210920三立 爛尾樓風險增！北市都更造價狂飆2成 地主分收比恐縮水
三立YT→https://youtu.be/S6rOfwgy9p8
三立新聞→https://www.setn.com/m/ampnews.aspx?NewsID=1000846
營建成本漲不停，不但可能推升房價，也可能衝擊都更案！原來是北市都更案建物工程造價調漲，漲幅通通超過2成，這代表未來興建的建商營建成本就跟著拉高。有建商坦言成本變少，可能會造成都更案停擺，也有可能衝擊到地主的分收比。
記者張珈瑄、郭翊軒／台北報導......↓
歷時十年都更整合，建案看起來就快完工！另一邊還有全台規模最大海砂屋，看看工地內還有怪手正在興建中，這裡是北市松山區，有不少都更案。
記者張珈瑄：「另外像是台北的內湖區也有建案即將要來都更，不過未來建商的成本恐怕會增加。」
原來是因為台北市都更案建物工程造價，歷經3年1次大調整，最新發布的調幅狂飆漲！樓層數以11到15樓建案來看，鋼筋混凝土第二級2018年每坪約11.77萬元，2021年漲到14.45萬元；鋼骨鋼筋混凝土第二級2018年每坪約13.65萬元，漲到16.6萬，漲幅全都超過2成。工程造價一調漲，代表負責興建的建商營建成本就跟著拉高，也讓在台經營超過20年的建商大喊都更案和合建案未來恐怕「很慘」。
東龍國際建設董事長王棟隆：「有的建商是當初合建條件早就談好了，談好的跟地主簽的條件已經固定了，成本增加導致於就是說，成本一增加的情況之下，會造成的供給可能會往後延遲。」
營建成本飆漲，恐怕會讓建商把開工日無限往後延，造成都更案停擺！也有可能會調整地主分收比，也就是都更戶恐怕會分到更少。
東龍不動產資深經理陳泰源：「你蓋房子的成本就是愈來愈高，所以能夠犧牲的、能夠調降的就是地主的利潤，那如果說地主在這方面有一定的堅持的話，那有可能建商就寧可不做。」
工程成本被墊高，建商利潤空間也被壓縮，恐怕爛尾樓風險也跟著提高。
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/09/210920-2.html
隆大建設新聞 在 [標的] 隆大5519 心得- 看板Stock - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
1. 標的：隆大 5519
2. 分類：心得
3. 分析/正文：
(1)前言
由於本人主觀喜好殖利率之標的，使用goodinfo下篩選條件，
隆大5519出現過幾次，在某次稍微看過後，想詳細看一下做個筆記
本文撰寫方式，以閱讀的順向邏輯書寫，主要原因是分享推廣基本面的閱讀，
因為只是分享標的閱讀，標的好或不好，
請各投資人判斷，本人無造成誘使他人投資標的之意思。
方便閱讀，請使用ptt star
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
(2)分析脈絡
A.歷年股利政策
經資料顯示
該公司連續23年配發股利，累計45.84元，
最近五年配發率 33%-42%，
(概略始於104年)可能有擴張規模之資金需求，此點後續財報再尋找軌跡，【索引1】
對於一家公司來說，能夠穩定獲利配息，對營利事業來說，
是健康表現之一
如果財報連年賺錢，卻連發股利的資金都沒有，這報表賺的，是真的嗎？
是故這股利配發足以當作一個良好的優點。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
B.損益表
(A)營收
財報主要使用105、107年度報表，後續頁數索引也使用該二本財報
營收
102：4,552,161
103：4,067,260
104：2,216,810
105：1,834,590
106：1,973,718
107：2,577,520
近四年營熟徘徊在一個相近的區間，增加102、103年營收看個趨勢，
發現102、103年顯與近四年不同，
為求稍加了解，107年P.52、105年P.44，查閱收入附註，
--------------------------------------
營造收入，屬隨時間逐步滿足認列，工程依建造完工比例認列收入，
104年屬近四年之高峰，往後三年約莫維持一定水平
要預估未來是否還有營造案，附註揭露有重要建案的工程程度明細
看起來營造有在開新的案子，就沒太大問題
--------------------------------------
出售土地收入，有歷年增加之現象，
經由閱讀存貨段的附註，待售建案區分為待售房屋與待售土地，
而所有待售建案裡面的代售土地加總，可以對的到存貨項目，
亦即，這邊的待售土地都是建案裡面的土地，並非買土地單賣土地
故，不至於需要擔心公司是否靠買土地賣土地維生
--------------------------------------
出售房屋收入，
