讀者問:
"品揚,我近期有換屋的打算,若把現在住的房子賣掉,預計能拿回1000萬現金。我若想買總價3000萬的房子,這中間該如何操作?"。
這問題看似是很簡單的數字呈述(房價3000,自備1000,貸款2000),但其背後仍有一些細節值得我們注意:
1.自備款的確認
首先,你得先瞭解那間3000萬的房子,自備款要準備多少才夠。
如果能以3000萬的兩成計(也就是600萬),那資金運用上當然綽綽有餘。但現在很多銀行鑑價都跟不上市價,如果自備需準備超過1000萬,那你就得想辦法從其他地方調度資金了。
note.
除了房價外,還有代書費、政府稅費規費、仲介費、裝潢費等款項需支付,以上這些也必須預留一定金額。
2.處理房子的先後順序
最理想的方式是,你現有的資金就足以買到新房子,確鑿新居十拿九穩後,再來出售現在住的房子。不過這會面臨有一小段時間,得同時支付兩邊貸款的情況。
那如果你今天資金不足,你可以選擇
a.把目前住的房子作增貸,補充短暫的購屋資金缺口
b.或,先把既有房子賣掉變現,然後去租房子
a方案是大多數人採納的作法。但如果距離你買到房子的空窗期越長,增貸出來所累積的利息,也是常被忽略的成本。
而b方案雖然比較穩扎穩打(確定把資金抽回,再來慢慢找屋買屋),但其存在的風險就是高額的租金成本,以及萬一房價急漲你要追就會非常辛苦。
3.貸款負荷力
今天當我們換屋,所承受的自備款與貸款程度,勢必跟以往舊家截然不同。
務必把每個月的負債支出算仔細、現金流是否足以cover。不要房子買了但負債過重導致生活品質變差,這樣就枉然了。
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預 售 屋 銀行鑑價 在 Lin's竹北房產筆記_品揚的竹北房產交流網 Facebook 的最佳解答
高房價時代,以自備決勝的時代已來臨
過往從業人員會詢問顧客"預算多少"用以推合適的物件給顧客。顧客也習慣以"預算"作為跟業者互動的依據。
但隨著房價漲得又急又快,若再以"預算"來溝通,很容易讓彼此的認知有誤會,進而耽誤找房進度。因為現在購買預售換約或中古屋,自備款已不再是如過往認知的"成交價兩成"計,甚至拉到三成至四成都是很常見的事。
為什麼?
1.預售屋換約
屋主期望的價差就擺在那,屋主要的價差就是致使承接者自備提高的主因。
舉例:
屋主跟建商買一間預售屋1000萬,並約定工程期間依工程進度分批支付工程款給建商,及至交屋時共計需支付200萬自備款。
若該屋主於工程期間,以1300萬把房子售出,那麼承接方及至交屋時共需準備(原始自備200+價差300=)500萬自備款。
對於承接方來說,他花500萬自備款去買1300萬的房子,自備成數達3成8。
2.中古屋
中古屋自備款的提高,源自於銀行鑑價的不足。在正常的情況下,銀行估價會貼近於市價,但近一年半的漲幅太過驚人,銀行鑑價往往落後於市場。若銀行鑑價要跟上來,這會需要些時間。但往往當銀行鑑價跟上來時,市價又上去了...
舉例:
有一中古屋建坪40坪,平面車位一個,社區行情25萬。以正常的轉手水位來說,成交價大約(建坪40*單價25+車位價100=)1100萬,並銀行願意核貸1100萬的8成也就是880萬給買方,而買方單就房子的部分僅需準備220萬。
現因房市大好,該物件直接跳漲式成交單價35萬,總價為40*35+100=1500萬。買方就房子本身需準備的錢為(成交價1500-銀行額度880=)620萬,自備款約略是成交價的4成。
--
我們在第一線觀察,當談及預算的時候,有些顧客可能礙於隱私,很避諱講這件事。但業務在不是很理解你的情況下,你給的需求越不明確,業務員能使上力協助的程度就有限。
如今,用預算來互動也不一定準確了。很多買方即便價位出得到,但後來發現自備要準備得比想像中多、負荷不來,最後只好作罷。
所以現在我都建議先以成交價三成抓自備(最壞狀況要抓到四成),這樣才容易貼近真實的房市,也比較不會白走一遭。
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買方:"房仲介紹一間1800萬的房子給我,但房仲跟我說自備款要準備600萬。我算了一下,這樣自備款需超過3成,房仲講的話是對的嗎?"
不論購買預售屋轉手還是成屋,隨著高房價的演進,買方把自備款成數提高已成常態。
以下我們就上述案例,進行分別探討:
1.預售屋轉手:
購買預售屋轉手,你需準備的錢就是"屋主目前已付給建商的錢"+"屋主要的價差",兩者加總就是房仲報給你自備款的數字。
若本案屋主已支付15%工程款給建商,在屋主原始買價為1412萬時,"售價1800萬,自備需600萬"即能成立。
//(推導如下)
假設
屋主買價=a,
已付=0.15a,
價差=1800-a
那麼自備款
=已付+價差=0.15a+(1800-a)=600
=>0.85a=1200
=>a=1412萬 //
不過這邊需留意的是:
購買預售屋轉手,不是你今天付了600萬後從此就雲淡風輕,你得接續著支付屋主還未支付給建商的剩餘工程款及交屋代辦費。
2.成屋:
售價1800萬,自備600萬。
其可能發生在銀行鑑價該物件僅有1500萬,可貸額度為1500萬的八成,也就是1200萬給你。那麼1800萬與1200萬的落差,600萬即是你要準備的自備款。
故,對你來說,好像銀行只能貸67成給你,但實際上對銀行來說還是有貸到8成給你,只是是用銀行鑑價數字的8成來看罷了。
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本篇寫得有點數學,看得懂就看得懂,看不懂的話也沒關係,只要將銀彈準備好,其餘交給專業的房仲幫你處理即可。
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#買房#新手買房#實價登錄#建商
蕾咪3年內的財務目標是在台北買一間自住房,因此最近看了很多房,發現房子有分為4種價格,成交價、銀行鑑價、實價登錄和成交價,這次想幫大家一一解釋不同價格代表的意義,希望你們在未來都能談個好價錢呦~:)
如果喜歡這個頻道別忘了訂閱分享按讚喔~:)
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00:00大家好~這次要來分享買房的四種價格!
01:00蕾咪買房的心路歷程~
02:09建商開價
02:32成交價格
02:54實價登錄
03:36銀行鑑價
03:43總複習時間~記起來了嗎?
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預 售 屋 銀行鑑價 在 [請益] 預售屋換約貸款合約價認定- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
請教一下
預售屋轉讓時
如果前屋主的合約價是A元,轉讓後賺了100萬。
所以有另外跟屋主簽一個合約,A+100萬
請問在跟銀行貸款的時候,銀行認定的價格為何?
1. A元 - 前屋主的合約價。
2. A+100萬 - 後來的合約價。
3. 銀行鑑價 - 銀行鑑價認定多少錢,就是多少。
如果答案是1 A元的話,
現在新竹的預售屋的轉讓風氣這麼盛行
第二手買家,除了要被前屋主賺,
還會面對貸款貸不滿8成的問題。
如此一來 承接預售屋轉讓的買家 非常的吃虧。
我心中認定的答案是3+2
銀行鑑價後,如果>後來的的合約價A+100萬。
就會認定A+100萬元,如果小於的話,就以鑑價為主
請問實際上銀行會認定何者價格。
謝謝
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 125.231.77.111 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1598928361.A.D85.html
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