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【 📚 閱山 ⛰️ 】hikingbookstagram 小型書展
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「閱山」書展精選百多本香港本土的藏書，包括行山路線、山水文學、自然圖鑑等，藉著文字與圖像遊歷香港，好好記住變遷中的成長地。
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素來藏書展都會把展品給放進玻璃櫃內，可遠觀而不可近揭，「閱山」希望讓大家可以翻閱藏書，窺探舊地香港，嗅著這消逝的氣味。
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▎📖 書展詳情
地點：山問露營戶外用品租售 Decorum Tentals
九龍尖沙咀彌敦道80號金鑾大廈5樓A1室
時間：10月8日 - 17日
開放時間：
星期一至五 1-9pm (逢星期三休息)
星期六丶日及公眾假期 12nn-6pm
💸 歡迎閱山，隨緣樂助
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【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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人家說「食在廣東，廚出鳳城(順德)」
身為吃貨怎麼能不來一趟美味的粵菜起源地狂吃🤤
影片記錄下吃過的美食~下面文字紀錄
1. 文華老友記 豬雜粥 ¥95
宵夜可以來試試豬雜粥，人超多的～這間是有上過央視節目的店😆
可以自己到旁邊挑選新鮮豬雜搭配，不會配的話直接點推薦就好，他們幫忙搭配
選好的豬雜給店員，他們就會調味，沒想到直接下鍋煮粥就很有味道，其實滿香滿好吃的，只是發現越煮越鹹，後面真的太鹹了
還會送一鍋豬血湯，豬血湯很普通
豬雜粥還是值得一吃的👌🏻
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2.沙煲兄弟 牛肉窩蛋飯¥60
是煲仔飯人氣很高的店，這鍋飯上桌真的很香🔥
其實我很少吃煲仔飯，問了港仔Gai感想，他說很好吃！
用料十足而且還有脆脆的靈魂鍋巴
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3.金榜牛奶店 雙皮奶 ¥8/鮮奶 ¥6
很老很老的店，店員超級有個性又很兇（老闆很老了，現場管理看起來像他兒子？）
而且還只收現金（大陸真的很少見了！）
不過這裡的奶製品還真的是好吃！
雙皮奶味道很濃郁，滑嫩，入口即化，不過隔壁桌說太甜，我倒是覺得可接受
鮮奶是水牛奶，用可樂瓶裝也是挺有趣
這個真的比較甜，但也很香，平常不敢喝牛奶、怕腥味的也可以放心喝
這間是在甲子路基督教堂對面哦
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4.韋記牛雜湯 ¥18
牛雜我覺得有點太軟，不過湯頭很好喝！只是湯底下有酸蘿蔔，我有點不習慣，男友是不喜歡湯裡的酸蘿蔔
可惜胃不過點一份五香牛雜試試
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5.奀妹魚餅 ¥20
這趟旅程吃到最普通的，也不差，口感其實很好，只是沒有太大驚艷點
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6.霞姐雙皮奶 ¥10/ 鮮水牛奶 ¥15
在牛奶一條街裡，被網紅炒有名的歡記雙皮奶隔壁，因為看大家都說吃歡記不如吃霞姐，所以就來試試😅
這裡的雙皮奶不甜，怕甜的可以吃這家👌🏻
但是我覺得沒那麼濃郁，口感比金榜較凝固一點
鮮水牛奶也不會太甜，很清爽，整體還可以，但我比較喜歡金榜多一點，怕甜的可以吃霞姐
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7.大良毋米粥 ¥340
來順德一定要吃粥底火鍋！因為剛好住歡樂海岸，旁邊就有一間很氣派的大良毋米粥，環境很好
清粥底可以帶出食物鮮味，牛肉很滑嫩好吃👍🏻 蝦是新鮮活蝦～
吃不到粥底的米，因為都熬爛了，但有米香
最後熬的粥底集結了食材精華，鮮甜好喝
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8.文巧食店 卜卜蜆+燒烤 ¥121
也是本地宵夜人氣很高的一間店
我們主要來吃卜卜蜆，另外還有自選幾串燒烤
卜卜蜆味道很好，蒜香濃郁，我覺得沒有什麼沙，也算新鮮👍🏻
燒烤也不錯，配啤酒很爽
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9.味可道（福基路）飲茶 ¥123
我最喜歡吃點心了，在順德吃就是還有雙皮奶蛋塔、炸牛奶這些奶製點心🤤
週日中午排很久，很多本地人來這飲茶或吃粵菜
整體都很好吃，尤其流沙包很厲害👏🏻
吃的超級飽，可能幾乎都是澱粉的關係😅
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10.周大娘牛乳 雙皮奶/鳳凰奶
來這一直吃雙皮奶！周大娘味道也很棒，而且是吃過三家中
很明顯有"雙皮"的雙皮奶XD
鳳凰奶糊第一次吃，味道也很好~只是稍甜
#2021最具話題性的必買月餅！！
#佑群老師和神秘女星嚴選！
中秋節快到了！不論是老字號餅店、各大精品還是頂級主廚操刀，每年中秋一到就是月餅們爭奇鬥豔的時刻。今年佑群老師嚴選了七款奢華月餅，並邀請神秘女星和大家一起分享，都準備好了嗎？
你嘗過魚子醬月餅嗎？由國際知名法籍甜點主廚Gaël Majchrzak精心設計，多達6克的珍貴黃寶石奧斯特拉Ossetra鱘魚子醬，以口感滑韌的冰皮包覆極具有獨特清甜爽脆首次降臨台灣。
獺祭(Dassai)被譽為「日本夢幻名酒」，而高雄晶英國際行館Ukai-tei Kaohsiung帶領廚藝團隊，推出了「極致．獺祭燒酎」金箔蛋糕，遵古法偱日味香醇濃烈，保留清新淡雅酒香，在舌尖上展演優雅時髦的成熟後韻。
一口普洱名茶和四分之一的經典迷你奶黃月餅，彷彿看到古色古香茶樓近在眼前；流傳近三十多年的香港半島獨家配方精製，自1986年面世以來穩佔最受歡迎中秋禮品之列。
不能出國沒關係，跟著米其林星廚Chef Kin和玉兔奔向銀河皓月，鹹蛋黃豆沙、芋泥鹹蛋黃、芋泥豆沙揉合蛋黃酥與月餅，走進酥塔鹹甜有致、濃郁滑順的異想世界！
享譽全球的比利時皇室御用巧克力GODIVA與中式月餅合璧，荔枝烏龍茶、抹茶金桔、覆盆子玫瑰風味、百香果榛子開啟多層次的味蕾享受。
剛剛被第 83 號土衛星空投了未知包裹，來自Vivienne Westwood那猶如銀河星系裡熠熠星宇感的星球酥，土鳳梨佐 XO 醬使蛋黃酥入口的味蕾層次昇華，清香、微甜、微酸原來這就是吃星球的感覺！
最後，誰說寵物不能過中秋？一向對毛小孩寵溺有加的旺事如意特製酥烤月餅和冰心月餅，好吃程度看我們女明星吃得不亦樂乎就知道！
今年中秋最具話題的月餅，佑群老師都在這一集《時尚向佑群》搶先介紹！祝Y 家人們中秋節快樂！
Special Thanks:
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