104年低點，105高點，106再次低點，107則近四年高點，
內政部不動產資訊平台，圖7，高雄市住宅價格指數趨勢
https://pip.moi.gov.tw/V2/E/SCRE0106.aspx
將年度稍微切割，見其整年度趨勢，
只能說看起來這裡面有價差跟量差的問題，
不全然是價格因素造成，為求量價資訊，翻閱107年度股東會年報P.73
翻開這表格，沒有揭露量的資訊，真賊，不管是坪數，還是戶數，
即便高單價跟低單價量的資訊會混，有揭露還可以概略分析，
都沒揭露實在沒什麼感覺，只好跳過
毛利率透過揭露的表格計算
107年
建築工程 8.57%，原來蓋房子不是很賺呀
建屋銷售，29.92%，房屋銷售與同業差不多 (108H2財報暗示，應該沒這麼高了)
租賃收入，58.83%，租屋有"營業成本"，
(可以在財報107年P.42找到，跟投資性不動產減損有關，但原理我就不太明白了)
--------------------------------------
至於租賃收入
104年為四年之低點，往後三年都維持一個高水平，
根據常理，租賃會屬於非短期的合約，
預計未來短期應該都還會有差不多水平的租賃收入，
端視租賃合約夠重大，看到附註揭露銷貨資訊，
投資性不動產就是租給日本的關聯企業，
我想預計一家企業的營運應該是長久租賃，預期這租賃收入不太令人擔心
何況是股權45%的關聯企業，更不會有隨意牽動租賃處的計畫才是
--------------------------------------
簡評收入，營建穩穩每年穩穩地蓋，且無建案完售、無待售建案之窘境，算是好現象
待查看資產負債表，
出售房屋有高有低，這資訊不夠充分，
租賃開始有個高水平，是個好現象
營收近四年在 1.83B ~ 2.58B 這水位。
跳過來看 108H2 P.68
其他部門應該是租賃，乘以2差不多接近租賃收入，
故租賃收入看起來沒太大波動
營造小幅下降，最大增幅屬於房屋出售，
可能需要端詳一下存貨【索引3】
單就營收來說，108年大幅度出售建屋
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
(B)成本、毛利
單就這近四年看，毛利率 11%、12%、9%、18%，先減後增，
108H2，毛利率15%，從毛利率來看，今年只要沒其他太重大意外，搭配目前營收公告，
年度累計成長133.66%，應可樂觀預估今年度損益。
拆分營收組成，今年108年，大部分為銷售建案，營造工程收入減少，
租賃的營收不太會動，除非日幣匯率大幅增減，
可是租賃成本裡面含資產減損，這個我不太明白，先假設毛利率不動
營造低毛利又降低水準，營收組成為較高毛利之建案銷售，
如果我沒留意錯，108H2待售建案的銷售(房屋加上土地)合計毛利率，
降到約 21.20%，這是一個警訊。
(假設營造毛利跟租賃毛利，與107年股東年報揭露相同，求得的結果)
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
(C)費用
費用上面以營業費用合計百分比來看， 104-106年，大約再9-12%，唯獨107年增加到18%
端視管理費用，106、107維持一個穩定水平，107m，
就猜測上面，這個卡控有一點耐人尋味，稅前損益在107年是一個高點，
根據章程提撥的董監酬勞、員工紅利，應該會是跟損益波動高度相關，可是管理費用卻沒波動的感覺，
從股東會議事錄來看，兩年度議事錄顯示，提列比例並未變動，
由公開資訊觀測站上面
非擔任主管職務之全時員工薪資資訊 這張報表
107年員工73人，平均810K的薪資，可惜報表前一年沒比較資訊，
經理人來看，107年多一位陳姓副總，薪資由6,814K 提高到 8,167K，增額 1,353 K
就目前，已經有董監酬勞、員工紅利、經理人費用會增加，
是什麼費用在減低來卡控管理費用，這樣的資訊不容易查詢，放棄再挖資料
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
(D)業外及綜合損益
業外大部分維持低百分比，看起來就沒什麼好擔心的，
但是綜合損益裡面居然有累換數，好奇看一下合併個體...，
裡面居然有一家股權45%的日本公司，
貢獻約六百萬(107年)的投資利益，一個營建公司有餐飲、觀光、國外多角經營，
105年的金額，五百萬投資利益，
就趨勢而言，大致維持在一定水平，
占淨利大概2~4%（視每年損益不同，概略計算）
影響整體營運不算太過顯著，簡單瞄過。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
B.資產負債表
【索引3】
存貨裡面，已知待售建案，裡面區分了待售房屋以及待售土地，所有待售土地都有建案
營造案子也再開，投資性不動產意義不明。
其實可以看的東西非常多，容我發懶...
