【有長線投資價值的領展】
領展房地產投資信託基金
LINK REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代號:0823
股息率:3.9%
每股股息:$2.90
市值:$1500億
業務類別:地產業
集團主席:聶雅倫
主要股東:貝萊德(8.98%)
5年業績
年度:2017/2018/2019/2020/2021
收益(億):92.5/100/100/107/107
盈利(億):177/478/203/-171/11.9
每股盈利:7.93/21.7/9.56/-8.17/0.57
每股派息:2.28/2.50/2.71/2.87/2.90
(截至31/3為一個財政年度)
--企業簡介--
領展房地產投資信託基金,擁有一個包括位於香港、北京、上海及廣州之零售商舖、停車場及辦公室物業的多元化物業組合。
物業組合的零售設施主要為日常所需的需求,而停車場設施則主要為使用零售設施的租戶、顧客及鄰近居民提供服務。
以市值計,領展是亞洲地區最大型房地產投資信託基金,亦是全球以零售為主的最大房地產投資信託基金之一。
--房地產投資信託基金(REIT)--
【圖1】--領展物業組合
領展為一隻房地產投資信託基金,而根據信託契約,領展需確保每個財政年度、向基金單位持有人派付之分派總額不少於可分派收入總額之90%,另亦可加管理人酌情決定為可供分派之任何其他額外款項。
在上述財務數據中,見到盈利數字反而比收入數字大,由於收入主要為租金收入,盈利則包括投資物業公平值變動,即物業賬面上的升值都會反映,由於物業估值近年上升了不少,故反映在盈利數字中。盈利每年有較大升幅,就是由於香港近年的物業價值上升。
資產淨值只是評估領展價值的參考因素,估值上升雖令盈利數字上升,但不會為領展帶來實質收入,沒有真正的現金流,而在可分派給股東的部分亦不計算。
雖然估價有參考作用,但對實質盈利並非有直接幫助,故盈利數字未必能反映領展的賺錢能力。股本回報率亦是相同原理,故同樣難以反映真實面。
--去政府化。釋放價值--
【圖2】--物業分派資料
【圖3】--物業收入資料
領展在過往10年,租金保持上升,每年均有不錯的增幅,雖然不是暴升,但這種平穩上升的情況,證明是價值的逐漸釋放。
這反映領展在不斷市場化的前提下,賺錢能力不斷提升,能以市場價格去調整租金,而估值亦能與市場看齊,因為領展在上市前的賺錢能力很低,但上市後能提升賺錢能力,這正是價值的逐漸釋放,亦令領展成為優質股的特點之一。
不過要注意,領展已上市逾10 年,雖然釋放價值的過程仍未完結,但釋放較多價值的時期已經過去,即是高增長年代已過去,往後雖然仍有增長力,但將進入較為中度增長的年代。
--翻身商場提升價值--
自2005 年上市以來,領展已為數十個項目進行翻新,而接下來的5年,領展亦計劃花30億為約30個項目進行翻新,令資產價值及租金得以保持上升。
領展除了將原有的物業進行翻身,近年亦更進取地發展,近年完成的旺角彌敦道700號,就是其中一個例子。
領展以收購的模式取得物業,由於位置十分優質,於是領展將物業然後進行翻身,低層的部分,改建為商場「T.O.P」,善用了位置的優勢,大幅提升租金,從而令物業的價值上升。
【圖4】--「T.O.P」商場
在領展上市初期,可能因加租而令出租率受影響,但近年已轉成市場主導,加上領展管理亦已有一定經驗,故出租率不斷提升,由2009 年的87% 升至近年的96%。可見領展無論在資產價值、租金收入,又或是賺錢能力,多年來都不斷進步。
【圖5】--5年租金及租用率
由於領展擁有不少優質地點的商場,而這些商場只需翻新就能將價值大幅提升,雖然不少已完成,但餘下的商場仍有這個優勢。
同時由於領展有一定規模,成本較易控制,在融資或其他方面都有一定優勢;領展的債務組合實際利息成本由2010 年3 月31 日的4.30% 降至近年的2%、3%,成本絕對不高。
--發展前景--
發展方面,領展仍有空間。於2012 年,領展擴大其投資範圍至涵蓋香港所有可持續提供收入之非住宅用途物業類別,包括但不限於單幢式資產及綜合用途(以零售為主)之發展項目,但不包括酒店及服務式住宅。
2013 年,領展與中國內地其中最大的房地產發展商萬科簽訂戰略合作意向書,共同發掘中國零售物業的投資機會。現時中國的物業部分,按估值計約佔領展超過1成,而領展本身已有資產本身已很龐大,發展其他項目相比整個領展來說,影響暫時未算明顯。
另外,由於領展對自由行等的依賴比其他商場少,始終較為貼近民生,因此租金收入相對其他市場物業會較平穩,就算整體物業市場租金下跌,對領展的影響亦只會有限,故往後的租金收入及派息都能平穩發展。
