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200722ETtoday 惡鄰退散！律師教「三招」抗噪音 拍賣惡鄰房屋
影片網址→https://youtu.be/Yh5fMCdhlpU

惡鄰居不斷製造噪音，讓人夜間難入眠；陣陣菸味不斷從通風管飄來，該如何處理？由資深司法記者蘇位榮主持的《行動法庭》，昨（21）日邀請律師蘇家宏、不動產經紀人陳泰源、北市大安區大學里里長吳沛璇，分別從法律和社區管理角度，探討惡鄰該如何處置？

新聞節目中心／綜合報導......↓

魔音傳腦！律師教你「三招」抗噪音，面對半夜噪音，律師蘇家宏提供三種對應策略：

第一走《民法》途徑，請求法院讓鄰居在特定時間內，不能發出噪音。

第二報警，只要有「兩人以上」報案，就構成妨礙「公眾」安寧，警察可依《社會秩序維護法》開罰。

報警的優點是不用上法院，甚至能讓警察幫忙蒐證，且報警會留下報案記錄，日後若上法院，只要法官調閱通聯記錄和筆錄，確認鄰居屢勸不聽，到時即使鄰居在法庭說自己很可憐，法官也可以判重一點。

第三，依據《公寓大廈管理條例》開「區分所有權人大會」，決議要求住戶強制搬遷，並變賣他的房子，讓惡鄰直接從社區消失。

善用「惡鄰條款」四步驟拍賣惡鄰房屋

若對於惡鄰忍無可忍，希望他搬走，目前《公寓大廈管理條例》已有明確規範「惡鄰條款」，只要住戶同心協力，就能將社區內擾亂安寧的釘子戶強制驅離！

具體作法如何操作，蘇家宏律師將過程簡化成四步驟：

第一，公寓大廈必須先有明確的「社區規約」，而規約可由「區分所有權人會議決議」制定，讓住戶知道有哪些事情不能做，例如不能堆積、亂丟垃圾。

第二，要求住戶改善，依據《公寓大廈管理條例》22條給予住戶「三個月」的改善期，可透過寄出「存證信函」的方式處理。

第三，若三個月後沒改善，可依據《公寓大廈管理條例》31條召開「區分所有權人會議」，訴請法院強制出讓房屋。

蘇家宏律師提醒，在召開住戶大會時，要特別注意法律對於區分所有權比例和出席人數的要求。以100戶的社區為例，若注意大會決議要符合法律要求，必須至少有2/3的住戶（即67戶）出席。而同意權的行使，必須是出席人數的3/4同意（即67戶的3/4）。

在住戶大會決議結果做出後，管理負責人或管委會必須先經過「訴請法院強制遷離」的程序，才能要求惡鄰搬遷。

第四，若惡鄰在法院判決確定「三個月內」，沒有搬遷完成移轉登記手續，《公寓大廈管理條例》22條規定，管理負責人或管委會可聲請法院拍賣房屋。

像這類訴請法院強制遷離的情形，在法院已經累積不少案例。蘇家宏律師強調，「要讓你的房屋有價值，請自己要保護你的家。」只有好的管理，才會有高的房價。

菸味害他看醫生 法官：居住正義 > 吸菸自由

除了噪音問題，菸味也常影響社區居住品質。依據網路溫度計民調，十大惡鄰之首，抽菸就排在第一名！

不動產經紀人陳泰源表示，有些人有躲在廁所抽菸的習慣，但有些大樓整棟的管線是互通的，過去曾發生有人在一樓廁所抽菸，結果透過浴室管線，連16樓住戶都聞得到菸味！

陳泰源指出，在大直就有個高級住宅區，管委會就乾脆強制規定，抽菸必須到戶外，不可以在大樓內。住戶也很識相，因為一戶房要上億元，所以不論是抽菸或抽雪茄，住戶會走到住家外抽。因為在陽台抽菸，味道會飄散，影響到其他住戶。

若私下勸阻無用，也可以走法律途徑。蘇家宏律師表示，在社區裡有個房客是老菸槍，一直抽菸，抽到樓上鄰居受不了，從警衛到管委會來勸阻，老菸槍都不聽。

鄰居只好買空氣清淨機，又因身體不舒服去看醫生。最後，鄰居實在受不了決定上法院提告，要求禁止老菸槍在屋內、陽台、廁所抽菸，並要求精神損害賠償。

這個案子到法院後，法官發現其實已經有不少人反映過這個住戶（老菸槍）的問題，且不論是管委會或警察，來勸導也無法處理。最後，法官就判這個抽菸的鄰居敗訴，禁止他菸味飄到樓上，並要他賠償空氣清淨機的錢，還有精神損害賠償。而這個住戶最後因為官司輸了，社區住不下去就搬走了。