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
C.現流表
因為營運活動看起來比較沒有感覺，我反先從投資跟融資活動看起，
歸納結論，融資活動是企業透過財務工具獲得資本的一種手段，
不管透過債、股，長期、短期，都可以讓企業有更多的資金去運轉，
就概略現象，短借償還再借，長借償還再借，發放盈餘，
看起來沒太大異常，如果說想了解質押跟利率，是可以另外再去勾，
每期看季報也可以再求得水位資訊，但對於這家公司，
我認為財務不是問題，就沒繼續深挖
投資活動就出現個奇怪的現象，投資性不動產的投入占比很高，
按理說，如果專用於營業上面的存貨出售，應該不會列入這個會計科目，
就附註內容來看，其實也看不出東西跟意圖，
可以的話我是有點想打一通電話去問發言人看願不願意大概描述，
但礙於現況不太容易在上班時間做這樣的事，等我下班，公司也下班了
營運活動，就我粗淺的認知，一個建案，概略抓三年的時間建造完成，
現流表現看了六年趨勢，有將近四到五年屬於有點大幅度的投入存貨(102-106投入，107小幅回收)，
100回收，101投入，
檢視了在建工程，如果有心的話，是可以從建案代號一出現後，
逐季幫該案號累積計算，直到轉為待售建案時候，累計為100%，
逆推每季完工百分比，藉此可以求得概略地建案實際時間，
但這資訊比較落後，對於我的是否投資決策來說，實在幫助不大
故容我跳過這部分
小結，存貨的投入跟去化，大抵上關心去化是否過慢，跟新案子開立是否過急
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
108年分配107年度股利時，分派率約40%
108H2 稀釋 EPS已經有 1.41的成績
使用大量假設猜測，假設 9~12月營收保守估計，全年稀釋 EPS 1.67應該是做得到
1.67 * 0.40配發 = 0.73
目前股價15.30，殖利率4.77%
去年107年第四季營收高，要達到去年配發水準，
第四季成績相當重要，估計保守求穩健
稀釋EPS，裡面的假設中，第四季營收，341M，
如果用約當去年的第四季營收(約10億)做假設去試算，稀釋EPS 2.31
2.31* 0.4配發= 0.92
殖利率 6%，價格約 15.30
全年營收 3,619M
在未了解 102~103年營收組成，跟現在南區房市景氣，
這個數字我無法做出估計是否合理之評論
如果Q3季報出來，毛利率一樣維持在 19%-20%
累計淨利約為 334M，那房地銷售毛利率真的有比較差了
4. 進退場機制：(非長期投資者，必須有停損機制)
其實就公司營運看起來，是可以長期投資，既然有這個大項目，就概略寫寫好了
假設股息分派率維持40%
如果Q3財報出來，毛利率19%-20%，稅後淨利 334M，股價 14.60元，5%殖利率，可考慮進場
如果賭Q4營收水準如去年，15.30元考慮進場
如果毛利率連續兩年15%，就停損吧。
但就股東的身分、殖利率而言，這不算是我最值得投入的標的
偏偏除息前沒做功課就投入，現在有套QQ....(那個時候也就是被殖利率吸引入場...)
營業類股沒有個8%殖利率，對我來說吸引力低
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.225.187.68 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1569246476.A.649.html
所謂入帳應該是指銷售建案的收益，但是處分利益這就很廣泛了，
可能是固定資產處分利益、短長投處分利益，跟本業有所差異
故本業的收益入帳，就看營收(?)
※ 編輯: ChiaAz (36.225.187.68 臺灣), 09/23/2019 23:16:41
108H2 待售建案約有 10案，成本金額大概2b，
如果推毛利20%，還有0.4B的毛利可以努力銷售
在建有五個案子，唯獨要推完工百分比不易用已發生成本來揣測，
僅能根據公司皆露估計完工年度當作個參考
整體看下來，應不至於入帳完沒得賣的狀況
※ 編輯: ChiaAz (36.225.187.68 臺灣), 09/23/2019 23:23:02
就我粗淺的理解，預收房地款應至少有兩種
一、預收款即等待交屋交易完成入帳
通常這類型只會遞延短暫的時間，就算資產負債表日出現，應該會很快地完成交易入帳
二、預收屋的合約負債
預售屋認列收入時點，主要要看合約怎麼簽，
但粗淺認知，風險要移轉給買方，應該也要等完工由買方負擔資產風險，
才能認列收入，故這類型的負債，若視為收入的餅乾罐，不易操作
也唯獨預售屋的合約負債，才有推測完工入帳年度的預測意義
故合約負債要當作未來收入認列，基本上我會傾向忽視，
