關於 都更樓層分配 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

2021年9月11日，台北市萬華區漢口街和中華路口西南隅，正在建構中的西門町最高建築（地上28層）已經成型，將於2023年夏天完工。（張哲生 攝）

這棟新大樓的前身是1977年落成的台北中華大樓，最初是國泰集團設立的國泰百貨公司，國泰百貨於1985年轉讓給豐群集團後，沒多久便結束營業，之後這裡開過「龍太外銷成衣商場」、「弗頓星球」、「HANDS 台隆手創館」（2000年開幕，2004年遷移至微風廣場）、美華泰流行生活館（2004年開幕、2018年7月15日歇業），其餘樓層則是國泰集團的辦公室。最後，進駐其中的國泰集團辦公室在2018年6月底全數撤出，而在一、二樓營業多年的美華泰流行生活館也在2018年6月21日至7月15日舉行出清特賣後歇業，然後台北中華大樓於2018年11月12日開始進行拆除工程。

日本九州的私營鐵路巨擘「西日本鐵道株式會社」（西鐵集團）在2017年12月與業主達成協議，並於2018年3月簽署為期20年的租賃協議，由西鐵集團以旗下的飯店品牌「Solaria」經營，公開宣布將在台北市西門町以6億日圓（約新台幣1.6億），打造一座地下5層樓、地上28層樓，擁有300間客房的「Solaria西鐵飯店 - 台北西門」旅館，預計在2023年的夏天開幕，其地點就在已拆除的台北中華大樓所在地。

先讓我們來回顧44年前，台北中華大樓的開始～國泰百貨公司。

1977年10月6日上午10時，由國泰集團設立的國泰百貨公司正式開幕，開幕典禮由國泰集團創辦人之一的蔡萬霖（1924-2004）揭幕、基隆顏家的顏欽賢（1902-1988）剪綵，現場還請來百人大樂隊演奏，聲勢浩大。

國泰百貨公司在行銷上強調「不以打折為噱頭，不打折比打折便宜」，並以「新的風格、新的氣派、新的服務、新的滿足」為經營宗旨，力求不斷推出各式新穎服飾百貨，來滿足消費者的需求。

當年國泰百貨公司所在的台北中華大樓，位於台北市中華路一段88號（中華路與漢口街口），由國泰建設股份有限公司起造、蔡柏鋒與陳昭武設計、三井工程負責營造；於1976年3月15日開工、1977年8月20日竣工，工程造價約為新台幣5,394萬元，是一棟11層樓高的鋼筋混凝土造建築。

國泰百貨公司在台北中華大樓內的營業樓層為地下一樓以及地上一至四樓，共有五個樓層。

地下一樓包含三個營業部分：備有各式流行服裝飾品的「繽繽服飾」、供應各種物美價廉的日常用品的「半價廣場」與供應各式冷熱飲的「甜蜜走廊」。

一樓為「集錦大街」，設置各式華洋百貨；二樓為「芙蓉女裝街」，備有各式新穎女裝；三樓為「新潮摩登街」，供應高級男裝、玩具、唱片，與手工藝品等；四樓為「福泰酒樓」，供應正宗粵菜與港式飲茶。

1977年10月6日開幕的國泰百貨公司，是國泰集團史上跨足百貨業的第一間據點；同年，國泰集團與大來關係企業合作，在同樣位於西門町的武昌街與昆明街口，籌設「來來名店百貨公司」（後改名來來百貨），國泰集團創辦人之一的蔡萬春（1916-1991），還出席了來來百貨所在的台北西門大樓之動土典禮。

位於台北市武昌街二段77號的台北西門大樓，由國泰人壽保險股份有限公司起造、羅維東設計、樹德工程負責營造；於1977年3月8日開工、1978年6月10日竣工，工程造價約為新台幣6,369萬元，是一棟10層樓高的鋼筋混凝土造建築。

1978年11月25日，國泰關係企業「來來名店百貨公司」正式開幕，以「讚美的焦點、流行的焦點、歡樂的焦點」為營業主軸。

當年，國泰集團在台北百貨一級戰區的西門町，一口氣設立了兩間百貨公司，象徵百貨事業開始起飛。但是好景不常，1985年2月，爆發十信弊案，嚴重影響國泰集團的經營，亦令其將旗下的百貨公司，轉讓給豐群企業集團。自此之後，國泰集團不曾再涉足百貨事業。

台北中華大樓的國泰百貨公司在1985年轉讓給豐群集團後，沒多久便結束營業，後來有「龍太外銷成衣商場」、「弗頓星球」、「HANDS 台隆手創館」（2000年開幕，2004年遷移至微風廣場）、美華泰流行生活館（2004年開幕、2018年7月15日歇業），其餘樓層則是國泰集團的辦公室。

至於武昌街的台北西門大樓，在來來百貨於2003年2月10日歇業後，則由誠品進駐，以「誠品武昌」之名在2004年12月1日開幕；2010年，誠品將武昌店閒置的高樓層（5至10樓）出租給國賓飯店，委由國賓開設平價旅館「台北西門町意舍酒店」，於2012年2月開幕。

看完它的歷史之後，我們緊接著來瞧瞧這裡的未來。

這個都市更新案名為「國泰一號中華大樓都更案」，其更新單元位於台北市萬華區中華路一段以西、漢口街二段以南、漢口街二段20巷以東及漢口街二段20巷以北所圍之街廓；範圍包含臺北市萬華區福星段二小段149地號等1筆土地，面積共1,720平方公尺，為台北市「修訂臺北市萬華區都市計畫細部計畫通盤檢討案」所載「實施都市設計地區－中華路林蔭景觀區」範圍內，更新單元內建物屋齡已達30年以上，結構設計不符現今耐震救災等公共安全需求，原始空間規劃及結構設計亦已不敷現今商業使用需求，希冀藉由都更推動健全商業機能並改善都市景觀。

辦理進度如下：
2015/5/25 核准自劃更新單元
2015/10/20 自辦公聽會
2015/10/30 申請事業計畫掛件
2016/5/11~25 公開展覽
2016/5/24 公辦公聽會
2016/8/11 都更幹事會
2017/5/9 都更幹事會複審
2017/7/5 環評審查會議
2017/9/6 都更聽證會

執行此案之團隊：
更新規劃：財團法人都市更新研究發展基金會
建築設計：潘冀聯合建築師事務所
鑑價機構：麗業不動產估價師聯合事務所

個案概要：
所在地 | 萬華區福星段二小段149地號
面積 | 520.30坪
使用分區 | 第四種商業區
實施方式 | 協議合建

以下為負責建築設計的潘冀聯合建築師對「國泰一號中華大樓都更案」之說明：

基地座落於萬華區，西門商圈人行徒步區的北端，周邊歷史文化舊街區以及活躍商業活動形成豐富的都市紋理。為提升都市環境良好品質，如何在高密度的商四用地中充分發揮土地強度、創造都市更新最佳效益成為本案最關鍵之設計課題。

基地四面臨路，為順應原有都市街廓紋理，於主要臨街面留設騎樓；南面留設開放空間步道系統與既有西門商圈人行步道串連。建築量體發展受限基地形狀，呈現瘦高之細長量體，分為底部裙樓、中部塔樓、上部塔樓三部分；裙樓的高度與周圍老舊街區高度相互呼應，中部塔樓的高度可與周圍新建築物相比擬。這樣的量體分配也呼應了內部使用機能，裙樓為零售商場、塔樓為旅館，其房型以面積6-7坪的雙人房為主。燈光設計依照商場及旅館各自機能設計，揮灑豐富的夜間表情；商場燈光採參數式色彩漸變設計饒富變化，旅館則強調垂直帶狀燈光簡約之美。

