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#阿明小教室 #房事辭典 #地上權
買房知識家 https://reurl.cc/Ez33L0
地上權住宅因性質接近租賃，
買到的只有「居住使用權」沒有
「土地所有權」住宅。
居住年限從建商標到國有地開始計算，
並得扣除工程期，如使用年限50年，
評估地上權住宅房屋時注意事項：
1.有無建物權狀與契約內容，
還是只有購買憑證，並瞭解未來若過戶
或繼承移轉之程序該如何辦理。
2.釐清權利金、地租及房屋稅費用
3.瞭解清楚銀行貸款方式及條件
4.能否依法成立管委會
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201022房仲買房初體驗（下）：與銀行打交道—零底薪的財力培養法＠文陳泰源
【前言】
買房除了關於自身的喜好以及如何挑好房之外，買房之前如何培養自身的財力證明以爭取優惠房貸更是重要的一環！尤其我買的是限制更嚴格的小套房，而在申請貸款與銀行交手的過程中又有哪些眉角要注意呢？接下來讓我娓娓道來……
【堅守預算上限】
雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線是不能退讓的，以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶要的屋況」去找房，預算則其次，畢竟出錢的不是我，何況買家在預算上通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出或接近上限的房子給買家。
如今換成我是買家，反而以預算列為最優先前提，一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經歷過「高估自己賺錢能力買了高額儲蓄險」所帶來長達6年的自虐式生活，讓我不願再為了置產而大幅影響生活品質。
因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後再繼續找房，畢竟銀行最後給我「閉瞎抹蚊」（台語的搞什麼花招），我不會預先知道，唯有保守再保守才能在買房時守住安穩的心。
【如何取得優惠房貸？】
談到申請房屋貸款，主要分4大項目：還款年限/年期、貸款成數、房貸利率及只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業房仲10年的心得是，影響這4個項目的因素裡，屋況其次，購買人本身才是重中之重！
《如何讓銀行看得起你？》
還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款九成九」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上的房子，貸款上限最高六成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣貸款最高至八五成，而頂新魏家之所以可以貸至九成九不外乎是財力已經大到銀行不怕它倒閉又渴望賺取客戶的利息，在兩情相悅的情況下最終取得超優惠貸款成數。
我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高導致銀行不敢放款太多時，如果購買人的財富實力夠雄厚，通常貸款仍舊不會是問題。然而，每個人因為工作性質的不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。
以我為例：我的公司規模並不大，又是無底薪，像我們這種人在買房子的時候，銀行給的條件通常不會好。
所以，我努力在「其他財力」上培養證明。除了買房自備款的「活存加定存」共OOO萬元長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢之外，另外還有2張在2018年已繳清的6年期（累計共8年）高額美元儲蓄險保單並且不解約亦不申請保單貸款，以及每個月的信用卡帳單也都繳清不拖欠也沒使用過「最低應繳金額」，維持零負債及良好的信用評比。
不過，我後來發現銀行普遍都已與時俱進了，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以我在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權讓銀行直接向國稅局調閱我「近兩年」的年度綜合所得稅申報紀錄。像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是房仲業務而不採信，好在我去年跟前年的所得紀錄都還算亮眼。
講更直白一點，對於收入不穩定的職業，如果希望銀行給你好的貸款條件，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「兩年前」就得開始培養起了！
《還款年限》
目前市面上的貸款年限主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年的專案，而還款年期的長短攸關屋齡與購買人的年紀。
