何時該買房?該怎麼買?投資最難的事情?
何時該買房?
第一個問題應該要反過來問,何時不該買房?或者何時買房會比較吃虧?
貸款貸不下來的時候不該買房,買房很少有人不用貸款,成數多寡暫且不論,所以若是貸款很難成功,建議您還是先將工作穩定後,再來考慮買房的事情,所以工作不穩定,貸款不易,買房也困難。
再來買房會吃虧,也是因為貸款利率差的關係,這個也是跟工作有關係,譬如業務獎金性質的工作,薪資收入起伏大,所以銀行核貸的條件可能會比較差,再來譬如是創業老闆,貸款條件可能也會比較差,因為銀行認定創業風險高,所以反而受雇人員的貸款條件會比較好,所以受僱醫師的貸款條件超好,反而創業的診所醫師老闆,貸款條件反而打折。
所以若是短期內有工作變動,可以考慮在貸款條件好的時候買房,貸款條件比較好,比較不會吃虧。
同樣的,若是短期內工作有變動,自住房產也是比較麻煩,畢竟買房賣房都是件不容易的事情,要花費不少時間精力,若是有簽約的工作,合約快要結束的時候,避免做出買賣重大決定,應該等工作稍微確定後,再來配合住房的事宜。
該怎麼買?
買房我們只先考慮自住的情況,買房怎麼買?做足功課。
買手機要做多少功課?
自助旅遊訂飯店要做多少功課?
買房金額比買手機多十百千倍,買個手機都可以研究半天,買房認真研究實在不過分,市面上有不少書籍跟房屋有關,千萬不要懶惰讓爸媽、其他人決定,你買手機會讓你爸媽決定嗎?自己用的手機自己選,自己住的房子自己找。
買房之前多出去旅遊幾次、多租幾次房,就會知道自己的喜好,旅遊喜歡住熱鬧的商店街?還是人少風景好的地方?喜歡住民宿?還是喜歡住飯店?需要飯店設施的?還是便宜可過夜的?
買房也不要預備太遠,小倆口剛結婚,短期三五年內也沒有要生小孩,就不用準備小孩房間買太多房,將來等到小孩出生,也沒那麼快可以自己睡一間,周遭很多朋友小孩上了小學都還是跟父母一起睡,如果預算充足再來考慮其他房間配置,譬如書房、健身室、視聽室,只是現在房價都不便宜,小小一間房成本都要百萬,這些錢改放在0050,獲利拿去繳健身房會員都划算。
買房地點距離工作不要太遠,單程交通時間在一個小時還可以接受,超過太多就有點花時間,所以買房地點會影響後續男女雙方的工作地點,交通方式也要再確認,有時候認為開車騎車很方便,結果停車很麻煩,大眾運輸也要事先確認路線。
遠距工作算是疫情時代的少數美好收穫之一,不過我是覺得完全遠距還是滿困難的,人與人的互動是不可缺少的,所以地點的選擇還是滿重要的。再來若是有小孩之後,學區的考慮也是滿重要的,畢竟教育體系是需要足夠人數支撐的,小眾教育路線金錢與時間成本高,不是人人負擔得起。
如果你對該地區不熟悉,可以暫時先用租房的,騎驢找馬,等到熟悉該地區,也覺得不錯後,再從附近找房買,比較不會買錯,至於很多人擔心買貴?整體房價上上下下很難預料,譬如最近幾個月疫情嚴重,房價也沒下跌多少,所以要等到整體房價波動比較困難,自己做好功課也不會買的比別人貴就好,買錯比買貴容易。
買房預算也可以用租房租金回推,若是你目前租房條件很滿意,假設租金一個月2萬一年24萬,現在出租報酬率大約是3~5%左右,所以從3%反推回去約八百萬左右,假設貸款八成可以看總價約一千萬的房子,然後買房還要準備頭期款,償還貸款也盡量本金一起攤還,所以這樣每個月的負擔,還是會比單純租房高,但是也應該還可以負擔,房貸過了五年十年後,也可以考慮轉增貸,這樣之前還款的本金,又會重新回到手上。若是總價差距過大,譬如預算暴增到兩千萬,可能都是不小的負擔,需要再三考慮。
