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香港的流行文化有起色，必須歸功於ViuTV的堀起，而背後除了要靠軟實力，硬件配套也非常重要，ViuTV落戶的九龍灣國際展貿中心，近年本來已成為流行文化的搖籃，不過卻因為合和創辦人胡應湘為撲水而賤賣資產，導致僅餘的流行文化小綠洲，逃不過沙漠化命運。

胡應湘是個值得尊重的企業家，但商業眼光好壞卻值得斟酌，由當年錯失在香港發展房地產的黃金時代，到2019年的高價把公司私有化，也看得出他對經濟周期的拿捏，似乎強差人意。

2年前胡應湘不惜代價，也找花旗銀行貸款搞私有化，埋下計時炸彈，豈料遇上疫情嚴峻打擊，3年未滿就不得不賤賣九展，以應付今年需安排的「再融資(refinance)」，但九展的出售作價卻未盡如人意，今次合和僅以105億元項目把九展出售予億京，以總樓面177.5萬呎計，平均呎價5,915元，作價甚低，讓買家億京冷手執個熱煎堆，未來就算不改變土地用途、不補地價搞重建，也有不少空間食大茶飯。

事實上，九展的價值一直上升：一：如Star Hall已成為不少樂壇新人、非一線歌手的試煉場，讓他們在踏入紅館前試試水溫，或者為演藝生涯圓夢；二：場地出租予宴會、考試、企業培訓等業績愈做愈好；三：有傳MegaBox的宜家傢俬本來有意轉戰九展，本應很可能一命救全家⋯⋯但一切卻因九展要易手，而生添變數。

多年來九展被批猶如「死場」，批評聲音離不開管理層無心、怠惰、能力不足，但真正核心原因，似乎是合和把內部資源有限，精力和資源均調配至遲遲未動工的灣仔合和中心二期。翻查歷史，九展自1995年落成並啟用，未幾就遇上金融風暴，令合和的元氣大傷，不能再多線發展，只能用有限的資源去管理九展。

而更可惜的是，正當近年九展出現曙光之際，卻因為無厘頭舉債私有化、疫症侵襲的兩面夾擊之下，而要把一個人氣愈來愈旺盛的場地，拱手讓人，也為胡應湘的晚年沾上污點。

九展如日方中 胡應湘賤賣真唏噓
https://bit.ly/2VZoCQe

即日專欄：地產股私有化尋寶遊戲

香港的地產股的股價絕大部份與資產淨值之間有巨大的折讓，其中折讓一半的比比皆是，如此巨大的折讓，是因為股票投資者不看好樓市的將來？應該不是，因為香港地產股股價與資產值之間的折讓已持續好多年，在這許多年裏，樓價基本上還是反覆向上的，或許，地產股出現巨大折讓的其中一個原因，是地產發展的風險問題，許多人喜歡用麵粉與麵包來形容土地與樓房的關係，這是錯誤的，麵粉變成麵包只是數小時的事，但是，地產商買入土地到賣樓花或賣現樓，是數年後的事，數年之間，誰能保證樓價只升不跌？還有，樓價的升速是不是能追上土地價格的升速。

無論如何，地產股的巨大折讓肯定是私有化的誘因，合和的胡應湘、會德豐的吳光正已經如此做，下一個會是誰？從賬面上的數字來看，恒隆集團（010）與華人置業（127）機會最高，這兩隻股的P/B值分別是0.28與0.27。

上星期長實（1113）發行新股收購李嘉誠家族持有的海外資產，然後再由長實以每股現金51元向小股東回購3.33億股，這相等於私有化了3.33億股，溢價僅8.4%，而且不需要動用現金，是以資產換股票，換P/B值僅0.52的股票，這的確是很高明的財技。今後，同樣的遊戲可以重演，逐步逐步的增加持股比例至最終將之私有化，也許其他富豪也見獵心喜，參與同樣的財技遊戲。
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原文：http://bit.ly/3cRyMqR
網上圖片：https://bit.ly/3cRdD04
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小粉紅經常叫「別讓超人跑了」，但事實係，「超人跑了而你不知道」。

李嘉誠父子今次藉收購資產回購操作，增加長實達9個百分點股權，相當於五年自己在場內慢慢增持的比重。李氏放棄揼石仔，急於短時間內增持，李澤鉅在視象會議上補充：「簡單嚟講，股價會靚仔啲」。近數年持有長和系的股東，對李澤鉅這句說話，一定嗤之以鼻。李澤鉅不在乎股價，只在乎最後結果，與其相信他們覺得股價被估值，要釋放股東價值，我更相信是李氏父子鋪路私有化、為另一次世紀重紀揭開序幕。

長和系一直為人所詬病，是其資產分散，定位不清。簡單一項英國電廠，長建、電能，甚至基金會都有份，轉讓予長實後，只是過渡性質。一直以來，很多人仍認為香港仍是長實盈利最大地區，但按地區區分，長實去年內地收入284億元，佔整體741億元的38%。而長實最值錢的，是其內地土地儲備資產。就算近年不斷賣走內地物業，長實可開發土地儲備仍有8,000萬呎，香港佔500萬呎、海外佔400萬呎，其餘7,100萬呎(佔88%)卻位於內地。

作為上市公司，每一次賣走內地資產，沽售大型項目，少不免被外界冠以走資稱號。截至去年底，長實資產淨值為3,672億元，遠高於目前市值1,738億元。在政治越趨敏感環境下，如何走資賣產卻毋須露暴在閃光燈下，趁股價低水時收集股權、然後等待合適時機私有化，這更符合李澤鉅計到盡的風格。