關於 釘子錢如何處理 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

假重罰，真包庇？
台北市政府不要「三講四漏氣」

（本篇文長，但看完你會有收穫，會更了解狀況）

全民關心的「北市診所千劑疫苗插隊案」，我上午追查後，已經初步讓市民了解狀況

因為體諒市府基層公務員的辛勞，也尊重好心肝基金會對肝病防治的貢獻，我上午的貼文沒有火力全開，希望市府可以在下午的記者會，對市民負責。

但很可惜，市府記者會的回應，用八個字形容就是：

「避重就輕、抓錯藥方」

唯一值得肯定的，就是市府坦承給好心肝診所115瓶AZ疫苗，接種超過1000劑，但一大部分都不屬於第一類到第三類人員。

除此之外，對於關鍵問題都迴避了。

疫情當前，有疫苗可以打，基於人性很難拒絕。我不會苛責診所爭取疫苗，也不覺得去打疫苗的人有什麼錯，那是人性的真實面。

問題出在「市府沒有遵守制度控管人性，因而破壞疫苗分配公平性」

最大的問題有二：

1⃣️ 市府為何一次發給這麼多診所根本用不完的量？
2⃣️ 市府為何沒有要求診所「事先」提報員工名冊？

這兩個問題是導致最後有多餘疫苗「食好逗相報」，插隊打疫苗的關鍵所在

既然上午好聲好氣地講，還是得不到答案，那現在就只好再一次「舉手發問」

⛔️ 台北市符合資格已造冊者，還有4萬人未施打，基層診所要問：要多「大」才能拿到1000劑疫苗？

市府說6月2日開始，有些「大型診所比照小型醫院」，可以拿疫苗給員工施打。問題是，「大型診所」要多大才符合資格？

市府從未公告過任何標準，也不曾公布接受診所申請拿疫苗回去打的方案。

好心肝執行長6月6日公開喊話，6/7就拿到150劑AZ，隔天說不夠，市府馬上再追加1000劑。

依照指揮中心統計，台北市目前已經造冊有資格施打疫苗的一到三類人員，還有4萬人未接種。台北市醫師公會也公開聲明，台北市診所人員至少有5000人已登記造冊，但尚未施打疫苗。