房貸申請銀行也是門功課,重點是找額度高、利息低、年限長、沒有綁其他金融商品,薪轉戶銀行比較知道公司狀況,可能會有員工優惠方案,另外也可能有銀行做促銷活動,可以留意親朋好友跟哪家銀行貸款優惠,多多比較,比較重點還有一個,就是數字直接對比,最後搜集三家不錯的,再來做最後的徵信確認仔細數字,因為短時間銀行無法過度徵信,會引起懷疑。
與銀行往來要視同正式往來,若是有申辦信用卡,盡量每期都是全額繳清,不要逾期,免年費的信用卡至少要辦一張使用,長期培養信用,申辦房貸銀行也可以辦張信用卡,給往來銀行理專做點業績,銀行是少數合法借貸管道,一定要跟銀行培養好關係,好好經營,至於推銷的其他金融商品,自己認真做點功課,至少跟指數投資做點比較。
若是財務狀況極度保守的朋友,擁有半年到二年的週轉金,仍然有儲蓄(現金、定存、儲蓄險)超過十年租金,工作穩定,沒有其他金融商品、投資組合,而且沒有購買自住房屋,處於租屋狀態,我會積極建議開始考慮買房,期間可以拉長半年至一年,在這個資金寬鬆、通膨明顯的年代,持有過多的現金,改配置在自住房產,也是一個很穩定可靠的方式。
最後買房跟結婚有點類似,沒有完美的,都是比較級的,可以設定一個目標,譬如看房三個月十二個週末,每週看五個案子,總共看六十個案子,初期先不做決定,等到過了一半,也就是六個週末三十個案子後,有比過去更好的案子出現,就可以下手準備斡旋了。
最後的最後,買房跟結婚差不多,入住後跟婚後,與之前期待還是會有點落差,只要不要相差太多,能夠忍耐的請多包容,左右鄰居、樓上樓下鄰居、管理員、停車位...,很容易有摩擦,不是只有這個建案有問題,搬家換房子後還是會出現其他問題,人生就是如此xd。
投資最難的事情?
投資最難的事情就是本金
大詩人常常笑說指數投資三大缺點:本金大、時間久、很無聊
其實主動投資也需要本金,大詩人以前做產業分析師的時候,其他同事文組畢業沒幾年,薪水不高也存沒多少錢,所以投資只能買低價股,或者一兩檔股票套牢,就沒有其他錢投資了,講白了任何投資方法,都需要本金繳學費,初期的冤枉路走越多,需要的本金越多。
再來是本金若是不夠,投資很容易想開槓桿,不論是貸款增加本金,或者使用期貨、選擇權,本質上都是開槓桿,開槓桿除了費用增加,利息、手續費都是費用,風險也增加很多,危機出現時很容易被迫清倉出場。
增加本金最常見的方式就是增加薪資收入,可是台灣彌漫太多理所當然的氛圍,以我之前的工作台積電工程師為例子,怎麼會有人以為這是個正常上下班的工作呢?怎麼有辦法套用勞基法的工時呢?每個人都想要錢多事少離家近,問題就是你找不到這種工作,台積電在台灣是排名領先群的工作,對比美國像是在蘋果公司上班,你會誤以為蘋果上班很輕鬆嗎?很多人下班回家也都是在工作,壓力也都是很大的。
很多事情是沒有辦法線性控制的,台積電三倍的薪水、三倍的累,我可以只要兩倍的薪水、兩倍的累就好嗎?
今天分享買房的事情,還是自住而已,就要做很多功課,若是要做包租公、投資客,那要做的功課更多,買房不只要跟銀行經營關係,房子買了也要好好經營,不然在貴的傢俱也是掛衣服、在貴的豪宅也是垃圾屋,萬事起頭難,買房也需要頭期款,投資更需要本金,天底下沒有白吃的午餐,謝謝大家。
同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過19萬的網紅Introduction,也在其Youtube影片中提到,#槓桿#開槓桿#財務槓桿 常常聽到「開槓桿」、「融資槓桿」這些名詞,但槓桿到底是什麼意思呢?蕾咪這次要來分享槓桿交易的優缺點,以及有哪些金融商品適合開槓桿等。其實房貸、學貸、信用貸款就是在開槓桿了,但如果是新手就不建議在股票、選擇權等這種標的開槓桿,因為獲利提高、風險也會提高,別為了一時想致富而賠光...
