【瑞士生活】買房大不易 Part V – 買房資格/銀行貸款
這一篇分享的內容應該是最多人想要知道的吧！關於在瑞士購屋資格以及怎麼跟建商與銀行交涉的過程。
#聯絡建商或仲介
一旦下了決定以買房取代租屋的生活之後，首先需要從各大網站上查資料，瑞士有幾個主要的租購屋app可以使用(例如：Homegate, Immo Scout24…)，看到有興趣的房子之後，依照網站的聯繫方式聯絡建商或仲介看房，然後跟建商了解一下價錢（有時候售價會標示在網路上）以及購屋資格。如果可以的話，順便在聊天時看看建商的為人，之後才去與銀行討論貸款事宜。如果資金雄厚不用跟銀行貸款的買主，那當然可以直接跟建商預訂，然後購買！
#購屋資格
講到購屋資格之前先大概介紹一下瑞士的居留證，簡單的說，可以分成三種：分別為永久居留的C證（不需要逐年更新）、長期居留的B證（針對買房來說又分為歐盟B或非歐盟B，需逐年由公司協助更新），還有短期居留的L證（不能買房），當然還有其他幾種較為複雜的就不在這邊做討論了，上述這三種是最常見的，也是外國人居住在瑞士最常拿到的三種居留證。
而基本上要在瑞士置產，一定要有瑞士居留證才能買房，一般來說除了政府鼓勵投資的特定區域之外，是不開放外國有錢人來瑞士購屋置產的！而有瑞士居留證的購屋資格，每個州也有不同的規定。以我們來說，我們住在Aargau州，想在這邊買房，必須擁有B證或C證才可以。而持有B證的人也僅限購買一間房自住，不能夠轉租或投資用，否則有被政府控告詐欺的風險，但擁有C證的人，就完全不受以上限制，可以自住，也可以買來當作投資用。
由於每個州的法規不盡相同，如果有購屋的意圖，最好還是直接聯繫該州負責機構，以瞭解最新資訊。
Aargau州關於買房資格的統整: https://www.ag.ch/media/kanton_aargau/dvi/dokumente_5/arp_1/grundbuch_1/1001_erwerb_von_wohngrundstuecken.pdf
#銀行貸款
這個應該是最繁瑣，但也是可以學到最多東西的部分。在確定要購買後，通常會連繫當地銀行諮詢貸款的可能（連繫當地的銀行較為簡單，因為當地銀行或分行對於該建案會比較熟悉，銀行也會有和建商交涉的經驗，在審核建案的過程中會快速許多），在來銀行會針對你想要購買的房子做 Statistical market value 的分析（包含房屋新舊與大小、交通方便性、居住環境、夏季冬季日照程度等等），以估計的房屋市值和實際售價做比較，當然估計的市值比實際售價高越多越好囉！可是如果銀行估出來的市值比賣方的價格低，那這代表說銀行認為這間房子不值得賣那麼貴，所以銀行最高可提供的貸款也不會超過他們估出來的市價，這時候買主就得跟賣方議價要求對方降價 （因為有銀行證明賣的價格太高），或是由買主自行吸收差額！假設如果差額是十萬瑞郎 （台幣三百多萬），這對一般人來說應該都是個很大的負擔！然後接下來就是一連串的 Financial advice，也就是銀行要看你是否具備購屋的能力，以及能不能在金融條件惡劣的情況下還繳得起貸款等等，以下分為三大步驟：
1/是否能現金支付20%的頭期款；
2/是否負擔的起貸款，根據自己選擇的貸款方式 （這很難用三言兩語解釋的，所以保留到下篇介紹），計算出每年須繳的金額，這個不能超過總收入的1/3；
3/在金融條件惡劣的情況下還能否繳得起貸款，銀行會設定一個非常高的利率，然後計算出以這個利率為基準，每年所需繳的金額是多少，這也不能超過總收入的1/3，很多想買房的人，都是在第三步無法通過審查。
舉例來說，如果要購買大約100萬瑞郎左右 (台幣3000萬左右)，銀行會用5%的利息去計算，再加上其他支出，算出來的年度總成本(Total cost per year)可能會到瑞郎6至7萬，那乘以3之後，如果年收入不到瑞郎20萬的家庭，是無法買這間100萬瑞郎的房子的！
這也是我們為什麼在上一篇提到，不是瑞士人不喜歡買房，而是如果只有一份收入的家庭，根本無法通過銀行買房貸款的門檻。以僅有一份收入的家庭來說，能購買的房子可能就不會是適合一個家庭的大小，或不是自己喜歡的區域，而在這個情形之下就只能選擇一直租房了！ 但是如果有收入的一方收入非常高，當然另當別論，不過以一般中產階級來說，一年的年薪要到20萬瑞郎，也是很難達到的！而瑞士的產假福利系統和其他歐洲國家相比，並不是這麼的完善，雖說在產假期間是無法惡性辭退員工（但產假後可以），但僅有的不到四個月的產假和高昂的托兒費用，使的許多家庭最後選擇了僅由一人工作來負擔全家經濟的方式。而非瑞士人或歐盟人的我們，如果想擁有更多的家庭生活時光，但為了持續的和外界的連結，也不可能輕易的放棄現在具備的工作機會和能力，更何況非歐盟居民的工作簽是一年一簽呢！如果拿不到工作簽，或是選擇把一家風險放在一個人身上，一旦失去簽證，一切就真的免談了吧！
所以一個家庭在瑞士買房，通常是介於30到40歲之間，在雙方有工作有收入的情況下，通過了所有的門檻，然後買了房，而有了孩子之後，可能一人辭掉工作或是轉成一週上班兩三天，對於已經買了房後，離職就對貸款沒有什麼影響了。要通過以上銀行的貸款門檻，另一個選擇是一間房子掛了很多人的名字，例如像是父母等等，銀行都是用總收入在評估，以上面的那個例子，所有人的收入加起來如果有到20萬，那就可以買得起那一百萬的房子，不過應該很少人選用這種方式，被請來掛名的人實際上卻沒有在使用房子也是非常怪的。
以目前的條件來看，買房比較好呢？ 還是租房比較好？還有瑞士的貸款系統如何運作？ 這個非常的有趣，像是在瑞士跟銀行貸款買房其實是不用還本金的！這跟世界其他的國家非常不一樣吧！這些留到下一篇詳細的介紹！
#下一篇我們會簡單分享一些利息計算和租金比較的例子
#還會分享一些市面上的新屋售價給大家參考
#歡迎分享
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