【#買房on_the_way】02 之選房好苦惱
想要買房,是一個很廣泛的說法,要考慮的層面很廣。
包括要買怎樣的房子 - 公寓、大樓、透天、華廈;要買在哪個區域(這個我們已經決定好了);買房的預算怎麼抓(應備現金、貸款金額、整修費用等都需要仔細思量);是否該研究很便宜的法拍屋;挑選房子有什麼枚角;建商的選擇等等。
▌公寓、大樓怎麼選
我們一開始只考慮公寓,因為坪數大又低總價,目前住的也是公寓,除了每天要爬四樓還是會喘、有時得抱著熟睡的屁孩爬上四樓很有健身感、出遊扛行李上下樓要人命外,其它感覺也還算舒適。
但...有機會還是希望能入住有電梯可以坐的華廈或大樓,或者至少是二三樓(少爬點樓梯)的公寓。
但經過深入了解後,我們才發現...原來事情不是憨人想得這麼簡單。
▌屋齡與居安考量
不知道大家有沒有發現,近二十年以內的中古或新成屋,大多是大樓為主,已少見公寓或華廈 (十樓以內有電梯的獨棟大樓),原因是因為土地成本越來越貴,為了增加土地效益,所以只好向上發展。
在1999年的921大地震後,政府的建築法規更新了不少條款與要求,對抗震部份有更嚴格仔細的要求,包括提升建築物的耐震能力,對於建物的抗震系數與標準等都與之前有所不同。
所以如果想買大樓,購買2006年以後申請建築執照的大樓比較安全。
為什麼是2006年後呢? 因為修法歷經4年歲月,直到2003/5/6才正式立法,當年6/5才由總統號令修正法規,在2005年完成大幅更新,新版規範自2006/1/1起算。所以自2006/1/1申請的建築執照的建案,才是參照較完整的安全指標、建築法規去建造的。
經過以上種種研究,除了居住便利性外,考量房子得住個幾十年,居住安全是很重要的要素之一,懶媽與腦爸正式放棄考慮2006年之前的舊公寓或舊大樓。
▌公寓優缺評比
低公設比與低總價的公寓,對於不想跟錢包過不去的我們,仍舊非常有吸引力。在我們正式放棄舊公寓前,懶媽跟腦爸也針對公寓做了不少功課,像是入住公寓可能會面對的各種軟硬體問題。
◆ #各樓層都有不同的優缺點:
一樓,進出方便且極大機率有自己的停車空間,但進出方便表示安全性較低,且因為位置緊鄰馬路,會比較咬嘈。再者...容易有貓、鼠、昆蟲等自門縫中進門參訪。這對於極端害怕蟲類的懶媽來說,是個致命性的缺點。
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二樓,只需要爬一層樓梯就能回家,非常方便,蚊蟲也不像一樓這麼多。但致命性的缺點是,二樓大多是管線轉彎處與集中地,若管線沒有常常維護,當上面樓層大量排水時容易造成回堵,因此會有漏水現象。之前曾聽聞二樓公寓住戶回家時,在家門口就聞到濃濃屎味,原因是糞管爆開,家中遍地黃金。
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三樓,沒有蚊蟲、沒有糞管,算是接受度最高的樓層。
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四樓,除了爬樓梯有點累,帶了孩子更累,回家後就不想再出門外,整體採光不錯,躁音問題也不太嚴重。
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五樓,夏天日曬室內較熱,雨天室內也容易潮濕,因為在最上層,也容易發生漏水狀況。
大家看完一定都想,當然買1-3樓啊,但是...1-3樓的釋出機會也相對少很多,想買到1-3樓的公寓,很靠機緣。
從我們開始在房仲網站關注房事起(約莫兩年),大概只看過一次一樓及三樓的公寓釋出案件。
◆ #自備款拉高:
買房需要貸款,但可以貸款的金額卻不是我們說了算,是依銀行鑑價的結果進行估算。
假設買價500萬,自備款需要準備至少2成 (100萬),但貸款金額是由銀行鑑價後決定。若銀行針對屋況、地段等評估後,房屋價格只值400萬,那麼就算可以跟銀行貸到8成,銀行給你的貸款額度是400萬*0.8 = 320萬,等於自備款要增加80萬,是180萬。
更不用提入住前,需要針對老屋進行程度不等的翻修,以最簡易的廚房與衛浴翻修,每坪預算至少3-3.5萬,而且付給師傅的費用,不能刷卡,只能現金。
簡而言之,現金存款至少得拉高至房價的4成以上,才有機會住得舒服。
對於不想一次清空存款,或是向長輩預借現金支付自備款的我們,正式決定跟舊公寓道別。
故事太長,買房人生 to be continued...
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想優化生活、調整居家空間,卻不知道該怎麼做嗎?
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新聞:潘姓女子2008年透過屏東地院法拍,標到一塊土地蓋起冰品廠,沒想到屏東地院在程序中出包,相關通知只寄到原地主鄭女的戶籍地,沒寄到住所,導致送達程序不合法,拍賣無效,鄭女隨即打官司要潘女拆屋還地勝訴確定,潘女只好拆掉辛苦興建的冰品廠,怒告屏東地院要求國家賠償,最高法院判屏院須賠潘女損失458萬元確定。
1.這個案子有趣的地方是
被告是「地方法院」,
而且法院審理後認定屏東地方法院要賠。
那這個案子是告屏東地方法院,
一審的時候,屏東地方法院可以審理嗎?
