竹北未來3~5年趨勢之我見
1.建坪60~80坪將成為明日之星
隨著地價越來越貴,建商推案走向"總價市場"已是必然趨勢。近幾年建商為了房子順銷,推出大量的26~29坪兩房、36~43坪三房產品,藉以滿足首購族的需求。
不過這些產品始終無法久住,當家庭成員增多、或經濟能力提升時,換屋需求便隨之而來(依觀察,普遍住個5年左右就會想換屋)。
然而當今房價已被推升至一個高度,新案動輒都要單價4字頭、5字頭,若沒有十足把握,建商肯定不敢貿然推60~80坪的產品(因為總價太高)。於是乎,中古屋60~80坪的產品將明顯受惠。
2.總價1000~2000萬的產品,依舊是剛需基本盤
竹科每年釋出多少工作機會,就會產生相對應的住宅需求。而消費力道普遍取決於薪資水平,在薪資結構沒有太大變化的情況下,總價1000~2000萬的產品,對竹科人來說並不難負荷。
只不過差別就是,同樣的總價預算你現在可能能買三房,但幾年後你變成只能買2+1房或2房。
3.住宅租屋市場的崛起
以現在賣方那麼惜售的氛圍下,其資產肯定是長期持有了。而當大家都選擇收起來不賣,房子空在那邊也不是辦法(每個月有房貸跟管理費要支付),所以幾乎會選擇出租。
不過,價格取決於供需。當租件案源一多時,房東就不容易租到一個好價格。畢竟對房客來說,租屋終究只是過渡,會盡可能花最少的經費去滿足住宅需求,然後趕緊存錢買房。
4.蛋黃、蛋白、蛋殼的區別會更趨明顯
竹北面積並不大,從最東邊(高鐵區)到最西邊(白地),車程少說半小時就可以抵達。不過一個區域有沒有建設或完善的規劃支撐,就會造成蛋黃、蛋白及蛋殼的差別。
而要如何一眼看出哪一區是蛋黃、蛋黃或蛋殼?以客觀的事證,房價的高低就是最直接的指標了。
當然,有些人可能會說:"XX區一直有新案推出,所以價格一直往上"或"現在市場鎖籌碼,哪邊有房子買就哪邊創新高",相信這些都是短暫的,建設與規劃才是最終讓房價穩健成長的主因。
另,我們也看到以往高鐵通勤族會追求"高鐵走路10分鐘"的房子,這一兩年因為高鐵周遭陸續有案源供給,現在開始追求"高鐵走路3分鐘"。
同時也有235部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,210920八大 北市2商圈套房僅賣700萬 原因曝 八大原影→https://youtu.be/qpiD7I26vTw 雙人床擺上木頭櫃子,在林森北商圈的這間套房走的是簡約風,建物空間10坪大,總價不到700萬元,光是這一兩週就有近20組的帶看客人。 記者/許雅筑、王明賢 採訪報導……↓ 台...
10坪兩房 在 高雄好過日 Facebook 的精選貼文
【社宅租金該定多少?高雄的社宅幫到誰?】
文:李雨蓁 Lí Ú-chin
台北市長柯文哲昨日出席明倫社會住宅招租記者會,致詞自豪,符合居住正義,有城市美學,「外觀不輸豪宅」。但卻遭現場媒體發現44坪3房型月租竟達4萬500元!打破柯文哲過去自行設定社宅租金不准超過3萬元的規定,引發熱議。並被質疑產生「#定錨效應」,恐讓需要者更難租得起房子。
#台北社宅比高雄貴多少?
令人好奇的是,台北的社宅租金可突破4萬,那高雄的社會住宅租金又是多少呢? 我們以在陳菊市長任內規劃,設計監造案完成發包的「前金大同社宅」為例。2房1廳14坪房型,租金含管理費為7500元。並且,這裡的坪數為「室內坪數」,因此比起台北社宅兩房甚至一房的房型帳面上都來得小。若對比台北明倫社宅同級產品,20坪套房就要價18400元,27坪兩房型則要21900~24800元(坪數含公設)。
也就是台北社宅的出租價格是高雄2.5倍以上。雖說台北房價約為高雄3倍,但以主計總處租屋指數來看,台北約為高雄2倍,則同樣機能的社宅,台北還是偏高。而台北社宅設定的「市價85折」也比高雄的「市價8折」來得高。
#每月4萬元的社宅是要租給誰呢?