本案成功解決了細長比例的挑戰及高層建築空地留設之限制，將土地利用最大化，期能滿足複合式商業空間最高使用之坪效，並創造尊重環境和諧與都市紋理的西區建築焦點。

座落地點: 台北市萬華區
基地面積: 1,720m²
建築面積: 899 m²
總樓地板面積: 38,640㎡
層數: 地下5層，地上28層
設計時間: 2014.11 迄今
房間數: 314
類別: 旅館

＃今日疫情重點【新增2本土2境外與幼兒園群聚相關，整起群聚已達27名確診；專家憂心：不明感染源且零星個案爆發，應強化公衛手段與疫苗加速接種併行】

台灣今（9日）新增6例COVID-19（又稱新冠肺炎、武漢肺炎）確診個案，包括4例本土與2例境外移入。而今天的6例個案中，與幼兒園相關的有2例本土為確診社區大樓的裝修工人與其妻子、2例境外移入為埃及返台的幼兒父親親屬；其餘2例本土個案，則為新北市同住家人，目前找不到感染源；今日也新增一起死亡個案，為一名70多歲有慢性病的男性。

新北市市長侯友宜今日表示，因應今天再有確診個案，宣布再新增13所學校，共3,170位學生預防性停課，目前總計16所學校、7,369人停課，多數在板橋區，將等PCR檢測報告出爐後，若全數陰性，才會恢復上課。

長庚大學副校長、台灣流行病學學會理事長許光宏表示，目前社區接種一劑疫苗的狀況，沒有辦法應付高傳染性的Delta病毒，且光是戴口罩也沒有辦法阻擋病毒傳播，「現在看來病毒都是零星擴散，機師、幼兒園也不同病毒序列，需要做好心理準備，疫情若爆發恐比5月時大規模社區感染還要嚴重。」台大急診部主治醫師、品質管理中心主任陳世英則表示，提升公衛介入措施，尤其注意避免間接傳播，加速疫苗接種，是現下控制疫情、減少擴散的方法。

好消息是，今日上午6點多，91萬劑BNT疫苗抵台，目前共計184萬劑BNT疫苗到貨，封緘完成後即可使用。中央流行疫情指揮中心指揮官、衛福部部長陳時中表示，接下來仍會優先提供給青少年、18～22歲年輕成人使用，其餘疫苗的接種優先順序仍在討論中。

■幼兒園再增一例「大樓裝修工人」確診，妻子也確診

今日本土個案中，兩例是台北市案例、兩例列在新北市。台北市兩例個案與境外案例與幼兒園群聚有關，目前相關確診者已達27人。台北市市長柯文哲表示，今日北市確診個案是一名裝修工人，曾3度前往新北市幼兒園群聚案的住宅大樓裝修，事後經由業主通知該大樓發生感染狀況，因此才決定與太太一起前往採檢，最後兩人皆確診。但陳時中表示，是否在該社區遭傳染，仍須後續調查才能確認。

境外移入部分，雖然歸類於境外，但與幼兒園群聚相關，即8月4日從埃及入境的幼兒家人，是兩名埃及籍男性。兩人因埃及父親確診而匡列居家隔離，9月7日採檢陰性，今日再次採檢轉陽性，Ct值分別為36.7與34.7（數字愈高、病毒量愈低）。

■侯友宜：擴大預防性停課，目前已16校、7369人停課

由於目前的疫情集中在新北市，市長侯友宜昨日也宣布，今起為期一週，新北市禁止餐廳內用、關閉運動、藝文場館等場所，強化二級警戒。

侯友宜表示，昨（8日）一整天已經將有確診個案的B棟社區大樓清空，該棟樓共785人全數送往集中檢疫所檢疫並採檢，除住戶外，經由新北市評估其他進入大樓的民眾，若有風險也已同時隔離；未有確診個案的A棟樓則採自主健康管理。今日一名B棟大樓的裝修工人，驗出陽性，這名個案的感染源與幼兒園其他個案是否有關仍在調查中。

學校部分，侯友宜表示，目前採取不等PCR結果出來，就預防性停課，現已有16所學校、7,369人停課，若PCR結果確定陰性就會復課，包括補習班、安親班也採此標準。停課期間則會加強清潔消毒、追蹤孩子健康狀況。自主防疫假部分，新北市共有2,386名學生昨日請假，多是幼兒園學生，佔所有學生的0.59%。

今日針對兩名埃及個案居家隔離中採檢確診，侯友宜表示，針對目前居家隔離的951人，5天後還會再做一次PCR檢驗。

另外，新北市三重區今日還驗出兩例確診個案，與幼兒園無關。侯友宜說明，該例個案是要去醫院就醫，採檢PCR發現確診，Ct值為30.5，匡列同住朋友也確診，Ct值31，研判感染一段時間，相關接觸者匡列一人。

■幼兒園群聚案中，驗出8人抗體陽性，感染源仍未確定

羅一鈞表示，目前幼兒園群聚案已針對其中18人進行抗體檢驗，結果發現有3名幼兒園小朋友抗體呈現弱陽性；另有兩位，即幼兒園老師、台大麻醉護理師也是陽性，但皆已打過疫苗；而埃及返台父親與其同住家人3位IgM、IgG皆呈陽性，可能在1～3個月內感染，推測感染時間較早，但仍不代表是感染源。陳時中也表示，感染源無法確定，其他抗體陽性者，如幼兒園教師夫婦，也都有傳播可能。

長榮機師部分，目前接觸者採檢皆為陰性，陳時中表示，看來風險較低，在可控制範圍內。他強調，目前沒有升三級警戒的考量，新北的案例雖然在發展中，但已在持續匡列中。

媒體詢問目前新北幼兒案是否已進入「社區傳播」？指揮中心發言人、疾病管制署副署長莊人祥則補充，目前針對感染源都在溯源中，到底傳了幾波還不確定，而民眾都有戴口罩，也確實降低不少感染，目前透過大量篩檢，親密接觸者也沒有發現更多的確診病例，應不會造成百人傳播鏈。

■流行病學學會理事長許光宏：呼籲將疫苗優先提供給50歲以上長者

但專家觀察這波Delta病毒傳播狀況並不這麼樂觀。長庚大學副校長、台灣流行病學學會理事長許光宏表示，因台灣目前二劑疫苗完整施打率的普及性不高。根據文獻，要抑制Delta病毒活性，要將中和抗體再拉高10倍，而接種二劑正好可以達到此程度，這也代表，只打一劑的民眾，跟沒有打疫苗者一樣，無法有效防範Delta病毒。

尤其，機師與幼兒園群聚案經過病毒基因定序後發現，不屬於同一群感染，「這讓人非常擔心，目前群聚案都是不明感染源、且從個案的Ct值看到，應該都已經傳染了一陣子，接下來也可能會有大規模擴散，若爆發，幅度會比5月Alpha病毒株造成的疫情大。」

雖然比較5月之前，台灣現在的個人與群體的防護措施，如戴口罩，都已經高出許多，但許光宏表示，Delta病毒株的傳播力很高，R0值約在6～7左右，意即在沒有防護下，一個感染者可以傳染給6～7人。「戴口罩確實可以阻擋飛沫傳染，但還有間接感染，再加上民眾無法長時間處在警戒狀態，一鬆懈就可能讓疫情再起。」而打完第一劑疫苗的人，心理上也會覺得自己有了部分保護而鬆懈，「這讓打完第一劑，跟完全沒打的人相比，行為防護面更糟糕，較可能會到處走、脫下口罩。」

針對現況，許光宏表示，呼籲政府應該重新分配疫苗施打對象，讓50歲以上高風險長者盡快打完第二劑，因為只要時間拖得愈久，疫情一但爆發造成的個案數、重症數都會增加，待高風險者全數接種兩劑後，剩餘疫苗再提供給年輕族群接種。

