【地產科技】舊瓦新城
在香港,一些主要地產發展商聯合起來,組建了PropTech Alliance(地產科技聯盟),該組織共有11間會員公司,包括置地、南豐、鷹君、太古、新鴻基、新世界、恆隆、恆基、華懋,均是香港傳統地產龍頭。他們正雄心勃勃,準備拓展地產科技在旗下物業的應用。此外,這些企業近年亦建立了自己的創新部門,意圖發展地產科技等創科技術。
香港地產龍頭信和集團亦意圖在地產科技上有所進展,該集團於2018年成立信和創意研發室(Sino Inno Lab),並延攬前任科技園首席商務總監楊孟璋主管,在楊孟璋眼中,行內思維正在轉變,即使是最傳統的地產公司,眼見科技能為生意帶來實際利潤、減省成本,也漸漸願意投資地產科技。「許多行內傳統已被疫情改變,」他說,「疫情是危機沒有錯,但這危機亦是機會。」
維視拍(Raspect)便是獲信和創意研發室青睞,選擇與之合作的其中一間香港本地地產科技初創公司。他們利用人工智能(AI)和機械人等先進技術,幫助建築物進行檢測,大大省卻成本和時間。公司創辦人兼行政總裁辛子雋指,他們會先派無人機利用激光雷達對建築進行勘測,同時收集不同視角的數據,以便作數碼測繪,之後再將數據交由雲端系統及分析師分析,最後透過報告指出問題所在。
「普通大廈一般需要搭棚才能驗出有何問題,或判斷是否需要維修,但動輒需耗資過百萬元。」辛子雋以位於香港九龍灣的宏天廣場為例,說明維視拍運用全機械自動化驗樓的長處所在:「因為需要用到棚架、吊船檢視建築情況,做一次檢測更需要三個月到半年左右,我們兩三個星期已經便已做完,且成本要少一半左右。」
雖然本地初創及大企業越發關注並投身地產科技,但香港市面上可歸類為地產科技的產品及服務似乎仍然較少,且多數集中在共享辦公室等層面—— 如房地產交易平台SmartME和Squarefoot。「比起美國、中國內地等地,香港房地產科技的發展速度的確較慢。」對此,亞洲房地產科技社(Asia Prop Tech)創辦人盧銘恩這樣說道。——楊括
(本文節選自《彭博商業周刊∕中文版》第224期,如欲查閱全文,歡迎訂閱)
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#地產科技 #人工智能 #數碼測繪 #PropTechAlliance #Raspect #AsiaPropTech
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<單則精選>
人才是當前科技競爭下,各國都在競逐的戰場,而美中科技戰下,為規避華府與北京間的交鋒,動輒脫鉤.制裁或禁運的風險,不論是中國或西方的高科技,近來紛紛加大在政治立場相對中立的新加坡投資,面對這波產業鏈的轉移,新加坡也做好了準備。
過去因就業市場向外國人開放,引發反對黨的指責,社會更有排外的氣氛,讓近來新加坡在政策上有所緊縮,但新加坡總理李顯龍本週親上火線,為一項「科技准證」(Tech.Pass)的計畫做政策遊說,這項計劃只有500個名額,瞄準高科技專才,滿足條件的就給予留在新加坡創業或任職的機會,李顯龍說,這能為新加坡創造新的就業 並鞏固科技樞紐地位。
爭取科技人才舉世皆然,全球最大晶圓代工廠台灣的台積電,宣佈結構性調薪20% 創下歷年最高漲幅,顯然也是為了留住人才,同時應對中國在半導體行業上積極高薪挖角的挑戰。
而半導體正是美中科技戰的主戰場,特別是對華為的禁運之下,凸顯中國在這領域的短板,曾被英國《金融時報》等國際媒體,評選為亞洲科技硬體分析師第一名的楊應超說,中國忽略了半導體的重要性,如果最核心的晶片全面斷供,整個「中國製造」將完全崩潰,也因此,中國近來訴求「自力更生」 ,要以傾國之力打造「中國芯」,但楊應超認為,這並不容易。
