【重購退稅優惠放寬 非受扶養直系親也適用】
官員指出,本次函釋將舊制重購退稅的「受扶養直系親屬」,修正為「直系親屬」。
因為受扶養條件下,買賣房屋時直系血親須在同一稅籍、才有受扶養事實;如今修正後,不同稅籍也可適用、形同變相放寬,有利於自住戶。
舉例而言,A先生在2005年買中部小公寓給母親B,而A住在北部房屋。A如果要換新屋給母親,買賣年度A、B必須在同一稅籍、合併申報。
函釋修正規定後,A、B在不同稅籍也沒問題,A買高價新透天厝給B,同樣可全額退稅。
#重購退稅 #房市 #自住宅
重購退稅舉例 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最佳貼文
180519好房網 三類型換屋族注意 這樣換屋資金不卡關
大多換屋族會「先買後賣」或「先賣後買」,前者可能面臨籌自備款、同時擁有二屋貸款等資金問題,但只要預先看屋、跟銀行談好條件,且兩年內換屋又有重購退稅優惠,換屋並非複雜的難事。
撰文:蔡佩蓉......↓
這幾年房價緩跌,也讓不少換屋族可用原本預算價格,買到更大的坪數空間,自住客在看到出現「甜蜜點」時,也會評估換屋買新房。民眾若打算換屋,必須先瞭解自身需求,再進一步瞭解市場風向,鎖定區域及物件,然後評估資金、稅金,才能達到快速、低風險的換屋。
換屋得有三觀念 「需求、資金與房價」
換屋族可分單身成家族、成家生小孩族、退休空巢族,或是純粹的舊換新、小換大,在歸納自己的需求後,也必須盤算資金與房價負擔能力,再鎖定區域與物件。換句話說,資金調度與房價高低有很大的關係,舉例來說,前十年的房市多頭,讓許多換屋族「賣了卻買不回來」,但也有換屋族到郊區「增值換到更大房子」。
房市看漲「先買後賣」 房價看跌「先賣後買」
以前房市看漲時,可以「先買後賣」,因為晚點賣房,反而價格賣得更漂亮;但在目前緩跌的市場,「先賣後買」等於是先落袋為安,過陣子可能可以用更便宜的價格買到。對換屋族來說,怎麼樣讓換屋過程順利、資金貸款不被卡住,也必須做到以下幾點才能降低風險。
「先買後賣」貸款成數低 利率條件也不優
全國不動產企研室主任張瀞勻表示,若打算先買後賣,等於必須先籌自備款,而銀行端也會評估個人財力與貸款負擔率,因此在名下有二間房子的狀況下,貸款成數可能不能達到預期,利率也會比較高。
交易過程如遇差錯,也有同時負擔兩間房子貸款的風險。昱森地政士聯合事務所執行長蘇晉得指出,過往央行有放款成數限制時,許多二屋只能貸款6至7成,導致換屋族面臨較高的自備款負擔,假若手邊的房子尚未賣出便先買到房子,還是可以跟銀行談,給予第二屋一年或二年的繳息寬限期。
國泰世華銀行財富管理商品部協理陳文凱建議,消費者可優先考量已培養良好信用記錄的原貸銀行,或原本既有薪轉、理財等業務往來主力銀行,以便提升房貸審核過件率、爭取較優惠條件。
「先賣後買」資金寬裕 但怕錯失兩年重購退稅優惠
買賣房子都有兩年重購退稅優惠,但必須是同一個所有權人移轉,一般來說,「先賣後買」屋主手頭資金會比較寬裕,也比較能慢慢挑物件。美商ERA不動產大安營業處經理陳泰源表示,有些換屋族會「先租再買」,優點是可以先租在喜歡的小生活圈或社區,深入瞭解區域及房價行情再買。
陳泰源建議可以先租有意購買的物件社區,跟房東議價,或未來買在同棟社區,也能省掉兩次大搬家的流程。但他也提醒,買賣房子兩年內才有土增稅重購退稅。
「買賣同步」風險最大 怕卡關兩頭空
蘇晉得說,「買賣同步」雖然看似無縫接軌,但資金面就會有銜接的空窗期,實務上可以請代書協助,將欲換屋出售的契約給予打算簽約購屋的貸款銀行,進行協議,讓資金可順暢;但最怕「買賣同步」時,有一邊出問題,導致流程停擺。
陳泰源也說,以「售後回租」來說,房子已經點交給買家,原屋主若還要承租,多數買家意願不高,至於為了縮短裝修與搬入期,針對換屋新購買的房子賣家要求「借屋裝修」,除非是毛胚屋,否則都尚未點交、撥款進行裝修,可能得簽切結書才行。
3類型換屋族 資金不卡關
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先買後賣
1. 要先存自備款
2. 可能要同時繳兩邊貸款
3. 貸款成數可能較低
4. 買賣間隔超過2年無法退稅
解決策略
1. 可先與親友調度資金
2. 與銀行簽切結書,談1~2年寬限期
3. 可找原貸款銀行
4. 預先看屋並待售舊屋
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先賣後買
