營建署長的智商,我的老天爺,怎會有這樣的人來當署長?公設比的高低,都在建商的良心,我家啥公設都有,公設比26%(十年前也不算低的),怎現在新案啥都沒有只有大廳,然後公設比就35%??
營建署抓的都不正確,枝微末節,應該要規定地下室停車位、車道、車道旁的空間等等,不能變成房屋的公設,這樣公設比才能降到合理值。
不然建商都在亂登記,尤其是如果你的平面停車位低於十坪,你全社區的公設比都被建商A走了。
【公設比之亂/上】哪裡虛坪最多?營建署抓出「管委會空間」作怪
聯合報 / 記者何醒邦
政府雖然開始打炒房,房市今年升溫已是不爭事實,進場買屋的不少民眾質疑,買到的房子坪數被灌水,立委高嘉瑜與內政部次長花敬群,也一度為此在立法院舌戰「實坪制」,讓建案「公設比」過高問題再受關注。營建署開始研究如何減少虛坪,初步方向指出,最虛之處就是「管委會空間」,要「適度限縮」。
北市新建案 公設比突破35%門檻
據《住展》雜誌調查,今年台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%,雙創新高。因購屋族對公設的容忍值約是30至35%,北市等於直接突破35%「魔王關卡」這臨界點。
在內政部訂定的預售屋或成屋買賣契約書範本中,建物權狀上,就是登記主建物、附屬建物(陽台)、及共用部分。「公設比」則是業界慣用的用語,就是「共用部分(扣除車位面積)除以建物總坪數(共有部分+主建物+附屬建物)」。譬如一間總權狀坪數30坪房子,共有部分若10坪,公設比就是33.3%。為什麼公設比有的是28%、或33%,甚至高到50%?由於法律沒有規範,這一切都取決於建商的良心。
減少虛坪 花敬群:免計容積空間再檢討
花敬群說,如果是社區基本使用需求,及必要的消防避難空間,沒有理由說那是「虛坪」;某個空間「虛不虛」、多大空間才合理,要靠「免計容積」空間的再檢討,來減少虛坪。
「建築技術規則」中的免計容積項目,包括陽台、梯廳梯間、機電設備、逃生設施、停車空間等,其目的是鼓勵建商提供住家必要的設施,但同樣也讓建築物體積增加,因容積率代表建物的身材有多高或多胖,體積愈大的建築當然愈賣錢。
「管理委員會使用空間、機電設備空間、梯廳、停車空間是目前最需要檢討之處,又以管委會空間,是建商最容易作怪之處。」內政部營建署長吳欣修說,上述這些地方的總量都應「適度限縮」,但後續還會與建築師公會及地方政府討論。
建管官員說,管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急昇降機的機道、特別安全梯與緊急昇降機的排煙室,這5項雖不計入容積,但其面積的總和,也不得超過該基地容積的15%,「但後3項是整套的固定設備,建商也不會多做,不過既然都免計容積了,所以管委會、機電設備當然就要蓋好蓋滿,銷售空間才會更大,公設比就愈高。」
吳欣修說,管委會空間原本是社區開會、辦活動的辦公室,後來就被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室之類的,這類案例太多了,也是最常被檢舉濫用的;而機電設備空間,也會刻意做很大提高公設,但裡面通常只放小機器。
他指出,梯廳則是電梯到門口之處,面積上限是該層樓面積的10%,他看過一些豪宅,就把這類通道做得很浮誇、很滿;而增設獎勵停車位原本是好意提供公眾使用,結果卻加重住戶負擔公設比;而建商自行增設停車空間,得不計入容積,可是沒買車位的民眾,也要一起負擔公設。
張金鶚:應推建物、公設分離計價
房地產教授張金鶚表示,現在虛坪登記情況不合理,但完全實坪制也不合理,因為公設仍須花成本興建。他認為,政府要改革,除了完整揭露資訊,讓消費者判斷,也應推動建物、公設「分離計價」。而他根據實證研究結果,發現公設價格只有主建物價格的3成左右。
賴正鎰:是買房誘因 公設有其必要
商總理事長、鄉林建設董事長賴正鎰說,公設是建商吸引消費者買房的誘因之一,例如有建案標榜飯店式管理等,但公設會增加,是政府及業界對消防逃生的嚴格要求,這些設備都有必要存在;且管委會空間變成圖書室,也還是屬於全體住戶共有,官方顯然多慮了,也不甚瞭解市況。至於分離計價,他認為意義不大,買房還是看「總價」,「如果這邊少、那邊就會多啊!」
「根本無濟於事、劃錯重點!」房市作家SWAY指出,重點是建商亂挪用空間,例如車位公設為何能移到房屋的公設?應約束這種行為;且這些分配合不合理,要有一套檢視標準,官方不能任由建商濫灌虛坪,還裝死不管。
【公設比之亂/下】為何持續飆高?營建署說豪宅是肇因
營建署評估 將可逐步降至30%