以人來說：通則非一定，銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65—25＝40也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房年限最長就是20年了。
以房來說：通則非一定，銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據，判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）建築耐用年限則為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越久。
以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但因為我具備首購身份，銀行經綜合考量下願意給我30年期。
要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺你的利息也就越多，所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力但不代表我要繳滿30年為止。只要有賺到較多的獎金或意外之財，能提早還款就早點繳清。
因為，時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。
《貸款成數》
由於我買的是套房，銀行的限制比較多。通則來說貸款成數會落在6～7成。
以我為例：我一開始找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，除非我是VIP級客戶，縱然如此最高也只能六成，真是氣死倫！可後來我換國泰世華，最高卻能給我至85成，來回就差了25％將近250萬元的自備款！是不是差非常多？
強調，每家銀行的政策不同且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房的貸款成數最高，不代表明年也是喔！
《房貸利率》
每家銀行略有不同，甚至同一家銀行會出現兩種方案。以我為例：我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2個方案讓我選。
方案1：貸款七成，利率1.48％，無寬限期。
方案2：貸款八成，利率1.31％，3年寬限期，但要加1筆48600元的房貸型壽險。
一開始兆豐為了吸引我，直接拿方案2引誘，絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是「套房」加上「我本身是業務工作」收入不穩定等因素必須加保方可啟動方案2。
一開始我被唬住了，後來問了許多朋友才知道這筆費用早該在一開始申貸時就要讓客戶知道，有點讓人「奇摩歹」，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸大家，不管如何，買房一定要至少找兩家銀行，貨比三家不吃虧。
《寬限期》
還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但光知道這樣代表你「並沒有真正搞懂」寬限期。
以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還也就是2+20＝總共22年。其正解是頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還。換句話說，原本可用20年攤還的本金卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點，這是先樂後苦的概念。
偏好使用寬限期的人，只能說觀念與我不同，強調，無所謂對錯喔！以我朋友為例：
他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，而只要寬限期一到就立刻轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣，他可以永遠每月只付1萬元的利息就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢還可以拿去享樂或轉投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算？
【我最後選擇哪個方案？】
兆豐的方案2：貸款八成，利率1.31%，3年寬限期，房貸型壽險48600元。
國泰世華：貸款八五成，利率1.31%，無寬限期。
以上是銀行核貸下來的兩個方案，最後我選擇了國泰世華，想法如下，……↓
如果選擇兆豐，代表未來3年期間我光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可以花用，同事也附和說「3年很長，3年內會發生什麼事都不知道，只繳利息及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉獲利了結，豈不爽快。」好像很有道理？
當我與自己對話後，發現「寬限期」並不符合我的價值觀，一來是我個性偏好先苦後樂，二來這是我人生的第一間房子算是「起家厝」，我本來就打算長期持有，三是我把買房當存錢，沒打算不繳本金，第四個原因是，小套房可以貸款八五成且不需購買房貸型壽險，某個角度也算是證明自己多年的努力被銀行認可的里程碑。
