【買預售屋必了解這件事！客變到底是什麼？】
#預售屋族必看 #阿嬤也能看懂的懶人包
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近幾年買預售屋這個選擇越來越夯啊～
因為新房子耐震係數、消防等都比中古屋嚴格
再來重點是能夠分期付款！
從下訂、簽約、結構中、工程期到交屋之間
依照各個不同時期按工程進度付費
讓大多數手上沒有足額預售款的購屋族
可以將兩到三成頭期款分期繳納
減輕一次拿出鉅額款項的壓力！
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然而買預售屋有一些你一定要注意的事項
其中的「客變」就非常重要哦！
客變最大的好處是可以依需求客製化
包括格局、建材設備、天地壁、水電管線配置等
但因為客變對建商來說實在是太麻煩了
所以在買房前一定要問清楚是否能客變！！
（很重要哦！！）
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如果確定可以客變 你也要客變
那到底何時要準備好相關的資料？要準備什麼？
客變流程又怎麼走？其中的眉角是什麼？
這篇一次告訴你！
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若有客變需求的人
文章中也有提及咱們公司的費用、服務內容～
有興趣的人可以再參考看看😊
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PS.大家傾向買預售屋還是新成屋～～？
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阿嬤也能看懂的懶人包 在 [閒聊] 房產很吃地域性- 看板home-sale 的推薦與評價
這是防雷
我專業廢話 這次就不做懶人包了
想看重點的同學們 抱歉啦
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其實我很不懂為什麼有些名嘴可以針對全台每個區域侃侃而談
基本上那個不是沒有真的深入研究就是騙子
在房地產打滾的資歷其實也才十年 比不上一些前輩老屁股
所以當有老前輩願意分享的時候
我總是抱持著虛心受教的態度
畢竟人家資產擺在那 至少驗證了他理論的正確性
當然每個時機不同 際遇不同
但像我之前陪我老婆參加婚禮 對面三個講的好像投資大神
但我知道其中一個因為沒錢吃飯把機車拿去典當 後來還是媽媽幫忙贖回的
這跟我說你多會投資？
同理 其實現實當中偶爾也才會聊到房地產
畢竟我有著愛借錢愛賭博的親戚
同時也為了避免一些在做保險跟直銷的親朋好友
我都裝窮（甚至我有一個戶頭裡面就放個一兩千是要來應付他們的）
有人想拉保險拉直銷 就說乾 升息房貸都快繳不出來了 口憐
有時還會在現場跟一些小工一起罵
房價這麼高 怎麼買得起 blabla
別人過的怎麼樣 關我屁事
身邊的人過的好才重要
但因為常常跑來跑去看房
有時也不免認識一些投資客
有的時候還在同一個物件遇到
（乾 不是說好不買了 你他媽的來看還跟我說 就看看而已）
有一次有個老房東叫住我 跟我交換一些房地產的經驗
（可能我有老靈魂吧 身邊很多大我一輩甚至兩輩的朋友）
我才知道 這個看似衣著襤褸 穿著夾腳拖 開著很破國產車 車燈撞到還用膠帶黏起來的老
人家 有著好幾億的資產
我就好奇問他 你怎麼以前都不會想跟我聊房產
結果他說 很多人講不通 點不會
必須要花很大的力氣才能讓他懂
而他看我有了幾間 也聽警衛提過我
（我跟他重複房產的社區有兩個）
他才覺得這人不是說的一嘴好房產
然候其實 買賣經驗 0 房東經驗 0
集思廣益 海納百川
有時我也會跟其他包租公婆交換看房
你看一下我的物件哪邊要改善
我看一下你的物件哪邊要加強
我看一下你的挑租客方式
你看一下我的租約
人與人之間就是互相幫忙嘛
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回到正題 房產每個區域會遇到不同的狀況
就算同為新北 我以前在汐止跟現在在新莊的操作方式也大不相同
汐止沒有捷運 但是有兩條國道交匯
氣候條件 地理位置
選擇居住的群眾使用的交通工具不一樣
我就不會在汐止搞套房 而是搞2-3房而且車位變的非常重要 受眾也是家庭有老或有小的
居多
甚至我還搞過幾個獨立權狀的車位的買賣
但到了新莊 我這邊大多1X年大樓
仰賴北捷跟機車的通勤族居多
你搞套房 受眾是這些年輕小情侶或小夫妻
當然兩房車還是香到爆
但已收租來說 當然套房好啊
套房一直以來最大的問題在借貸
（這幾年比較有解封跟放寬到7-8成）