領展過往年代的管理策略,是持有物業,翻身物業,到了近年,開始變得較為進取,會進行物業買賣,亦會買入物業翻身,雖然領展在翻身物業有一定的經驗,但近年的策略,難勉令風險度略有提升。雖然可提高長遠的增長力,但又同時增加了風險,投資者要明白這點。
--疫情因素--
領展的核心業務是收租,疫情對業務都會有少少影響,但從領展的財務數據分析,影響並不算大。
加上疫情只是中短期情況,並不是長期性,因此,只是疫情慢慢過去,領展就會回到更理想的業務水平,投資者只是忽視中短期情況,集中分析長期價值,就可以。
--投資策略--
綜合而言,領展是理想的優質股,有一定規模,坐擁不少優質商場,而餘下仍有一些有條件提升的商場,故仍有一些潛力。加上此股派息穩定,因此無論是收息又或是增值方面,領展都擁有條件,長線甚至永遠持有都可。
由於此股優質,因此市場估值往往不平,而息率有時會處3.5% 以下,雖然預期股息會逐漸上升,但較有耐性的投資者,宜等息率達4% 才投資,而最起碼的要求也要有3.5% 以上息率。
現時的股息率水平,可理解為合理區約中間位置,對於追求平穩增長及收息的投資者,已可以分注投資,長線持有。如果本身有貨的投資者,只要長線持有就得。
(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)
同時也有34部Youtube影片,追蹤數超過1,920的網紅艾蛙媽 VS. 達樂哥Aiwa Hu,也在其Youtube影片中提到,【2021竹北美食週記】幹大事經典鍋物(竹北店),高CP值。停車方便!杜老爺冰淇淋、炸薯條、咖哩飯吃到飽! - #竹北美食 #幹大事經典鍋物 #咖哩飯吃到飽 - 豐富自助吧(可樂,加倍加沙瓦,現磨咖啡,杜老爺冰淇淋,霜淇淋,雀巢冷熱飲,限量熟食...等),價格親民,還有小孩喜歡吃的炸薯條、香甜爆米花...
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20 Anu 針織圓領線條排釦小外套 (灰/藍)
🌸原價$690 🍰甜甜價$590
(F)領寬17肩寬9胸圍48下襬47全長49袖長55袖口7
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21 MJR 高腰修身兩側割破寬褲
🌸原價$1440 🍰甜甜價$790
XS腰圍30臀圍45大腿27褲檔27褲管28.5全長103
S腰圍31臀圍47大腿28褲檔27褲管29.5全長105
M腰圍32臀圍49大腿29褲檔27褲管30.5全長107
L腰圍35臀圍51大腿30褲檔27褲管31.5全長109
📌瑪菲160/47 示範S號📌庭庭155/46 示範XS號📌Temmy 158/42 示範XS號
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22 Anu 胸前抓皺羅紋針織上衣 (黑/白)
🌸原價$490 🍰甜甜價$440
(F)領寬20肩寬30胸圍32下襬16全長46袖長26袖口7
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23 Anu 波浪荷葉邊碎花洋裝
🌸原價$990 🍰甜甜價$790
(F)領寬21肩寬31胸圍34下襬71全長113袖長26袖口12
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24 Anu 針織V領短袖+伸縮短褲set
🌸原價$840 🍰甜甜價$740
背心(F)領寬16胸圍51下襬36全長57
褲子(F)腰圍27臀圍50褲檔30褲管30褲長42
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25 Anu 胸口扭結簍空刺繡上衣
🌸原價$490 🍰甜甜價$440
(F)領寬27肩寬38胸圍33下襬33全長34袖長37袖口14
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26 Anu 仙氣感蕾絲繡花長罩衫
🌸原價$590 🍰甜甜價$350
(F)領寬33肩寬37胸圍47下襬54全長126袖長55袖口13
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27 Anu 細帶交錯蕾絲小可愛 (橘/黃)
🌸原價$290 🍰甜甜價$150