但陳時中昨日記者會仍表示，目前疫苗施打政策沒有變化，仍會以第一劑覆蓋率為主；針對混打開放，則表示日後各種可能都有。許光宏則呼籲，台灣民眾挑選疫苗的狀況嚴重，應該要有疫苗就去打，才能得到保護。

而91萬劑BNT疫苗今早抵台，目前共有184萬劑BNT疫苗，陳時中今強調，除了仍會優先提供給青少年、18～22歲年輕成人外，其餘疫苗的接種對象仍在討論中。

■台大急診部主治醫師陳世英：強化公衛防疫措施，避免間接傳播

台大急診部主治醫師、品質管理中心主任陳世英表示，Delta病毒的傳播力高、在社區中近乎造成如空氣傳播的狀況，此次新北社區同棟大樓不同樓層的感染，推測是接觸無生命物體（fomites）而被感染，包括電梯按鈕，或是上一個帶病毒者剛離開，空氣中仍有病毒，進而造成傳播。

侯友宜也在記者會中表示，此次社區大樓的確診分佈，針對居家的防疫，有幾點需要特別注意：

・居家開窗維持通風（含衛浴空間）
・落實三明治洗手法，養成碰觸公共場所物品前後手部酒精消毒習慣
・社區公共空間如電梯、信箱區、交誼廳等加強消毒頻率
・落實戴口罩、勤洗手、保持社交距離等個人防護措施

儘管目前邊境防疫已經加強，包括檢疫14天內採檢3次，陳世英說，但病毒同樣進化，可能需要加長檢疫期與採檢次數才有辦法更嚴密的阻擋，但若無法如此，病毒進到社區內要如何防範？則需要公衛介入措施（NPI）以及疫苗接種並行。

陳世英表示，單靠疫苗接種沒有辦法阻擋病毒，以新加坡為例，8成的民眾已經接種兩劑疫苗，依然造成大量個案確診；台灣如今兩劑接種率約5%，但疫苗有效性不是百分百，粗估群體免疫比率僅有3%左右，幾乎等於沒有群體免疫效果，因此更要維持NPI手段，包括勤洗手、戴口罩、維持社交距離等。

陳世英說，目前即是加速接種疫苗，同時維持防疫強度，讓病毒無法大量傳播出去，才能阻止病毒像5月時造成大規模感染；也隨著疫苗不斷接種，降低確診個案重症率、死亡率。所幸民眾對於實施NPI的順從度很高，「只是辛苦民眾，加強防疫手段，也代表經濟上會受到一定影響。」尤其病毒會造成一定比例的無症狀感染者，如今不太可能再有清零，都會有個案持續發生。

許光宏也同樣強調，目前應該要加強實行「強化二級警戒措施」，在二級跟三級之間取得平衡，包含減少室內、室外的群聚人數、進行公共場所的人流管制規範，「不用做到第三級警戒，但還是要比現在的二級再嚴格一些，才能防疫且維持經濟熱度。」

（文／陳潔；設計與資料整理／江世民、戴淨妍；攝影／中央社）

#延伸閱讀
【疫苗進行式：COVID-19全球疫苗接種即時追蹤】https://bit.ly/3kpkwcI
【致死率變化教我們的事：加強防疫韌性，檢測與醫療量能如何長期備戰？】https://bit.ly/3tnXFC9

#報導者 #COVID19 #突破性感染 #本土案例 #疫苗 #AZ #莫德納 #BNT #高端 #幼兒園 #Delta ＃強化二級警戒

【龔成問答信箱】（Q22001-Q22020）

Q22001：

龔sir你好，有啲問題想問你，我依加28歲，曾經讀大學嗰陣時完全唔識投資但又亂咁嚟，當時買咗幾隻股票，如果而家放出去都蝕好多錢，

唔知要唔要繼續放喺度等奇蹟好，定係呢啲股票都係冇得救不如放出去？然後將啲錢用黎投資盈富基金？因為我係初學者 都吾敢投資其他股票住

以下係當初大學戈陣買嘅股票：

33安山金控購入價10.975 現價1.46
2389北京健康購入價0.8250 現價0.1110
8193亞太金融投資購入價0.9371 現價0.056
8269富譽控股 購入價3.6998 現價0.16
08310大豐港購入價1.21 現價0.2030

龔成老師︰

首先你要明白一個概念，我地持有一隻股票與否，關鍵位是企業質素、前景，不要被買入價影響。買入價只是一個心理因素，如果企業核心因素未被影響，我地係唔需要理會。

所以，你重點要放係佢地質素上，唔好諗有奇蹟，令佢地無端端去翻買入價，比你清貨。

如果佢係劣質股，出現而個機會率係極細，更常見係越跌越深，迫住你放。

你買的股票，我睇唔到有明顯投資價值，甚至有部份，有機會係財技股。我建議你沽出這些股票，換至其他優質股，咁會較好。

以你28歲，可以選擇一些「平穩增值股」+「潛力股」作投資目標。

你現時無太多投資知識和經驗，對企業估值，點去定平貴未必會太了解。所以你先利用月供模式，去做增值，可以減低買貴貨風險，對你而言會較理想。

以現時大市合理區狀況，你可以考慮用部份儲蓄，進行月供股票。你可以每月先用一半儲蓄，另一半就先儲起架策略。

由於你投資知識不高，因此可較集中在平穩增長類股，至於潛力股，只宜小小注。此期間，你最好是努力提高投資知識，才慢慢增加翻潛力股比例。

餘下現金就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

而你沽出的股票，我建議先用來集中投資盈富(2800)，會對你較有利。

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Q22002：

1.呀sir我想問進階班第二課慨網站巿盈率通道合理區範圍參考價值高唔高？

2.有代表性每股盈利的平均數為5年慨平均數，想問如果我用3、4年去作平均數會否失去代表性？

3.雅生活（3319）過往巿盈率13.31～25.92。行業巿盈率平均17.72～34.91。我應該自行調整過往巿盈率高低，還是採用行業巿盈率先比較合理，因為物管股大部分都是近幾年才上巿。感謝老師指點