如果你還在買套房不好轉手的觀念
我想你應該是在錯誤的地區市場做套房
其實多半都是打電話 每週都會有幾通不同店頭打電話來開發物件
我這邊套房多的社區其實去化速度都很快
沒被去化的還是老話一句 不是貴就是爛
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在舉一個地域的例子
新莊有分上下新莊
當初決定要落腳新莊時
沒有人看好
為什麼？ 因為大家不了解在地市場
只知道新聞說副都心 就像板上說Amax
可是等我真的下來新莊市場後發現
在副都心跌價時
北捷這邊價格鐵板一塊 釋出也不多
當然市場在悲觀的時候 反而是勤勞的人有福了
那時候買家不用卑躬屈膝 買家不用被逼快速決定
我只有在市場悲觀的時候撿過斷頭
你說房子會不會賠售 當然會！
房貸違約率就算近十年都不到1%
那也不是0啊
總是會有其他的債務來逼迫屋主賠售
他不是不想放不想凹不想繼續抱著
而是他沒得選擇
就像不是有種說法
不要買發哥 茂伯 寶咖咖嗎
你以為每個人都有那麼多選擇嗎
我也想住台北市新房要大要平車要捷運要公園還要國泰的
結果我從他一億看到他一億四千萬
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所以我建議你各位
想買房最好就是進入市場去了解
盡信書不如無書
有些理論可以參考借鏡但未必能適用於每個區域
甚至這套可行但是搬去別的地方直接死掉
我是一直很不喜歡理論派
因為你如果理論正確 下一步不就是該實踐
如果經不起實務上的考驗 你就象牙塔的學者
以為全世界繞著你旋轉
何況一個好的學說
不就是應該從實務上去調整跟改善嗎
只會紙上談兵的人你說他多會打仗
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再來房子除了地域性 物件性質很重要
商用不動產 土地 跟你各位住的的家用住宅就不同
套房 兩房 三房以上 也不同
低總價 高總價 豪宅以上也不同
就算同社區 面向格局不同也差很多
我就有喜歡的社區但是某門牌的我一定不要
如果你沒接觸市場 只看新聞
你就會被搞得一團亂
怎麼有人說漲 有人說跌
到底是漲還是跌
不管有沒有買成
進入市場 瞭解市場 尊重市場
絕對比你鍵盤買房好多了
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我是真的建議自住可以在能負擔的情況下出手
如同我之前說的 今年下半年到明年上半年應該會比較多可以談好談的物件
你喜歡的物件 別人也會喜歡
那你要大家會喜歡的物件便宜賣？
不要質疑我想出貨 我好好收租著
也不用質疑我帶風向
這種房產無大戶 一年轉移超過十萬棟
就算房板的人全去買 也無法怎樣的撼動市場或者改變市場的軌跡
當然你要當槓精設定條件到你贏也可以
我只會跟你說 萌萌噠
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 122.116.119.211 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1666088034.A.CFA.html
嘴房是工作 買房是生活
這麼多年一直是他的心魔
但你閉著眼睛亂買 就很難永遠老神在在了
我是有要買才會出門看
不過這不影響你去市場調查阿
除了A案可能遇不到
你現在網路上看喜歡的物件就約下去
總會有人願意帶你看
看完之後 了解怎樣的金額願意收斡 最後多少成交
他掛賣多久 成交週期多久
多看一些就可以大概鎖定行情
這個地區承擔價格的單價跟總價在哪
哪些物件供大於求 哪些物件供不應求
而不是所有物件大雜燴去說該區域的供需
你也可以理解同樣區域甚至同樣社區
哪些物件受青睞 哪些物件被嫌棄
這些不是單純數字有辦法表達的
這也是為什麼同社區的行情會有落差
面向不同 格局不同 裝潢程度不同 維護不同 樓層不同
所以看新聞很喜歡低樓層看巷子跟高樓層看景觀拿出來
那要寫漲跌不就是看誰擺前面誰放後面
數字無法看清真實的全貌
你很難用不同間硬是去比較
然後591還有詐騙的
掛悖離行情價格騙你匯款訂金沒收
同樣區域都會有物件上的差異了
何況北中南
然後我是真的很討厭預售
說的一嘴好房產 問細節說不知道
係累靠北
2-3房很好買賣
這要謝謝員山子分洪道
不在淹水的汐止多少還是能吃到北市東邊外溢的人口
我八月九月各買一間
我很鄙視那種空氣單
我一定是自己也有做才敢叫人做
也有人賺錢啊
看你報導想怎麼寫而已
我就買過幾個賠售
站在對方寫 房市慘跌
站在我這邊寫 房市賺爆
這跟處男教人做愛要用什麼姿勢才爽一樣
我問他到底有沒有當過房東
結果他說 我當過房客！所以他知道房東的利潤….