(F)領寬14胸圍332下襬22全長(不含寬帶)24
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29 MMBA 寬鬆版彈力綁帶洋裝
🌸原價$940 🍰甜甜價$490
(F)領寬20肩寬42胸圍62下襬100全長80袖長21袖口19.5
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31 MJR 灰色經典多功能水桶包
🌸原價$990 🍰甜甜價$690
(F)長10寬19高24
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32 MMBA 細肩帶三色傘狀裙襬背心 (紫紅/膚粉)
🌸原價$490 🍰甜甜價$150
S肩寬26胸圍44下襬69全長58
M肩寬26胸圍48下襬72全長60
📌瑪菲160/47 示範XS號📌庭庭155/46 示範XS號📌Temmy 158/42 示範XS號
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33 Major made 刺繡字母老帽 (黑/白/深藍/卡其/綠)
🌸原價$440 🍰甜甜價$390
(F)帽高14帽內圍20帽沿7
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34 Major made 刺繡字母老帽組合 (黑/白/深藍/卡其/綠)
🍰甜甜價$700
📍此組合需選購兩件,即可享有優惠組合價。
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35 Anu 韓系細線木紋粗低根涼鞋 (黑/杏)
🌸原價$1490 🍰甜甜價$590
35-39碼 跟高7
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36 熱銷款三色成熟透明感紋路跟鞋 (黑/咖)
🌸原價$1690 🍰甜甜價$800
35-39碼 寬8.5跟高6.5
金旺150價格 在 艾蛙媽 VS. 達樂哥Aiwa Hu Youtube 的最佳貼文
【2021竹北美食週記】幹大事經典鍋物(竹北店),高CP值。停車方便!杜老爺冰淇淋、炸薯條、咖哩飯吃到飽!
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#竹北美食 #幹大事經典鍋物 #咖哩飯吃到飽
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豐富自助吧(可樂,加倍加沙瓦,現磨咖啡,杜老爺冰淇淋,霜淇淋,雀巢冷熱飲,限量熟食...等),價格親民,還有小孩喜歡吃的炸薯條、香甜爆米花和咖哩飯,深受家庭客喜愛!
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豬肉原味鍋$150
鍋物價位$150-$210,口味豐富!任君挑選~
滷肉飯沒有入味不推薦~~杜老爺冰淇淋可以吃到飽!讓人很心動。座位寬敞舒適,服務人員也很不錯,挺有笑容的~~CP值很高的火鍋!艾蛙推薦給大家。
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幹大事經典鍋物(竹北店)
地址: 新竹縣竹北市中正東路312號
電話: 03 656 1158
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【新竹美食旅遊+延伸閱讀】
Bingo 賓果廚房,濃湯,飲品,冰淇淋,甜湯,餅乾無限暢飲
https://youtu.be/uHblB22h50k
【2020新竹寶山鄉】秘境之旅!
https://youtu.be/TT1EHN2TNBo
帝王食補,胡椒豬肚雞口味清爽
https://youtu.be/cZaUte_UO-U
黑糖飄香遊新城,甘蔗職人體驗好好玩!
https://youtu.be/9tm9DKfNQ8Y
日本進口鮪魚蔥花丼甘鮮滑腴,油嫩爽口!
https://youtu.be/E4YpsGWkwLQ
肥滋滋鯛魚燒!一隻25元
https://youtu.be/dAMxqQi1tNk
傳承三代的純樸家鄉味,雅珍號ㄍㄜㄍㄜ羹
https://youtu.be/vsTefYqVxYs
北門炸粿,百年老店!
https://youtu.be/I2V2BBxxwEM
涼冰菓店,五十年代古早冰棒!
