的大型主要商場,除了附近屋苑外,亦能吸引馬鞍山區的市民。
這3 個商場的收入貢獻,佔整個置富物業組合一半,是重要的組成部分,而這3 個商場主要都是以民生為主,因此較少受經濟周期的影響,同時自由行對其影響亦較少。
置富在整個商場組合中,絕大部分都是居民日常生活所需,從下圖的租戶行業分類結構,可見都是民生類別。當中特性是收入穩定,但租金上升的幅度不會太高,反映置富的派息將呈平穩上升的格局。
【圖3】--租戶行業分類
--回報與估值--
雖然置富的收入不會高速增長,但不代表沒有增長的能力,受惠近年樓市上升的帶動,當中的商場組合估值亦不斷上升。
投資者在評估房託時,物業估值是其中一個參考指標,但並非唯一的指標,雖然股價很多時會低於估值,但不一定便宜。
因為分析股價平貴的指標,會放在回報率,而不是單以資產數字作準,而評估房託的回報率指標就是股息率,因此這才是最大的分析要點。
【圖4】--每基金單位資產淨值及物業估值
股息源自「可分派收入」,而當中源自租金,因此租金是當中的要點。
從置富5 年的收入數據中,可見租金收入不斷上升。由於5 年內的商場組合只有少許變化,因此總收入的上升就是來自加租,反映期內即使不斷加租,以長期平均計,出租率亦沒有因此而下跌,市場能承受當中的租金,最終帶動股息上息。
--疫情因素--
雖然疫情對零售市道有影響,令租金收入存有潛在變數,但從2020年度的數據分析,對置富的實質影響,並不算大。其中一個原因,就是這房託的物業是民生類,對旅遊業的影響較少。
加上疫情只是中短期的不利情況,長遠會慢慢好轉,而投資者應集中企業的長期情況。而置富在長遠收息的角度,仍是不差的。
--投資策略--
雖然置富所持的物業並非最優質,但從上述分析,可見仍有一定質素,而屋苑商場租金穩定更是優點之一。
這股票受租金上升、股息上升的帶動令股價保持上升,而股價的上升幅度超過股息上升的幅度,除了因為之前低息環境令收息資產被追捧外,另一原因是物業價格的上升。香港樓價近年上升不少,商場物業同樣升值,帶動置富的股價上升。
若然樓價回落,這股的股價將有所調整,但當中的租金未必會下調,又或跌幅有限,因此股息回報其實有一定保障。在香港樓價處較高水平以及美國加息周期的前提下,投資者只要用上分注買入的策略,便能有效減少風險。
投資者不應著重股價回報,因為樓市再升值的空間已有限,所以往後股價將平穩發展,而焦點應落在股息回報率之上。
由於這房託以100% 派息的模式進行,所以股息穩定,但增長只能來自加租,而不是發展,因此股息將呈平穩增值的模式,而5.5%-6% 的股息率已是合理區。因此,現價合理。
投資策略可用分注買入,慢慢儲貨的模式,只入不出,長期甚至永遠持有作收息。
(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)
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#台北大縱走第四段 #大崙頭山 #小百岳
【步道簡介】
臺北大縱走第四段,起終點為風櫃口至大溝溪親水公園(或延伸至捷運大湖公園站),全長約10公里,耗時五至六小時。沿途經過風櫃口步道、雙溪溝古道、五指山古道、大崙頭山北面步道(可順道撿小百岳大崙頭山,標高475公尺)、許願步道、圓覺寺步道。其中雙溪溝古道溪水伴行、大崙頭山三角點360度環視大台北地區、圓覺寺步道絕美瀑布,都很值得一訪。
【交通簡介】
自捷運劍潭站搭乘「市民小巴1」(發車時間0610、1010、1310、1540、 1730),在「風櫃嘴站」下車後步行至萬溪產業道路與風櫃口步道交叉口,即為起點。不建議自行開車。
【影片資訊】
無版權音樂:
Vlad Gluschenko - Flying Leaves (Vlog No Copyright Music)
Cinematic Drone Documentary by Infraction [No Copyright Music] Flight
道風山小巴 在 Marcos & Jinny相許旅記 Youtube 的最佳貼文
#臺北大縱走第三段 #七星山 #擎天崗 #小油坑
【步道簡介】
台北大縱走第三段,自小油坑遊客服務站至風櫃口,全長約13公里,耗時7至8小時左右。特色包括活火山運動的小油坑、台北市最高峰七星山、視野遼闊之擎天崗等,包含三個台北大縱走拓印柱(西、東、北)。
【行程簡介】
小油坑遊客服務站→1.6KM至七星山主峰(拓印柱:西)→0.3KM至七星山東峰(拓印柱:東)→1.8KM至冷水坑遊客服務站→1.8KM至擎天崗→2.2KM至石梯嶺→1.4KM至頂山→2.0KM至終點風櫃口(拓印柱:北)
【交通簡介】
。小油坑遊客中心
搭乘皇家客運(1717)台北至金山的班車(頭班車6:30發車,例假日7:00,約一小時一班),至「小油坑服務中心站」下車。
。風櫃口
搭乘捷運淡水線,或信義線在劍潭站下車,轉乘公車「市巴小巴1」至「風櫃嘴」站下車。(固定班次,劍潭站發車時間06:10、10:10、13:10、15:40、17:30)
。自行開車
非常不建議,因起點與終點間並無車輛接駁,屆時取車不便。
【影片資訊】
無版權音樂
Vexento - Now (Vlog No Copyright Music)
Memories by Eunoia 🇺🇸 Sad Melodic Dubstep Music (No Copyright) 🔃
【空拍許可】
陽企字第1100004043號
陽企字第1101004012號
道風山小巴 在 Snow E Youtube 的最讚貼文
就知道今個星期開始「翻風」
於是我哋嚴選左五間
全香港最好味嘅煲仔飯?
我覺得最好味嘅分別係:
冠軍?:祥囍煲仔小廚
亞軍:嚐喜大不同特色餐廳小廚
季軍:砂煲兄弟
.
真心嘅我真係每個星期都會食
嚐喜大不同嘅泡椒煲仔飯
但係果然一山還有一山高
今次試過祥囍煲仔小廚
真係一試愛上?
雖然有限聚令
叫外賣自取仲可以原煲上?
Keep住煲仔飯嘅溫度
呢一點真係非常之重要??
.
拍呢一類影片真係
要動員好多人力物力
為嘅都希望大家鍾意睇
帶到啲歡樂俾大家之餘
亦都有實用嘅資料share到比大家?
.
Anyway 希望大家都鍾意呢一類
真人實測系列影片❤️❤️❤️❤️
Love you all and see you in the next video?
.
FB / IG: iamsnowwhitewhite
YouTube: Snow E
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#嚴選五間全香港最好食嘅煲仔飯
#外賣可以原煲上真係好緊要