如同美國逼迫當年的日本簽署《美日半導體協議》,以貿易手段摧毀日本半導體產業對美國造成的威脅和挑戰,當前美國也正全面壓制中國的科技創新,窒息技術的取得和人才的流動,而這恐怕並非中國喊出「自立更生」就能突圍。
{內文}
美中科技戰下的世局動盪,讓政治立場相對中立的新加坡迎來機會,為規避華府與北京間的交鋒,動輒脫鉤 制裁或禁運的風險,不論是中國或西方的高科技,近來紛紛加大在新加坡的投資,而面對這波產業鏈的轉新加坡也做好了準備。
(海峽時報視頻新聞主播)
明年1月 (新加坡)將有新的工作准證制度,提供給外國頂尖技術專業人員,憑此通行證,他們可以在新加坡開設公司並經營業務,或者在本地成為其他公司的股東或投資者,因就業市場向外國人開放引發反對黨的指責,讓近來新加坡在政策上有所緊縮,但在高端人力的引進上仍不遺餘力,這次更瞄準高科技,推出的「科技准證」(Tech.Pass)的計畫,即過去一年最低月薪兩萬(新加坡幣),5年的科技企業領導職位,或曾主導科技產品研發,三項要件只要滿足兩項,就可留在新加坡創業或任職,名額雖然只有500人,但星國經濟發展局預計,這將吸引全球頂尖的科技專才加入,更可為新加坡帶來新的就業。
(李顯龍/新加坡總理)
非新加坡人在新加坡時,必須努力適應工作和社交,而新加坡人必須了解,這是新加坡如何創造新工作,和更多就業的方式,且必須確保他們受到公平對待,不會受到歧視,並在工作和晉升方面有公平的機會,他們必須看到科技公司,帶來了構建行業和能力的專業知識和經驗,這樣我們自己的員工可以從他們身上學習,提升自己並最終建立我們自己的人才庫
面對國內排外的氣氛,新加坡總理李顯龍本週在一場論壇上,為「科技准證」的政策辯護,而爭取科技人才舉世皆然,全球最大晶圓代工廠台灣的台積電,宣布結構性調薪20%,創下歷年最高漲幅,顯然也是為了留住人才,同時應對中國在半導體行業上,積極高薪挖角的挑戰。而半導體正是美中科技戰的主戰場,特別是對華為的禁運之下,凸顯中國在這領域的短板,官方數據顯示,中國是全球最大的晶片進口國,已連續三年都超過3000億美金,金額比進口原油還要多。
(魏少軍/大陸清華大學微電子研究所所長)
中國集成電路發展很長時間以後,到了2000年有一個小高潮,後面呢就10多年的時間,其實我們在半導體方面的投資是非常少的,而同期全球的平均投資額,每年的平均投資額大概在500億美元左右,我們國家的投資,我們開玩笑說是叫,在人家的投資的統計誤差範圍之內,就基本上是可以忽略不計的,可以忽略不計的,那麼沒有投資,市場或者企業又沒有自我造血的能力,那麼這個過程當中,你的產業發展就是非常艱苦
過去的「中國製造」技術靠外援,零件全進口,只求代工賺快錢,缺少研發投入的結果,在轉型升級路上,就遇上被外國人「卡脖子」的瓶頸,這狀況在半導體產業最為凸出。
(楊應超/柯克蘭資本董事長)
我們之前談到所謂「紅色供應鏈」,就是之前台灣公司到大陸設廠,做什麼製造,世界工廠,那大陸後來崛起,基本上台灣人做的,大陸都學會了,因為大陸有市場,他可以砸錢 有人工,所以從零件 組裝 DRAM 面板都做會了,唯一一個大陸學不會的就是半導體,那這個東西因為投入太深了,那大陸對於這點可能沒有特別注意到,他們就賺錢為主,可能上市啊 資本市場,這類有想過做,後來忽略就沒有了
曾被英國《金融時報》等國際媒體,評選為亞洲科技硬體分析師第一名的楊應超說,
中國忽略了半導體的重要性,如果最核心的晶片全面斷供,整個「中國製造」將完全崩潰,也因此,中國近來訴求「自力更生」,要以傾國之力打造「中國芯」,但楊應超認為這並不容易。
(楊應超/柯克蘭資本董事長)