基層診所人員要問：難道會吵的有糖吃，能直通衛生局長官的「大型診所」就有疫苗現貨拿回來打？

不吵不鬧配合政府政策的醫護，就只能乖乖去冒著染疫風險去大醫院打，甚至排隊到現在都沒得打，公平嗎？標準在哪裡？

⛔️ 市民要問：全台北市疫苗去向，真的由一個「股長」說了算？

市府事前沒有要求診所提出造冊名單，就發放超過1000劑疫苗給「診所員工」。事後等媒體踢爆，才去稽查。

如果無人揭發，這1000劑「志工疫苗」就將石沈大海。

記者會上，市府說「好心肝說他們不夠，就再給1000劑」實在令人無法接受。

一個101人的診所，第一次拿150劑，打完都不用對名冊，隔天馬上再1000劑到貨。這麼異常的決策，市府說是一個「股長」就可以拍板。

恕我直言，黃副市長也當了20年議員，市府這樣的說詞，可信度有幾分？如此異常的狀況，真的是由一個疾管科的股長就可以自作主張？

每一劑疫苗的來源和去向，都必須逐日核對。一個診所拿了超過1000劑疫苗，市府上上下下無人發現異狀。每天七點嗡嗡嗡，都在忙什麼？

疫苗是珍貴稀有的戰備物資，這樣管理，台北市政府在做什麼？

⛔️ 好心肝兩家診所、兩次違法，佔用2000劑疫苗（若算入預留第二劑的額度）

罰兩百萬並解約，是重罰？輕罰？還是獎勵？

國內疫苗短缺，已有民眾花費數十萬出國打疫苗。亂打一千劑，只罰兩百萬，一劑AZ兩千元，簡直划算到不行。

好心肝在6月7日首次獲配15瓶時，就已經出現施打非一至三類人員的情況。6月8日第二次獲配100瓶，又發生更多施打非一至三類人員的案例。

第一次15瓶之後「食好逗相報」再追加100瓶。兩天兩次獲配、兩度違法，市府只開一張罰單。如果沒有被媒體披露引起追查，今天會不會再追加？是不是打越多越划算？

市府認為「已經處以法定罰鍰最高額」不能罰更多了。

但問題是：
1⃣️ 這次違法施打疫苗的醫療機構，其實有兩家：好心肝診所、好甘心診所

❓這兩家診所醫療機構代碼是完全不同的。為什麼只罰一個兩百萬？哪一家被包庇？

2⃣️ 行政罰法第18條第1項及第2項規定，裁處罰鍰審酌應受責難程度、所生影響、所得利益、受罰者的財力，可以酌量加重，不受法定罰鍰最高額限制。

❓以兩家診所的財力，以及在疫苗短缺之下一口氣亂打1000劑的故意違法，台北市政府有依法審酌過是否酌量加重嗎？

3⃣️ 行政罰法第15條規定，私法人的董事或代表人，因自己或職員執行職務，導致私法人違法應受處罰者，如果有故意或重大過失，也應該一併處罰。

❓市府只有裁處醫療機構，有沒有考量過連帶處罰做出違法決策的好心肝診所、好甘心診所董事或代表人？

4⃣️ 基層診所和政府簽約，答應在下階段幫忙施打疫苗，賺不了多少錢，是為了推廣疫苗接種，對社會的貢獻和付出。

好心肝診所違法施打「志工疫苗」。而市府的「解約」，無法要求好心肝退回溢領的疫苗，反而解除了好心肝「未來幫基層民眾施打疫苗的責任」。

❓違法施打疫苗的診所，不但自己人先注好注滿，未來當其他基層診所都忙著為民眾施打疫苗時，反而可以在一旁納涼。

這是懲罰？還是獎勵？其他基層診所看在眼裡，不是更痛心嗎？

⛔️ 好心肝千人插隊施打疫苗，後續第二劑問題，如何處理？市府沒有頭緒

因AZ疫苗必須施打二劑，指揮中心已規劃為現階段接種已AZ疫苗者，預先保留下階段到貨的AZ名額。

台北市發生千人AZ插隊事件，第二劑的名額要保留還是不保留？

若不保留，民眾必須接受混打的風險，或是不打第二劑，可能有醫療倫理問題。若保留，那就是更大的不公平。

因為市府胡亂發放疫苗，導致這樣兩難的處境，主事者只有兩手一攤，沒有解方。

⛔️ 市府推出「副局長發配疫苗」「申請流程公開透明」這兩點，根本沒有對應到問題核心

1⃣️ 這次出問題，是因為制度被破壞。疫苗的分配，必須按照既定的規則，而不是用人治來決定。

如果規則不清楚，或者規則清楚但接到有力人士電話就開例外，那就算從股長做決定，換成副局長做決定，類似的情況還是會再次發生。唯一不同的只有換個人送政風調查而已。

柯文哲市長經常把「相信制度，不要相信個人」掛在嘴邊。這種「股長決定出包，就換副局長決定」的作為，根本就是自打臉。

2⃣️ 「造冊流程」的缺失不改，就算公告申請流程，還是會發生「先拿一大批，回去亂打」的情況。

