【買車位注意/上】內政部拿車道試刀 減少無買車位者分配到不合理公設
房市升溫、房價居高不下,民眾買房當然要計較有無虛坪,有不少民眾質疑房子坪數被灌水,讓建案「公設比」過高問題再受關注。內政部開始研究如何降低虛坪,將先從「車道面積」試刀,要減少「沒買停車位者」分配到不合理的地下室公設,預計下半年推動。
先前瓏山林建設在大台北地區的不少建案,就因在預售屋買賣契約中,並未揭露「車道」屬公共設施的資訊,直到交屋時才把車道面積分給住戶,並要求補交價款,讓沒購買停車位的住戶也要多付錢買公設,後經住戶檢舉,被公平交易委員會裁罰上千萬元。
車道由買車位人還是全體共同分擔? 買賣契約寫清楚
業界人士說,一般建案的停車場車道,有些由買車位的人共同分擔,也有些由所有住戶共同分擔,重點是看買賣契約有無寫清楚,不能隱匿重要交易資訊。
內政部營建署長吳欣修說,建案公設比過高問題再受關注,民眾最常反映的就是「我又沒買車位,怎還分攤到這麼多車道面積公設」。他認為,地下室兼具防空避難與停車空間,現行多數建商的作法是,扣除掉所有停車位之後,剩下的車道公設面積,就由全體住戶分擔,但依照「使用者付費」原則,有買車位的人,當然要多負擔一些車道面積公設。
建案「公設比」過高問題不斷受關注,有的建案在廣告看板上都會載明公設比,尤以「低公設」的推案更會詳列數字。
不過,內政部地政司則說,雖有人沒車位,但也會用到地下一樓的垃圾間、機電設備室等,怎樣的登記規定比較合理,將繼續研究,但有車位者,確實應多分攤一點公設。吳欣修也說,現已著手檢討「建築技術規則」,會在上半年與業界充分討論,預計下半年推動此制度。
此外,另一個常被詬病的浮濫公設就是「管委會空間」,也是建商最容易作怪之處,常被建商變成圖書室、健身房、KTV、遊戲室等。吳欣修說,管委會使用空間、機電設備空間、安全梯的梯間、緊急升降機的機道、特別安全梯與緊急升降機的排煙室,這五項雖不計入容積,但其面積的總和,也不得超過該基地容積的15%。吳說,現研議兩種「適度限縮」作法,一種是整體降低這15%,另一種是限制管委會空間的比率,像是最多只能有5%。
住展雜誌研發長何世昌指出,車道面積最常被建商灌水,只要地下室車位的面積設定愈少時,地下室其他部分,分攤為全體公設的面積就會愈大。
房市作家SWAY則提醒,地下室車位是最容易動手腳之處,一些看不到的角落、閒置空間,都常遭建商擅自挪用,如當成湯屋或健身房,最終還被檢舉而拆除。他建議官方應表列清楚,哪些設備屬於全體可分攤的公設。
【買車位注意/下】買房被讓價別開心太早 小心是漲在車位
聯合報 / 記者何醒邦
大台北地區不只房價貴,車位價格也令人咋舌,自有實價登錄以來,最貴的停車位落在北市信義區豪宅皇翔御琚,一個要價870萬元,近期車位價格也有持續拉高趨勢。專家表示,其實車位一直是用來「喬房價」的好工具,有的銷售人員會故意不漲房價,卻在車位動手腳,消費者一定要留意。
此外,內政部地政司說,為了解決停車位過小的問題,曾在6年前建議建築業界,停車位空間至少要8點多坪才屬正常合理,所以若小於8坪,有可能是被灌入到公設中;而為配合民法規定,今年起預售屋買賣契約中的共有部分停車位,已經無土地持分。
車位價格不太會因屋齡而減損 近年有拉高趨勢
房市作家SWAY說,一般停車位的價格都是固定的,不太會因建物屋齡而減損,但最近車位價格漲價很多,有持續拉高的趨勢。住展雜誌研發長何世昌表示,很多人會殺房價,但停車位鮮少有人殺,常常是「不二價」,現在卻有不少預售建案邊賣邊調高停車位價格,新北市郊區甚至已開出200萬元一格的行情;桃園青埔重劃區竟出現一格要價220萬元,直追雙北市。