這個案子因為還有另一個被告在高雄,
一審是由橋頭地方法院判決,
不然就有趣了。
2.這個國賠案子的由來,
是因為屏東地方法院支付命令送達有問題,
執行名義被廢掉,導致法拍程序無效,
既然法拍無效,
拍定人買下後蓋的廠房,原來地主就可以要求拆除。
那為什麼支付命令送達有問題?
一般都是送債務人戶籍地就好了,
但債權人提供的文件裡面有債務人居住地,
那債務人是否住在戶籍地,
就變成法院應該職權調查的事項,
不然就應該兩個地方都送達,
屏東地方法院只送戶籍地,支付命令送達不合法,
就產生後面的問題。
3.屏東地方法院撤銷支付命令確定證明時,
其實已經確認了自己的疏失,
後面法拍無效,就是骨牌效應,
之後的國賠訴訟,人家就是拿這個點打你的。
4.那國賠之後,
承辦的司法事務官
會不會被屏東地方法院求償呢?
讓我們繼續看下去。
#支付命令不是送達戶籍所在地就一定有效的
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我曾說過,只要一個新建案出現法拍,就代表此社區開始走下坡,房價可能不保。那時講的是興富發萬華的台北晶麒,至今除了大量排隊賣屋之外,房價跌得慘兮兮,住的人(莎莎)(一樓一鳳們)也常常惹麻煩。
為何很多新社區會這樣?才剛買才剛交屋就被法拍,可能有這樣的問題:
1. 這塊土地氣不好:比如李方買了台中要搞艾美,就拉下整個李方集團,連帶後續的公司財產幾乎都被清算。當年林口國家一號院剛交屋,也是出現法拍,那時建商興富發還傾公司的力量,要來護住社區房價,後來第二戶法拍又出現,也就守不住了。
2. 投資客搞破壞:買預售後來套牢,自然容易被法拍而帶賽整個社區;故意做高價而超貸,財務槓桿太高而失控,也比純自住客更容易被法拍。
3. 房市小白誤判購買:房市小白被蠱惑,覺得房價一定只漲不跌,就用高過能力的寬限期來操作投資,可是賣房子需要時間,如果想高價賣,就得花更多時間,有的投資客其實管理費也出不起,只要兩期沒繳交,就會被社區跟被銀行法拍。
4. 排隊下不了車:太多建案預售賣得很好,但成屋前怕被關緊閉,一堆投資客蜂擁想賣屋,賣不掉只好等到交屋後繼續賣,可是怎麼排隊都下不了車,因為買方也不想買這種排隊屋,聰明的買方直接去買第一手就好,誰會想讓你賺?於是只好高價被法拍。
5. 房價下跌而故意被拍:預售當年搶買,成屋還以為放久就贏,沒想到越放越久,賣不掉加價賣更是賣不掉,乾脆把房子貸到滿之後,故意被法拍。這種人萬一真的自住,也是個奧客,對社區都有負面作用。
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150905東森 地產大亨淪法拍王 上百物件遭拍乏人問津
影片網址→https://youtu.be/KxRmNfsn6HU
建設公司前董事長從企業家淪為「法拍王」,根據法拍業者統計,他的不動產法拍案件就有103件,底價共16.7億。從兩三萬元的土地到總價超過3億元的整棟大樓都有,事實上,他曾經相當風光,1985年建設公司屹立台北高雄的房市,直到1998年碰上財務危機,又走避中國,野心太大失利。......↓
走進北市大安區這棟位在樂業街的大樓,地下室下個月就會被法拍,但是想買可得解決一個難題。這棟大樓地下室有一部分要進行法拍,不過地下室沒有獨立出入口,買下來之後想要進出,恐怕會有困難。
法拍部分是權利範圍大樓地下室持分66.43坪,底價270萬元,但無獨立出入口,只能走就在大樓內部一樓的樓梯,買下的人要自己跟住戶協調。住戶:「因為現在做為防空避難室,所以也不能做什麼用,就是防空避難室,所以是清空沒東西的。」
地下室法拍的債務人,是前建設公司董座段津薪,1998年爆發財務危機銷聲匿跡,卻欠下債務,市場上有103件建物土地要法拍,而前副董徐有得同樣也有持份遭到法拍,地點則在信義區。從大樓就能看到整棟101,位在斜坡上,但視野很好,想要入住代價很高,但可別以為法拍就能低價買進,因為這塊持份可能還沒人想買。
同樣是拍賣地下室,在這棟大樓豪宅拍賣的部分是社區活動中心,但範圍只有兩坪。法拍的部分一樣是權力範圍,而且賣的是地下室社區活動中心,其中的2.09坪,底價63萬元,小小一個區塊,用途不大,買了還不一定能使用。房仲陳泰源:「不太可能產生經濟效應,出租也不知道可以租多少。」
房仲不看好這兩項法拍物件能夠順利吸引買家,雖然地點都位在台北市精華地段,但是不是能有效利用或有增值空間,都是買主的一大考量。
新聞網址→http://news.ebc.net.tw/apps/newsList.aspx?id=1441427986&cat=General
部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/102232745
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