好心肝事件，最大的缺失，就是市府沒有要求診所「事先提出員工名冊」，導致衛生局數量亂抓，事後又被臨時接到消息趕去搭便車的「志工」打好打滿。

北市的疫苗施打造冊與統計就是「一片混亂」。有資格打的，有的因為醫院沒收到名冊所以碰釘子，有的造冊了好幾次卻遲遲等不到通知；沒資格打的，卻在診所打到志工疫苗。

而北市消化獲配疫苗的速度，全國倒數第二，也是公開的事實，跟造冊混亂也脫不了關係。

就算不跟高雄市比，跟疫情同樣嚴重的新北市比，都是嚴重落後。

市府提一個「申請流程公開透明」根本沒有解決造冊程序粗糙落後的問題。

⛔️ 疫苗是珍貴稀缺的戰略資源，而且在EUA（緊急授權）的情況下，每一劑疫苗的來源和去向，都必須做嚴格妥善的控管與追蹤

每一劑疫苗，應該都要按照接種規則，核對事先陳報的名冊施打，不允許插隊，更不允許特權。

除非極為的特殊緊急狀況（例如歐美曾發生疫苗已解凍，但原先在名冊上的人無法施打，為了不浪費疫苗，只好立刻緊急招募路人接種）才可以例外

這題目，很多人基本上不敢追。

不只因為好心肝驚人的醫界人脈，更因為有力人士們平常「喬病床」都需要市府幫忙，對衛生局的業務就是睜一隻眼、閉一隻眼。

但我對於喬病床的陋習很反感，對於進階版的「喬疫苗」更是深惡痛絕！

這些關鍵問題，如果台北市政府沒有答案，那我必須呼籲，中央指揮中心要出面嚴查。

這件事情如果就這樣糊裡糊塗過關，未來大規模施打時，各縣市絕對十倍、百倍的亂象！

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蔡穎杰觀點：重啟核四或是綠電轉型？一個國土永續發展的視角..... （02/02/2021 風傳媒 ）

作者：蔡穎杰 / 作者為政治大學第三部門研究中心研究員，德拉瓦大學能源及環境政策博士

2020年以來，農地種電的政策引發甚多爭論，甚至擁核政黨藉機怪罪到我國發展綠電的頭上，而訴求「重啟核四」。不過，從土地使用的角度來看，顯然核電廠與核廢料場址也不是蓋在空中閣樓，一樣要使用土地。歸根究柢，所有的土地原本都是自然綠地，端看社會如何分區使用。因此，主文主張，無論是農地種綠電，或是核電廠相關的土地使用，也就是要考量電力設施的興建過程是否符合憲法所認定的正當民主程序，要回歸到土地使用制度面來檢討，進而比較發展綠電與核電兩者之間，何者較能搭配民主程序的土地使用，以及當前我國土地使用的法制面有哪些可以進一步改善的地方。

以核四廠的案例，根據負責土地徵收的台電副處長林源得回憶（參見《述說龍門，我們的故事》），1980年政府核定蓋核四廠，並預定徵收370公頃的土地。多半是農地與林地，後續又追加97公頃。而林副處長則是1991年開始辦理與居民溝通協調土地徵收事宜。當然，過去在戒嚴時期，林副處長並未質疑，為何政府可以先斬後奏核定建設跟土地徵收，過了10年再去跟居民「溝通」?

在林副處長眼裡，當地農村衰敗，核電廠就像救星一樣可以提供就業，拯救在地經濟，但為何政府整天宣稱發展農業，照顧農民漁民，卻「發展」到鄉村生活衰敗到必須要仰賴核電廠來挽救經濟？而當地人是否如台電所說的想要依賴核電廠生活？以及台電是否有誠實揭露資訊給居民？可參見崔愫欣紀錄片《貢寮 你好嗎？》

林副處長也描述了跟地主討價還價的經過，這恐怕給讀者一種迷思，好像被徵收戶可以任意拉抬土地價格「刁難」公務員。多數人所不知道的是，依法，土地徵收的價格是政府單方面說了算，民眾、自救會、地主的意見只是「參考用」，尤其一般老百姓多半沒有政治聲量與資源對抗政府，除非是外來投資客，往往只能被迫吞下去政府開出的條件，而被官方宣傳為「地主同意被徵收」。而官方常用的手法就是分化被徵收戶，給予某些人特別優惠當樣板，當內應，製造自救會內部糾紛，各個擊破。（參見：南鐵協議價購開始　自救會控南市府、鐵工局「威逼誘騙」）

令人遺憾的是，直到2021年的今天，我國政府仍然沿用戒嚴時代陋習，由行政院先黑箱作業核定「興辦事業計畫」，當地居民都完全不知情，只能等有朝一日，忽然得知政府公告要來「溝通」徵收你家，然後媒體與各路公關對外宣傳大建設有利經濟，就跟當年宣傳核四一樣，至於想過著原本生活，不想被徵收的地主時常被網軍抹黑為愛錢、釘子戶（參見徐世榮《土地正義》）。或是媒體配合冷處理，社會大眾也不知道全台灣到處都是土地徵收自救會。

