不識這行,不知凶險。你知道怎麼投資嗎?你以為人家賣屋時,都會告訴你嗎?不一定喔。
我有朋友買可都更老宅,想說買了租人然後都更大賺一票,一邊等一邊收錢的感覺很好,結果老房子是高價買了,租客是平價租了,開發卻碰上問題:有一小條未徵收土地卡著門口,人家專業投資客要價上億,不然就封路。
不只投報差,想轉手又困難,只能再找下一個投資小白兔來宰。
那投資大坪數如何?
最近有朋友看上一間新重劃區的百坪豪宅,晚上特意繞過去看社區外觀,也覺得燈火通明,應該是有人氣的社區,似乎可住,不料進某一戶去看,居然還是毛胚狀態,但某一間靠馬路的房間,放了簡單床組,有人居住。這下我就瞭了,職業投資客要看門者幫忙住,開開燈,讓你覺得這豪宅才不是阿飄宅,有人住著也擋一下阿飄會入侵。
以前學長都教我們,只要在電表箱內裝一個簡單的定時裝置,就可以讓靠街的窗戶輪流開燈,製造出客廳走到臥室的感覺,啥晚上十點關客廳燈、晚上十二點關臥室燈,冷氣主機如果是靠馬路,也要買個二手的名牌殼來放著,如果建商有附贈主機,那就免了。
至於陽台,一定要放幾件男人的花花內褲及白襯衫,好招人側目又顯得合理,但不能放女人的內衣,因為多數女人的內衣,不會晾在大街看得到的位置。
這些招數,至今,我還是常常看到。
都更 失敗案例 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最佳解答
171214美商ERA不動產飛鷹計畫-Flying Eagle
【前言】
美商ERA不動產所舉辦的《飛鷹計畫》,是針對新進菜鳥與希望能持續精進學習的老鳥,一起分享彼此的成功與失敗案例,藉此教學相長的一個交流會,固定每周四下午4~5點舉行。
只要加入美商ERA不動產這個平台,即可享有參與資格,招募菁英說明會於12/27號周三晚上7:00~8:30舉行,歡迎前來了解我們公司的制度,報名專線:0986-289-679陳先生。
【學員A】
《幾樓以上的房子要有2座逃生梯?》
2003年8月31日,蘆洲大囍市社區發生火災,在煙囪效應導致火勢迅速蔓延,而住戶們來不及逃生,造成多人死亡。
於是,中華民國內政部營建署在2005年修正《建築技術規則》,規範八層以上住宅建築須設置兩座安全梯,加強設置逃生與消防設施,同時,地方政府也開始在狹小巷弄劃設紅線,以利消防通道暢行。補充說明的是,十五樓以上的大樓,一樓要設置防災中心,十六樓以上或者建物高度超過50米以上,要規畫特別安全梯,而且升降梯載重人數則要達到17人。
至於法規修改後,因為多了逃生梯、排煙室、消防箱、通風管等等,這些全部都納入公設,造成日後房子高公設比現象,尤其是小基地的房子,公設比更高,導致近年來不斷有人呼籲房價計算改走實坪制,以防建商虛灌坪數。
《業務進度》
A已開始和當初帶她進來的學長,一起拜訪客戶、一起守現場發傳單,雖然目前去591撥打電話找屋主都被拒絕,但已開始主動作業了,持續摸索中,期待下次能分享多一些跟業務有關的實質內容。
【學員B】
《什麼是定金?什麼是履約保證?》
B最近在跟客戶聊天時,客戶主動提到關於定金與履約保證,因為B資歷尚淺不懂,於是自己主動去做了解。
定金:斡旋金可以反悔,定金不能,假設付斡旋金10萬元,一旦屋主簽字同意出售後即刻轉為定金,若買家事後反悔不買,10萬元則要被屋主沒收,反之亦然。
履約保證:就是保障買賣雙方的交易安全,避免「買家把錢都付給了屋主,卻沒過戶,屋主就先把錢花掉。」或「已經過戶了,可是賣方卻沒有拿到全部的價款。」
因此,設立履約保證專戶,可以大幅降低交易風險,錢的部分,賣方是看得到用不到,而權狀也會交由代書保管,保障雙方,至於履保費用,通常是總價的萬分之6,買賣雙方各付萬分之3。
《陪同帶看之觀察心得》
最近只要學長姐有帶看的行程,B都會陪同,並且從旁觀察。
案例1─
明明客戶事先預約看屋,並非臨時約看,接案人卻穿著過於休閒的服裝來接待,客戶到的時候,接案人在客戶面前將菸蒂往水溝處丟棄,也因為有抽菸習慣,近距離接觸時也明顯感受到煙味口氣,而且現場也沒有為買家準備紙本資料。
雖然接案人有自信是好事,但B卻也查覺到客戶觀感不佳。
案例2─
某間房子,屋主希望親自介紹,B察覺到屋主蠻懂得避重就輕,挑喜歡的講,不會像一般房仲只會說「這裡是房間、那裡是廚房、這是馬桶」。
而且屋主還會提到自己當初規劃房子的想法、設計理念,說話語調不浮誇,B覺得屋主介紹自己房子的方式很棒!想學起來。以後跟客戶介紹房子時,可以多談談空間運用、設計理念等想法,不要老是拘泥於坪數、價格、以及那個是廁所、這是床等爛介紹方式。
【學員C】
《都更,是中性題材》
非常巧合的是,B跟C在本周分享的心得,案例不同,心得卻不謀而合。
B在某次陪同帶看中,得知買家是「自用型」的,偏偏接案人不知道,以為是「投資客」,因此告訴買家「這間房子要都更了,後面大樓都已經拆了,將來房子蓋好,房子會變得很漂亮!現在買正是時候!」
結果被買方說:「這樣,我們萬一用不到2年就要都更,那,還買來幹嘛?」
至於C,近期守現場某物件,屋齡也3X年接近40年,剛好有路過買家詢問,C主動提及此物件有都更效益,是個不錯的投資標的。結果一樣發現原來客戶是自住、自用需求,聽到「都更有望」反而不考慮了。
結論:許多資訊,無所謂好壞,其實是中性的,房仲在進行推銷時,應該要先搞懂買家的需求、屬性到底是什麼?才能做出正確判斷,對的應答才能提高成交率。
【學員D】
不知道為什麼?竟然完全沒有問題?
既沒成交,也不開發,似乎也篤定我絕對不會生氣?所以也沒準備分享內容?D只說自己已經有被安排交付其他任務與工作,所以這次會議單純就是來聆聽。......我想,可能D是兼差性質的關係,只好不勉強。
【我】
1.「時間就是金錢」,大家可曾認真用心去體會這句話?很多人很認真,每天忙到很晚下班,但成績普通,到底是為什麼?建議每個人都可以翻開自己的行事曆,檢視自己每日行程,哪些是有效的,是會為自己帶來業績的?哪些則是屬於雜事?
呼籲在場的每位學員,都能將自己每日行程po到飛鷹計畫的line群組裡,以供大家檢視。
2.會議結束前,我試圖要求大家,從現在開始,無論多忙,一定要勉強自己做到「一周一開發」,結果,大家明顯感覺得出來有些抗拒。因此,我決定以身作則,從現在開始,我會強迫自己做到「一周一開發」。
部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/12/171214era-flying-eagle.html