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中國房地產的風險正在凸顯。一些經濟學家認為，房地產業的信貸緊縮過於強硬，可能打壓工業需求和消費。房價崩盤則會傷害到銀行業。
#看財經 #陳勇
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資金行情的局勢，容易令人迷失並讓自己暴露在風險中(part.2)
在全民瘋買房的此時，我們看到不少投資人初嚐獲利甜頭後，為了快速賺大錢，一次買個好幾間，已明顯失去了風險控管的概念。
如果有達到當初預期獲利出場，那倒還好。但如果情況不如預期呢？
要是突然來個黑天鵝，或政府政策突然來個急轉彎，就算不至於造成房價崩盤，但當風向一變，轉手容易度跟獲利程度絕對超乎你想像。
若有歷經2016~2017年投資被咬過的人，相信至今仍記憶猶新（那是一個“你想賠售還不見得會有人願意接“的年代）。
以下淺談一些投資房子的觀念：
1.如果你今天是投資預售屋，建議買的當下就要作好最壞打算：“如果轉不掉，要能接受過戶並扛貸款“。
很多人買預售屋，當下都打著如意算盤，持有短少的時間，創造高額報酬。近一兩年竹北房市的瘋狂更是有目共睹，拿到第一手預售屋，短短幾個月賺個100~300萬已變得習以為常。
但大家是否知道，以往在房市持平的時候，我們在第一線銷售預售屋換約的案子，通常要等到封頂或拆鷹架時，詢問度才開始比較熱絡。對買方來說，離交屋還有很長一段時間，何必現在就作決定、先把一筆錢投進去？且那個時期，屋主持有個一兩年，若能賺個100~150萬就算不錯的報酬了，更枉論賺個30~50萬就停利出場的投資客比比皆是。
2.如果你今天是投資中古屋你要賺價差，進場前就要先設好“具可行性“的停利價。並同時想好如果房子賣不掉，出租投報是否能cover每月房貸管理費的支出。
3.最後，我們來談談你能同時扛幾間房子的問題：
如果你是預售屋，因為工程期間都沒有貸款，故不論你同時有幾間預售屋，只要在工程款付得出來，加上於建商約定之禁止換約日前轉掉就沒事了。但風險就如上述，若沒順利轉掉，你要能接受過戶並貸款。
如果你今天是成屋，以央行目前（最新於2021/3/18）頒佈的限貸令，自然人第三間貸款至多5.5成，第四間（含）以上貸款至多5成，且均無寬限期。
所以你就要計算一下你薪資所能負荷的“房貸總額“能到多少。一般人評估房貸是用月薪的1/3計（如：月薪15萬，每月支付5萬於房貸上），如果你今天沒有老幼要養，或你覺得置產重要性更甚於一切，你要拿月薪的1/2或2/3計也可以。
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總結：
當然，不同時空背景，市況自然就不同，無法一言以蔽之。以上講得都是最為保守的情況，值得投資新手作參考。
所謂“投資“，目的就是要賺錢，我們雖不能掌控市場，但能做的是把所有情況盡可能設想周到，並把風險降到最低。
很多人喜歡投資房子，因為房子的槓桿能創造高投報。但有利就有弊，不論是預售屋還是中古屋，每隔一些時間就會有款項需支付（預售屋是工程款，中古屋是房貸+管理費），所以本身有穩定的現金流是很必要的。
一般人的穩定現金流通常是本業薪水；而資產族的穩定現金流除了本業薪水外，也許還多了股息跟房租。要試想如果今天臨時來個意外發生（如：公司薪酬突然縮水、突然發生車禍無法工作等），你為資金缺口作了多少準備。
投資，一直以來都是量力而為的事。不需要去羨慕他人資產擴張的速度，穩紮穩打才走得長遠。
「將個人房貸金額第25、50、75百分位數，分別取名為「小資房貸」、「中產房貸」、「富人房貸」。2012年1月至2021年1月其成長幅度各為10%、48%、63%。
小資房貸在2012年至2019年中這7年間都是負成長，2019年中才超過2012年；9年間小資房貸增加率只有10%，遠低於總體房貸餘額的增加率，對於房地產漲幅沒有參與。
2019年開始進場的小資房貸族群，也對應到同時期小坪數、自住的剛需產品在房市中最為熱絡。富人房貸的增加率一直穩定上揚，且超過總體房貸餘額的增加率，代表富人購置更多的房地產。
信貸組群的走勢則相反，2012年至2021年信貸總額從4,849億增加至8,201億，增加幅度為69%。小資信貸翻倍成長，遠超富人信貸的47%。普惠金融政策讓小資族背負更多平均利率在5.6%的信用貸款。」
https://money.udn.com/money/story/5635/5463170?fbclid=IwAR1c0S-0jnHzyKRR4p5mwo9Ez8_4w599V9jW6XdhO4oWg_SWUIJMrZH4FBQ
房產不崩盤，台灣不會好 · October 4, 2021 at 8:55 PM ·. 老掉牙的詐騙梗！ 建商就是炒房詐騙集團的首惡！ 剛有位自稱是建築師說高房價的原因是屋主想賣高價造成的！ ... <看更多>
在2021房價崩盤這個討論中，有超過5篇Ptt貼文，作者nopenisgreat也提到今年股市波動大, 年初至今已經慘賠快兩百萬元: https://m.imgur.com/zv3TQkn 有錢還是買房就好, ... ... <看更多>
2021房價崩盤 在 [心得] 台灣房價不可能崩盤- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的推薦與評價
房價崩盤的定義對我而言是一年內跌掉30%以上。
先說結論，台灣房價不可能崩盤，因為政府不可能提高房屋的持有成本。
持有成本的定義是政府提高土地與房屋稅，或是要求民眾支出一定的修繕費用。
目前台灣超過80%以上的民眾都有自己的房子，其中大多數的人都是背30年房貸才買
到房子，如果房價崩盤，這些房貸族會是先崩潰的那一群人，就像日本泡沫經濟時期那樣
，另外他們每年更要支付更高額的費用給政府，會進一步削減他們的經濟能力，會讓房屋
法拍數量將會暴增。
另外其他房子自住但沒房貸的民眾也會苦不堪言，他們每年要付出更多稅與費用給政府，
這會壓縮到這些民眾的消費能力。
如果政府這樣做等於是犧牲85%的民眾去滿足15%講話較大聲的民眾，台灣經濟也會因
為85%民眾的經濟能力下降而衰退。
可悲的是剩下那15%講話大聲的窮人，即使房價打七折，他們也買不起房，爽的只會是
手中現金滿滿的企業，他們反而可以趁機大量收購不動產，進一步加劇貧富差距。
另外現在畢業隨便去個半導體科技廠輪班都有百萬年薪，假設儲蓄率60%，每個月還可花3萬多，每年便可存下60萬，只要5年就可以有300萬頭期款，更別提薪水會隨著時間成長。
另外那些妄想著買台北的更是好笑，台北就不是給那些人買的地段，現在門檻低的高新就業機會都轉移到新竹、台中跟台南等科學園區，那些文組總是嚮往大都市生活擠來台北，坐著舒適的辦公室領著38k的低薪，然後哭買不起房，不如去科技廠輪班賣肝，雖然辛苦但薪水高，生活成本也比台北低。
結論就是台灣房價合理且買方財力雄厚，不可能崩盤，頂多只是回檔調整，還想著崩盤的人趕緊認命去科技廠輪班，輪班的人也沒時間在網路大聲房價好貴，但口袋滿滿，網路酸民就是整天閒著不努力，只會坐在原地等著政府給他們美好生活。
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