半導體有三個很大的門檻,大陸一直沒有辦法跨越,第一個門檻就是所謂的IC設計
IC設計就像台灣的聯發科,就者一批工程師 去設計 晶片設計,這個其實沒那麼難,
因為只要花錢把人搶來就可以了,難的地方是設計的那個軟體,只有三家公司做這個軟體,都是美國公司
(羅斯/美國商務部長)5月20日,我們發布了一項命令,這次規則限縮就明確表明,使用任何美國軟體或使用美國製造設備的產品,為華為生產產品,這將被禁止,並且需要獲得許可
美國商務部在5月的禁令修改了「外國直接生產規則」(FDPR),這恐怕讓華為旗下的晶片設計公司海思停擺,因為設計晶片必備的軟體幾乎全是美國公司,包括益華設計系統(Cadence),新思科技(Synopsys) Ansys,及德國的明導(Mentor Graphics)這4大巨頭,幾乎都受制於美國的禁令。
(楊應超/柯克蘭資本董事長)
第二個門檻就是器材,所謂的半導體器材,從台積電來講好了,他拿一個wafer就是晶圓,從無到有,兩個月的時間 要300個過程,要做300道手續才能把晶圓做出來,然後他要很多機器來做,最重要的機器就叫Lithography,中文好像叫光刻,就是光去刻那個東西,只有一家可以做,就是ASML,荷蘭的公司 對,就那一家做的出來
,這家重要的程度就是說,連台積電 連三星都要去求他們去買機器 去搶機器,他們機器訂的話,一年以後才拿的到,而且他們都入股那個公司了,因為要拿那個機器,所以沒有那個機器,後面就免做了,所以大陸拿不到機器的話,這個機器是不能替代的 就沒有了
艾司摩爾(ASML)的極紫外光刻機EUV是晶片製程的設備,這和傳統底片曝光類似,以雷射對幾何圖像曝光,然後對矽晶圓進行刻蝕,利用極短波長的特殊光源,把轉印到半導體上的電路線寬,縮小到7奈米以下,目前能製造光刻機的有日本佳能與尼康等企業,但能生產紫外線光刻機並且量產的只有荷蘭的艾司摩爾(ASML)一家,這壟斷了全球科技供應鏈上最重要的一環,台灣的台積電就是艾司摩爾的客戶之一,而受制於「瓦聖納協議」的科技管制,艾司摩爾出售光刻機給中國,都需要荷蘭政府的許可,過去往往因為等待審批,錯失獲得先進製程的時機。
(楊應超/柯克蘭資本董事長)
最難的第三道,就是怎麼做出來,像餐館好了,餐館廚房給我做,器材都在,叫我去炒,我炒不出來,因為我不會炒,就是,你軟體也給你,器材給你。你怎麼做,這個就是know how,工程師多年經驗才做得出來,所以半導你你常聽到一個名詞,叫yield rate (良率),就是同樣的晶片,有人做出來可能是90%的yield rate(良率),通常90%以上,有人做出來可能1%或0%,就你晶片做了半天,那麼複雜做出來是爛的東西,就所謂的yield rate(良率),中芯半導體設立是2000年初,那時候我去看過,在上海外面嘛,那個時候沒有中美貿易戰,那時候基本上他要什麼有什麼,他有軟體 有硬體,20年做不出來,就我剛才講的第三部份,就經驗所謂的recipe(秘訣),怎麼做yield rate(良率),(就不會炒菜),對 不會炒,所以他20年的時間全部給你還做不出來
楊應超認為,從設計 製程設備到人才,這半導體的三道門檻,是中國難以跨越的鴻溝,而這正是所有科技產業的最核心,如同美國逼迫當年的日本簽署《美日半導體協議》,以貿易手段摧毀日本半導體產業,對美國造成的威脅和挑戰,當前美國也正全面壓制中國的科技創新,窒息技術的取得和人才的流動,而這恐怕並非中國
喊出「自立更生」就能突圍。
https://www.youtube.com/watch?v=hH6WUB1Msow
【完整版】2020.11.22《文茜世界財經周報》
https://www.youtube.com/watch?v=BuDkX0DhDWg