龔成老師：

1）有參考價值，有D大行報告都會有這通道，原理有少少似我地課堂教的10年市盈率中間4年合理區

當然，最後都要自己做一些調整，因為只是程式化，網站是比一個參考方向你，你要自行調整及配合實際情況。

2）利用5年平均數，只是其中一個找「有代表」盈利的方法，絕對不是唯一方法。

最重要是「代表性」，因此，幾多年，並不是核心，如果該數據的經營環境同現時完全不同，就一年都不會用。

3）兩個數我地都會同，對於這股，用佢自己的較好，同時，我地估值時會較保守。你可以好佢自己過往數據作基礎，然後再作調整。

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Q22003：

老師，另外想代朋友問問，如果佢有200萬現金，應該點投資喺股票度？

背景：39歲，已有多項物業，有固定收入

龔成老師︰

我地財富組合除左要有增長力和質素外，平衡性都好重要。你朋友現時資產明顯係偏重於物業類，長線你應加入一些優質股，以免過於集中個別資產類別，而產生風險。

因此，你朋友這筆資金，最好優先投入股市，去令成個組合更平衡。

以你朋友39歲，可以選擇一些「平穩增值股」+「潛力股」作投資目標。

若你朋友無太多投資經驗，潛力股這類風險較高的股票，就不要持有過多，最多維持2-3成好了，甚至先集中係平穏增長股類。

若有一定投資經驗﹐潛力股比重可以相應調高，佔組合約3-5成，視乎佢投資經驗多寡和了解這些股票程度而定。

現時大市只是合理區，你朋友的200萬資金可以先投入一半，用"分注"形式，慢慢買貨。餘下一半就等大市出現一定程度的下跌，才大力度掃貨，然後長線投資。

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Q22004：

成哥，我見市場預測黎緊通脹會來臨。 請問應該如何處理？會對市場有點樣既間接/直接影響呢？想請教下

龔成老師︰

其實一個正常經濟環境，係應該存在若干通脹，才算健康。但當通脹過高，就會影響日常生活，以至企業營運成本，繼而影響企業盈利能力。

如果政府以加息去對抗通賬，利息就會上升，一般會對股市、樓市都有影響，但我地要考慮當中的因果，如果背後是因為經濟利好而加息，就有可能對企業反而是利好的。

至於我地投資時，你就要考慮，通脹對企業盈利，造成什麼樣的影響。

若政府透過加息手段，去調控通脹問題，企業融資會有什麼事情發生。

當然，我地投資時，唔好估個走勢。無人知係唔係好快會有高通脹，都唔會有人知，政府會唔會出手干預。

因此，我地投資時，主要都係要根據現行估值，再用平貴，去制定買賣策略，咁會較好。

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Q22005：

成老師，我今年52，成老師我希望可以在55後半退休，轉做半職工作！

我遇到麻煩.... 不過先先多謝您，參考咗您建議同喺您嘅專業吸收，透過月供，我股票喺大巿升升跌跌都維持17至20％回報....

拉上補下，計埋現金終於第一個百萬。

未來會將大部分錢借比細佬比首期，佢兩年後會還返比我。未來，我只會留返20萬股票左右，10萬現金...

我手上有︰
車：比亞迪1211，175
賭：銀娛0027，金沙
內銀：建行
地產：恒基0012
公用：煤氣，港鐵，長建
指數：盈富
零售：1212利福

1。請問我留返邊啲好呢？

2。如我喺呢兩年間重可以每月儲1萬，我想供5千股票，定喺等到股價理想再入巿呢？

多謝，您一路以來悉心解答，助我哋理財... 因為您，我先可以借錢比細佬比首期，我哋都好多謝您

龔成老師︰

不用客氣，能幫到你就好了。

1) 你持有的股票，全部都係有質素。但你現時52歲，並打算3年後半退休。

因此，我會建議優先將一些波動性較高的股票沽出，咁會較好。

比亞迪(1211)和吉利(0175)會係較波性較高，可以優先沽少少。其次會係持股較多的恆基(0012)。

餘下的股票，你按比例沽出就可以。但留意，這些股票有投資價值。如果只係得1手，我就建議一直持有，唔好沽出。

2) 現時大市在合理區，你可以用一半資金月供，其餘一半才留起，等大跌市機會。

月供目標，會係盈富(2800)和一些收息股。用$2000至$3000月供盈富，餘下供2,3隻收息股。

收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）、高息基金（3110）都可以。

另外，有些更有超過8%的高息股，但股價就略有風險，你可以小注考慮，例如佐丹奴國際（0709）、中石化（0386）、互太紡織（1382）等（記住，股價略波動，不能太過大注）。

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Q22006：

老師，我想問一個問題，我想聽聽你意見。

關於購買今期居屋，我想問應該買鑽石山，樓價高，交通方便，每月供款有一點壓力，但日後轉讓比較好

還是買粉嶺，樓價低，上班距離遠，花時間，但供樓沒有壓力，還可以有餘錢作儲蓄或投資？

請問在累積財富方面如何考慮？

龔成老師︰

從投資角度，如果粉嶺居屋整體條件，唔係好差。你係應該選擇佢，因為長線才可以有更多資金，進行財富增值。

但從自住用家角度，選擇邊間，較難有一個明確答案。因為自住樓，除左考慮投資層面問題，也要考慮佢是否適合未來5-10年(甚至更長)的生活所需。

而且，你而一刻供款較吃力，但未來收入有可能改變，令供款變輕鬆。(當然，如果你係無信心，長線供得起，咁鑽石山就可以直接不考慮)

同埋你所講，如果你將來會換樓，物業的地區優勢，都係你要考慮的地方。

因此，你要係這些因素中，找個平衡點，去作出決定。

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Q22007：

龔成老師你好！我是一位單親媽媽，今年38歲有一位12歲女兒，每個月收入2萬蚊，每月可儲蓄1萬手上現金有二十五萬，手上股票如下：

1183：8OOO/5.3
3O67 :3000/17.012
939 :5000/6.2
1177:15000/8.14
1357:4000/2

請問龔成老師以上股票質素如何是否可以長線?

龔成老師︰

你持有的股票，質素上算可以。

但以你年紀，應先集中係增長上面。建行(0939)係收息股，增長唔高，現貨可持有，但唔好再加注。

澳能建設（1183）以過往的業務來睇，只是中等，業務發展不算強，整體不差但又未算好好。

佢最近宣布，同德國創新科技企業Ｕｂｉｔｒｉｃｉｔｙ達成戰略合作，於大灣區拓展大灣區開發、製造及分銷電動汽車充電業務。

睇翻澳能果邊，主席表示，目標係兩年內在港澳大灣區安裝500至1000個充電裝置。

企業發展力都有，但早前股價其實有點超前反映。就算近期回落，這刻投資值博率未算高，你小注持有可以，唔建議太大注。

美圖公司（1357）正面，佢過左最差時期，現時正向好。佢主要從事提供在線廣告及其他互聯網增值服務；以及開發、製造及銷售智能硬件產品。

見佢財務數據改善，這企業仍有發展力，有長線投資價值。不過業務變化始終大，不建議大注投資。

另外，任何股票、任何行業，我們都不應太過集中，因為一個行業就算更有優勢，也有機會面對行業週期及突發風險，太集中會對你整個財富組合不利。

因此，你要建立一個平衡的投資組合，當中有不同的類別、不同的行業，這是最好的平衡風險方法。相同行業不可佔組合多於30%，而單一企業不要高過15%。

你現時好集中係中生(1177)，雖然佢高質素，但持有過多，始終都會拉高左你組合風險。你中生(1177)現貨可保留，但新資金就唔好再放落中生住，等佢比重平衡翻先再考慮。

以你38歲，可以選擇一些「平穩增值股」+「潛力股」作投資目標。但開始投資前，我建議你先儲起半年開支，以備不時之需。

以現時大市合理區狀況，你可以考慮用部份儲蓄，進行月供股票。你可以每月先用一半儲蓄，另一半就先儲起架策略。

如果你現時無太多投資經驗，潛力股這類風險較高的股票，你就不要持有過多，最多維持2-3成好了，甚至先集中係平穏增長股類。

若你有一定投資經驗﹐潛力股比重可以相應調高，佔組合約3-5成，視乎你投資經驗多寡和了解這些股票程度而定。

現時大市只是合理區，你現有資金(扣除半年開支後)，可以先投入一半，用"分注"形式，慢慢買貨。餘下一半和每月所儲倒的資金，就等大市出現一定程度的下跌，才大力度掃貨，然後長線投資。

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Q22008：

龔Sir你好，想問我媽媽所持的股票策略，她持有941中國移動 成本$55，5,000股

這股票一直跌到$47，本身的目的都係想收息長楂，其實佢嘅趨勢係咪一路都會跌？如果係不如放咗佢？

謝謝你

有幸有睇你寫的書，千萬富翁嗰本。雖然只係睇咗頭一個兩個chapter都得著啟發

我現在正在睇得你在書中推介的《秘密》，講關於吸引力法則。所以我都學用有錢人的方式/態度投資

龔成老師︰

若你媽媽目標係為左收息，你係唔洗理個股價升跌，照長線持有去收息，咁就可以。因為我股價波動，係唔會影響到你收息部份。

除非，企業長線質素明顯轉差，又或者派息政策有變。或者，此股你媽媽長線持有就可以了。

至於佢會唔會一直跌，中短期我估唔到。因為會受很多因素影響，有些因素其至跟企業本質無關。

但長線計，中移動（0941）不是無質素的，5G雖然對佢有正面影響，不過，中國政府希望相關費用不會太貴，令資訊流通更好便利，所以，對佢的賺錢能力方面，未必能帶來突破性的增長。