何世昌說,車位是調節房價的好工具,尤其是在眾多建案競爭激烈的重劃區,有的銷售人員會故意不漲房價甚至讓價,卻默默在車位上動手腳,消費者要留意;而先前房市大多頭時,很多豪宅的單坪價格不敢超越每坪300萬元的「彭總裁防線」(指央行前總裁彭淮南對房價的最高容許限度為300萬元/坪),就刻意將車位價錢拉高,使每坪房價落在290多萬元、不超過300萬元。
停車位小於8坪 恐是車道被算在公設中
房產專家SWAY表示,最常被建商灌水的公設就是「車道面積」,一般平面停車位約8到15坪,機械則為5到8坪,若登記的車位坪數過小、在8坪以下,很可能是車道被灌入到公設中,等於被扒了兩層皮。
目前停車位大致有三種類型,分別是法定車位、增設車位與獎勵車位;法定車位原本就多計入共有部分內,沒有獨立權狀,必須跟隨房屋買賣而移轉。增設車位與容積獎勵停車位則有獨立權狀,可以登記為專有部份,可以單獨買賣。
修法將車位列入「共有部分」 無土地持分
內政部地政司表示,依現行民法規定,土地持分以「專有部分」,像是客廳、廚房、臥室等主建物,及附屬建物如陽台等面積去計算比例;但修正後、已在今年上路的預售屋買賣契約中,停車位是屬於「約定專用」,並非「專有部分」,所以此次修法將車位列入「共有部分」,未來不管買多少車位,都不會分配到土地持分。
內政部也表示,本次契約修正僅是配合民法規定辦理,不會影響已完成產權登記的原有建物。但業界人士指出,因修法到上路較為倉促,許多賣到一半的預售建案,就出現去年的買方適用舊制、配有土地持分,而今年的買方適用新制、沒有土地持分,這種「一樓兩制」的怪象。
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時間:10月26日上午9:00
地點:台北市市議會大門前
行動1:呈交郝市長抗議陳情書
行動2:前往文化部
復業又受罰 地下社會遭追殺!
剷除創作樂團基地 城市魅力空口白話!
位於師大路的live house地下社會,歷經了7月初的歇業事件,在眾多音樂人相挺,7月9日立法院記者會與7月19日華山藝文特區向文化部長龍應台的抗議行動,讓社會大眾對於live house之於創作音樂的重要性與台灣流行音樂文化的積累的關係有了進一步的理解。在立委林淑芬與市議員梁文傑的協助,於7月12日與台北市政府文化局長劉維公、都發局人員、文化部代表召開了協調會。
恣意追殺地社 政府威信何在?
8月15日,地下社會復業,我們接受了北市府文化局啟動的台北市音樂展演空間修繕計畫。當天下午文化局委託的建築師與文化局人員前往地社現場勘查,不到片刻,建築師即從建築平面圖看出這棟大樓原本就應該有的防空避難逃生口,從一樓樓梯下來,但被封死。因此,只要這個逃生口恢復,舊有的逃生口就不需要了(地下社會從1996年營業起,就有這個逃生口,不是如有些人所言的沒有逃生口!)。當天下午龍應台部長也履行她的諾言,前來地下社會拜訪。
就在我們復業等待修繕計畫執行的同時,卻不斷地受到北市府不同單位個別或是聯合稽查。
遲遲不見修繕計畫的進一步執行,10月短短兩個星期裡,地社收到都發局連續兩張各六萬元的罰單。此舉,難道不是追殺地下社會嗎?政府的威信又何在?
為何少數人可以左右市政府的施政?
從不斷的檢舉,定期與市政府開會,又把地社當作標靶,並要求文化局修繕計畫要向他們報告的行徑,師大三里自救會少數人以非理性、不明就理、選擇性的遂行他們目的的「法與秩序」鐵律,逼著市政府對地社開殺戒!他們所憑藉的,僅是利用台灣多如牛毛、錯綜複雜、多為戒嚴時期時制訂的建築、土地分區使用等法規之間的箝制法條,讓公務人員在執行市政上,無法動彈!
第一張罰單的荒謬
第一張罰單說地社違反建築法第77條規定。說白了,就是自救會施壓,不讓文化局的修繕計畫執行,不讓地社恢復所在大樓原本就需要的逃生口。因此以地社原本的逃生口不符合規定而開罰!地社16年,每年通過安檢,更在北市府消防局的指示下,於2011年增設了兩扇防火門。是誰在阻撓地社的建築安全措施呢?都發局為何無視文化局的修繕計畫逕行開罰?