當然，既然行政院已經先斬後奏「核定」興辦事業計畫才讓在地居民知道，後續的都市計畫、土地徵收相關審議，也只是做做表面工夫，而不會去實質審查該建設是否有真的必要性或是公益性，內政部與各縣市由於多年來浮濫的國土規劃已於2013年遭監察院糾正，另政大賴宗裕教授研究指出，2014年全台住宅量已可供應5000萬人居住（參見《不動產學之理論與實踐》）。唯一較有「抵抗力」的可能是環評，但試問當其他單位的審查都已經定調，環評委員承受的壓力可想而知。最近台北市社子島自救會所訴求的，也就是暫緩環評，重新檢討全區徵收剷平式高密度開發的必要性與公益性。

因此，像核四案例，集結社會各界力量纏鬥數10年成功擋下建設計畫的，可以說是特例中的特例。而貢寮當地，也因為核四的施工，影響生態環境及漁場，要如何善後也未可知。行政院長蘇貞昌其實也曾嘗試以土地使用分區變更阻擋核四案，彰顯生態與農業價值，敝人衷心予以肯定。

台北縣政府昨天召開澳底都市計畫第2次通盤檢討先期會議，決定將8公頃多的核四電廠用地改劃為農業區。縣長蘇貞昌表示，核四電廠面積400多公頃，澳底都市計畫的8公頃多核四用地雖只是電廠的一部分，將使核四失去著力點，達到反核的目的。事後蘇貞昌縣長表示，依法規定，都市計畫每5年至少應通盤檢討一次，澳底已10多年未辦檢討。藉由這次檢討，縣府只是以業主身分，要求規劃單位把台北縣的好家園恢復，把貢寮最美麗的地方變更為原來的農業用地，核四廠蓋在美麗的海邊很突兀，也破壞海洋生態，是用錢堆砌的科學怪物。（1998-04-10/聯合報/06版/）

雖然當時台北縣土地分區變更被內政部否決，但其實也突顯出一個問題。也就是，在我國，土地使用分區的法定權力，都是由縣市長聘任的專家會議背書跟內政部說了算，而就算十多年沒有依法檢討土地使用，老百姓也沒轍。直到今天，一般老百姓跟市議會完全沒有任何法定程序讓他們審查跟參與土地使用決策過程的餘地，只有提供「參考意見」跟抗爭的角色，而無法比照歐美民主國家，強制舉辦行政聽證讓各方辯論，並邀請第3方公正專家來作證。以美國紐約市為例，雖然紐約市已經算是惡名昭彰的浮濫開發城市，都市計畫委員要經過市議會審核資格才能擔任，而非像台灣一樣由縣市長自行聘任即可，且紐約市要先通過環評與社會影響評估，才能申請開發案。基於憲法保障人民的基本財產權，紐約市的都市計畫土地使用跟土地徵收也都要經過市議會審核，而非像台灣一樣，由行政機關自行核定，等於是球員兼裁判，也難怪歷年來我國政府首長不斷把農地浮濫變更為建地，幾乎沒有看到如同當年蘇貞昌縣長為了保護農業生態價值，主動勇於承擔被抹黑成阻礙經濟的案例。

以土地使用來說，政府發展農地種綠電，應該算是一把雙面刃，為了四處建置再生能源分散式電力系統相關設施，勢必讓在地人參與，有別於核電廠這種大資本大工程，去徵收一塊特定大面積的土地而驅逐在地居民。政府當下也在推動地方創生，以及國土計畫法要求的「鄉村地區整體規劃」，其主要政策目的，是為了振興農村經濟、維護農地資源與增加農村人口。藉此機會，比照正常民主國家，完備土地使用與土地徵收的法制保障民主參與及私人財產，讓鄉村居民可以因地制宜規劃自己的生活場域及產業。更重要的，綠能轉型、地方創生、「鄉村地區整體規劃」3者搭配土地使用法制改革，才能開啟鄉村居民實質民主參與規劃在地發展。反之，可能導致農地資源、農業繼續不斷被壓縮，農民變成越來越需要仰賴大量興建綠能設施來補貼，變相延宕屋頂型光電發展。而未來的縣市政府首長也可能拿出一句歷史共業，又去浮濫變更種電的農地改為建地。也就是說，依現行法規，土地使用分區要不要變更，仍然是政府單方面說了算。