佢增長力不算強，但作為一隻收息股，佢有合格，這股有長線投資價值。

係投資增值上，知識和正確思維，都係同樣重要。《秘密》這本書，很值得睇，你可以慢慢研究。

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Q22009：

龔成老師您好，我係澳門的讀者。因為疫情關係我還沒有機會上老師的堂，但我已在WhatsApp報名，現待港澳通關後報讀老師的課。

但現在有2隻股票想找老師先行指點一下，雖然我已閱讀了老師的書本，但仍味掌握估值方法，所以只從外部分析，但不知道他們現在價位是否合理。

1. 第一隻股票是巴郡（BRK.B），他所投資的公司都是老師在書中所說的好公司。它應是屬於水桶二的股票嗎？還有他現價是否合理？

2. 另外第二隻股票是台積電（TSM）。我看好晶片業的未來發展，因需要晶片的行業實在太多了，它既是龍頭，也有不斷進行研發體積更少的晶片。

它應是屬於水桶一的股票嗎？還有他現價是否合理？

3. 我有興趣進行這2隻股票的月供，所以想老師幫忙評估一下合理價範圍。問題有點多。勞煩老師。感謝

龔成老師︰

估值方法，書中略有介紹。但因為實際操作，係比較複雜，你到時在課堂上，我會用幾小時再具體解釋，相信你會較易掌握要點。

1) 巴郡（BRK.B）係一間成熟大型綜合企業，增長力係有，但唔會係最強的類型。

這類大綜合企業，估值係較難。因為佢包含了不同行業的公司在內。投資這類企業，你可以用分注模式，慢慢儲貨，會較適合。

2) 台積電係一間有質素架企業，在全球半導體業界有領先地位。

集團專注生產由客戶所設計的晶片，現時已經是全世界最大的專業積體電路製造服務公司。

由於佢已有一定規模，所以算係水桶1至2之間。初步睇佢現價算係合理區頂，你可以考慮慢慢分注，或用月供儲貨，並長線持有。

3) 這2隻現價計，做月供係無問題。但緊記月供係長線計劃，最少做3年，並持有5年，才會有較理想效果。

希望疫情盡快過去，到時澳門見！

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Q22010：

龔sir, 我有個好消息講您知。自從聽您講及上咗堂重新部署自己投資，加入潛力股，近幾個月由賺五位數變賺六位數，有很大進步，真的多謝您。

我更買了您本80後千萬富翁，我都要進入瘋狂狀態，而且要做多些有意義的事。

而且，還債後仲有五位數字淨

龔sir, 本來我好驚 轉換環境，但受你影響。我勇敢行出第一步，不斷寄自薦信務求搵份高人工的工作。希望成功。為了成功，我越黎越厚面皮及積極

謝謝賜教

龔成老師︰

恭喜你，記住優質股要長線持有，才會有最佳增值效果。餘下持股，唔好見升唔少，就忍唔住去沽貨。

記住，除非真係去到好貴、大市好狂熱、或者企業質素變差，我地才會考慮沽出。

你開始願意去突破，跳出自己舒適圈，已經係向前行左一大步。相信成功，只係時間問題，努力。

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Q22011：

你好啊 大師傅，上年睇完你本80後既書後開始調整左投資心態 由短視轉成長遠目光 睇既係公司發展同將來及價值，感激。

本人30歲，之前儲落一筆錢，宜家人工19000，手上有︰

500股(75.3) 中電(2)，
70000股(11.24) 煤氣(3)，
2000股(43.35) 電能實業(6)
21000股(26.1) 中銀香港(2388),
10000股(12.26) 深圳國際(152),
3230股(43 匯豐(5)

然後都跟左你d意見月供左2800, 823, 66 各3,000，共9,000，現金大約20萬，有時騰訊600蚊會入 升少少就會賣左去賺千零蚊。

每年36000買宏利壽險計劃供15年 (已供5年)，另有基金每月派3000蚊息， 家用同日常開支約9,000,月供股9,000，餘下1,000，想35歲前被動收入20,000 有冇可能性?

對股票無咩技術 都係每日睇你d post 同書籍擴闊視野, 個倉有冇需要執一執?

感激不盡 希望有運你抽中指點一下

龔成老師︰

首先，你唔好再用短炒模式，去做投資策略。你要明白一點，我地投資股票，其實等同投資一間企業。希望透過其自然增長，以達至財富增值的目的。

所以，我地投資一定係長線，而唔係短期炒賣，去賺差價。

如果你希望5年後每月有2萬蚊現金流，以股息率6%計，你需要本金400萬。

我地投資增值會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票，為自已創造穏定現金流。

你30歲，應以增值為主，建議你用「平穏增長股」 + 「潛力股」作組合，去創造一個增值平台。

你現有持股，質素上係無問題。但選股和配置比重上，都有問題。

首先，中電(0002)、電能(0006)、深圳國際（0152）、匯控(0005)只是收息股，增長力好一般。以你年紀，持有太多，會拖慢財富增長進度。

另外，任何股票、任何行業，我們都不應太過集中，因為一個行業就算更有優勢，也有機會面對行業週期及突發風險，太集中會對你整個財富組合不利。

因此，你要建立一個平衡的投資組合，當中有不同的類別、不同的行業，這是最好的平衡風險方法。相同行業不可佔組合多於30%，而單一企業不要高過15%。

但要留意，銀行業營運模式較特別，風險會比一般行業為高。必需堅守30%這個準則，如果可控制在20%以內，會更好。

而盈富(2800)係不受此限，因為它是一個包含58間優質企業的基金，這些企業來自不同行業。因此，盈富(2800)就算在組合中佔較大比重，都唔會造成過度集中性風險。

你現時持股中，公用股、銀行股、煤氣(0003)、中銀香港(2388)都明顯超標，你要慢慢調整翻個比重。

而月供方面，你都太過偏重物業類。領展(0823)當然是物業類，從港鐵(0066)業務性質而言，佢都算係半隻物業相關股票。

建議你減少這2隻股票月供金額，而抽出來的月供資金和每月餘下$1000，你可以先儲起，等大跌市才動用。

以下是一些適合你年紀的股票，由於你投資知識不高，可較集中在平穩增長類股，至於潛力股，只宜小小注(不多於3成)。最好是你先提高投資知識，等到你有一定知識和經驗，才慢慢增加潛力股比例(大約5成)。