基於公共安全的維護,都發局應該要求地社所在的師大路43號、45號大樓所有權人把地下防空避難用的逃生口打通,不然該罰的是他們才對!讓民眾知道都發局的作為沒有針對性。因為,即使地下室不是地社租用,或房東不出租,這棟大樓的防空避難逃生口都該恢復。
第二張罰單的荒謬
第二張罰單說地社違反建築法第73條規定,以G3類的建築使用類別經營D2類的「音樂空間展演業」(D2羅列中卻沒有這個類別!)。
從地下社會2005年停演、音樂人力促立法、音樂人與live house業者不斷地與政府部門開會、2010年經濟部商業司增登J603010音樂展演空間業、地社2011年增加此營業項目、2011年女巫店歇業風波、到今年10月文化部與live house業者對於音樂展演業的修法彙整會議,政府的修法步伐牛步,難以整合各相關部門,雖遭音樂界人士詬病,但總有一個原則,亦即live house音樂展演業不同於音樂廳的音樂表演,它是流行音樂產業的一環,這種複合式的行業(音樂展演的票務加上餐飲等商業行為),是青年文化重要的一環。
誰下的指導棋追殺地社殺紅了眼,荒謬地打了文化部一大巴掌!都發局這一罰,若成判例,即是幫文化部逕行定義了音樂展演空間類別,但都發局的罰單上寫的是「音樂空間展演業」,而我們的營業項目寫的是「音樂產演空間業」,這等粗造錯誤,還把音樂展演在建築空間使用上歸為休閒、文教類,無疑是保守走退路,這一退,退了四、五十年!不僅完全否定政府推行的文創產業,硬把不同性質的展演混為一談,這更是退回了威權戒嚴時期的文化想像,把流行文化的功能窄化為教化。
若從現行增修的「建築物之使用類別」看,音樂展演業應屬B類的商業類(但既有的四個子類都與live house的性質不同!)。創作音樂是流行音樂產業的基底,有其自身的商業機制,但它決不是都發局為了要地社關門就擅自將之歸類的休閒、文教活動。新增新的子類別正是這些年年音樂人不斷倡議的live house正名的方向。(英國新的修法,200人以下的live house展演,不需申請牌照!)
這等荒謬的罰單,在民國101年的台灣出現,實在令人匪夷所思!
在此我們呼籲:
1. 北市府文化局應繼續執行修繕計畫!
2. 北市府都發局應要求師大路43、45號大樓恢復大樓通往 地下室的防空避難逃生口。並撤銷第一張罰單!
3. 除非正式告知大眾修繕計畫無法執行的理由,否則郝市長應指示各部門,在修繕計畫的進行之際,不能對計畫中的所有live house進行處罰。
4. 文化部整合各部會及加速「live house正名」修法步伐!並行文通知北市府都發局,撤銷第二張罰單!
「惡人得勝的唯一條件,就是好人的袖手旁觀」。雖然必須在同樣的道路走上幾回,我們起身,抗議,不信公道喚不回!
地下社會敬邀
防空避難室檢舉 在 記號士 The Sign Of Human Facebook 的最佳解答
地下社會台北市議會前抗議行動 揪人動員令
時間:10月26日上午9:00
地點:台北市市議會大門前
行動1:呈交郝市長抗議陳情書
行動2:前往文化部
復業又受罰 地下社會遭追殺!
剷除創作樂團基地 城市魅力空口白話!
位於師大路的live house地下社會,歷經了7月初的歇業事件,在眾多音樂人相挺,7月9日立法院記者會與7月19日華山藝文特區向文化部長龍應台的抗議行動,讓社會大眾對於live house之於創作音樂的重要性與台灣流行音樂文化的積累的關係有了進一步的理解。在立委林淑芬與市議員梁文傑的協助,於7月12日與台北市政府文化局長劉維公、都發局人員、文化部代表召開了協調會。
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8月15日,地下社會復業,我們接受了北市府文化局啟動的台北市音樂展演空間修繕計畫。當天下午文化局委託的建築師與文化局人員前往地社現場勘查,不到片刻,建築師即從建築平面圖看出這棟大樓原本就應該有的防空避難逃生口,從一樓樓梯下來,但被封死。因此,只要這個逃生口恢復,舊有的逃生口就不需要了(地下社會從1996年營業起,就有這個逃生口,不是如有些人所言的沒有逃生口!)。當天下午龍應台部長也履行她的諾言,前來地下社會拜訪。
就在我們復業等待修繕計畫執行的同時,卻不斷地受到北市府不同單位個別或是聯合稽查。
遲遲不見修繕計畫的進一步執行,10月短短兩個星期裡,地社收到都發局連續兩張各六萬元的罰單。此舉,難道不是追殺地下社會嗎?政府的威信又何在?
為何少數人可以左右市政府的施政?
從不斷的檢舉,定期與市政府開會,又把地社當作標靶,並要求文化局修繕計畫要向他們報告的行徑,師大三里自救會少數人以非理性、不明就理、選擇性的遂行他們目的的「法與秩序」鐵律,逼著市政府對地社開殺戒!他們所憑藉的,僅是利用台灣多如牛毛、錯綜複雜、多為戒嚴時期時制訂的建築、土地分區使用等法規之間的箝制法條,讓公務人員在執行市政上,無法動彈!
第一張罰單的荒謬
第一張罰單說地社違反建築法第77條規定。說白了,就是自救會施壓,不讓文化局的修繕計畫執行,不讓地社恢復所在大樓原本就需要的逃生口。因此以地社原本的逃生口不符合規定而開罰!地社16年,每年通過安檢,更在北市府消防局的指示下,於2011年增設了兩扇防火門。是誰在阻撓地社的建築安全措施呢?都發局為何無視文化局的修繕計畫逕行開罰?