聽到農地變建地的光電發財夢，曾文生說，這是騙人的話術，應該揭發與制止，他要告訴不肖業者，這個承諾不是你們能給的，最後審查權還是在政府手中。（參見：經濟部次長曾文生：農地變建地是騙人話術，這承諾不是業者能給的）

而自稱永續的擁核陣營也不宜見獵心喜，把土地使用亂象的源頭怪罪到綠電設施。與其趁機考古吹捧所謂的核電經濟效益，不如回歸永續發展的正途，改革土地使用法制。由聯合國永續發展目標的定義來看，經濟效益本來就不是首要考量，而要並重土地正義、民主參與、保障私人財產、在地文化、糧食生產、宜居權與環境生態等等，這其實也跟我國許多土地徵收自救會的心聲一致，由於案例過多，僅引述部分如下。

「市府官員總是喜歡帶風向，不論在哪一場會議，總是說：社子島居民最在意的是【安置問題】！大錯特錯。社子島自救會不斷的陳情、請願，我們是【反對區段徵收】，我們是要一個適合在地居民的都市計畫，可以 讓居民修繕房屋、改善環境的計畫！在武漢肺炎疫情全球肆虐下，社子島擁有得天獨厚的環境。

#糧食供給：蔬菜除了供應自己之外，另提供大台北地區將近1/3蔬菜量。
#開放式生活空間：非密閉式大樓空間。社子島為水平式住宅，居民大都戶外活動，互助互惠的社會網絡與緊密的鄰里感情。

我們不需要剷平式開發，而是需要一個良好的都市計畫，畫出建築線，以人為本、以社子島居民生活的聚落替代方案。」（台北市社子島自救會發言人李華萍）

「機場捷運A7開發案在未完工前爆發「違法預標售」及「葉世文收賄弊案」，另在被徵收戶的抽籤配地說明會上，罔視居民的利益，居民只剩邊坡地、電塔旁、及垃圾地可選擇，實際上較具發展前景和生活機能較好的土地皆留給財團和投資客。表面上被徵收的地主可申請領回40%抵價地，但由於有最小基地面積的規定，許多被徵收戶的土地面積過小，只好又把抵價地賤賣或改領補償金。」（機場捷運A7站自救會長徐玉虹）

「補償金額大小並不是居民反對的原因，而是不想要放棄原本的生活、搬離現在居住的地方。這片土地不僅是從祖先手上傳下來的祖產，「家」的記憶都附著在這片土地之上，且當地生態豐富、環境優美、居住空間寬敞，生活品質優良。在國土計畫法公布後，原本坡度35%為土地的開發底線，現在卻變為可開發的農牧用地，以提高糧食自給率。「那為什麼水田又把它消失掉，把那邊山坡地變為農牧用地來騙老百姓，這是中央在騙老百姓。」（竹東二三重埔自救會長呂政權）

「同意徵收的2000多人都是炒作農地，政府是為人民服務還是為財團服務？台商回流，是鮭魚返鄉？還是鱷魚？他們都是來瓜分我們農民的利益及土地，官商勾結。有一次自救會農民問陳處長：「為什麼一定要我們這塊地？」陳處長表示：「因為廠商要你們這塊地！」（竹東二三重埔自救會長呂政權）

「每個人對金錢的態度和價值觀都不一樣，有些人一點點錢就覺得自己很富有，不應該把每個人都劃分為想要更多財富，更何況我們基層的民眾也沒有分沾到這些利益。一個人就會有自己喜歡的生活方式和文化，被徵收就是破壞這個人原本的生活而必須重新開始，一個人不應該被指導怎麼過生活，而是有權利自己去決定自己所過的生活，你無權干涉。但是如果被徵收就是強迫你去別的地方重新開始。」（灣寶自救會長洪箱）