另外，"保險"主要係用來防守，買足夠保障就可以。儲蓄成份架保險，唔係唔可以買。如果你個人風險承受能力好低，或者完全無投資能力，這類保險都有持有價值。

但始終係財富增值角度，佢幫助好有限，一般我都就唔建議太多。做財富增值，應集中投資在優質資產(如優質股、物業等)，效果才會理想。

我假設投資回報有10%（連股息再投資），你每月投資$10000 + 現有持股(約170萬)，5年後大約會增值至340萬。

若你相達至400萬目標，你要加大每月投資至$18000。或將累積年期，加長至8-9年，才可以做到。

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Q22012：

龔Sir，你好，我有置業嘅問題想你指教。

小弟今年25歲， 即將結婚。我入息平均$20000，未婚妻入息$14000，銀行現金約有190萬多

我同未婚妻都想生小朋友，我應該去買樓/ 生小朋友，未婚妻辭職，收埋d錢租樓排公屋好呢？

我嘅擔心地方係買嘅樓必定舊樓，而2人學歷能力難以係工作上有大發展，怕背負債項多年到老，而居屋又好困難抽。

但排公屋，要生左小朋友先一家三口排得，擔心地方係等上樓起碼8年時間，未來要排幾耐都係未知之數，可能更多。

請龔老師比意見指教下我

龔成老師︰

首先，係給你理財建議前，我希望你先改變一下人生"消極"的想法。

你現在25歲，事業和人生才剛起步，不要這麼快就斷定自己，只能當個"普通的窮人"。

想當年我跟你相若年紀，人工不到你一半，憑自己努力，可以儲到100萬，現在更增值至1000萬以上。我學歷都不高，公屋出世。

相比之下，你現時客觀優勢，比我還明顯。我建議你唔好咁快只想公屋，要努力學好投資，去為自已財富增值，其實要自己買入一個自住物業，不是想像中咁難。

而且，物業如果有質素，其實係一個資產(而唔係負債)。因為你好似每個月都比錢落去，但其實你有部份資金，係買緊物業。

當物業升值，你就會從中獲益。

現時要成功輪侯到公屋，都起碼等5-6年。若你善用這時間，去投資優質股，為財富增值，很大機會已累積出一筆置業資金。

故建議你唔好只係一心諗住公屋，應該努力增值，去為自己將來增加更多可能性。

你25歲，可以用「平穏增長股」 + 「潛力股」作組合，去創造一個增值平台。

現在你每月先用5成儲蓄做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。

由於你投資知識不高，因此可較集中在平穩增長類股，至於潛力股，只宜小小注(不多於3成)。最好是你先提高投資知識，等到你有一定知識和經驗，才慢慢增加潛力股比例(大約5成)。

現時大市只是合理區，你現有190萬資金可以先投入40-60萬，用"分注"形式，慢慢買貨。餘下資金和每月所儲倒的資金，就等大市出現一定程度的下跌，才大力度掃貨，然後長線投資。

假設投資回報有10%（連股息再投資），你每月投資$10000 + 本金190萬，5年後大約會增值至370萬，相信對你置業和日後累積更多財富，都起到一定作用。

至於居屋，你可以照去抽。雖然投資價值不及私樓，但自住係可以。

另外，若你計劃短期內生小朋友，記得投資前先扣起相關開支。最好多留起半年開支作應急用，才開始這個投資計劃，成件事就會相對穏當。

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Q22013：

你好，龔老師！請問美股輝瑞同蘋果可作長楂和現在再買入？

龔成老師︰

Apple（AAPL）有質素，無論持術、發展、品牌、銷售網絡都十分強，是可以長線持有的股票。

佢設計了各種各樣的消費電子設備，如智能手機（iPhone）、（iPad）、智慧手錶等。

而iPhone占蘋果總收入的大部分。另外，蘋果亦為客戶提供各種服務，亦是一些延伸的賺錢模式，如蘋果音樂、iCloud、蘋果電視、蘋果支付等。

由於已經發展得好大，因此，最高速增長期已過，之後會進入穩定的增長期。長遠的投資價值仍在，但要留意股價。

近年大部分時間在合理區中上部至略貴的水平，如投資要分注，長線持有。

輝瑞公司 (PFE)是一家全球研究型生物製藥公司。集團主要從事醫療產品的發現、開發及生產業務，其全球產品組合包括藥品和疫苗。

此股有一定投資價值，但礙於業務性質關係，盈利方面會較為波動。現價算合理水平，可分注或月供儲貨，並長線持有。

但由於業務上都有一定不確定性，令投資風險增加，故不宜太大注。

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Q22014：

你好龔成先生，本人今年34歲，月入3萬6千，太太任職護士，月入5萬，有一名2歲女兒，將會生多一個小朋友。

現在有一間居屋已補地價，太太名，市價600萬，還有300萬按未供。兩年後將會有宿舍，現時有現金130萬。

想請問好唔好買多間樓收租或佢其他投資？如果買樓，可以買邊類型物業比較好？唔該曬，希望收到你回覆

還有扣除供樓，養車，俾家用，請工人，家庭開支，每月可儲2萬

龔成老師︰

我地財富組合除左要有增長力和質素外，平衡性都好重要。

由於你已經有一間物業，現時資產組合，算係較偏重於物業類。因此，新資金我建議先用優質股增值，以免過於集中個別資產類別，而產生風險。

到你用優質股累積到一定金額，才再考慮第二個物業，這樣會較為穏當。

投資優質股方面，當我地進行人生財富累積時，會運用「先增值，後現金流」方法。年輕人應著重於增值類資產，而較年長的，就應著重保守類別。因年輕人財富系統未成形，同時負擔較少，可以承受較高風險，所以應以增長為先。

例如初期投資較有潛力股票，令財富增值較快，到一定金額後，可轉較平穩增值的股票。最後有相當財富時，才換成收息股去為自已創造穏定現金流。

以你現時34歲去計，應先做好財富增值部份。策略上，你可以投資「平穏增長股」和「潛力股」。

你每月5成儲蓄，即是用$10000做月供。其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。

如果你現時無太多投資經驗，潛力股這類風險較高的股票，你就不要持有過多，最多維持2-3成好了，甚至先集中係平穏增長股類。

若你有一定投資經驗﹐潛力股比重可以相應調高，佔組合約3-5成，視乎你投資經驗多寡和了解這些股票程度而定。

大市現處於合理水平，那130萬資金，你可以先用一半，以"分注"形式慢慢入貨。餘下一半和每月儲蓄，就等大跌市機會出現，才大力度掃貨，並長線投資。

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Q22015：

成哥, 想請教一下, 港鐵(66)一直聽你說是優質股, 但點解佢股價總是浮游在$44左右, 無明顯既大增長?

明白佢有業務既獨特性同埋長遠都仲有發展空間, 但價位就反映唔到..? 還是當年社會運動令佢既負面形象大受影響? 呢隻股票之後會唔會升返高D?

利息方面, 是否應該選擇以股代息呢? 謝謝你呀~

龔成老師：

港鐵（0066）有質素，可長線。

佢無大升的原因，第一，佢過往一直都唔平，部分升值已透支了增長力。第二，近年對佢有不少事件都影響了中短期盈利，例如社會運動、疫情等，第三，佢發展最快的情況過去左，之後雖然仍有增長力，但不是高增長類。