近年公設比持續飆高,目前台北市新建案平均公設比約35.3%、新北市約33.1%,皆雙創新高。而其背後原因,營建署認為,應是大坪數豪宅帶動所致,但目前豪宅不好賣,紛紛改成小坪數,預估往後3年,公設比可望慢慢降回30%左右。
內政部營建署長吳欣修說,這兩年公設比確實飆高,直達32至35%,快超過一般人忍受範圍,但他調閱2016到2020年的新成屋使用執照統計資料,發現戶數成長了35%、達12.8萬戶,但每戶的平均樓地板面積約從178平方公尺(53坪)降到93平方公尺(28坪),降幅近5成。
他後來請同仁分析新成屋坪數由大改小的原因,「豪宅太大不好賣,結果都變更設計,改成中小坪數了。」
官方認為推案坪數轉小 將讓公設比下降
他舉例,他看到豪宅一樓大廳刻意做得很氣派浮誇,但lobby愈大,圖書館、KTV、三溫暖、交誼廳等休閒設施做得愈多,公設比就愈高;甚至連二樓以上的梯廳,為了彰顯氣勢,都做到法定面積的上限。
吳欣修說,目前住宅市場都規劃中小坪數產品,以此產品定位,應不會有太多浮誇公設,不然只會更難賣。例如每戶20、30坪的產品,公設還這麼高,消費者難以接受,所以他估計往後3年,公設比應該會慢慢降下來到30%左右。
專家不認同:公設比難回頭 要靠法規限制
但房市作家SWAY對吳欣修的說法不以為然,他認為,豪宅之所以公設比高,是因豪宅有許多不同的設備、公設的面積也多,但就算改成小坪數產品,不代表公設比就會變少;且近5年房市走空頭,坪數下修的不只有豪宅,市場上每家建商都推小坪數建案,「同樣有氣派大廳。但公設比沒有比較少,」他認為制訂合理分配公設比、不任由建商濫灌虛坪的法規,才是正辦。
對於公設比攀高,SWAY指出,消費者可注意「這設施有無必要」。因建商為讓消費者覺得建案很高貴,就做一些毫無尺度的公設,如超大的圖書館與交誼廳等,進而拉高公設比與房價。
建商在地下車位動手腳 公設比更增
建商也會在空地上增加假山假水庭園造景,來增加居住空間的舒適度,但消費者的負擔自然會增加。還有麻將間、撞球場、三溫暖泡澡池,最終都可能因使用次數少、疏於清潔保養而作廢。
SWAY指出特別提醒,地下室車位是最容易動手腳之處,有的建商會擅自挪用地下室機車格,當成湯屋或健身房,最終被檢舉而拆除。而建商把地下室車位的面積設定愈少時,地下室其他部分,分攤做為全體共有公設的面積就會愈大,公設比也因此增加。
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孟子的職業觀:理念不合 年收入3000公斤黃金也辭職
歷史春秋網
作者:劉黎平
導讀:且從當時的購買力來計算孟老師的年入,《管子》又記載:十鐘粟可交換成一鎰黃金,一鎰相當於二十兩或者二十四兩。十萬鐘粟就是二十萬兩或二十四萬兩黃金。先秦時期的一兩相當於現在的14克到16克之間,十萬鐘粟至少相當於300萬克黃金,如今的黃金價格為每克300多元人民幣,那麼十萬鐘粟相當於9億元!戰國時期的黃金價格不可與今日相提並論,那麼還是《管子》的記載,一鎰黃金可供一百輛戰車及其駕駛員一宿的費用,孟軻老師一年的收入可供一百萬輛軍車一宿的費用!
孔子的理想是做一個職業經理人,而他的間接傳人孟軻,也懷著與祖師爺孔子同樣的夢想,遊走於列國之間,想找一個理想的老闆,成為一名能實現自己理想的職業經理。
然而,先秦不是一個適合孔孟學說施展的時代,孟子和孔子一樣,一直沒有實現自己的職業理想。孟子一直處在求職和跳槽的循環運動當中,在這個過程當中,孟老師對職場有什麼感想,他對自己的職業持什麼態度,其待遇又如何,我們不妨來聊聊。
年薪狀況:任齊國國卿時年入或相當於300萬克黃金但不貪戀
孟軻老師年入如何?《孟子·公孫醜章句下》披露,他老人家在齊國當國卿的時候,年薪是10萬鐘粟。這是個什麼概念?孟老師是在齊國工作,我們還是以齊國的經濟情況來作為覈算基礎吧。根據《管子》的記載,在春秋時期,齊國一百畝田的糧食產量為二十鐘粟,那麼,十萬鐘粟相當於50萬畝耕地一年的糧食產量。
考慮到戰國時期糧食單位面積產量有提高,那麼,十萬鐘粟至少也相當於十萬畝以上耕地一年的糧食收成。一年的收入相當於十萬畝以上田地的收成,就算過去的一畝地的實際面積不如如今,那也是相當可觀的收入。
且從當時的購買力來計算孟老師的年入,《管子》又記載:十鐘粟可交換成一鎰黃金,一鎰相當於二十兩或者二十四兩。十萬鐘粟就是二十萬兩或二十四萬兩黃金。先秦時期的一兩相當於現在的14克到16克之間,十萬鐘粟至少相當於300萬克黃金,如今的黃金價格為每克300多元人民幣,那麼十萬鐘粟相當於9億元!戰國時期的黃金價格不可與今日相提並論,那麼還是《管子》的記載,一鎰黃金可供一百輛戰車及其駕駛員一宿的費用,孟軻老師一年的收入可供一百萬輛軍車一宿的費用!
