資金、低利、投資 仍推升房市景氣
劉佩真／台經院產經資料庫研究員、APIAA理事（台北市）
資金浪潮與低利環境下，全台房市買氣升溫。本報系資料照／記者侯永全攝影
二○二○年國內房市不同於ＳＡＲＳ疫情，反而展現意外的韌性，其中疫情僅使四—五月住宅市場短暫衰退，全年交易結構為價穩、量能小幅擴增的格局；而土地市場則因自用買家、建商、壽險業者進場而繼續挑戰歷史新高；至於供不應求階段反使辦公室租賃市場空置率下滑、租金微幅上揚；僅有商用不動產投資、店面租賃市場表現較差，前者係因供給有限、買方觀望而使整體交易出現衰退，後者則是因為受疫情衝擊而表現不佳，即便是一級戰區西門商圈也不振。
整體來說，二○二○年國內房市景氣因資金充沛、超低利率、投資保值需求而獲支撐。展望二○二一年，國內不動產開發業景氣將處於持續上升軌道，其中能見度高至低依序為辦公室租賃、商用不動產投資、住宅、土地交易、店面租賃等。
首先在辦公室租賃方面，二○二一年台北市Ａ級辦公室租賃市場的空置率將由今年的四點％降至三點五％，而租金水準年增率則由今年的一點四％提升至二點六％，反映部分金控及高科技業者將具有總部集團大樓、企業具有增點或擴大營運據點空間、共享辦公室拓點等需求；反觀供給端僅有富邦長春段、全球希望廣場、遠雄大巨蛋、元大人壽一江街口等，且多為集團自用，真正釋出到市場的供給極為有限所致。
其次在商用不動產投資方面，二○二一年交易規模可望呈現成長，除二○二○年的低基期之外，主要是前十大壽險業者可投資於不動產市場的規模尚有六點一九兆元，預計在資金傾向留於國內、金管會最低投報率的門檻降至二點○九五％將伺機進場。
再者，住宅市場方面，預計二○二一年全台建物買賣移轉件數有機會達到十年均線卅二萬件的水準，將延續二○一七年以來第五年增長的態勢，代表超低利率環境、資金充沛的經營環境仍是有利於住宅市場，但也因現階段依舊以自用買盤為主，故房價則以持穩或緩步微升的基調為主。
值得一提的是店面租賃市場，今年下半年台北市政府加強查緝商圈內違法使用的政策，更加重部分商圈店面租賃市場出現空置率上升、租金水準下降的情況；雖然短期內恐造成行情衝擊，但此為公共安全的一環，未來反而可確保商圈的發展安全；若可將負面效應集中於今年，反可為明年增添低基期的有利因素，加上部分零售業者思尋轉型有成，以及屋主靈活切割出租因應，因而整體明年店面租賃市場空置率、租金水準相較於今年分別可望出現一降一漲局面。
不過明年整體店面租賃市場尚難以回到過去繁榮，主要是短期內零售業仍處於線上及實體交易的結構調整過程，根本性仍會對店面租賃市場產生負面影響。
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