根據台北市府解釋,家庭所得在50%以下,也就是年收入158萬元以下才能租社宅。而家庭所得位於40至50%分位點,也就是年收入140萬至158萬、平均月薪13萬民眾,才需負擔4萬500元房租,不到的會有補助。
然而,一來收入接近中產者應該非社宅優先瞄準對象,二來無論如何,四萬的租金至少仍會佔家庭收入3成以上,離星、港組屋或公宅負擔約月薪10%的比率仍高上不少,這樣的定位仍然較難讓人理解。
#社宅一定要都給弱勢族群住嗎?
按照住宅法規定,社會住宅應提供至少30%比率出租予經濟或社會弱勢者,另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者。也就是說這種住宅資源除了能夠幫助在市場上租不到房子的弱勢族群,例如身心障礙者、老人、低收入戶或特殊境遇家庭等等外,也同時可以照顧青年族群就學、就業階段的居住需求。
實際上,在主要都會區房價高昂的今天,不只是弱勢者,青年也被高房價壓得喘不過氣來,因此在弱勢之外,青年居住權是社宅鎖定的另一項目標。例如同樣在陳菊市長任內規劃,設計監造案完成發包的「苓雅凱旋青樹」和「三民中都社宅」,均有相當比率留給青年。而採取「混居」的方式,也可以避免社宅被另眼相看,也是社宅先進國家如荷蘭規劃時的主要原則。
#高雄社宅問題在哪裡?
高雄的社宅政策相對北部遲緩,原因之一在於高雄房價相對低,在2010年左右中央進行的幾項研究中,一來南部地區房價或租金相對可負擔,二來甚至連民調都指出南部民眾對社宅的期盼比率不到台北一半,因而社宅政策主要在北部優先推動。甚至2015年9月內政部於行政院簡報,就提到「我國住宅自有率為民主國家第二高」、「高房價是雙北或都市局部地區問題」,相對不重視南部住宅政策。而地方政府也援引類似觀點,認為高雄推動社宅相對不急迫。
然而,隨著資金寬鬆,高雄房價近年仍持續緩漲,且在地仍有相當之弱勢族群;再者,中央將社宅投資放在台北,無形之間乃肯定青年繼續往北流動之現象。那麼,何不推動國土戰略平衡政策,同時增加南部產業投資與合宜住宅,雙管齊下吸引青年回流?
在2018年開始,青年居住問題在選戰中成為候選人關心議題,例如韓國瑜前市長就曾宣示「增加社會住宅」、「推動青銀共居」,然而在其任內,新建社宅只有「中都青年社宅」的114戶,改建則只有前金大同社宅的48戶均是陳菊市長任內已選址並完成設計監造發包的案例。至於如勞工租賃住宅、鳳山共和宅等整建315戶、或是Mecanoo設計的指標社宅「凱旋青樹」245戶,也都是陳菊市長任內即動工或完成規劃。
然而,陳菊在卸任前規劃的約1500戶共合宅戶數仍太少。現任陳其邁上任後兩個月,#便宣布將推動8800戶社宅,其中6000戶和內政部住都中心合作,分別位在岡山、楠梓、仁武、左營、三民、前鎮、鳳山、小港等區。而2800戶直接由市府興建,2年內將動工,預計出租給企業員工及弱勢族群,只租不賣,租金低於市價8成。
#社宅除了社福以外更是吸引人口回流政策工具!
高雄由於過往薪資與產業多樣性偏低,不利吸引青年回流,但相對而言較便宜的土地、較大的生活空間、完整的基礎建設,則會是高雄的優勢。
在陳其邁上任之後,加速推動橋頭科學園區、仁武產業園區、亞洲新灣區5G+AIOT招商等計畫,這些新工作機會,若能搭配周邊社宅供應與軌道路網,建構從居住到就業的完整支援設施,對於北部青年返鄉更具優勢。
而陳其邁市長也提出,所有社宅都要結合長照與公托據點之政策,近一步能讓社宅扮演社區中心,在完善的機能前提下,改變市民對社宅的認知。
目前台北已完工的社會住宅約3287戶,約為高雄(315戶)十倍。而預計興辦戶數則為19802戶,約高雄(約9400戶)兩倍,顯示在高雄市府日益重視社宅政策下,過去為人詬病的數量逐漸有改善趨勢。在高雄從一般住宅到社宅都全面性比台北有價格優勢下,未來如何擴大宣傳,結合新工作機會、租金補貼等其餘政策,針對性地吸引大學青年在地就業、北部青年回流,應是市府解決人口問題的重要戰術之一!