https://youtu.be/El4Uj1poHXQ
甘木赤水咖啡館,真正的手做蛋糕只有親嚐才知道
https://youtu.be/fy7bOEHrQGE
無名雞蛋糕,一個六元
https://youtu.be/ZqbJgND-_Os
到日式老屋「湖畔生活」的豊賀伴手,快樂吃梅花冰
https://youtu.be/pjKjesa6jPk
美美早餐點心館,脆脆的香酥餅皮配上雙蛋
https://youtu.be/_7Uwd5lm_cg
熊寶廚房健康滷味,家傳私房菜
https://youtu.be/gxl0nDYz4Sw
竹北鄧記牛肉餡餅!爆漿牛肉餡餅
https://youtu.be/c30gi9EBQfM
新竹旅遊Vlog X來新竹市採荔枝
https://youtu.be/jjSTs0jOlMg
金陵包子,鮮肉包就是要配青辣椒
https://youtu.be/Ynv9rgh1J0A
竹北音樂酒吧推薦!Soul bar DJ現場演奏
https://youtu.be/QKXPsolWYOw
料多味美的禾日香魯肉飯專門店
https://youtu.be/_fgCv-EiKWY
草本茶 竹北勝利店,開幕慶!
https://youtu.be/rLMBXPVwX4Y
吳家紅茶冰-中正店,歡慶開幕
https://youtu.be/pCYk25OgpMI
【新竹湖口老街美食推薦】小窩口窯烤Pizza
https://youtu.be/n0C_5Ff20Mc
【新竹美食週記】湖口老街-邱媽媽客家美食
https://youtu.be/LEEHvLdXICw
鄭家祖傳特製雞蛋糕!民國57年創立
https://youtu.be/L0Nre8kjbR0
東門旺角!母親節大餐推薦
https://youtu.be/ufGGvDWSlq0
【新竹假日花市】香Q可口的白玉米只要10元!
https://youtu.be/9NZ6y3H1bmk
肆爺炒泡麵!三杯雞炒泡麵創新又美味!
https://youtu.be/xIYNnhQRs4M
烤桶柑橘子!阿嬤的古老智慧
https://www.youtube.com/watch?v=_uK3J...
【竹北人的後花園】厚食聚落
https://youtu.be/Q_8qVxIX3Ag
老漁港新海鮮美式餐廳,十全十美水桶海鮮
https://www.youtube.com/watch?v=yZdqH...
TWINS廚房義式料理,物超所值的義大利麵
https://www.youtube.com/watch?v=aArES...
涼太乾拉麵 あぶラーメン涼太!火焰跳動X炙燒叉燒
https://www.youtube.com/watch?v=lTWNV...
ㄤ咕麵,新竹關西人氣老店
https://www.youtube.com/watch?v=hzAFR...
燒番麥!一級棒碳烤玉米
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太空總薯,現烤現做起司馬鈴薯香濃可口
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米咕家的日式飯糰好吃又健康啊!
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璽子牛肉麵,斤餅專賣店!斤餅很好吃阿!
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竹蓮市場上好佳筒仔米糕,手工現切的肉燥飯
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金旺150價格 在 PJ大俠愛旅行深活 PJ Travel Youtube 的精選貼文
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馬來西亞分為東馬來西亞與西馬來西亞
對於東馬,大家比較知道沙巴(亞庇),但東馬還有很多好玩的城市
古晉位於東馬來西亞-砂勞越(砂拉越),是首府,也被稱為貓城
對於台灣人來說較為陌生,也非熱門的旅遊名單
然而這裡蘊含的風情、美食、歷史淵源
旅遊物價也不貴對於想要認識大馬其他城市
或不喜愛走馬看花的旅人來說,古晉真的很棒喔!