蘇家宏律師指出，這個判決最重要的意義在於，法官在判決書提到：每個人都有抽菸的自由，但是相對居住自由，居住自由和正義大於抽菸的自由。

社區抗菸：里長爭取「綠地禁菸」成功案例

除了走訴訟途徑，大安區大學里里長吳沛璇也分享社區抗菸的成功案例。

大學里坐落於台大對面的溫州社區，里內有許多商家和咖啡廳，常有客人在社區綠地抽菸聊天，干擾社區安寧。

所以里長就約了北市政府衛生局辦會勘，透過公權力直接規定「溫州街46巷旁的水圳和綠地」，從七月一日開始禁煙。

「那其他綠地可以抽煙嗎？」主持人蘇位榮問。

「那塊綠地是特別爭取來的！」吳沛璇里長表示，台北市綠地很多，其他綠地或許可以抽煙，但溫州街那塊綠地是里長特別跟北市政府爭取「禁止吸菸」的區域。

影片網址→https://youtu.be/PaoSm4-xXd0

新聞網址→https://forum.ettoday.net/news/1766028?redirect=1

部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/07/200722ettoday74-3.html

【想趕走惡鄰？你可以這樣做】
抽菸、亂丟垃圾、噪音汙染…惡鄰的行徑層出不窮。但你知道，你有機會依法趕走惡鄰，讓他搬離社區嗎？
　
🎸依照「惡鄰條款」，你可以訴請法院強制遷離社區住戶
　
公寓大廈管理條例第22條規定，如社區住戶有積欠過多社區費用、違法使用住宅範圍或是違反規約情節重大，經管委會促請改善後3個月，社區就可以依照區權人決議，訴請法院將該住戶強制遷離。
　
🎸哪些情形，可以訴請強制遷離？
　
根據22條，可以強制遷離有3種情況：
　
1⃣積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。
　
這裡的費用，包含社區訂定的公基金、共用部分的管理修繕費用等。
要注意的是，積欠費用必須「經強制執行」，且「再度積欠達其總價百分之一」，才可以強制驅離。意味著惡鄰雖然欠管理費、公積金費用，但要欠的夠多，才能訴請驅離。
　
2⃣妨害建物正常使用，經罰鍰後仍不改善
　
正常使用的情況，包含規約對於專有、共用部分的使用規定，或是在逃生通道堆置雜物，妨礙出入等。
妨害建物正常使用，依照公寓大廈管理條例第49條，各地政府是可以裁罰的。如果政府裁罰後，惡鄰仍未改善，就有權訴請驅離。
　
3⃣違反法令、規約情節重大
　
規約就是你的「社區規約」，例如社區規約禁止營業、禁止養寵物等等。
但，怎樣叫做「情節重大」？法律並沒有寫清楚。不過，我們可以從幾個實際案件來感覺一下法院的標準。
　
🎸曾經判准遷離的案件
　
第一個案例是「喧囂」。
某惡鄰自102年起，不分晝夜的大聲敲打金屬，發出巨大聲響、尖銳刺耳，偶爾亦有木棒敲擊、撞地板、大聲唱歌或鋸東西的聲音，每日至少三、四次，每次約15秒至1分鐘。102年11月，區權會曾決議請警方介入處理，但惡鄰仍未改善；而管委會在106年5月時更寄存證信函給惡鄰，要求改善，但惡鄰仍置若罔顧，因此在106年11月時召開區權人會議，決議管委會訴請法院強制遷離。
在這個案件中，管委會提出了多位住戶證詞、錄影檔案，以證惡行惡狀，法官最後採信，判決惡鄰應遷離該房屋。
（參考高等法院臺南分院107年度上字178號民事判決）
　
第二個案件是「髒亂」。
某惡鄰在105年4月起，被住戶檢舉有亂丟垃圾、屋內臭味飄出的環境問題，而飼養寵物又未清理排泄物，導致該樓層的公共空間髒亂，又有大量蟑螂出沒。管委會分別於4、5月間開出三張勸導單，但惡鄰都沒有改善，於是在10月時召開區權人會議，決議訴請法院遷離。
在這個案件中，管委會提出住戶證詞、住戶連署書以及管委會勸導單，還有新竹市政府、動保防疫所的會勘紀錄和勸導函令作為證據，最終使法院相信情節重大，判決惡鄰應該遷離該屋。
（參考高等法院106年度上字904號民事判決）
　
🎸想要訴請惡鄰遷離，可以，但請記得兩個重要的條件。
　
第一，「時間」。
依法要3個月未改善，才能訴請遷離，而時間越久，或許也越能讓法院相信「情節重大」；
　
第二，「區權人決議」。
訴請遷離，必須由管委會來實行，並不能透過你自己告。
而且，必須經過「區權人決議」才能達成。意味著這個問題要是整個社區多數人都認同的，而不是少數住戶之間的紛爭。
　
千金難買好鄰居，好不容易找到房子，卻必須跟惡鄰相伴，真的很可惜。
如果你身邊也有惡鄰，除了忍氣吞聲以外，不妨試試看惡鄰條款，找回屬於你的居住安寧！