出租其實是我寫過最多相關的
從挑房 到找租客
其實簡單來說
挑一個生活機能好交通方便的地點
整理不要太過老舊的物件 整齊乾淨
出租時設定一些條件跟挑人
這些做好 就是開心包租公了
其實更之前空軍都是有一些數據
講一些產業 交通 氣候
有些看就知道有實務經驗
其實有些看內容就知道不是理論派的
他這個價格總價是610 不算豪洨
我就住新莊啊 房子都離我騎車十分鐘內
方便管理 也知道市況
這樣至少你知道好不好租
租金基本上就是問問仲介 警衛
看看591 但自己要篩選
有些不一定講真話
591也有釣魚跟詐騙
我還蠻常刷591的
如果一個好的物件掛滿一個月都沒下
這個就是釣魚
當然偶爾也是有沒那麼準的時候 但落差不會太大
我九月交屋的時候 我預期那個社區行情在17000-19000
因為很忙想去農地烤肉 我就掛18000合理吧
結果馬上租掉 看來是低估了….
硬要說就是丹鳳 迴龍這一代
我覺得你投資要看你預期的結果
要擺著收租 還是要翻修買賣 還是要置產增值
這部分其實也有分像我常說的 增值件 收租件
這會影響你決定投資的區域
就像跑去重劃區做出租件我會跟你說安心上路
在市區做增值件你就慢慢等吧
基本上保值收租 北捷無敵 但有些社區蠻糟的
我還是建議跳過 除非你有無限的資金
曾經有仲介跟我說我看壞的社區有漲
我回我知道啊 可是我的資金去買其他社區不是更穩更安全 可惜錢不是無限
沒有把握的事情我不會去做
沒有研究在地市場我不會去害人
我會跟你說可以 一定是我早就下去做過
乾 電動蠻好玩的 卡關很怒
閒閒的就發發廢文
你要投資多久 資金有多少
選擇的物件都會影響你選擇的區域
我專業廢話的
要我點評不熟悉的區域無法
主要講的是選擇物件的觀念 借貸的觀念 出租的觀念 自己去在地市場的時候要隨著細節
而調整
實在沒法像3e大全台都有平轉或賠錢群組
萌萌噠
※ 編輯: s26492755 (122.116.119.211 臺灣), 10/19/2022 11:07:46
即便就在隔壁的社區 價格也會因為建商 建築外觀 整體規劃而影響價格
看區域均價你看不準的
甚至 有的時候同一個區域 有些物件再跌有一些再漲
欸 剛好就新莊 副都心再跌的時候 北捷這邊再漲
但你看新聞一定覺得新莊崩崩
我就是勤刷591 勤問警衛 多問不同的仲介
中間還要篩選 豪洨的 詐騙的 釣魚的
租金cover房貸 叫做自償好了
一個物件能自償當然是最好
但無法自償你也不能說他就一定不優
另外自償也取決於你的租金設定跟貸款
有得物件簡單低成本整理就可以多加一些租金
貸款除了買價外也取決於你要貸款的年限跟成數
我自己是以 30年 8成 20年6成為界
只要在這個區間內 我都算他自償
不過對於有些要貸款20年8成還要cover的才叫自償的話 我就沒有
貸款大家條件不同 30年很香的
符合我給的條件跟行情就 世界花園 go境 女人香
但是在比坪數的話 就只有女人香了
我手上其實漲最多的是吉境 買33 現在應該隨便賣45up
我有六筆貸款7成5的房貸
其實在考慮物件時 我是以十年為單位
這十年賺的租金淨利大約多少
而這裡的房價有沒有可能跌倒吃掉你十年的利潤
這是最後防線
要崩金融會先掰掰
還會引發很多大事件
講白點
大家一起陪葬
反正我是不會移民啦
他說他不熟...
不熟你是在？
我是不會去講不熟的東西啦
所以你看基本上我也沒在戰區域
當然下新莊講錯我會出來跟你聊聊
※ 編輯: s26492755 (60.251.41.81 臺灣), 10/20/2022 00:31:28
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