下方為古晉3天2夜懶人包 時間任意門
0:38 第一天行程
(下午抵達、貓博物館、砂勞越河遊船、貓雕像打卡、亞答街唐人街覓食)
PJ預訂的機場接駁優惠 👉https://pjtravel.pros.is/UDLUJ
PJ參加的砂勞越半日遊+遊船優惠 👉https://pjtravel.pros.is/TYVCF
4:51 第二天行程
( 砂勞越文化村、河濱公園、街邊小吃、夜間水舞秀、露天市集吃美食)
PJ參加的文化村優惠👉https://pjtravel.pros.is/VGT69
8:52 第三天行程
(印度街+亞唇街紀念品街、大伯公廟、吃榴槤)
觀看PJ文章介紹👉
https://pj20120619.pixnet.net/blog/category/2800680
PJ入住的飯店👉
https://pjtravel.pros.is/VABAW
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3天2夜相關花費(含住宿;不含機票)
住宿雙人房市景(兩晚)=NT$3000元;平均一人約1500元
PJ入住的飯店👉 https://pjtravel.pros.is/VABAW
第一天
機場接駁車價格 約台幣422元/一台車
市區觀光+砂勞越遊船半日遊 約台幣1911/一人
貓博物館門票 RM4元/一人 (約台幣28元)
晚餐:勒沙RM 7元、沙嗲RM 4元/5串、粿什RM 7元 (約台幣135元)
第二天
砂勞越文化村(含接送+門票) 約台幣1110元/一人
中餐:便當RM 7元、炸魚漿條RM 2元、Kebab沙威瑪RM5.5元(約台幣102元)
晚餐:肉粥RM 4.5元、野菜RM 7元、海鮮炒文蛤RM 10元 (約台幣150元)
第三天
中餐:榴槤RM13元、釀豆腐RM 7元、蝦麵RM 10元 (約台幣210元)
總花費(不含機票):
住宿1500元+第一天花費2496元+第二天花費1362+第三天花費210元
=5568元(約美金190元)
機票資訊
目前台灣無直飛古晉;須從吉隆坡、新加坡或汶萊轉機
PJ從汶萊轉機,來回經濟艙約落在1萬5千-1萬8元之間
由於機票會隨著淡旺季或優惠而變動大,PJ就不加入花費中去比較
不過這幾個月觀察下來,大多以台幣1萬6千元上下徘迴
希望你能找到優惠合適的票價喔
立即查詢桃園機場-汶萊 機票價格👉
https://bit.ly/2M7EJoL
台灣前往汶萊 最便宜機票👉
https://bit.ly/2M7EJoL
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►自助旅遊小幫手/工具
【Skyscanner找便宜機票】 https://bit.ly/2M7EJoL
【Agoda訂房優惠網站】 https://pros.is/J5SQ9
【客路KLOOK找當地優惠行程】https://pse.is/G7GXQ
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►PJ其他系列影片
【 自由行教學錦囊】https://bit.ly/2xB9TeN
【香港澳門自由行懶人包 】https://bit.ly/2Jwz5bP
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【PJ所有影片分類 】https://bit.ly/2NGuVUd
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註:感謝Youtube音樂,出場依序如下:
1.Safari Time by Jingle Punks YouTube音樂庫: https://www.youtube.com/audiolibrary_...
作者其他背景音樂作品播放清單: https://www.youtube.com/watch?v=25BUj...
2.Endless Summer by extenz https://soundcloud.com/extenz
Creative Commons — Attribution 3.0 Unported — CC BY 3.0
Free Download / Stream: http://bit.ly/2REdANn
Music promoted by Audio Library https://youtu.be/dH8sbGnmfZo
3.Music: Happy Mandolin - Media Right Productions https://youtu.be/i0usQwmXg6E
4. Track Info:
Title : Mizuki
Artist : Bad Snacks
Genre : Dance & Electronic
Mood : Happy
Download Track:
Go to YouTube Audio Library ( https://www.youtube.com/audiolibrary/... ) and get it.
![post-title](https://i.ytimg.com/vi/fLWMUByIlws/hqdefault.jpg)
金旺150價格 在 艾蛙媽 VS. 達樂哥Aiwa Hu Youtube 的最佳解答
【新竹旅遊Vlog】來新竹市採荔枝。連假旅遊推薦!春記農場,小朋友採果笑呵呵
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#連假旅遊 #店家推薦 #BloggerAds
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端午連假時,我們這一家不想去外縣市人擠人,所以就參加「新竹市荔枝農產業文化暨都市農遊活動」,記得先打電話確認農場是否有荔枝!艾蛙當時打了2家農場都沒有荔枝了!所幸「春記農場」還有得採,抵達現場後,每人繳交100元活動費,就可以荔枝邊採邊吃!不過因為遊客眾多,所以能採的荔枝很有限!引起諸多抱怨,農場主人立刻用高架梯子和專用器具,將樹間上的荔枝一串、一串剪下來,讓民眾在馬路旁邊享受摘採荔枝的樂趣。
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紅通通的荔枝雖然體型較小,但是吃起來蠻甜的!小朋友很喜歡這次的採果活動,撿了一大袋。如果要帶走自己採的荔枝,離園時會有秤重量,1斤100元。
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本次「新竹市荔枝農產業文化暨都市農遊活動」最開心的地方是距離方便,就在新竹市香山區,而且天氣晴朗,拍照很好看!比較不滿意的地方是荔枝都快被採光了!只有二顆樹結實累累,但是上面掛著噴灑農藥的牌子,只能遠看而不可褻玩焉啊!