《管子》講的是春秋時期的事,但此書成於戰國時代,而孟子是拿的戰國時候的薪水,以上計算還是有合理之處,孟老師的年薪按照當今的購買力,可能不少於一億元。
不過,孟老師不是那種貪戀眼前待遇的世俗之徒,他在齊國拿了幾年高薪水,可是老闆對他的策劃沒什麼興趣,重大決策時總把孟老師晾在一邊,尤其在攻打燕國的決策上,主張和平的孟老師一向反對用武,僱傭方和被僱傭方猶如雞同鴨講,於是,講究浩然正氣的孟老師辭職。
孟子年薪曾被削減九成
齊王也覺得蠻愧疚的,既然不能用孟老師的策劃,那就把孟老師當大師養起來吧,他託人向孟老師轉達了自己的建議:孟老師,您還是別走了,既然辭掉行政職務,那我給你一個教育頭銜,給你在國都的黃金地段建一個學院,讓您講學,年薪一萬鐘粟,好不好?「我欲中國而授孟子室,養弟子以萬鐘。」
從十萬鐘粟唰地一下降到一萬鐘粟,降薪九成!這不只是欺負孟子,簡直是欺負文化。
孟老師氣不打一處來,說:「我辭掉年薪十萬鐘粟的工作,卻來做年薪一萬鐘粟的工作,我有毛病嗎?貪財也不是這麼貪的,堅決不乾!」
孟子的生氣,主要是為理想不能實現,同時也是為齊王不長腦子的烏龍做法。
沒見過這麼不長腦子的老闆,人家辭職了,你就客客氣氣打發人家走,既體面又客氣,卻用一份年薪只有原來十分之一的工作來輓留人家,這種情商和智商真的不適合在齊國混。
對薪水的態度:該拿的再多也拿不該拿的一盒飯也不要
孟老師周遊列國,沒有固定職業,但待遇高得嚇人,這引起了某些人士的不滿。據《孟子·滕文公章句下》記載,有個叫彭更的先生就對孟老師發難了:孟老師,您這些年在外面走動,光是馬車就有幾十輛,簡直是一個大車隊,後面還跟著幾百學生,這麼大張旗鼓地在各大諸侯國之間活動,不免也太囂張了吧?
孟老師畢竟是大師,一點也不慌張,他淡定地回答:人家樂意這樣,我也沒辦法,因為他們看重的是我的策劃,是我的「道」,他們不是為我的溫飽買單,而是為我的策劃買單,如果是這樣,就算他們把整個公司讓給我,我都不覺得囂張;如果他們只是為養活我而給我待遇,那麼,哪怕是一個盒飯,我姓孟的都不會接受。「非其道,則一簞食不可受於人;如其道,則舜受堯之天下,不以為泰。」孟老師說這話的時候,可謂霸氣側漏。
要有薪水,必須得有工作,而對於工作,孟老師的觀點很鮮明:無論是誰,都必須得找工作,沒有工作是一件很恐怖的事情。他曾經對周宵說:祖師爺孔子如果連續三個月找不到工作,沒有老闆聘用他,他就會惶恐不安,出外的時候一定要帶著自己的履歷。「孔子三月無君,則惶惶如也,出疆必載質」。
孟老師還引經據典地認為:如果一個人連續三個月找不到工作,那麼大夥就得趕緊去安慰安慰他了。
一方面認為工作是人生中不可或缺的一樁大事,一方面又不為找工作而委屈自己的理想,甚至連年薪億元的工作也敢辭掉,這就是孟子,一個有理想但又很現實的孟子。
對老闆的態度:有點刺頭的味道
跳槽後對於前任老闆的態度該怎樣,他在《孟子·離婁章句下》裡對齊宣王明明白白地說:老闆採用我的策劃,員工因為有事不得不辭職,老闆客客氣氣地給他船票車票,還負責派人帶路,辭職三年不回,這才消除檔案清理辦公室,如果這樣,辭職員工應該終生尊重前任老闆。如果老闆對我的策劃不理不睬,一旦不得不辭職,又連罵帶打地趕人,走了不到三分鐘,檔案銷毀,收回辦公室,這樣的老闆,你就終生不要想起他。
從這番談話可見,孟子多少帶點刺頭的味道。當然,如今的情況不同於戰國的情況,人走了,就得自動清理好辦公桌。像孟子那樣還要老闆三年不動你的東西,這顯然是浪費行政資源。
本文由「歷史春秋網」授權「知史」轉載繁體字版,特此鳴謝。)
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