長遠而言，佢始終有質素，佢是全港唯一的鐵路營運商，加上政府會比佢地產方面的優勢。長遠正面。

雖然近年有不利因素，影響了中短期盈利，雖然會扣分，但最核心的本質不變。

睇翻資料，港鐵過往正常年份，一年可以賺$160億，就算扣除物業重估，都有過百億，當中包括了鐵路經營部分，以及物業的發展、物業的租金收入。基本上，每年都過百億的。

物業發展部分，長線正面，收租部分，無問題。

因此，長遠發展仍是正面的。這股可長線投資。現價大約在合理區中上部。如果要以股代息，可以選股。

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Q22016：

前陣子感覺到迷惘，感到投資好難，但其實好似你所講建立左個組合再慢慢擴大，等時間讓企業增長就可以了。希望自己可以做得到

老師你點睇加息？好多人話加息股價會跌，我都想這是入貨時機，但現在的貨要怎樣部署呢？定係都係長遠持有就冇問題？

龔成老師：

其實最重要是投資優質股，然後建立一個平衡的組合，長線持有。你要學識「唔好理短期股價」。

加息，一般會對股市、樓市都有影響，但我地要考慮當中的因果，如果背後是因為經濟利好而加息，就有可能對企業反而是利好的。

因此，我地分析時，最重要睇「企業基本面」，以及長遠因素。

你可以尋找一些質素較好，企業有獨特性，長遠有發展的企業，同時該企業風險度適合你的。

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Q22017：

龔sir ，想問下房託怎去分辨成長性？

為什麼領展可以有錢不斷去買物業，但其他房託如置富，陽光只能靠本身物業租金提升，但很少去買物業？

想問下順豐房託能否歸類為領展那一類有成長性的房託？

龔成老師：

每間房託的營運政策都唔同，領展（0823）較進取，想自己有較大的增長，因此會不斷去投資物業，但這動作都有風險的，業務不確定性會比其他房託為高。

而一般的房託，大多數只以翻身物業去提高價值，相對會穩健少少。

投資者可以按自己的投資目標，以及風險承受能力，去決定投資那些房託。

順豐房託基金（2191）質素都有，但又不是好強。

順豐房託的投資組合初步包括位於香港、佛山及蕪湖的以下三處物業，所有該等物業均為現代物流地產，包含配備有自動分揀及供應鏈支持設施的分撥中心。

1. 香港物業：位於青衣，為一個15層高的「坡道式」現代物流地產，具備可通向各倉庫樓層的車輛坡道。

2. 佛山物業：為配備有智能技術及量身訂造的設施，如自動分揀及供應鏈支持設施。

3. 蕪湖物業：於2019年竣工的位於鳩江經濟開發區的現代物流地產。

比起其他房託，佢會更受經濟及物流業發展影響，因此會更加波動。以過往的數據來說，不差的，但又不算好強的增長及賺錢能力。

投資價值都有，相信長遠物流業發展對佢都有利，投資值博率算是中上，但都不能太大期望在股價發展，暫時可以集中收息為主加基本增長力。

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Q22018：

龔sir你好！由上年股市開始升，就令我越買越多股，我想知我既投資組合入面有咩要賣出，麻煩你啦！

0001
2319
0175
1810

2689
0363
9988
1170

0883
1873
0831

龔成老師︰

從質素上，你持有股票，唔見有明顯問題。是一個潛力股和平穏增長股，有增長力，適合年青至中年人士。

但部份股票，質素上較弱。若你持貨係比較多，你可以考慮沽出部份，換至其他更優質的股票，咁會較理想。

玖龍紙業（2689）、信星鞋業(1170)、上海實業控股（0363）質素算一般﹐增長力唔會太高，不宜大注。

利亞零售（0831）出售香港「ＯＫ便利店」業務，預期未來發展只會一般，同樣不宜持有太多。

維亞生物（1873）雖然業務有發展，但有風險。

佢主要就臨床前藥物開發提供基於結構的藥物發現服務，例如基因到蛋白質（Ｇ２Ｐ）及基因到結構（Ｇ２Ｓ）。

睇翻佢主要客戶，主要包括位於美國、中國、歐洲等地的製藥及生物科技公司。

生意都有不差的增長，但毛利變化大，企業賺錢能力仍有不確定性，以估值計，現價唔算平。

業務是有發展的，但仍有好多不確定性，故暫時不宜佔組合比重太高。

另外，我想提多你一點。投資股票，唔好受大市氣氛影響，見個市係咁升，你就不停去入更多貨。

我地投資一隻股票，除左係要有質素外，定價都好重要。當市場氣氛較為高漲時，好多股票個價都會比人炒高。

若你這時候入貨，就好大機會會買貴左，影響長線回報。我唔係話大市較熱時，就不要買股票。但必需小心謹慎地做好估值，確保價格合理，才好出手。

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Q22019：

龔sir 你好，你點睇
香港寫字樓未來走勢
謝謝

龔成老師：

寫字樓同經濟有較大相關性，中短期會有少少上落（但不會大跌），長遠會平穩向上。

首先要睇經濟基本面，如果經濟持續地差，失業率上升，寫字樓向下，不過，就算跌，都不會大跌，最多只是小跌，如果經濟差的情況不是太大，甚至不跌，這是由於背後的需求大。

但我會認為經濟不會太差，因此，有可能向上。

在長遠計，香港始終土地有限，對寫字樓一定有需求，因此偏向上。雖然在家工作因素，會對需求有影響，但不是核心性，可能會影響了增長力，但需求仍在，因此長遠會平穩增長。

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Q22020：

龔成老師你好，剛剛經朋友介紹而去看老師的‘80後千萬富翁’，未看完，但已獲益不少。思想成有錢人已準備好...多謝老師！

亦想直此請教老師，我在$820買入了9626,現仲跌緊，要可繼續持有？

另外一883, 是否值得現在入市？
麻煩老師指點

龔成老師︰

首先你要明白一個概念，我地持有一隻股票與否，關鍵位是企業質素、前景，不要被買入價影響。買入價只是一個心理因素，如果企業核心因素未被影響，我地係唔需要理會。

嗶哩嗶哩（9626）有質素，有長線投資價值。

佢可以話係一個綜合性的視頻社區，在當中，用戶同埋內容創作者能夠有好多元的內容，並進行互動，內容包含生活、遊戲、娛樂、動漫、科技和知識等眾多領域。

另外，佢亦能夠支持廣泛的視頻內容消費場景，以專業 用戶生成視頻（PUGV）為中心，輔以直播、專業機構生成視頻（OGV）等。

根據報告，35歲及以下的用戶佔佢的月活用戶比例超過86%，月活用戶達到2.02億人，每年增長5成以上。業務正高增長。

佢收入主要來自移動遊戲、增值服務、廣告、電商及其他；收入成本包括收入分成成本、內容成本、服務器及帶寬服務成本以及電商及其他成本。

過往的生意高增長，這刻雖然未有盈利，但前景正面，這股有潛力，有長線投資價值，不過估值就較難，股價變化大，市場對這股的股值較分歧。

此股係有投資價值，若你只係投資小注，長線持有就可以，但要預股價上落較大。若佔組合較重比例，建議你最好沽少少，去平衡風險。

中國海洋石油（0883），質素都算有，但不是最高質類別，佢對油價較為敏感，所以，如果長遠油價向上，佢都會增值的。

雖然佢都有一定的規模及質素，但卻不是最高質素的企業，這是由於佢地的產品自主力較弱。

石油是商品，當中沒有差異性，佢地要將石油賣出，只能跟國際油價，這令佢地處於被動狀態，沒有價格自主的能力，這令佢地的獨特性有限。

現價合理，可以分注入貨。這類商品企業，都可投資，但就要明白不是最高質的企業，故不建議持有太多。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

住家每一個樓層電視都要看到監視器的畫面
要多裝些甚麼呢?
小羅今天要跟你分享，這幾招HDMI線材可以用便宜簡易的方式延長與使用
通編還發現，這個也可以用在相機上面當影像傳輸喔
還不快學一波...