「新買的透天厝才順利交屋1個月，就得知自己的房子也被納入航空城的徵收範圍，這棟屋子是為自己的家人所布置，未來要一起共同居住的地方，這樣的無奈只好開啟抗爭之路。反迫遷居民和民間團體最無法接受的部分，政府和財團假借計畫案開發名義，讓農地成為建地，以及第3跑道開發的必要性。國軍基地跑道早已足夠，在政府手段之下，造成國軍基地跑道無法使用，而藉口需要多開發百姓賴以為生的民宅農地，但對居民來說唯一的訴求只有「留下來，留在他們扎根的地方。」（桃園航空城自救會蔡美齡）

「附近經過2次的區段徵收，原本農地都是免稅，但你配回來的土地有各式各樣的稅，地價稅又一直調漲，他說你配的地還漲不夠，政府說漲價歸公，但我們是自有住宅，沒有其他房子，你把房屋稅地價稅調這麼高，合理嗎？就是逼百姓把房子賣掉去鄉下的地方住的意思，這又牽涉居住正義的問題。投資客在這裡炒這塊地，如果徵收了，配回來變成建地轉賣，屁股一拍就走了。在地人的話，有些農地會配回來，但你的家當要丟掉多少，有多少東西沒地方放，政府說會補貼你租賃的租金2年，但田沒了，這些東西也就沒用了，這些工具都是錢買的，譬如農機，都是生財器具，現在都沒有用了。新竹縣政府已經徵收了那麼多土地，但學校廠商後來都不來，前科累累，縣長又有任期限制根本不能負責。他們根本在炒土地，拿我們的土地在玩，被徵收後的地方都變成是外地人的，我們這裡是客家莊，需要保留文物。」（新竹璞玉自救會長邱鴻鈞）

綜上，農地種綠電跟重啟核電2者之間，不僅僅是電力系統轉型與碳排放的差異。核電象徵的是戒嚴時代政府高層自行決定重大建設跟國土規劃，叫在地人吞下去，而發展綠電開啟了我國土地使用法制改革以及整合當前政府地方創生政策的機會之窗，讓台灣人有機會脫離戒嚴時代奠定的土地制度，以免被政府高層自行核定強制徵收老百姓私人土地轉手財團。與其讓投資客賺完屁股拍拍離開移民，不如落實土地使用的正當民主程序，才能建立民主政治到民間地方層級（參見李登輝《新‧台灣的主張》，第3章），讓台灣人能實質對自己的家園發展有參與權，應較能符合所謂轉型正義與永續發展台灣主體性的本意。

完整內容請見：
https://www.storm.mg/article/3442325

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【瑜伽老師治百病?!】

老師 我昨天落枕該怎麼辦
老師 我最近背痛 你有沒有幾招可以教我練
老師 有沒有幾個動作可以瘦身的
老師 下犬式怎樣做比較安全

以上問題，基本上只有一個是瑜伽老師該回答的。

如果你在教學過程中也常懷疑自己，不知道如何抓那個界線或回答同學，可以參考一下這篇，或直接轉給學生看 XD
(網誌版會附在留言)

緣起 Mark Robberds 分享了一段 Tom Myers 陳述瑜伽老師對於醫療保健方面的訓練不足的話題，覺得也真的是一個很有趣的討論，剛好之前上過一些老師的課也有討論到相關的話題，加上一點自己的心得跟大家分享一下。當然，我不是什麼大師，只是個人看法，大家就斟酌參考。

✅ 瑜伽是健康產業？
雖然我們上過瑜伽課多多少少都會聽說過瑜伽是通往覺醒的道路，三摩地，提升拙火，打開脈輪，達到開悟，當然我還可以繼續列下去(無誤)。但把瑜伽當作一個健康產業看待到底有沒有錯？