因大部分跟隨著完工建案，少部分金額為沒建案的(可根據完工年度來推測)，
又這部分資訊接露的少，故合約負債個人傾向忽略
存貨的營建用地，就這家公司少見有出售土地換取利益的狀況，
所以營建用地有庫存水位，我也會推為未來要興建為建案的一個估計
在有營建用地的情況下，豐足就不怕沒地蓋屋來銷售
※ 編輯: ChiaAz (36.225.187.68 臺灣), 09/23/2019 23:38:55
也謝謝回復討論相長，如果觀念有錯，請不吝指正~ (_ _)
※ 編輯: ChiaAz (36.225.187.68 臺灣), 09/23/2019 23:40:14
如敘述，就我的認知(缺營建實務經驗)合約負債，
可能是交易正發生、很快認列收入的預收款，或預收屋的款項
第一種因為跟有建案，屬於快速成為營收、損益的一個數字，
這部分數字就算沒有在這一期報表出現，下一期期初也會出現，
何況財報的期初，也有可能上一期還在合約負債，這一期初交易完成轉列
如果要讓這個數字有意義，必須要搭配上期期末帳上帶有專案合約負債，
剪除本期期末帶有專案合約負債，只有在大幅度提升，我們才能預知下一期會衝高營收，
但這數字會隨著每月公告營收，投資人就可以快速知道了，不用等到季報出來
故第一種合約負債，對我來說是如此意函
第二種預售屋，也因為大部分合約負債都掛有 待售建案的分類，
所剩數額佔營收極低比例，而這部分數字也要完工時，帳上預售屋收款收足轉列，
才有損益效果，偏偏預售屋收款，是什麼專案別，專案多少百分比完工，
這部分資訊也缺乏，其實這要當作預測完工認列損益，是相當困難的資訊
小結，大部分數字會應為公告營收就知方向，財報出來的時間都晚了，
小部分預售屋收款，又因為金額小，缺乏資訊，也不容易分析
所以合約負債在這兩種類，個人是忽視
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
有些板友詢問到，是否割愛、處分之類的決策，
這個我無法替各位投資人決定，但提供建議，
這一家公司從104年股利分配都傾向保留，加上長借、短借的增與減，
顯示公司在擴充營運資金，
股利分配比例不漂亮，也可以說公司營運者，
並非用股利分派來調整殖利率，並誘使股價漲跌，
如果搭配今年度股東年報前十大股東、經理人資訊，
整理跟公司內部較直接營運有關者的持股(108/4/21)，
掌握有約 32%股權，
持股越低，越怕費用灌給公司，自己把錢拿走
反之，應該是要較關注營運
再來，104年到106年，存貨幅度擴增，至107年縮緩，
可以意識到，規模擴張並非無限制，
應是有所度量所以大概止於目前107年底水準，
搭配上述生財管道，不管是借錢、少分派盈餘，
持股並非過低只想靠費用自肥自己，
加上管理費用並沒有因為損益漂亮走鐘(106、107年財報可見之)，
個人認為，公司在這四、五年擴張了營運的規模，
就目前來看是有所度量，
未來持續大力銷售、並留意是否又持續擴張導致庫存呆滯，
基本上這兩點有控制，我想營運規模的擴張不算壞事
上述論點，也導致公司雖然股利配發不夠漂亮，
如持續努力營運，公司賺錢，也不是壞事
個人投資策略會是如此，短期議題，
"可能"年底營收漂亮，股價好，可以讓套牢的持股減碼
如果營收走差，維持上3/4年之成績，股價走低，
低到夠低可以加一點碼攤低平均成本，
(每人夠低價格也不同，這就看感覺了XD)
除非未來出現、或者留意到公司財報數字出現經營上不優的訊息，
會考慮出清認損QQ
殖利率僅作為小股東評估的標準之一
當然有很多面向的考量~
※ 編輯: ChiaAz (101.12.26.8 臺灣), 09/24/2019 10:11:58
2542，個人先前有買過，先前新聞見到有這狀況，
還有台北大直那邊有些不太好的傳言，
加上規模大，財報不易讀出感覺，個人認損出清，
不好評論是優還是不優
交屋3年KTV、健身房全「蒸發」 建商冷回：你去告
自由時報電子報-2019年9月3日
更讓陳男不爽的是，打電話向興富發公司抗議，興富發公司反應冷淡，
只跟他說「你去告」，就掛電話，他氣得檢視合約，
居然發現合約中有一張聲明「 ...
https://news.ltn.com.tw/news/Taipei/breakingnews/2904654
新聞頁面不見了
※ 編輯: ChiaAz (101.12.26.8 臺灣), 09/24/2019 10:21:03
感謝 k板有的回覆，就商品銷售面瞭解價格、品質，
固然是重要指標，瞭解市場活絡也確實提供資訊可供預測
未來如想對標的更深入研究是值得投入時間，瞭解產品跟市場反應
再次謝謝 k板友
※ 編輯: ChiaAz (101.12.26.8 臺灣), 09/24/2019 14:05:05
... <看更多>