1. 空窗期要先租屋
2. 要搬2次家
3. 可能找不到合適房子
4. 買賣間隔超過2年錯失重購退稅優惠
解決策略
1. 賣房後租喜歡的環境評估
2. 選擇欲購買社區物件或向房東買房
3. 房市緩跌,用時間換空間
4. 提前鎖定物件並看屋
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買賣同步
1. 資金銜接空窗
2. 搬家時間銜接
3. 售後回租,怕買家不同意
4. 借屋裝修有點交風險
解決策略
1. 舊屋出售合約擔保新屋資金
2. 仲介協助配對買房
3. 售後回租談好搬離時間
4. 買方必須簽切結書擔保恢復現狀
新聞網址→https://news.housefun.com.tw/news/article/893303196409.html
部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.com/2018/06/180519.html
重購退稅舉例 在 連郁婷 新竹縣議員 Facebook 的最佳貼文
#法律便利貼
【報稅、爆稅,傻傻分不清楚?】
五月應該是所有上班族最討厭的季節,因為報稅季又到啦~~~為了避免繳了冤枉錢,還沒有報稅的朋友快看過來,看看有沒有什麼地方,可以幫助你節稅喔!
一、 在了解如何節稅之前,我們需來看看究竟應繳稅額是怎麼計算的呢?
所得淨額=所得總額 – 免稅額 – 扣除額(標準或列舉)– 特別扣除額 – 基本生活費差額
應納稅額=所得淨額 × 適用稅率 – 累進差額
應繳稅額=應納稅額 – 扣繳稅額或可扣抵稅額
*目前網路報稅的系統其實會自動帶入,所以上面的公式,不懂也沒關係XD
二、 各類減項是什麼意思呢?
從前面的計算公式就可以知道,如果我們要節稅,做的方式就是增加上列算是中的減項,減項的數額越多當然我們的應繳稅額就會降低!因此,我們就來了解一下,各類的減項分別是什麼。
1. 免稅額:
免稅額與「扶養」有關,人民「生存」上必要的開支是不必納稅的,包含自己與自己所扶養的親人。因此,需要注意的是,受扶養的親屬必須要以無謀生能力為前提!
(1) 直系尊親屬、子女、兄弟姊妹及其他親屬,如無謀生能力,則106年度綜所稅的免稅額為每人88,000元。
(2) 如果納稅人本人年滿70歲,或是配偶及納稅人需要扶養的直系尊親屬(爸媽、阿公阿婆、阿苔)有年滿70歲者,免稅額則是每人132,000元。
2. 扣除額(標準或列舉):
(1) 如果說免稅額是人民生存上必要的開支,那麼扣除額就是人民「生活」上的必要花費。一般來說,政府認定每人每年生活上的必要花費是9萬元(標準扣除額),當然如果你有保存相關單據,可以向政府說明其實你的花費更高,那就可以列舉出來(列舉扣除額),這是節稅上最大的途徑。
(2) 這部分國稅局會直接採最有利納稅人的計算方式去計算扣除額,一般來說,通常會直接以標準扣除額去計算,也就是單身者為90,000元、夫妻則為180,000元。如果有符合特殊的身分,那麼要記得採列舉扣除額,將各種生活上的花費列舉出來,會比較有利,這部分在後面會再作說明。
3. 特別扣除額:
(1) 這個減項是「生存」及「生活必要」以外,一般人可能有的其他花費,政府所列舉出的各個項目,就是認為這些項目的費用是可以不必納入繳稅的基準,請大家也一定要務必去確認自己有沒有這些支出。
(2) 納稅人所扶養配偶或申報受扶養親屬有「薪資所得」的,也可以納入特別扣除額,但僅限於薪資所得,而且每人上限128,000元。
4. 可扣抵稅額:
現行稅法規定可以抵扣稅額的項目有「投資抵減稅額」、「重購自用住宅扣抵稅額」、「大陸地區已繳納所得稅可扣抵稅額」3大項,詳細的內容可以參考財政部稅務入口網(網址:https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/web/ETW118W/CON/406/7848450042090975217?tagCode=)。
*上班族的小確幸---扣繳稅額
很多公司,在發薪水給員工的時候,因為在106年實領的所得中,可能已經事先扣住部分稅款,或是有政府提供的優惠抵扣稅額。所以當然要先把這些已繳過的稅款從應納稅額中扣除,可以用來確定還要繳多少稅或可以退回多少稅,避免重複課稅的情形!而這時候除了報稅的心痛外,如果因此有退稅的話,大家應該很開心吧XD
三、 嘿嘿!那我應該怎麼做才不用繳那麼多錢給政府呢?