哈達瑜伽強調我們必須透過體位法的鍛鍊，排除了身體的病痛干擾，我們才能繼續的往生命能量控制法甚至冥想的練習前進，而達到上述講的那些境界。所以，追求身體的健康，是完全無違和的方向，不管最後你想停在哪裡。
而且，我也完全相信
一個好的完整的瑜伽練習，絕對可以帶給一個人身心靈的健康。
一個好的完整的瑜伽練習，絕對可以帶給一個人身心靈的健康。
一個好的完整的瑜伽練習，絕對可以帶給一個人身心靈的健康。

✅ 術業有專攻，有些事，還是要讓專業的來
但是，當瑜伽碰上醫療行為或醫療行為的預期，很多東西我們必須要重新想一想正確的定位到底在哪。

實際狀況是當學生第一時間遇到身體相關的病痛，他所尋求幫助的對象可能是瑜伽老師而不是醫生，也許因為學生每個禮拜都會固定上瑜伽課，而且覺得老師應該滿懂的才對，相反的學生不會每個禮拜甚至每個月去找醫生聊天。

所以比較正常的流程應該是如何呢？術業有專攻，如果可以，當發生任何的傷病，其實第一關應該還是去找專業的醫生，包含老師也應該鼓勵學生去找醫生(特別是比較複雜嚴重的情況)，即使一個好的完整的瑜伽練習，絕對可以帶給一個人身心靈的健康(依然強調無誤)，但在確定原因前，我們還是需要醫生的診斷與評估，心靈方面也許可以找心理醫生或諮商師，身體方面可以尋求骨科復健科或是物理治療師，等到確定原因後，後續的長期保養修復也許透過瑜伽就是一個很好的方法，對症下藥，才能保證藥到病除而不是。。。你知道的。

✅ 當你是老師
想幫助學生的心我想大家都有，但第一我們還是要先搞清楚專長跟適合發揮的場景，我想最基本的把瑜伽練習當成長期身心健康的改善維持保養是再適當不過的。達到了這個，然後能夠勇敢的請有病痛的學生去尋求專業的醫療人員協助，我想已經是功德圓滿了。

✅ 但我們老師可以做更多嗎
答案當然是可以的，好的發展是現在越來越多的老師也在做物理治療方面，心理治療，甚至更多醫療相關的進修，但我們還是要注意這並不代表瑜伽老師(或任何教練)可以完全取代醫療人員，光想想一個專業的醫療人員花了多少的時間在學習跟訓練跟實務經驗，就應該知道這是”某摳林唉”。

而且我們進修時也會發現當你學的越多(錢也會花的越多XD)，你不確定的可能反而越多，所以當學生求助於你，一定要非常的謹慎，在你知道的範圍小心的評估，在安全無害的範圍盡力幫助，但同時也要記得檢視追蹤，隨時有異狀都要請學生趕快找專業的醫生評估，不知道就是不知道。

最怕的狀況就是當今天你可能學了”梨狀肌症候群”，每個屁股痛腿痛的學生你都覺得它是這個，”當你手上有一把槌子的時候，看所有的東西都是釘子。”千萬要小心不要學成這樣。

但學得更多的積極意義在於，除了適當的幫助學生評估跟解除簡單的問題，更大的價值在是否在編排課程時多注意個體的差異跟細節，在很多狀況發生前就已經避免它了，或是更有警覺的去察覺學生不自知但卻可能是更大的問題，而請學生必須去就醫(即使你自己也無法處理)，也許這個警覺就能幫助到學生更多甚至救他一命。

✅ 當你是學生
最後，當你是學生求助於老師時，當老師根據自己的知識幫你分析過後請你去找醫生，千萬不要覺得這個老師很遜，相反的，這才是一個負責任老師的做法。

✅ 總結
身為一個瑜伽練習者跟教學者，我想瑜伽真的是很好，我們絕對不該低估瑜伽的功用，但也不要無限上綱瑜伽老師的責任跟義務，當然也是有非常多雙棲的優秀老師，我們當然可以尋求這些老師的幫助或是自己期許往這方向努力，但心中那把尺，還是必須拿的準阿。

#自瑜瑜人的瑜伽老師
#kensyogalife

錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號，99號，97號，95號) 及強拍

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，建築800呎，叫價3500萬，收實2650萬，租28000

買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。

全文內容:

買舖 要買得 PRO，上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展，由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值)，因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?