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【追憶高雄地下街】 #你還記得嗎
高雄地下街位於鹽埕區舊市府南側
緊鄰愛河與中正四路佔地逾萬坪
由時任市長王玉雲提出構想
1978年賣場第一層開始營運
除百貨、餐廳、書城等購物商店外
亦包含電影院、冰宮、遊藝場等娛樂
開募之初即造成轟動吸引大批人潮
隔年上方中國園林式的仁愛公園對外開放
遂成為當時中心商業區的門戶地標
然而因地質鬆軟、地下水滲出
地下街於開挖第三層時造成結構性問題
政府多次公告停用但商家卻仍持續經營
1989年12月18日突如其來的一場大火
將整個地下街燒毀甚至造成地面公園塌陷
自此便陷入多年的荒廢擱置
直到1995年市府才下令回填
重新規劃成新的仁愛公園
也就是今天的二二八和平公園
#青少年的回憶
#見證鹽埕的風華與沒落
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日期:1995/6/23
圖說:地下街填平前景觀,只能追憶。
攝影:楊濡嘉
歷史新聞
【1992-07-04/聯合報/17版/鄉情】
蓋得轟轟烈烈燒得一籌莫展
高雄地下街閉關三年
【記者謝梅芬報導】高雄地下街,從計畫到完工歷經四年,前市長王玉雲氣昏過;前副總統謝東閔稱讚過;故總統蔣經國蒞臨過。曾是大高雄繁榮的指標,曾是大高雄青少年犯罪的淵藪,曾是結構危險的建築物,─場突如其來的大火,燒掉所有的過去與問題,也暴露了未來的無奈。三年前的端午佳節,豔陽高照,剛舉辦完一年一度的龍舟賽的愛河,又恢復往日的沈寂,岸西的仁愛公園亭閣樓台美不勝收。然而一把無情火,不但摧毀了仁愛公園,也埋葬了仁愛公園下號稱台灣地區第一座地下街。
如今,仁愛公園漫草橫生,乏人照料,市府養工處為防止好奇的人入內,將公園四周圍上短牆。至於地下街,一天廿四小時都靠抽水馬達抽水,以杜絕愛河的水不斷滲入,而造成坍方。
體育場變地下街
高雄地下街位在舊市政府對面,北起中正四路,東與愛河相依,南鄰鹽埕國中,占地約一萬坪,這個位置正好是高雄市區進入最繁榮鹽埕商業區的門戶。
此地原本是一個十分簡單的體育場,只有愛河一側植有草木,當年曾是情侶談心的地方,與高雄市政府後面的府北地區,過去一直是高市膾炙人口的風月場所,因與市府南北為鄰,也曾令高雄市民頗為尷尬,而府南體育場遇風則黃沙滾滾,遇雨滿地泥濘,十分不便。
民國六十二年二月王玉雲就任改制前的高雄市第七屆市長後,首先提出府北地區重劃及開發高雄地下街,興建仁愛公園兩大市政建設。
高雄市政府前體育場原是都市計畫中編號為十三號公園預定地,王前市長以地上興建價值五千萬元的公園一座,及另捐出四千萬元給市府做為地方建設經費為條件,准予地面下興建地下商城(後正名為高雄地下街),一則以促進鹽埕區的進一步繁榮,一則讓地下街成為高雄市的稅源寶庫。
王前市長以企業經營市政建設,首創都市公共設施多目標使用的構想,由於都市土地不會增加,但人口卻逐年激增,以國外而言,都市發展到飽和狀態,才向下開發,但王玉雲觀念先進,雖然高雄市仍在成長,仍提出開發地下街的構想引用民資,高度利用都市土地。
民國六十二年市政府為仁愛公園公開比圖,亞東造景公司以中國庭園式公園入選,,六十三年釐訂「開發高雄市第十三號公園遠程計畫」,經高雄市議會臨時會議修正通過,六十三年八月登報徵求民閒投資。
但由於仁愛公園面積遼闊,地下建築工程技術尚未突破,又東鄰愛河,地下水滲透處理不易,加上市政府所訂的條件太苛,除捐價值五千萬元的仁愛公園外,還得捐五千萬元給市府做公共建設經費,總計需一億元,使許多投資者裹足不前。民國六十三年九月第一次開標,因而流標,六十四年三月第二次招標,雖有十二家廠商領取資料,但都認為條件過苛,投資人無利可圖,而放棄投資登記。