基於公共安全的維護,都發局應該要求地社所在的師大路43號、45號大樓所有權人把地下防空避難用的逃生口打通,不然該罰的是他們才對!讓民眾知道都發局的作為沒有針對性。因為,即使地下室不是地社租用,或房東不出租,這棟大樓的防空避難逃生口都該恢復。
第二張罰單的荒謬
第二張罰單說地社違反建築法第73條規定,以G3類的建築使用類別經營D2類的「音樂空間展演業」(D2羅列中卻沒有這個類別!)。
從地下社會2005年停演、音樂人力促立法、音樂人與live house業者不斷地與政府部門開會、2010年經濟部商業司增登J603010音樂展演空間業、地社2011年增加此營業項目、2011年女巫店歇業風波、到今年10月文化部與live house業者對於音樂展演業的修法彙整會議,政府的修法步伐牛步,難以整合各相關部門,雖遭音樂界人士詬病,但總有一個原則,亦即live house音樂展演業不同於音樂廳的音樂表演,它是流行音樂產業的一環,這種複合式的行業(音樂展演的票務加上餐飲等商業行為),是青年文化重要的一環。
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若從現行增修的「建築物之使用類別」看,音樂展演業應屬B類的商業類(但既有的四個子類都與live house的性質不同!)。創作音樂是流行音樂產業的基底,有其自身的商業機制,但它決不是都發局為了要地社關門就擅自將之歸類的休閒、文教活動。新增新的子類別正是這些年年音樂人不斷倡議的live house正名的方向。(英國新的修法,200人以下的live house展演,不需申請牌照!)
這等荒謬的罰單,在民國101年的台灣出現,實在令人匪夷所思!
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1. 北市府文化局應繼續執行修繕計畫!
2. 北市府都發局應要求師大路43、45號大樓恢復大樓通往 地下室的防空避難逃生口。並撤銷第一張罰單!
3. 除非正式告知大眾修繕計畫無法執行的理由,否則郝市長應指示各部門,在修繕計畫的進行之際,不能對計畫中的所有live house進行處罰。
4. 文化部整合各部會及加速「live house正名」修法步伐!並行文通知北市府都發局,撤銷第二張罰單!
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事實經過:
我家住一樓,是將近三十年的房子,
當初是一樓連帶地下室一起買的,
所以這棟公寓的地下室是我家單獨所有,非整棟住戶共同持有。
我家內部有樓梯可以通往地下室,這是建築設計圖上就有的,
另外從公寓的公共樓梯也有往地下室的通道,
這個通道有一扇鐵門,平常我家都會將這扇鐵門上鎖,
因為過了這扇鐵門,裡面就是我家了。
一直以來地下室都是我家在使用,
最近有新搬來的鄰居檢舉我們家把公共樓梯往地下室的通道上鎖,
認為這是防空避難室,要求我家不得上鎖也不得使用地下室。
問題:
我家的地下室在起造的時候的確是設計為防空避難室,
但是因為我們有所有權,所以一直都認為由我們使用是很合理的。
如今遭到檢舉,建管處要求我們要開放這塊防空避難室,
即鐵門不能上鎖,並且也不能使用這塊地方,
但我家內部還有通往地下室的樓梯,完全開放的話我們住家安全如何獲得保障?
另,我家在民國七十三年建造完畢的時候,
建築法中規定建築物應附建防空避難室的 102-1 條尚未增訂,
我在網路上查到 「士林地方法院民事判決 89 年度重訴字第 59 號」 裡面提到
四、經查:
(一)建築法第一百零二條之一雖規定:「建築物依規定應附建防空避難設備或停車
空間:::」,惟此規定係民國七十三年修法時所新增,故在此之前之建築物
,縱起造人於規劃興建時開挖地下室作為防空避難室,亦不能遽認防空避難室
必然為區分所有建物之共同使用部分。系爭房屋於六十五年間即興建登記完成
,此為兩造不爭的事實,且有使用執照上所載發照日期為六十五年十一月十日
可資佐證,故並不適用七十三年修正之建築法第一百零二條之一之規定,準此
,縱依本件房屋使用執照所載,地下室之用途為防空避難室,亦不當然為區分
所有建物之共同使用部分而為原告及其它區分所有人所共有。
請問是否可以依此為據,
聲明我家有地下室的使用權,
因此可以上鎖並且合理使用呢?
謝謝大家
先感謝各位幫 小弟/小妹 解惑或提出建議,如內容尚有不足,盼請提出需補充之處。
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 140.112.29.127
※ 編輯: twinschild 來自: 140.112.29.127 (07/16 10:33)
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