大愛「人文講堂」將我24分鐘完整版的影片剪成3分鐘精華版影片,有興趣的朋友可以看看。
掌握買房的關鍵要素,要注重房屋品質與鄰里區位,但不盲目追求市場趨勢,將「市場之尺」結合「心中之尺」,找到適合自己的房子。
【住房自由的人生】
張金鶚 清華大學科技管理學院榮譽講座教授
24分鐘完整版 👉 http://yt1.piee.pw/39kbe5
3分鐘短版 👉 https://pse.is/3bf4yr
同時也有6部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅吳老師教學部落格,也在其Youtube影片中提到,台師大試算表進階應用與程式設計2020_2第5次上課 上課內容: 01_重點複習151括弧字串與住宅竊盜統計 02_用FIND與IFERROR取得鄰里區位置 03_將公式放入MID函數中 04_錄製巨集與註解程式 05_樞紐分析圖表說明與改為VBA 06_將巨集改為VBA輸出 完整影音 htt...
鄰里區位 在 MyGoNews不動產網路新聞粉絲團 Facebook 的最讚貼文
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#清華大學 科技管理學院榮譽講座教授張金鶚日前發表「#房地產『好區位』知多少?」的專欄指出,區位就是大家常說的地段(Location),包含「#都市區位」與「#鄰里區位」兩種差異,前者就是大家說的「蛋黃區、蛋白區」,後者則指的是居家附近「捷運站、公車、便利商店、公園、學校、餐廳」等日常生活設施的便利程度。他說:「都市好區位的代價要遠比鄰里好區位的代價高出許多!自住者為了居住生活,應首重鄰里好區位,而投資者為了增值,較著重的是都市好區位。」
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鄰里區位 在 張金鶚 Facebook 的精選貼文
明天6/18(四)蘋果日報刊登我第52篇每月專欄文章《房地產「好區位」知多少?》。此專欄文章蘋果即時論壇已經於今晚先在網路版刊登,提前分享,其內容如下連結。由於蘋果目前閲讀全文需註冊登記,為方便大家閲讀,我也將全文轉貼如下。
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張金鶚專欄:房地產「好區位」知多少?
(張金鶚,清華大學科技管理學院榮譽講座教授)
傳統房地產的教科書都強調「區位(Location )」是投資首要考量因素,然而房地產區位的內涵為何?那裡是房地產的「好區位」?購買房地產的區位要付出的代價有多高?是否值得?自住者和投資者的好區位是否有差異?換言之,你的好區位是否也是我的好區位?更別提現代高科技網路購物或上班逐漸普及,再加上這次新冠疫情的居家生活與工作的經驗,特別臉書公司預計5~10年後將有半數員工永久在家工作,我們對房地產的區位條件是否該重新認知?值得再釐清。
首先,房地產的區位包含二個層面,一是一般人所認知距離市中心遠近的「都市區位」(或稱大區位),包括第一圈市中心(蛋黃區)、第二圈市區(蛋白區)及第三圈市郊(蛋殼區);另一是鄰里生活機能是否完善的「鄰里區位」(或稱小區位),包括捷運站、公車、便利商店、公園、學校、餐廳等日常生活設施的便利程度。
很明顯地 「都市區位」最為昂貴,佔房地產價格的最大比例。以台北都會區為例,第一圈蛋黃大安區房價平均約每坪80萬,第二圈蛋白文山區房價只要一半,平均每坪約40萬,第三圈蛋殻新北深坑或淡水房價再一半,平均每坪約20萬;而「鄰里區位」的好壞差距有限,平均每坪只有1~3萬差異,頂多差個3~5萬。換言之,都市好區位的代價要遠比鄰里好區位的代價要高出許多!自住者為了居住生活,應首重鄰里好區位;而投資者為了增值,較看重的是都市好區位。
就消費自住者而言,每個家庭因為成員工作與就學的地點不同,每個家庭對「好區位」的認知與需求應該也有所不同,例如我在政大教書,文山區應該比大安區的區位要好;然而就投資者而言,一般市場上都會認為蛋黃區要比蛋白區的區位要好。換言之,消費者和投資者所認知的好區位也不盡相同,消費者應重視「心中之尺」的自己個人需求,而投資者則是看重「市場之尺」的大眾看法。
另外,區位條件也經常被房地產業者廣告宣傳此個案附近未來將會有捷運、公園、大賣場、都市計畫道路開通、甚至大型公共建設等開發願景,未來區位發展有無窮潛力。典型的是重劃區或新市鎮的區位優勢,這些「未來區位」應是偏向投資者「期待未來」的需求。而這和「現在區位」,如成熟社區鄰里或都市更新的區位環境,偏向自住者「活在當下」的生活需求,有所差異。換言之,未來的好區位未必是現在的好區位。
區位好壞條件的另一重要因素是交通設施的可及性,其中都會地區重視大眾運輸系統的便利性,尤其是捷運站的遠近距離,這對房價產生相當影響。根據實價登錄資料,鄰近市區的永春捷運站聯開宅每坪單價要超過130萬,而後二站的昆陽站步行5分鐘公寓每坪單價只要50萬,如此房價差距是否值得?購屋者對「好區位」所要付出的代價應審慎評估。
由於區位對房價的影響很大,因此所謂「好區位」必須考慮到CP值(性價比)的高低,而我認為高CP值好區位的基本原則是「不要太近也不要太遠」的中庸之道。從都市大區位來看,即是第二圈的蛋白區,這可避免第一圈蛋黃區的過度昂貴,也可降低第三圈蛋殻區的過度偏遠;若從鄰里小區位來看,即是大馬路後面的「第一巷」,捷運、公園、學校、便利商店等走路5~10分鐘的距離,如此可以避免相鄰太近造成相關鄰里設施的吵雜混亂,干擾居住的寧適性,同時也不會因為走路太遠造成鄰里設施使用的不方便。尤其若是購屋是以「居住為主,投資為輔」為目的,「中庸之道」的區位原則,應該可以作為房地產「好區位」的判斷依據。
這次受到新冠疫情的影響,許多人被迫居家視訊上班上課,乃至網路購物訂餐食,開啓了遠距工作生活的新體驗。隨著高科技網路的快速發展,未來工作機會與購物生活未必需要聚集在市中心,傳統房地產的區位重要性將受到挑戰。若再加上未來更重視居住生活品質,都市大區位的重要性可能逐漸降低,鄰里小區位的重要性將逐漸提高,區位好壞的轉變乃至區位對房價影響的變化,值得未來進一步觀察。
當然每個人不必要追隨市場的好區位,尤其要審慎選擇都市大區位,避免造成個人的過度負擔。若能「逆向選擇」,找到個人心中的好區位而非市場的好區位,重視鄰里小區位,才能成為房地產居住的真正贏家。
https://tw.appledaily.com/forum/20200617/7GFB7OVMBGEJZNWEHHPDF4IF4E/
鄰里區位 在 吳老師教學部落格 Youtube 的最佳貼文
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