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選擇權 開槓桿 在 [心得] 槓桿工具簡介附2個月17萬到117萬期貨戶- 看板Stock 的推薦與評價
這篇文章是給想了解槓桿的新手看的簡介,
如您本身是高手,可以不用花時間看這篇文了。不適用於您。
如果懶得看雜談只想看簡介。請直接拉至分隔線看正文。
在大多頭,沒有獲利個幾倍,似乎沒人權發文。
故先附上基本人權:
2/5帳戶權益數約17萬,之後過年股市休市。
2/17開盤至4/19收盤(今日)帳戶權益數117萬。
我有股癌,很喜歡交易,愛投資也愛投機,整盤時也會每天交易。
當沖、短線、波段、長線都有做。這個帳戶做短線居多。
股期、台指選擇權、股票選擇權都有做,想到做什麼就做什麼。
光是這個4月連假過後,
這個帳戶到目前我就交易快700口左右了。(簡單來說交易快700次)
有看過我發文的會知道我還有其他帳戶,
基於我想保留隱私,我就不提供提他帳戶獲利了。
很多人會說本金太小,根本不能做投資。
我認為大多數人投資的目的就是想要改善生活。為自己加薪。
不管賺多賺少,只能有獲利,
就算是只賺一頓飯錢,讓您有多的餘裕,
每個月多陪身邊的人吃一頓大餐,增進感情都是一件好事。
因為是興趣,我從10幾歲(國中)就在研究股票了。
我第一次買股時,我身上也只有3萬元買股。
我認為不管多少錢,都能為自己理財。
但口說無憑,
所以我就開一個帳戶示範。
做給別人看。
這個期貨戶是我開來挑戰從10幾萬到百萬的,
同時每個月固定出金(拿出錢)模擬生活費,
2/17~4/19共出金5.6萬,
只有連假時領多點出去,沒花完的開盤交易日再存回去。
沒有追加本金,以免說服力不足。
附上歷史出入金證明:
這樣我才有資格告訴其他小資,
您可以用小資金交易並獲利,
甚至能力夠的時候還能一邊負擔生活費,
我做得到,
才有資格說。
而我也喜歡勝利的感覺,贏錢只是反應勝敗的結果。
算是完成自己一個階段性目標。
附上兩個我跟朋友的對話,
只是證明我事前就說要做。並非賺到才說。
其中一個是操盤手兼有牌分析師。
我們平時偶爾會聊天討論股票。
我原定5月底前達到百萬目標,
因為碰到大多頭,所以提前達成了。
但同時也少了一點成就的感覺,
因為在大多頭賺錢真的不難。
先聲明,
我不鼓勵積極使用槓桿投資,請注意風險。
警示圖,請注意風險:
但我不排斥"善用"槓桿,(在勝率高,風險低時使用)
其餘時間建議降低槓桿。
如果您長期研究並操作股票,
您準備得比別人多,
在同樣是多頭時期,您的獲利就有可能比別人高。
(機會與財富是留給做好準備的人)
別人賺得比您多,真的只是運氣好嗎?
為何同樣是多頭,您賺的比別人少?您有比別人還要努力嗎?