民國六十四年一月,市政府重新檢討修改獎勵民間投資辦法,將原捐助市府建設經費調整為四千萬元,土地租約由每年換約,改為兩年換約,土地租金依照公告降為千分之三。
修正案於民國六十四年二月市議會臨時會修正通過,同年三月在公告有效最後一次的徵求民間投資,高雄市開業建築師李滕雄等廿三人以集資方式辦理投資登記,經市府送促進委員會審查通過。
過程一波三折
仁愛公園及地下街確定由李滕雄為首的愛河花園商城公司開發投資後,訂約過程也是一波多折,起因在少數地方人士對十三號公園不瞭解,曾到省府阻止建設廳核定該合約書,經市議會及省建設廳數次討論及修正,遲至民國六十七年十一月間省府建設廳才准予備查,總計從擬妥草案到正式核定,歷時三年餘。
王玉雲及投資人李滕雄在此期間更受到外界造謠中傷,打擊甚大,王前市長在市議會答覆有關地下街質詢時,曾因太激動而休克昏倒在議事廳,經急救廿分鐘才脫險。
地下街一層在六十七年元月間完成,依照原建照所規定提出申請部分使用執照,工務局認為工程結構符合安全規定,衛生局也表示衛生設施符合要求,但高雄市警察局的消防、民防單位,認為消防及防空避難設備不夠,提出修改增設要求,經愛河公司改善,但仍未獲准發照,六十七年四月間,愛河公司函請行政救濟後,才在四月廿四日發給部分使用執照。
地下街的設計內容,包羅萬象,凡國內所能見到的營業項目地下街內都包括了,各營業區以八點五公尺道路隔開,裡面採美國大型購物中心格局,有歌廳、電影院、百貨公司、冰宮、超級市場、游泳池、自助餐廳、中西餐廳、電動遊藝場、冷熱飲、書城、咖啡座,是一座觀光、育樂、購物三位一體的地下街。
高雄市政府決定開發地下街後,雖然受到一些地方人士的持續反對,但當年蔣總統經國先生和副總統謝東閔對王前市長的構思頗為稱讚,蔣經國先生在行政院長任內就曾兩度蒞臨,就任總統後也曾抽空到地下街巡視。
地下街頂層屋頂是公園基礎,民國六十八年青年節開放的仁愛公園,依據市府公開設計,包括亭台、樓閣、假山、瀑布、水池溪流、蘭亭花架、九曲橋、兒童靜態遊樂場。在鹽埕高樓櫛比的繁榮商業區內,這是少見的大型公園。
已成治安死角
民國六十七年十月地下街開放營業,成為高雄市最熱鬧的購物及遊樂中心,也是地下街最風光的時刻。
民國七十六年,高雄市政府有鑑於地下街商業活動繁雜,部分青少年經常翹課到地下街打電動玩具,已成為犯罪的淵藪,於是,鹽埕分局幾乎投注一半以上的警力在地下街治安問題上,加上地下街空氣汙濁、環境衛生差,市政府建設局在民國七十六年三月全面清查商家,當時,地下街共有三百五十八家商號。
同年十月,市政府為確保地下街硬體結構安全,委託建築師公會進行評估,很多設備不符規定,包括出入口寬度不足,消防栓殘缺不全,滅火器材缺少眾多,而真正的危機還在結構部分。
地下街屬地面下建築的一種,如依傳統的施工方法,必須將近萬坪的用地先開挖到地下三層深,然後再由最底層一層一層往上蓋,到地面層「封頂」後才能建造公園。
這種建築方式,首先面臨的是開挖出來大量土方處理發生困難,而開挖後的大面積工地,如遇天候惡劣或下雨時,還有可能變成為大水池。
投資人李滕雄建築師取得投資權後,與許仲川建築師研商後決定採連續壁及反循環基樁擴座法合併使用,施工程序一反常態由上向下施工,先完成十四公尺深,四十五公分厚的鋼筋混凝土連續壁,做為地下街外牆。
為安全起見,鄰愛河部分加做兩道連續壁總共三道牆,所以壁牆可說是固若金湯,而裡面的支柱以反循環擴座基樁打至地下十九公尺深,然後先由頂面加蓋,挖出頂蓋下的泥土,挖出一層深時先打造一層樓板,如此一層一層往下建造,其間歷經民國六十六年六七水災及七二五賽洛瑪風災的侵襲,工程能照常進行,完全歸功於創新的施工方法。