200722ETtoday 惡鄰退散！律師教「三招」抗噪音 拍賣惡鄰房屋

惡鄰居不斷製造噪音，讓人夜間難入眠；陣陣菸味不斷從通風管飄來，該如何處理？由資深司法記者蘇位榮主持的《行動法庭》，昨（21）日邀請律師蘇家宏、不動產經紀人陳泰源、北市大安區大學里里長吳沛璇，分別從法律和社區管理角度，探討惡鄰該如何處置？

新聞節目中心／綜合報導......↓

魔音傳腦！律師教你「三招」抗噪音，面對半夜噪音，律師蘇家宏提供三種對應策略：

第一走《民法》途徑，請求法院讓鄰居在特定時間內，不能發出噪音。

第二報警，只要有「兩人以上」報案，就構成妨礙「公眾」安寧，警察可依《社會秩序維護法》開罰。

報警的優點是不用上法院，甚至能讓警察幫忙蒐證，且報警會留下報案記錄，日後若上法院，只要法官調閱通聯記錄和筆錄，確認鄰居屢勸不聽，到時即使鄰居在法庭說自己很可憐，法官也可以判重一點。

第三，依據《公寓大廈管理條例》開「區分所有權人大會」，決議要求住戶強制搬遷，並變賣他的房子，讓惡鄰直接從社區消失。

善用「惡鄰條款」四步驟拍賣惡鄰房屋

若對於惡鄰忍無可忍，希望他搬走，目前《公寓大廈管理條例》已有明確規範「惡鄰條款」，只要住戶同心協力，就能將社區內擾亂安寧的釘子戶強制驅離！

具體作法如何操作，蘇家宏律師將過程簡化成四步驟：

第一，公寓大廈必須先有明確的「社區規約」，而規約可由「區分所有權人會議決議」制定，讓住戶知道有哪些事情不能做，例如不能堆積、亂丟垃圾。

第二，要求住戶改善，依據《公寓大廈管理條例》22條給予住戶「三個月」的改善期，可透過寄出「存證信函」的方式處理。

第三，若三個月後沒改善，可依據《公寓大廈管理條例》31條召開「區分所有權人會議」，訴請法院強制出讓房屋。

蘇家宏律師提醒，在召開住戶大會時，要特別注意法律對於區分所有權比例和出席人數的要求。以100戶的社區為例，若注意大會決議要符合法律要求，必須至少有2/3的住戶（即67戶）出席。而同意權的行使，必須是出席人數的3/4同意（即67戶的3/4）。

在住戶大會決議結果做出後，管理負責人或管委會必須先經過「訴請法院強制遷離」的程序，才能要求惡鄰搬遷。

第四，若惡鄰在法院判決確定「三個月內」，沒有搬遷完成移轉登記手續，《公寓大廈管理條例》22條規定，管理負責人或管委會可聲請法院拍賣房屋。

像這類訴請法院強制遷離的情形，在法院已經累積不少案例。蘇家宏律師強調，「要讓你的房屋有價值，請自己要保護你的家。」只有好的管理，才會有高的房價。

除了噪音問題，菸味也常影響社區居住品質。依據網路溫度計民調，十大惡鄰之首，抽菸就排在第一名！

不動產經紀人陳泰源表示，有些人有躲在廁所抽菸的習慣，但有些大樓整棟的管線是互通的，過去曾發生有人在一樓廁所抽菸，結果透過浴室管線，連16樓住戶都聞得到菸味！

陳泰源指出，在大直就有個高級住宅區，管委會就乾脆強制規定，抽菸必須到戶外，不可以在大樓內。住戶也很識相，因為一戶房要上億元，所以不論是抽菸或抽雪茄，住戶會走到住家外抽。因為在陽台抽菸，味道會飄散，影響到其他住戶。

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