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最後~~附上活動資訊!聽說採果可到7月中旬,有興趣的小夥伴們可打電話洽詢喔!
※本影片為自費體驗,不是業配文,字字真心,請安心欣賞,謝謝。
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#農遊採果
#荔即行動
全台最北的荔枝上線啦!
新竹市荔枝農產業文化暨都市農遊活動,在6月20日開放觀光採果,不只有得採還有得吃, 在6/20-6/28期間收取入園費100元,就可以獲得1張「入場體驗券」,各園限量150張,享有50元優惠(直接折抵荔枝價格)!
產量很有限,荔枝沒有很多,預估一個月內會採收完成,大家有興趣來去香山採荔枝的話,趕緊打以下果園或新竹市農會推廣部電話預約
促銷優惠活動(活動內容依現場公告為主)
活動日期:6/20(六)-6/28(日)
入園費 $100送限量入場體驗券(折抵$50)
荔枝觀光果園聯絡資料
1風谷荔枝觀光果園-王明源-03-5201353
2.德聲農場-邱從貴-03-5383376
3.從容觀光果園-邱從容-0936-149623
4.春記農場-楊文貴-0937-995235
5.蓮海荔枝園-胡芯禕-0933-265081、0928-148841
6.蔡明風-03-5371475
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【新竹美食+延伸閱讀】
金陵包子,鮮肉包就是要配青辣椒
https://youtu.be/Ynv9rgh1J0A
竹北音樂酒吧推薦!Soul bar DJ現場演奏
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料多味美的禾日香魯肉飯專門店
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草本茶 竹北勝利店,開幕慶!
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吳家紅茶冰-中正店,歡慶開幕
https://youtu.be/pCYk25OgpMI
【新竹湖口老街美食推薦】小窩口窯烤Pizza
https://youtu.be/n0C_5Ff20Mc
【新竹美食週記】湖口老街-邱媽媽客家美食
https://youtu.be/LEEHvLdXICw
鄭家祖傳特製雞蛋糕!民國57年創立
https://youtu.be/L0Nre8kjbR0
東門旺角!母親節大餐推薦
https://youtu.be/ufGGvDWSlq0
【新竹假日花市】香Q可口的白玉米只要10元!
https://youtu.be/9NZ6y3H1bmk
肆爺炒泡麵!三杯雞炒泡麵創新又美味!
https://youtu.be/xIYNnhQRs4M
烤桶柑橘子!阿嬤的古老智慧
https://www.youtube.com/watch?v=_uK3J...
【竹北人的後花園】厚食聚落
https://youtu.be/Q_8qVxIX3Ag
老漁港新海鮮美式餐廳,十全十美水桶海鮮
https://www.youtube.com/watch?v=yZdqH...
TWINS廚房義式料理,物超所值的義大利麵
https://www.youtube.com/watch?v=aArES...
涼太乾拉麵 あぶラーメン涼太!火焰跳動X炙燒叉燒
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ㄤ咕麵,新竹關西人氣老店
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太空總薯,現烤現做起司馬鈴薯香濃可口
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米咕家的日式飯糰好吃又健康啊!
https://www.youtube.com/watch?v=VuSlG...
璽子牛肉麵,斤餅專賣店!斤餅很好吃阿!
https://www.youtube.com/watch?v=QjPwU...
竹東卡菲努努景觀餐廳,餐點現點現做
https://www.youtube.com/watch?v=Y12y6...
竹蓮市場上好佳筒仔米糕,手工現切的肉燥飯
https://www.youtube.com/watch?v=vv4Wm...
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金旺150價格 在 宏良中古機車大賣場- 絕版國民車《金旺》WO WOW 印象中 ... 的推薦與評價
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