還有一個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。
理性思考，我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或基金，萬一虧錢怎麼辦？寬限期只會讓人留下更多的現金在身上，而「閒錢越多越想作怪」是人性，既然這樣不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！
【原來，房貸是個好壓力】
租房子好比與人交往，住不慣（相處不來）就換一個，挺自在也蠻自我的；買房子，感覺像是生小孩，背房貸就如同背負著孩子的吃喝等生活開銷，花費變大了，壓力也隨之而來，這也許是有些人罹患所謂「產後憂鬱症」的原因吧？
其實，我自己也察覺到，無債一身輕並有了閒錢之後，我的情緒管理變差了，做業務開始有些隨興，我知道這並不利於我的事業，這也是我想藉著揹房貸重回「負債狀態」的動機之一。然而從交屋的那一刻起，我意識到責任感無形中提升了，遇到奧客時也變得比較有耐心，為人處事漸漸圓融了起來。
一直以來我常常被問：到底租房好？還是買房好？
過去沒買過房子的我會客觀地分析兩者的利弊讓民眾自行判斷，因為這不過就是每個人的「選擇」而已。如今，若你再問我同樣的問題，我的答案肯定是買比租好，因為我體悟到：「適度的」房貸壓力可以成為更好的人。
【後記】
對於買房經驗不足的首購族來說，預算拿捏過份樂觀讓自己深陷極大經濟壓力是常犯的毛病，而買房除了自備款之外還有哪些其他費用呢？以我買的房子權狀14.39坪、總價約1000萬元來說，……↓
契稅：29574元
印花稅：3957元
實價登錄費：1500元
地政規費（過戶）：5961元
地政規費（貸款）：10008元
貸款設定費1筆1棟：5000元
申請銀行貸款的開辦費：3000～5000元
代書費（土地所有權過戶）1筆：7000元
代書費（建物所有權過戶）1棟：7000元
上述這些稅費加起來大約7萬元，如果再把交屋後的屋況整理（非裝修）費用算進去，差不多就是買房總價的1～2％。因此請記得，除了自備款及2％買方服務費之外，至少還要預留2％的費用喔～
希望我的買房經驗能幫助到你一點點，只要能幫助到你一點點，就不枉費我打那麼落落長的文章啦！
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/10/201022.html
【英國購屋】英國買房全攻略～～Part 3 買房手續（完）
現在有時間趕快寫一寫，這是最後一篇
http://mydevotedlove.blogspot.com/2020/08/part-3.html
‧‧‧‧‧‧‧以下全文‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧‧
接下來要來說我覺得整個買房過程中最煎熬的階段
⏳從under offer到exchange contract期間的這段等待期
🎈Under offer 接受開價
當你的出價屋主接受後就會進入under offer階段，這時你要開始找律師，跑各種程序。英國並沒有斡旋金制度，在你下offer到簽約交換合約之前的這段時間，你想反悔說不買或是賣方想反悔不賣了都是可以的。你想早點簽約付訂金、早點結束這段不確定期間也不行，因為要等律師跑完所有流程、給你看過所有該看的資料，確認你完全同意房屋狀態真的要買才能走到下一步簽約。
如果在這階段有任何一方反悔pull out，那整個買賣就破局，房子會再重新回到市場上。
這段期間最快也要六周，8-12周是正常。有銀行貸款的話房屋結構鑑定必做，銀行要知道你買的房子不會倒掉才會貸款給你。現金買家這就不強制，反正房子是自己買的責任自負。我們還有另外有加做damp survey，因為老房子有些疑似滲水的痕跡，做了確認一下比較安心。有時賣家和仲介會提供一個簡易版的鑑定報告，但要詳細版還是要買方出錢去做這些報告。律師也會在各個階段收取他該階段的服務費，這部分就看律師而定。
買方律師會調出一大堆報告給你，包括房子的地籍圖、淹水風險、氡氣含量（不要懷疑，真的有這份報告）、防火措施、還有像我們是買house改建成的公寓，所以會有整棟樓的開會紀錄、管理公司紀錄等等一大堆。不清楚的部分則由我方律師負責去問賣方律師，我們的律師曾經洋洋灑灑列出25點問題去問賣方律師，賣方律師去跟房仲抱怨，房仲跑來跟我家玫瑰花抱怨。
我家玫瑰花回房仲說那我要回什麼？我們律師在做他該做的工作而已啊～🤷🏼♂️
但因為我們這棟樓的產權狀態比較複雜，我方律師堅持不解決的話他不簽名，他不簽名銀行就無法貸款給我們。我們是認為這不是大問題，買下來有時間再跟其他幾戶去處理掉也是可以的但是律師不這麼想。我們被這問題卡了好幾個月，一度我們以為買不到了，已經在詢問是不是換律師或是拿其他房子去抵押貸款湊出現金來買這間的時候，忽然峰迴路轉，收到賣方律師回應說他們把問題解決了。
我們從下offer到簽約整整六個月！😱這六個月都處在不確定狀態中，完全不知道買不買的到。我每天經過新家都會多看兩眼想著我想要你，我想要搬進新家。也幸好賣方沒放棄我們，不然簽約前他也是可以隨時抽手反悔不賣的。
六個月並非常態，我前面說過了一般是8-12週。但我們狀況比較特殊才會拖這麼久。
🎈Exchange contract 交換合約