10坪兩房 在 QQmei Facebook 的精選貼文
前兩天提到我和DDC出價了一間房子,已經出了比Asking Price(原價)還高5000英鎊的價格,房仲還是兩度鼓吹我們繼續加價。所以最後我們決定冷處理,有買到就是緣份、沒買到也不強求。
結果昨天接到房仲來電,他表示很遺憾,屋主已經將房子賣給另一組買家了。我們探聽了一下成交價是多少?才發現對方開價足足比我們多了10萬英鎊也就是380萬台幣....。好吧,我們真的認輸,因此這已經遠遠超出我們的預期和預算,心中除了覺得誇張神扯之外,也有一絲絲的難過。
是的,說不失落難過是騙人的。畢竟當初我和DDC看完這間房子之後,回家還天真地討論著未來可以怎樣佈置,我還幻想著在夢幻中島廚房煮飯會是什麼情景;出價時,我們除了沒殺價還加價之外,也很有誠意地寫了文情並茂的信給房東,搞得一副工作面試一樣。回想起自己的人生,從高中申請、大學聯考、職場面試,幾乎都是一出手就擁有(什麼鬼),沒想到這次卻敗在買房競賽,只能說買房靠的是財力不是實力,我和DDC只能繼續努力(欸等等,這是變相稱讚我自己很有實力嗎?哈哈哈哈)
不過經過這次,我們也算是學到了一點經驗。一來,就是看房子時要不帶感情,不能顯現得好像妳很喜歡的樣子,而且投入的感情愈少失落感愈小(這是在談戀愛嗎);二來就是我發現政府祭出印花稅優惠減免的方案後,這段期間房市真的變得超火熱,好的房子大家搶破頭,房價不減反增;那就算真的有節省到印花稅1.5萬英鎊(約60萬台幣)好了,結果談價空間變得更少,一來一往之間說不定還沒省到。
所以囉,現在的我已經冷靜許多,不急於這幾個月和其他買家搶房子了。往好處想,至少我們還有現在的舒適25坪兩房公寓可以住,還有大露台讓孩子跑跳,換房這條路,就一切隨緣吧! (朋友說她尋覓了6年、看了120間房才買到現在的房子,我們還太嫩了)
#原來在英國買二手房要用搶的房子上架不到一週成交
#加價10萬英鎊買房之有錢人的人生就是如此樸實無華 😂
10坪兩房 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的最佳解答
210920八大 北市2商圈套房僅賣700萬 原因曝
八大原影→https://youtu.be/qpiD7I26vTw
雙人床擺上木頭櫃子,在林森北商圈的這間套房走的是簡約風,建物空間10坪大,總價不到700萬元,光是這一兩週就有近20組的帶看客人。
記者/許雅筑、王明賢 採訪報導……↓
台北買房動輒上千萬,總價低的小宅也吸引買家觀望,打開交易網站也發現在西門町商圈10坪大的套房500萬元,還有不到6坪的小宅低於300萬,如果是包租公拿去出租,投報率也有大概2%。但專家提醒雖然總價好入手,不過周邊環境也得考量。
東龍不動產資深經理陳泰源:屋齡非常老舊或者是一層的戶數整棟大樓非常的多,住戶複雜這樣的疑慮情況之下,你至少要選有24小時的保全管理。
專家建議如果有管理員的電梯大樓,或是物件在商圈附近的學校旁邊,其實治安也相對穩定,因此買屋前多做功課,還是有機會在有限預算內找到理想房型。
陳泰源YT→https://youtu.be/XMAUhHz2n8E
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1:32 帝王座向:坐南朝北的房子、建材
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