馬頭圍道101，99，97，95號，4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過，重建最好就係起幢24層高嘅大廈，合共68米高，總樓面29,673呎。一梯4伙，個單位實用面積saleable area 217呎，sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖，每間實用面積551呎。

計法同以上 Senario 1 and 2 一樣，唔再計多次啦，你自己睇。

總之，計完一大輪嘢，Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000，亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。

之前講過，101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬，97及95號兩幢同101及99號兩幢，其實都係差不多一模一樣，就當價值一樣，咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%，因為重建有錢賺，代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。

咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?

之前講過，一係就發展商逐間逐間同你傾，可以係天價，可以係市價，可以係賤價。 但通常收購，佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先，因為資金成本較低及可以較低調處理， 收到七七八八，先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦，佢就搵把刀仔勒住你條頸，一係你就賣，唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁，每層嘅業權份數係七分之一， 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣， 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位，就可以強拍樓下間舖。 因此，你要作最壞打算。萬一強拍，你可以袋到幾錢呢?

你想詳細了解強拍， 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片， 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞， 逐個逐個睇，好悶。 法官嘅判詞，估值方式同以上計算方式都係差唔多。

以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例， 嗰時係一幢六層高嘅大廈， 地盤面積865呎，合和已經收咗業權份數87.5%， 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身，發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍，業主代表依然無任何feedback。

根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告，嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ，根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲，地舖值4,251萬，全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV  估值。

而 RDV (Redevelopment Value) 方面，用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後，即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值，減除 development cost 發展成本 (包括建築成本，專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等)，利息成本及發展商利潤等)。

雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展， 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值， 因為呢幢樓還呢幢樓，側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平， 吹佢唔脹，法官又接受咗合和嘅講法， 大石砸死蟹。

合和代表話單一number 地盤去睇， 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米，地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000，閣樓$226,000，住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎，減去發展成本每平方米$30,309，就得到RDV 地價8120萬，即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米，等如每平方米 $232,265。

法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值，因此，係2017年12月6日判咗可以強制拍賣，Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話， 可自行聘請測量師估值， 提出有關理據向法庭反駁。

十單強拍，九單半都係底價成交， 因為你諗下， 如果我入嚟搶， 合和之前收開嘅成本已經係低好多， 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到， 先畀合和賺一筆之餘， 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展，因此，除非有心玩嘢，道理上唔會有人入嚟爭。

土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價，其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到，就一定畀人吃硬。呢單都係咁，2018年1月25日強拍，合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!

扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後，嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話，樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此，如果有個傻佬諗住搏收購，用一千萬買入三樓單位落釘的話， 合和咁樣申請強拍，釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。

皇后大道東153號樓下間舖，如果係其他人嘅，強拍後就分到約 5000萬。因此，如果你識計數，當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話，就唔應該比多過5000萬啦。

去返去馬頭圍道101大家姐間舖，單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢，無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過，4個number 的話，馬頭圍道101，99，97，95號，地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%。

因此，如果發展商收超過八成業權，就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價， 按照佢過往判詞，應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話，以EUV 現用價值比例派錢，地舖業主每間應該可以分到約3230萬。

以上係假設發展商忠忠直直，用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎，如果大吉利是，好似皇后大道東153號咁，前後腳，分開申請強拍，咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。

可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地，EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇，左右兩邊都係一幢12層高的大廈， 地積比率已經用盡， 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會，都只係四個number一齊發展。

最後，大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入，連厘印費及手續費成本要成2915萬，博收購，我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建，可能都只係收到3230萬，賺11%，仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%，太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬，但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦，因為真係幾博下，唔知要等幾耐。

我相信呢個係香港有史以來最詳盡分析商舖/樓收購個案價值嘅video。 我哋盛滙商舖基金四分一嘅資金就專買博收購的舖，揸長線。其餘一半係睇地區發展，揸中長線， 淨返四分一就係專買平舖，筍價，短線轉手俾啲想買舖，但唔想煩嘅買家。

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