簽約時要付頭期款，也就是訂金。我之前現金買時是簽約直接付清房款，貸款的話就是付deposit，剩下的銀行會在交屋那天付給賣方。簽約之後才是進入有合約保障的狀態，買賣雙方都不能隨意反悔，不然訂金會被沒收。簽約時會設定交屋日期，通常設定在兩周左右。這時律師也會列表告訴你還要付哪些錢，頭期和印花稅等等都是轉給律師由他們去處理。
🎈Completion date 交屋日
交屋當天反而是意外的平靜，房仲會打電話跟你說幾點可以過去領鑰匙。時間到去房仲辦公室簽名拿鑰匙手續就算完成。從今天起房子就是你的了🎉🥂🎆
前兩篇
【英國購屋】英國買房全攻略～～Part 1 事前準備
https://mydevotedlove.blogspot.com/2020/06/part-1.html
【英國購屋】英國買房全攻略～～Part 2 看房與出價
https://mydevotedlove.blogspot.com/2020/08/part-2.html
160411東森 借名登記陷房產糾紛 買方可舉證是善意第三者自保
影片網址→https://youtu.be/q9Egoeg76RQ
附加說明：礙於新聞秒數有限，新聞內容表達可能會讓部分讀者誤解，小弟在此再次說明一次，如何判斷是否有借名登記？方式「其中之一」就是看謄本的「他項權利部」是否有「非銀行/民間企業/甚至私人」設定抵押的情形。不過，通常這樣的方式，很容易遭查稅，所以未必會這樣做。
因此，另外一種方式就是，出資者與人頭之間用「私契」：協議書、讓渡書、授權書等等之類的。像這類的的私契，房仲方也就很難查詢到了。
另外，通常選擇用私契方式，相關可以辦理過戶的文件(權狀正本、印章、私契等等)，照理說都會在出資者方那邊保管，借名人頭根本無法對房子行使任何權利(例如買賣)，因此，此次的新聞案例中，出資者並未保管、擁有借名人頭的一切文件，任由人頭把房子賣掉，也是蠻離奇的事情，因此，房仲方也算是蠻無辜的。
記者 賴正鎧、王志偉 採訪報導……↓
記者賴正鎧：民眾在買房時如果不幸捲入借名登記的房屋糾紛，問題是相當的多，但其實在一開始從謄本上面就可以略知一、二。
房仲業者陳泰源表示：賣方作房屋貸款的時候，他的權利人並不是我們一般常見的銀行，如果是非銀行，甚至是民間私人企業、甚至是個人名義來給他做設定抵押貸款，那就極有可能是借名登記。
購屋時民眾可以多留意一下謄本的「建物他項權利部」，如果不是跟銀行貸款，而是登記私人企業，就可能是借名登記的房屋。
房仲也表示在交屋前多做一個動作，可以確保自身的權益。
房仲業者 陳泰源 表示：買方一定要再一次雙重確認檢查屋況，確定沒問題，好，我們再碰面交屋，交完屋後，賣方把鑰匙都給你之後，馬上立刻換鎖。
買新房之後，趕緊換一個新的鎖，也可以鎖住一層保障。
但如果還是擔心會捲入借名登記的糾紛，再教你一招。就是在買賣時請賣方再次確認房屋的所有權人是誰，並且把對話過程錄音錄影下來，也可以在契約書上備註，如果賣方說謊，買方就能證明自己在購買時不知情，是法律上所謂的的善意第三者。
律師 張智偉：可以要求賣方在買賣契約當中，載明說這個房子並沒有例如借名登記權利的瑕疵。
買賣時多一個小步驟，錄音錄影，證明自己是善意第三者，就能保有權益，買房細節多，民眾多留意一點，就能多保障一些。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/139851090
121105中天 新手法 騙走房屋權狀 貸款得手千萬
影片網址→http://youtu.be/RXEVygswgOI
感謝記者陳曼薇的採訪，這名歹徒專門找老花眼嚴重的老人屋主下手，記得千萬要小心，對外招租，最好還是委託仲介，還有，千萬別拿房屋權狀給不熟的房客拿去影印唷！
1.正版權狀會有鋼印痕跡，而且紙質摸起來應該也會明顯不同，會被彩色影印的假權狀騙，應該是太不小心了才會這樣。
2.通常自稱是外商公司的承租方，不可能自己上網找房子，通常都會透過仲介，所以如果有自稱是外商找房子承租，而沒有透過仲介的，那也很奇怪，因為外商根本就對台灣人生地不熟，所以不可能自己找，要小心。
以下是新聞報導......↓
蓋上紅色大鋼印，所有權狀是房子最重要的文件，也因此成為騙徒下手的目標，一名方姓騙徒假裝是專門來台尋找據點的外商，看房子的時候，跟對方說一定要影印權狀才安心，沒想到從便利商店回來卻「貍貓換太子」，把真的權狀留下來，彩色影印版還給女子，再拿著真的權狀，假的證件、假的印章跟銀行貸款1000萬。
房仲業者陳泰源表示：通常外商主管，他對台灣人生地不熟，他哪知道信義路在哪？他哪知道忠孝東路在哪裡？所以他基本上一定是透過仲介找房子。不太可能自己去租屋網站自己去找。
房仲提醒，本身外商租屋不會自己去租屋網站找的這種方式，如果真要買房，最保險的方法，還是這個。
房仲業者陳泰源表示：(以買房來講)你通常透過代書的話，屋主權狀交給代書，代書會幫妳把權狀保管好，代書會確定買的人，他的錢真的已經確定進入了屋主的帳戶裡，全部交接完成，代書才會把這個正本的權狀交給買屋的人。(或者乾脆做履約保證最保險！)
找專家幫忙比較安心，另外兇宅、輻射屋，還有價格部分都可以上網查清楚，畢竟買房子是人生中的大事，細節都馬虎不得，別為了省小小的代書、仲介服務費，因小失大。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/57952327