但由於地下三層只興建一半,其他未興建部分二樓樓板原設計是採頂版而非後來的基礎版,所以造成地下街二層地板龜裂及滲水現象。
市政府根據高雄市建築師公會的報告有意關閉地下街,但地下街商戶群起陳情。
三年荒廢夢成空
民國七十七年九月,市政府同意暫緩執行「停止使用處分」,但必須限期提出改善,然隔年愛河公司仍未依規定改善,市府乃發函通知地下街商戶停止使用。
但地下街商戶又群起陳情,經國民黨市黨部協調,市府同意地下街商戶在年底前整修完後才同意撤消停止使用令。
沒想到在十二月十八日,工務局尚未有具體行動前,一把無情火將所有的問題都燒掉了。
近三年的荒廢,仁愛公園已成為遊民散居場,昔日樓台之美早已化為「燕穿堂」的悵然,地下街商戶曾自組委員會希望重建地下街,但因法令更改,公園地下不能以獎勵民間投資興建商場,市政府也不敢貿然同意,至今仍沒有具體計畫。
「燕鴻過後春歸去,細算浮生千萬緒」,地下街及地上的仁愛公園隨著市政府的遷移而日漸蕭條,每逢黃昏,夕陽西下,更顯得無限的落寞與失意。
【1995-05-21/聯合晚報/05版/鄉城紀事】
當年建宅 風風光光 現在提它 不堪回首
高雄的地下街 要跟你說再見
地理條件不佳 結構又有問題
一把火毀了它 市府已決定回填
【記者楊濡嘉報導】高雄市曾經以擁有一座地下街商城為榮,由於全台灣地區向地下挖深三層的地下街只有高雄市這獨一無二的一座,因此早在高市改制院轄市之前,就有「到高雄而未進地下街逛逛,等於白來一趟」的說法。但地下街後來逐漸變質,最後發生火災而荒廢;高雄市政府已決定將地下街回填,一度是高雄繁華象徵的地下街也將正式走入歷史。
說起高雄市舊市府大樓對街的地下街商城,大多數高雄市民均認為當年建地下街,政府的炫耀心態比實質建設濃厚,整座商城的構想來自國外捷運站連接的地下商城。
目睹地下街興衰的地方人士說,民國65年到67年左右,高市政府「考察」國外建設,看到外國地鐵站外連接一排排商城,認為高雄市也可以建這麼一座商城。
那時,自認考察頗有心得的官員沒有深思外國地下商城和捷運、地鐵的關係,決定利用愛河旁的公園用地「獎勵民間投資」,蓋一座地上公園、地下商城的地下街──一座鄰近愛河沒有聯外地下交通線的地下商城。而自早年起受地理條件不良所限,已注定地下街如今淒涼的命運。
地下街興建10年後,商城變成攤販集中場,地下二、三層的結構開始出現問題,高雄市政府在地下街對面越來越覺得沒面子,數度將地下街列為危險建築,要求地下街商戶遷出。但地下街商戶「勇敢」地陳情,指地下街沒問題,認為只要管理得當,仍可吸引人潮。
地下街的確吸引過逛街人潮,蔣經國先生擔任行政院長時代到高雄市巡視,還曾進地下街搭電動車走一趟。只是,種種「殊榮」,擋不住高市發展脈動,當鹽埕區沒落,愛河東岸的市況凌駕鹽埕,地下街盛況已成明日黃花。
此外,地下街的工程品質和鄰近愛河的地質,一寸寸侵蝕地下街,高市政府委託民間單位探勘地下街結構,滴答的滲水聲令工程專家心驚,誰都不敢建議市府留下地下街。
民國78年12月間,地下街真的毀了,毀在一場大火中。大火一起,高雄人「見識」到地下街危險的一面,濃黑沖天的煙,久久不散,逼得消防單位動用怪手敲掉地下街上方的水塘,才止住火勢。
幸好,那場高市歷年少見的大火未傷及人命,只是地下街已無法作生意,結構崩塌,地下三層盡成廢墟。商戶雖想重建,然現在的市政府官員聰明了,不會再來一次這種全台灣少見的危險遊戲,地下街終究要回復平凡的公園。
平凡,還是有平凡的魅力,再誇耀的建樹在時間的得失互動中,不見得禁得起考驗,樓起時的掌聲,很快就會面對樓倒時的噓聲,高雄市地下街商城就是很典型的一例。