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香港尖沙嘴新地標，屹立在維多利亞港口心臟地帶，被稱為香港最美的商場K11 MUSEA，其命名靈感正是源自古希臘神話中的繆斯女神。
K11 建築設計由國際知名的建築事務所Kohn Pedersen Fox（KPF）和James Corner Field Operations主理，並與過百位海外及本地藝術家、建築師和設計師等合作，包括總部位於鹿特丹的大都會建築事務所、本地建築師事務所LAAB及AB Concept等聯手打造出令人歎為觀止猶如博物館般的藝術建築，集零售、藝術、文化、娛樂及餐飲於一身的時尚空間。
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【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平
香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。
壽終正寢：佐敦廣場
「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。
座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」
土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」
佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。
「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。
2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。
鄰近高鐵 於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」
再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」
但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」
由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。
氣若游絲：先達廣場
「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」
吉舖處處 舖位變貨倉
先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。
商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」
經營靠好業主 等炒風救場
我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」
他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」
Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」
死過翻生：地皇廣場
位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」
2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。
Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。
聯合業主翻身 出租率達100%
業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」
她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。
雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」
記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜
德發商場是旺角名店，那個細小的地庫除了一間理髮店外，其他店舖幾乎都跟影音有關，甚至專賣膽的也有。但要記住，旺角跟其他中環不類不同，它可以有過萬元一條訊號線，但永遠不會有最高級，價值數十萬的音響器材出現，那些店要在分佈於旺角不同大廈樓上的音響店才有。現在最流行的是賣耳機，由幾萬元膽耳機到百多元的都擠在同一間店內，而有同樣數量的客人。由以前不是Made In China的原裝德製，到如今全面祖國生產的Sennheiser可在旺角認識到，通常由幾百元到三千元這個範圍的耳機最多人買。德發商場內便有三間店舖是專賣耳機的，本來也有三間賣影碟的，現在只餘下兩間，幾乎是全港最快最便宜的影碟售賣地。更有一般大公司不入貨的美版、日版、韓版影碟，比網上訂購還要早到七至八天，即是你在網上看到亞馬遜預售的影碟（尤其藍光），出貨日一個星期前已經可以在旺角找到。旺角的發燒友是真正挽救唱片工業的人種。他們都搵錢多年，算不上富有也絕對不貧窮，願意付錢又夠人情味，所有中文舊歌如鄧麗君、羅文、鳳飛飛，不斷翻炒又翻炒，各種不同版本及重播制式，又玩限量號碼抬高身價。總是有旺角這群中產捧場。
雷生春位於香港九龍旺角荔枝角道及塘尾道交界，是具有古典義大利建築特色的唐樓，建築物的名字源於一對對聯，寓意雷生春所生產的藥品能夠妙手回春。業權原本由九龍巴士創辦人之一雷亮（又名雷鴻維）持有，2000年，其後人捐贈給浸大中醫藥學院，後被香港特區政府列為一級歷史建築，2012年4月更活化成為非牟利機構經營的中醫診所，2016年美國超級英雄電影《奇異博士》將雷生春拍攝為電影中的香港至聖所。生於廣東省台山縣的雷亮來到香港後以經營運輸及貿易生意致富，是九龍巴士的創辦人之一。1929年，雷亮家族向香港政府購入旺角荔枝角道119號，並邀請建築師布爾（W. H. Bourne）興建雷生春。雷生春於1931年建成，地舖為雷亮的台山同鄉兄弟雷瑞德中醫師（他後來與雷亮和另外三人合作創辦九龍巴士）開設的雷生春醫館及葯店，上面三層為雷亮家庭成員的住所。雷生春葯品在當時廣受附近居民歡迎，並且行銷海外。 雷亮於1942年逝世，雷生春跌打葯店在數年後結業，其後曾用作商住及出租作洋服店等用途。約1980年代開始，雷生春住宅部分長期荒廢，但地面商鋪仍在營業。雷生春樓高4層，以鋼筋混凝土築建，樓面面積為762平方米，是典型的「走馬大騎樓」唐樓，結合現代流線（裝飾藝術）風格的橫線設計與古典元素，這可從其方型框架及其上的欄杆裝飾得見其建築特色。建築物落成之時，只須符合1903年版《公共衞生及建築物條例》，規定每幢建築物須在後方設置小面積的露天地方作天然通風用途；建築物的高度不得超逾對開街道的闊度或75呎，以較少者為準；以及每幢建築物的深度不得超逾40呎。雷生春正門設於荔枝角道和塘尾道交界，建寬闊用石磨柱支撐的露台，能抵禦風雨及阻隔陽光，有助降低室內氣溫。大樓頂層外牆嵌有家族店號的石匾，這些設計都是本地戰前騎樓的典型建築風格。大樓正面設計甚為精緻，富有古典義大利風格，如樓頂凹凸不平的山牆即為一例，位於塘尾道的側門入口設有後院。至於大樓的弧形主立面，則是為了遷就道路交界的窄角而特別設計。結構方面，雷生春的外牆為紅磚身外加灰泥批盪；樑、柱則以鋼筋混凝土製造，1、2、3樓均建有伸延出行人道之上寬闊的外廊。它可說是香港戰前騎樓式建築的代表。雷生春進行活化時，盡量保留原有的建築設計和特色，包括騎樓式的外觀、欄杆裝飾、遊廊、門窗、地磚，以及頂層外牆嵌有雷生春家族店號的石匾等。其外部需保存整體建築物的混凝土構架、前外廊連扶欄、各層露台的排水口、刻有雷生春的石匾及簷板和楣飾；而內部需保存上海批盪實心磚牆、灰泥簷板與模塑、所有門道的花崗石門檻、木或灰泥牆線、幾何圖案彩色磁磚、天花裝飾灰泥、木製模塑及天花線、木門及門框與舊式五金裝置、窗及楣窗的裝飾性鐵花和後外廊連混凝土板及柱座。由於雷生春位於荔枝角道和塘尾道交界而有嚴重噪音問題，在不影響建築物的原本外觀下安裝玻璃窗以解決問題。雷生春堂於2012年4月25日正式開幕，26日起向社會提供中醫服務，每日可以為70-80人服務，當中20%名額預留給綜援人士。綜援人士與65歲以上長者可以享有優惠診症收費，雷生春堂亦會不定時提供免費義診服務，預計每日名額1百個。為香港浸會大學中醫藥學院旗下第14間中醫診所，為保留雷生春提供醫藥跌打的傳統，於診所底層售賣浸大配方的涼茶。
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