甚至有些人的績效還輸大盤。
至少我每天盤後研究股票數小時。有時候休假還是整天研究了幾百支股票。
(但我是因為是興趣所以喜歡,對我來說研究股票就是休閒活動之一)
比我認真努力研究的人多的是。
在這段時間本金翻幾倍的人也多的是,
只是他們比較少在公開論壇討論他們的招式。
有些策略在市場上公開,就容易失效了。
---------------------
簡單介紹常見的槓桿工具
槓桿只是一個工具,
工具用的好可以幫助您,用的不好可以讓您受傷,請小心。
槓桿2倍。賺錢速度是2倍,賠錢也是2倍。請注意。
槓桿7倍,賠錢也是7倍。
可以讓您用小資金參與大行情。
1.融資:
融資的槓桿約為2~2.5倍(自備股價40%~50%的錢,每張股票融資成數不同)
自備40%:1張10萬元的股票,您只要準備4萬(40%)就能操作10萬元的股票。
融資還有一些利息要付給券商,利息這邊我就不細算了。
舉例:10萬元漲停獲利1萬(10%獲利),
但您成本只有4萬而獲利1萬(1萬/4萬=25%獲利)。
這就是槓桿2.5倍的意思。
風險:
融資維持率低於130%,會被追繳
融資買100元的上市股票,拿6萬買(60%自備,40%跟券商借)
只時維持率=100/60=167%(股價100元/您的自備金60萬)
100元股價跌到78元,78/60=130%,
簡易記法:大概股價*0.78就會被追繳,也就是約兩根跌停(-20%)。
這邊就能算出多空的力道,有些主力會想辦法讓融資斷頭。
因為散戶會有籌錢與沒錢的壓力,沒辦法補繳而選擇賣出股票。
也因此常常融資大減後,股票上漲(主力殺完融資了,開始拉股票)。
補充:
常常聽到人說主力不會用融資,因為主力錢很多不需要借錢。
我的看法是:有一部份主力,想賺更多錢。資金運用效率。
(您若是主力,您不想賺更多的錢嗎?2倍以上的速度賺不好嗎?)
同樣時間,賺1億變成賺2億。您不想要嗎?大家來股市都是想賺錢的。
我們可以比對大盤資券數據、個股資券數據,
有些股票,都是在大量融資增時股價暴漲。
(這就是主力融資、或是聰明融資,聰明融資不完全是主力融資,有些是高手融資的)
當然有些股票,融資太多時,股價就難拉高。(散戶融資)
主力融資判斷的基本方式:帶量大漲的當天,買賣家數差負很多、融資爆增。
------------------
2.權證:
權證性質類似期貨選擇權買權。
權證槓桿約為3~15倍。
權證容易被造市商吃豆腐(調整隱波),
但好處是權證比起股期,可以選擇的標的還多。
(有些股票只有權證 而沒有股期,但只有股期沒有權證的股票很少)
有部分的人認為權證是小資族在玩的,
我的看法是:市場上一直有權證大戶,
很多用權證賺錢的大戶,一次交易賺都是幾千幾百萬在賺的,
有些分點很會做特定標的的權證。(值得追蹤的籌碼)
如果您有餘力,可以在研究標的同時研究相關權證。
不是要您買權證,是可以讓您更加了解您的標的是否"有人在注意"。
------------------
3.股期:槓桿7.4倍以上
股期可以選擇的標的不多,常常也有流通率問題。
但好處是槓桿可以開很大。
如您花1萬買期貨,賺了2萬。
2萬於收盤結算後,不用賣出就可變成可使用保證金(可以領出來使用或繼續買期貨)
1萬賺了2萬,再用2萬繼續買,可以複利滾複利。
但在滿倉的情況股價在跌時,損失是非常慘重的。
我不建議滿倉操作,雖然我幾乎一直都是滿倉,
在股市回檔時,我也常常收到券商期貨交易高風險通知。
(您帳戶權益數已低於部位所需維持保證金)
那個壓力對於很多人來說是非常大的。
在整盤時、台股回檔時,我幾乎都是滿倉。
但並不代表我沒有在停損,沒有風險意識,我倒是常常停損停利,
我每次交易都會設定好停損點。並確實執行。
停損--是一個非常重要的操作。
期貨的槓桿是可以控制的,
GOOGLE搜尋"期貨槓桿控制"有相關介紹,
我就不多敘述了。
也可以利用股期觀察標的現貨。
如標的現貨股價<股期股價,很有可能等等現貨股價就會漲了。
如果現貨漲停鎖住,而期貨鎖不緊,那就有可能漲停打開。
期貨通常領先反應。
舉個例:
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