要開始進入重點啦,究竟有什麼方式可以節稅呢?如前面的說明,所得淨額越高,則累計稅率越高,所以若能增加免稅額、扣除額便能達到節稅效果。所得稅申報中的扣除額包含「標準扣除額」與「列舉扣除額」,但是只能二擇一,而「列舉扣除額」基本上無上限,因此如果能善用列舉扣除額,就能夠妥當的節稅哦。
1. 妥當分配受扶養親屬:
每增加扶養一名親屬,則可增加免稅額8.5萬~12.75萬,不過增加扶養親屬有相當多的規定,務必要小心了解是否符合規定。例如我就曾聽聞前同事很開心的把爸媽阿公阿嬤都納入扶養,結果因為長輩利息收入太高,反而要多繳稅….
2. 提高列舉扣除額:
(1) 人身保險部分:每位被保險人能扣除2萬4千元,可列舉納稅人本人、配偶及受扶養直系親屬(注意!要保人與納稅義務人須為同一申報戶哦),也別漏掉全民健保費可全額扣除哦!
(2) 醫療部分:醫藥生育費可核實認列,平時收集的收據,例如醫生診斷書、看病收據與保險費收據等,可以列舉扣除的項目可能包括醫藥生育費、保險費、房貸利息、災害損失與捐贈等,其中,醫藥費與災害損失可以核實扣除。但必須注意,只有針對身體病痛接受治療所支付的費用才能申報,而像是醫美整形、坐月子、照護費都不能列報。
(3) 購屋部分:買房子辦貸款的朋友,房貸利息可以享有30萬元扣除額,所以採列舉扣除額就可省下很多錢哦。
(4) 租屋部分:租屋族一年可以享12萬元的「房屋租金支出扣除額」,需要檢附的證明文件包括租賃契約、付款證明與設籍或切結書。不過,房租扣除與房貸扣除只能擇一申報,納稅義務人得自行衡量何者較節稅哦。另外,有很多房東可能也會為了不想被發現有租金收入,所以會要求房客不能報稅QAQ這部分也是可以和房東溝通協調一下!
(5) 災害損失部分:去年曾遭受天災損失者,如果當初有向稅捐機關申報勘查,並取得證明,就可以申報天災損失,但要注意,如果其中已經領取保險理賠或災害救濟金,必須先將這部分扣除哦。
(6) 各種捐贈(包括對「議員參選人的捐贈」):相信許多人在發揮自己愛心的時候,都會拿到一張捐款收據(沒有的話,可能就是被騙了…),而這張捐款收據呢,也可以放進列舉扣除額裡面的!!當然選舉期間,捐贈給你喜愛的候選人的金錢或實物,也是可以抵稅的!!
賀,這麼多的列舉扣除額,到底何時應該使用標準的扣除額,何時應該用列舉扣除額呢?讓我來舉例一下:
*假設單身的朋友,今年捐了10萬元給新竹縣竹北市縣議員擬參選人連郁婷律師,並且取得捐款收據,那麼明年在報所得稅的時候,當然要使用列舉扣除額,因為可以把這筆10萬元捐款列入扣除額,如此就已經高過單身者的標準扣除額90,000元,此外其他的保險費、醫療費也可以繼續列舉扣除,是不是可以省更多呢!!
詳細的列舉扣除額項目,可以參考財政部稅務入口網。(網址:https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/web/ETW118W/CON/406/5140077482396615285)
3. 增列扣繳稅額或可扣抵稅額:
這部分如上面所提到的有三個部分,這裡就比較常用的「重購自用住宅扣抵稅額」來說明。
買賣房子不論賺賠都可抵稅,而且不論賺賠都能享扣抵優惠。如果是賠錢,可以扣抵「財產交易損失」,將買賣契約書、各項稅費與規費收據、收付款記錄證明等文件附上。至於賺錢者,如果在賣出房子兩年內再買房子,就可享「重購自用住宅扣抵稅額」,附上買賣契約及所有權狀,就可以申報扣抵之前已經繳過的財產交易所得。
以上都是簡單的說明哦,如果還想了解詳細的節稅方式、申報時所需文件,不如就來黨部聊聊吧!
**小小後記:如果有定期追蹤我的朋友不難發現,每個禮拜我們都會整理一個法律便利貼出來,但每週這樣的一篇文章和懶人包,花費我和幕僚們很多心血去整理,只是希望可以增加大家對法律的理解,也可以保護自己。
如果有朋友發現我們哪裡有誤,或有什麼眉角是我們沒發現的,基於正確的資訊才是我們所堅持的精神,還請各位不吝指教!
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