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200721三立iNEWS 《松蔦青語》爆糾紛！危老重建申請數翻倍 合約怎簽才好？
影片網址→https://youtu.be/45-Qu0xtH08

記者/呂蓓君：「危老重建被稱做是都更的特快車，因此今年上半年其實這個危老重建的案件數也爆大量，尤其是以5月份來說，申請的案件數就超過350件，不過其中的爭議也不少，舉例來說，在我身旁的這個建案，就爆出地主和建商之間的糾紛。」

記者/呂蓓君、林明達 採訪報導……↓

地主/陳先生：「他們完全沒有經過我們的同意跟授權就直接去申請危老，我是懷疑他可能就是想要獨吞啦！獨吞所有的危老得到的獎勵。」

陳姓地主拿著合約書，好不容易盼到都更重建，沒想到挑戰才正要開始，一旁的陳太太也在旁邊補充說明，連樓層選擇也跟當初大不相同。

地主/陳太太：「他們不承認我們的選屋圖表，所以我們合理懷疑建商現在對外銷售的房子，有沒有把我們選的房子對外銷售，我們很擔心，我們的房子被一屋二賣。」

大家地產/卓家雄：「我們的建案的土地、房屋全部都已經信託給了銀行，那陳姓地主他主張分配的部分，信託銀行也已經全數保留，那目前我們的施工非常的順利也都會依約完成，所以我們絕對不會有所謂的一屋二賣的問題。」

建設公司更是跳出來反駁地主的說法再次強調不會一屋二賣，也希望地主能誠意溝通，讓事件圓滿落幕。

近期都更市場火熱商機無限，2020年計算到5月底，大台北地區的都更不含危老重建推案量就有870億元是2019年的7成左右，預估全年將會突破1500億元，危老重建案上半年就有16件，總銷量162億元建案數量比2019年成長近一半，推案量更是暴增7成。

但都更整合成功，其實後續和建商的合約還有大學問。

律師/蔡志揚：「實務上看到很多地主大概只要約定只要室內1坪換1坪就好了，但實際上其實不止室內可以一坪換一坪，只約固定坪數其實是蠻有風險的。甚至有時候還會有容積的獎勵，如果你約定固定坪數可能獎勵根本沒算進來，這樣的話就是吃大虧了。」

投身都更領域多年的蔡志揚律師就提醒地主，合約有四大重點，包括像是地主和建商坪數如何分配，第二選屋的問題，像是要選哪一個樓層，第三則是建商違約的罰款以及都更不順利要如何退場等，都是跟建商攻防的焦點。

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/07/200721inews.html

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2019 - 10 - 09 SoTG完整整理:

- 10月10日沒有維修

- 服裝活動鎖匙的掉落率已經提升

- 第二個掠奪戰 - 延遲
首個掠奪戰“黑暗時刻行動”是一個令人興奮的模式。 看著玩家分享他們在華盛頓國家機場殲滅黑色獠牙的經驗，是令人難以置信。 也就是說，通過收集論壇上的反饋並聽取與遊戲社群的討論，很明顯的在現階段公佈第二次個掠奪戰並不能使開發人員為玩家提供期望的最佳體驗。 考慮到這一點，官方已決定將第二個掠奪戰的公佈時間推遲到2020年。官方團隊的額外時間將有助於確保第二個掠奪戰不僅符合我們的標準，而且也符合玩家的期望。

- 免費遊玩
從10月17日至21日可以免費玩全境封鎖2。
全境封鎖2和Year 1 Pass 將在免費周末中會有折扣優惠。
PC和Xbox One的預載將於10月15日開始。

- 遠征
10月15日將會一次過開放"所有"地點，包括圖書館、學生會以及地鐵站。而且會開放”精通系統"。

- 暗區賊窩商人
將會販賣裝備組 以及具名字的裝備"Claws Out"

- TU6/Ep.2 更新日期為10月15日
所有遊戲性改動和平衡都會立即套用
開放新特化職業的"戰地考察"給予所有玩家
開放肯利學院遠征的"所有"地點以及”精通系統"

新增合共"37"件新裝備:
新奇特裝備 - 索耶的護膝
新散彈槍 - KSG泵動式霰彈槍
"35"個具命字的物品

Y1P持有者可以提早在"10月15日"開放
新主線任務
兩個機密任務
直接解鎖特化職業 - "技師"

其餘玩家可在"10月22日"進入新主線任務

- 新主線任務 – 五角大樓
五角大樓是一座非常神秘的建築，也使官方有很多創作的想法與探索的自由。而且隱藏在較低樓層的東西，還可以提供非常有趣的遊戲玩法。在五角大樓，我們有一個導入任務和兩個新的主線任務：

導入任務：突破五角大樓(Intro Mission: Pentagon Breach)
該任務將五角大樓解鎖。
您到達五角大樓，並嘗試建立立足點(安全室？)，從那裡可以開始執行另外兩個新的主線任務。

第一個主線任務 — 五角大樓：特工將在五角大樓的地下研究設施內發現灌注式生物反應器的位置。但黑色獠牙部隊已經突入到實驗室，並試圖提取反應堆。

第二個主線任務 — 國防高等研究計劃署研究實驗室(Defense Advanced Research Projects Agency - DARPA)：玩家必須穿越五角大樓進入DARPA實驗室，而黑色獠牙部隊正在通過廢棄的冷戰隧道網絡來運送走灌注式生物反應器。

- 機密任務 (只開放給Y1P持有人）
跟以前一樣，機密任務是Y1P持有人專有的。 對於每個機密任務，他們都在努力設計當中的內容，使它們更豐富，更難的解開。 和以前一樣，官方為它們分配了獨特的服裝物品和吊飾。特工可以在船屋和大使館接受這兩項新的機密任務:

碼頭：流亡者一直在將武器和補給品移入波托馬克河上的船庫。該船庫在病毒爆發期間一直被用作運輸站，將物資轉移到波托馬克中心和羅斯福島。 特工們必須調查以及回收所有能找到的武器。

大使館：一架裝滿補給品的聯合特遣隊(JTF)直升機被流亡者擊落，並墜落在華盛頓特區的墨西哥大使館的屋頂上。特工將被要求找到直升飛機以營救飛行員並確保物資在流亡者到達那裡之前得到保護。

- 特化職業 - "技師"
一個高科技的輔助，設計靈感來自RPG中的"薩滿"。"戰地考察"在10月15日會開放予所有玩家，而持有Y1P玩家可以立即解鎖新特化職業。所有的"戰地考察"的長度將會縮短(包括"槍手"的戰地考察)。

特化武器: P-017發射器 - 可以同時鎖定最多"六"名敵人或是重複鎖定同一名敵人。有距離限制，而且不是"完美"追蹤。
特殊技能: 技師蜂窩 - 回復"使用中的技能"血量、持續時間以及強化其傷害/效果。可以透過天賦樹強化範圍。
隨身武器：Maxim 9 (類似Psycho Pass把Dominator)
特殊手榴彈：EMP手榴彈

- 特化職業天賦樹 (Ps,所有天賦名稱只是暫譯)
技師蜂窩(Artificer Hive): 強友方使用中的技能效率，回復"使用中的技能"血量、持續時間。
強化感應組件(Upgraded Sensor Package): 提升"蜂窩"的範圍半徑。
液冷系統(Liquid Cooling): 提升"蜂窩"的回復速度。

拆解(Dismantling): 對敵人的無人機、技能物件或是機械物件+20%傷害
緊急補充(Emergency Patch): 特殊裝甲包 - 回復10米內友方技能物件的血量
增幅(Amped): +50%技能強度。

法拉第力場(Faraday Field): 同隊隊員可以在你放置的技能5米內，免疫電擊/EMP效果。
節約(Technomancy): 當放置技能時獲得15%額外裝甲值，而在技能被破壞時回復20%裝甲值。
重點防護(Vital Protection): +50%脈衝抗性
輔助改造分支:
一，超頻CPU(Overclocked CPU): +10%技能傷害。
二，增強診斷(Enhanced Diagnostics): +10%技能治療。

微型導彈彈藥獲取(Micro-Missile Ammo Acquisition): 當你破壞敵人的技能物件、無人機或是機械物件時，可替彈藥條增加"3發"子彈。
團隊特有彈藥獲取(Group Signature Ammo Acquisition): 當你破壞敵人的技能物件、無人機或是機械物件時，可替隊伍成員的彈藥條增加"1發"子彈。

步槍雷射瞄準器(Linked Laser Pointer): 被瞄準的敵人將視為被脈衝掃瞄過。