炒起來!!
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橋頭新市鎮有絕佳的地理優勢,往北30分鐘可由高鐵歸仁站連接台南都會區、台南科技工業區及南科;往南透過捷運及平面道路,可在10分鐘內到達楠梓加工出口區、20分鐘內抵達高雄市中心,半小時可到達高雄港、小港國際機場。
當地民眾表示,大家對於高科技廠商到橋頭科學園區設廠早有期待,根據房仲業者統計桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市及高雄市等6縣市熱門區域近4年的房價走勢,漲幅最大的就是高雄橋頭新市鎮,成交價每坪17.6萬元,4年成長幅度22.1%最高。
一名科技廠員工表示:「5年前我被派到南科協助擴廠,原本以為支援半年或1年,所以也沒急著買房子,想不到一待就到現在,很多永康和善化的建案都剛推出就秒殺,漲到我們都買不下手了。」
高雄 前 鎮 區房價 走勢 在 張金鶚 Facebook 的精選貼文
今天好時價公布了最近的房價指數,好時價的新聞稿討論當前年輕人蝸居的困境(見留言)。
另外,章定煊教授根據好時價房價指數資料進行分析說明,同時談論他個人對當前房市的看法(如下),他的分析很值得大家參考。
透過章定煊教授的分析及好時價的內容,大家應該可以更了解當前房市的現況與困境。
今天好時價公布了今年2月的房價指數,我做了一些簡單的分析,順便來談談紅海與藍海的問題。
一、(圖1)就整體價量分布來說,絕大多數縣市都分布在第二象限,顯示雖然價格面雖然有好轉的現象,但是沒有真的把市場炒熱起來,有價無市的情況一直發展下去,顯然不是一個太健康的發展。而且一般我們認為量先價行,現在走勢相反。這個可能反映的市況可能是強者恆強、弱者恆弱的一種市場。也是因為弱者恆弱到讓價不足就難以成交,讓整個成交量難以浮現。
二、接著來看目前所謂的藍海區域,都是小市場的區域,一個是高雄大寮區(圖2)、一個是屏東縣(圖3),從紅色的價格趨勢線可以看得出來,近5年來都是非常強勢的向上攻堅,即使在2016這樣不景氣的時候,大寮有個明顯的拉回,屏東的拉回幾乎看不出來,兩者五年內的漲幅都接近六成。因為過去很少觀察看這些區域的狀況,找不出強勢的原因。接下來想想,很容易想到,一個幾年後才會實現的高雄捷運屏東大寮線,這本來是長期路網的規劃,早在前瞻計畫之前,就有更前瞻的炒房客已經進場熱炒一番。(屏東大學黃名義教授認為,屏東房地產上漲,純粹就是供給太少,而需求穩定,而造成房價自然上漲。與高捷高鐵規劃均無關聯,特別置此,供大家卓參)
三、我們回去思考,這些本來比較沒有開發的地區,如屏東、高雄大寮,被軌道工程大炒一番之後,對這些區域是福是禍?我們來看南投縣(圖4)的情況。南投的漲勢也非常兇悍,5年內的漲幅也高達50%。南投幾乎沒有軌道工程,上漲的原因都來自台中的客人因為地緣關係下來炒作。尤其是草屯鎮與南投市,中興新村被炒到兩千萬以上,甚至四千萬。這樣的房價對南投有甚麼貢獻? 南投的工作機會沒有增加,收入也沒有提升,越來越多的南投居民被房價逼出南投,南投人口已經跌破50萬人。同樣的,對於屏東縣、高雄大寮鄉、彰化縣…….,軌道工程都還沒施作,先把房價拉得老高,當地人除了有房有地的大賺以外,原本就缺乏工作機會與收入的中所得與低所得的族群,可能就像南投一樣,被逼離故鄉。 所以,投資客走了,當地被炒高的房價不比鄰近的都會區低多少,生活機能又不好,結果會如何? 所以我前面的發文才說,如果工作機會與所得不能同步提升,這些藍海有可能在全台都變成以前的林三淡,需要大量的投入與整理才能恢復元氣。就像高鐵南延屏東,本來我覺得並不可行,只是政策買票,搞不好對地方沒幫助,反而被掏空的更快。後來提出與世界級樂園開發案,我就覺得還不錯,能提升在地人的所得與工作機會。但是真的有世界級樂園會來嗎? 許多軌道的開發,都在計畫圖上面畫了許多美麗的園區,結果……誰都沒來。
四、之前很多在雙北推案的業者,號稱電話都接不完,來看房訂約的客人接待不完。目前從資料上來看,台北市(圖5)與新北市(圖6)走勢差不多,都是一個主跌段走完之後,開始進行一個整理,量也沒有明顯的增加。台北市跌回5年前的水準,新北市只比5年前高10%,扣掉交易成本,台北市這5年的交易者大概都賠多賺少,新北市有賺的,扣掉交易成本,所剩也不會太多。
五、因為雙北狀況呈現紅海的膠著狀況,已經有些建商想要前去中南部的藍海區域推案,但是那些地方都是小區域的市場,大建商開進去之後,短線熱度可期,但是長期禍福難料。
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